Как говорят специалисты, демографическая ситуация в нашей стране оставляет желать лучшего. Нация стареет. Сотни тысяч пенсионеров оказываются "на руках" у государства, которое обеспечить им достойную старость не в состоянии. Невольно вспоминается поговорка, отражающая, пожалуй, как никакая другая, присущую русским людям силу духа: "Спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Старики и старушки ей и следуют, по мере оставшихся сил и возможностей. Последних, кстати, тоже не так много. Хорошо, если здоровье позволяет торговать собственноручно приготовленными пирожками, семечками у близлежащего киоска. А если нет? Как выжить одинокому пожилому человеку с мизерной пенсией, который по собственной квартире-то еле передвигается? В принципе в этих словах и кроется один из вариантов решения проблемы. Да, вариант рисковый, может быть, даже где-то слишком сложный для понимания пенсионера, не отличающегося юридической грамотностью, но тем не менее вполне доступный. Квартира "обменивается" на уход в течение всей жизни. Речь идет, конечно же, о пожизненном содержании с иждивением. Ему в Гражданском кодексе посвящен целый параграф - четвертый - главы 33. Кроме того, нормы о пожизненной ренте в данном случае также применяются, если они не противоречат специальным правилам все того же параграфа 4.
Итак, предполагается, что по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает (за плату или бесплатно) принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
П. 2 ст. 585 ГК РФ прямо указывает, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты. В частности, подразумевается обязанность соблюсти правила о передаче имущества при заключении договора с оплатой передаваемого имущества (ст. 556 ГК РФ). Дарение подобную норму не предусматривает. Но в отношении его также возникают вопросы. Например, может ли применяться к договору пожизненного содержания с иждивением, по которому имущество передается бесплатно, п. 4 ст. 578 ГК РФ? Может ли даритель отменить дарение, если переживет одаряемого? Методический совет Московской областной нотариальной палаты высказал свое мнение: нет, не может, т.к. бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, учитывая наличие у плательщика ренты обязательств перед ее получателем.
В контексте рассматриваемой проблемы интересным представляется и содержание п. 1 все той же ст. 578, которая дает дарителю право отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя). Возможно ли применение данной нормы в отношении пожизненного содержания с иждивением? Специальными правилами параграфа 4 главы 33 такое основание для расторжения договора не предусмотрено, однако стоит отметить, что совершение подобных действий плательщиком ренты прямо противоречит самой природе договора пожизненного содержания с иждивением, ведь получение надлежащего ухода, материальной поддержки, направленных на обеспечение комфортных условий жизни, является целью заключения договора одной из сторон. Поэтому, вероятнее всего, здесь возможно обращение к основам и принципам гражданского права (добросовестность, разумность, справедливость и др.) и применение "аналогии закона", гражданского законодательства, регулирующего сходные отношения при отсутствии прямой регламентации в соответствующих нормах или соглашении сторон, а также применимого в данном случае обычая делового оборота (ст. 6 ГК РФ). А именно ст. 599 ГК РФ "Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты" или п. 2 ст. 605 ГК РФ "Прекращение пожизненного содержания с иждивением", правила которых в виде требования о возврате переданного имущества смогут реализовать наследники умершего гражданина в порядке правопреемства, несмотря на то что изначально оно является прерогативой самого получателя, который уже не в состоянии его будет реализовать по причине, не зависящей от его воли.
Названные положения отражают определенную правовую схожесть пожизненной ренты с иждивением и купли-продажи и дарения. Вместе с тем есть и очевидные различия, знание аспектов которых позволяет избежать путаницы, неправильного применения материальных норм. Думаю, отличие ренты и дарения очевидно, это возмездность отчуждения. Рента и купля-продажа разнятся характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество. В купле-продаже - это товар за определенную денежную сумму (цену), в мене - заранее оцененное сторонами возмещение. А вот рента известным общим объемом причитающихся получателю платежей отличиться не может, ведь срок договора, а соответственно, и размер встречного удовлетворения определяются временем жизни рентополучателя или указанного им лица. С этим как раз и связан рисковый характер договора пожизненного содержания с иждивением, ведь заранее не известно, будут ли соответствовать друг другу объемы взаимного предоставления.
Безусловно, есть и различия, отличающие пожизненное содержание с иждивением от пожизненной ренты. Перечислять их все не имеет смысла, достаточно просто сравнить содержание двух близлежащих параграфов Гражданского кодекса. Однако стоит отметить, что грань между ними тонка, и подчас даже суду нелегко разобраться во всех юридических тонкостях. Вот один из таких случаев. Истица обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с просьбой о расторжении договора пожизненной ренты и возмещении морального вреда, ссылаясь на то, что ответчица нарушила его условия, а именно: не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику.
Суд первой инстанции договор расторг и признал за истицей право собственности на переданную ранее под выплату ренты жилую недвижимость, а вот в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с его мнением согласилась и оставила вынесенное решение без изменения, указав, что ответчица допустила существенные нарушения условий договора, учитывая возраст и состояние здоровья истицы, не позволявшие ей самостоятельно произвести ремонт квартиры.
Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы счел необходимым направить дело на новое рассмотрение. Основанием тому послужило надлежащее исполнение ответчицей своего обязательства по выплате рентных платежей, которое подтверждается расписками и другими документами, имеющимися в материалах дела, и ненарушение условий договора относительно проведения косметического ремонта, учитывая, что протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться за их счет. Кроме того, ответчица, не рассчитывая на гражданскую сознательность последних, сама закупила необходимые строительные материалы, но не успела начать ремонт, т.к. получила уведомление от истицы о расторжении договора.
В данном случае судебные инстанции по-разному подошли к решению спорных вопросов. Первая указала на нарушение договора со стороны рентодателя и признала договор расторгнутым, надзорная - высказалась за сохранение договорных отношений. Но здесь для вынесения законного и обоснованного судебного акта в первую очередь нужно учитывать объем обязанностей плательщика перед получателем ренты, а также квалификацию сложившихся правоотношений, исходя из того обстоятельства, что рентополучатель остался проживать в переданной под выплату ренты квартире. Может ли данный факт свидетельствовать о том, что заключенный договор пожизненной рентой вовсе и не является, а представляет собой уже пожизненное содержание с иждивением?
Для решения данной проблемы стоит исходить из различия в основных целях двух договоров. Пожизненная рента состоит в предоставлении плательщиком рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество, причем полученные денежные средства не обязательно должны идти на содержание рентополучателя, последний вправе расходовать их по своему усмотрению, никакое целевое использование не предусматривается. Периодическая выплата денег в данном случае - главная обязанность плательщика ренты.
Основной же целью и содержанием договора пожизненного содержания является предоставление получателю ренты средств к существованию в натуральной форме (путем обеспечения потребностей в жилище, питании и т.д.) на определенную сумму денег, но не менее 2 МРОТ.
Рассматриваемый пример соответствует первому из описанных вариантов, по отношению к обязанности выплаты периодических рентных платежей предоставление получателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный характер и не может расцениваться как содержание с иждивением.
Однако данный факт нисколько не ставит под сомнение действительность условия договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. С правом корреспондирует обязанность рентодателя поддерживать квартиру в таком состоянии, которое делало бы ее пригодной для спокойного и нормального проживания, и не только своего собственного, но и рентополучателя. Причем это обязанность собственника квартиры, на котором лежит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Требовать или нет возмещения причиненного виновным лицом вреда - усмотрение именно рентодателя, и осуществление периодических выплат и обеспечение жилищем от этого никак не зависят.
Что касается непроведения косметического ремонта, то существенным нарушением договора оно являться не будет, т.к. плательщик ренты собирался все-таки его произвести, что подтверждается сделанными с его стороны приготовлениями в виде закупки строительных материалов. А раз так, то нет достаточных оснований для расторжения договора. И здесь не имеет юридического значения ссылка на личные качества истицы, в договорном обязательстве они не могут оказывать правового воздействия на положение сторон. Вот при выяснении вопроса о виновности лица в нарушении договора, о принятии им всех необходимых для выполнения условий соглашения мер с учетом своих способностей и возможностей, да, личностная характеристика учитывается, но не здесь.
Вообще, договор пожизненного содержания с иждивением, так же как и пожизненной ренты, является новым для российского гражданского законодательства. В ранее действовавшем ГК РСФСР 1964 г. в качестве разновидности пожизненной ренты предусматривалась купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, однако сейчас нормы о подобных правоотношениях сформулированы гораздо шире. Это касается и предмета договора, и качественного состава сторон, и введения в оборот новых понятий.
Пожизненное содержание с иждивением - это одна из разновидностей договора ренты, причем договора двусторонне обязывающего, реального, возмездного, в котором отчуждение (за плату или бесплатно) недвижимого имущества осуществляется взамен регулярного гарантированного дохода-ухода. Последний растягивается на все время жизни рентополучателя или указанного им лица (лиц), в связи с чем договор сопряжен с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности рентных платежей. Еще одна особенность - наличие тесной связи плательщика ренты и ее получателя, ведь отношения сторон обычно не ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного предусмотренного представления, а предполагают личные контакты, непосредственное психологическое взаимодействие. Доверительный (фидуциарный) характер договора обусловливает существование правила, согласно которому отчуждение, сдача в залог, иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, возможны только с предварительного согласия рентополучателя. Им, кстати, может быть любой гражданин независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья, что также отличает нормы ныне существующего ГК от ГК РСФСР 1964 г. Но! Здесь имеется в виду состояние здоровья, не лишающее лица способности понимать свои действия и руководить ими. Старичок может ходить с палочкой, жаловаться на артрит и тахикардию, однако не подпадать под названное условие. В противном случае возможны неприятные последствия. Рассмотрим такой пример.
Мужчина заключил с пенсионеркой договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого ему в собственность переходила квартира в г. Москве, а в качестве встречного удовлетворения предусматривалось обеспечение ухода. Через некоторое время после смерти рентополучателя в суд обратился ее родственник с просьбой признать недействительность данного договора и передать ему право собственности на жилое помещение. В качестве обоснования заявленных требований он указал, что получатель ренты страдала тяжелым психическим заболеванием, состояла на учете в психоневрологическом диспансере и неоднократно проходила лечение в психиатрических больницах города. Ее психическое состояние не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими, вследствие чего заключенный договор является незаконным. Факт его заключения стал известен истцу только после обращения к нотариусу с заявлением о принятии наследства.
Ответчик иск не признал, указав на пропуск заявителем установленного законом срока в один год для обращения в суд с иском о признании оспоримой сделки недействительной.
Замоскворецкий районный суд г. Москвы посчитал более убедительными доводы истца и удовлетворил его требования в полном объеме. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда и Президиум Московского городского суда оставили вынесенное решение без изменения.
Надзорная инстанция признала, что, безусловно, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Вот в качестве последних как раз и выступал истец - правопреемник, наследник гражданина, совершившего сделку, к которому перешли все права и обязанности по заключенному договору. Само по себе правопреемство не влечет изменения срока исковой давности или порядка его исчисления.
Однако вправе ли был суд первой инстанции удовлетворять заявленные требования? И с какого момента начинается истечение срока исковой давности? Предыдущие судебные органы исходили из того, что им является день, когда истец узнал о заключении договора пожизненного содержания с иждивением, т.е. день обращения в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства. Однако надзорная инстанция сочла такой вывод неправомерным (Определение Верховного Суда РФ от 16 мая 2006 г. по делу N 5-В06-25).
Суд подчеркнул, что в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Однако в проведенных судебных заседаниях не выяснялось, мог ли рентополучатель по своему психическому состоянию (как в момент совершения сделки, так и в последующем) знать о возможности и допустимых сроках обращения в суд за защитой нарушенного права. Дело было направлено на новое рассмотрение.
Получателей ренты может быть и несколько, и ко всем из них применяется названное правило - они не должны состоять на учете в ПНД и НД. Кстати, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из них выплаты не прекращаются, доля умершего переходит к пережившим его рентополучателям.
Здесь стоит обратить внимание еще на один интересный момент. Может ли получатель ренты уже после заключения договора определить в качестве рентополучателя другого гражданина (граждан), которому и будет предоставляться встречное удовлетворение в виде обязанности осуществлять пожизненное содержание с иждивением? В данном случае имеет место не что иное, как переход прав кредитора к другому лицу, и указанные отношения регулируются параграфом 1 гл. 24 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением закон не содержит в явном виде ограничений на уступку права требования. Однако предусмотрительным со стороны приобретателя недвижимости будет внесение в договор условия о необходимости получения его согласия на передачу этого права. Иначе может получиться так, что пенсионер преклонного возраста с историей болезни толщиной, как все тома "Войны и мира" вместе взятые, переведет право требования пожизненного содержания на свою вполне здоровую внучку. Конечно, правом плательщика ренты является обращение в суд со ссылкой на ст. 388 ГК РФ с последующим доказыванием, что личность кредитора (получателя ренты) имеет весьма существенное значение, однако судебные тяжбы - удовольствие малоприятное, к тому же затратное в плане денег, сил и времени. Избежать их можно, включив в договор уже упомянутое условие.
Хотя если плательщика ренты устроит перемена лиц в обязательстве, то его согласие должно быть затребовано еще до оформления новых отношений, которое в обязательном порядке предусматривает удостоверение нотариусом, регистрацию в государственном органе, ну и, конечно же, вручение готовых документов. В противном случае исполнение обязательства первоначальному кредитору будет признаваться исполнением надлежащему кредитору.
Кроме того, важно, чтобы имущество, передаваемое под выплату ренты, находилось в собственности. Соответственно, у рентополучателя должен быть на руках документ, подтверждающий право владения, пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи (в том числе с условиями пожизненного содержания продавца) или дарения, решение органов власти, определение, решение или постановление суда, вступившее в законную силу и подтверждающее или устанавливающее право собственности на дом, нотариальное свидетельство или вступившие в законную силу решения суда, устанавливающие право наследования, удостоверения и свидетельства, выдаваемые органами госрегистрации. Причем важно, чтобы названные документы, оформленные в машинописном виде или в рукописной форме, не имели подчисток, зачеркнутых слов, исправлений, повреждений. Впрочем, отсутствие подлинных документов или надлежаще заверенных копий еще не лишает возможности произвести отчуждение имущества, право собственности можно косвенно подтвердить иными разрешенными законодательством документами, однако потенциальному плательщику в данном случае нужно быть внимательным, учитывая крайне рисковый характер сделки. Да и вообще следует достоверно убедиться, что имущество не продано, не заложено, не находится в споре и под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем. Кроме того, в жилой площади не должны быть зарегистрированы другие граждане.
К плательщикам закон также не предъявляет никаких особенных требований. Ими могут быть и граждане, и юридические лица, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у получателя ренты и которые имеют экономические возможности выполнять обязанности по договору.
Какие же это обязанности? Давайте обратимся к Гражданскому кодексу.
Во-первых, он предусматривает обязанность оплаты полученного имущества, если договором она предусмотрена. Ее размер и вообще факт установления зависят только от волеизъявления сторон, впрочем, здесь влиять могут разные факторы: характер личных отношений между плательщиком и рентополучателем, возраст последнего, имущественное положение рентодателя и др. Если имущество все-таки передается бесплатно, то в договоре целесообразно предусмотреть взаимоприемлемую выкупную цену. В противном случае для ее определения будут учитываться годовая сумма выплаченных платежей и стоимость самой недвижимости.
Во-вторых, сюда относится необходимость принимать все меры для сохранения продажной цены полученного имущества, предотвращения снижения его стоимости. Но содержать, например, квартиру в надлежащем состоянии можно, лишь имея к ней доступ для проведения проверки, следовательно, рентополучатель не вправе в нем препятствовать, точно так же, как и совершать любые действия, наносящие или могущие нанести вред недвижимости. Собственнику разрешается требовать их устранения и даже более того - включение в договор условий, мешающих осуществлению этой обязанности, не будет иметь юридической силы как нарушающее нормы закона.
Ну и, конечно, не стоит забывать о самом главном: об обеспечении потребностей рентополучателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Список не является исчерпывающим, стороны могут его определять по собственному усмотрению, ведь действующее гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Но целесообразным будет все эти "усмотрения" детально расписать, указать существенные особенности содержания и порядок его предоставления (режим покупки продуктов и приготовления пищи, порядок оплаты коммунальных услуг, уборка в помещении, медицинское обслуживание, случаи осуществления надомного ухода, возможность изменения условий договора в зависимости от состояния получателя ренты и др.). Подробное определение условий снижает вероятность того, что в дальнейшем возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания. Кроме того, на практике в некоторых договорах стороны предусматривают пункт о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место до заключения договора, теряют свою силу с момента его подписания. Это также определенная гарантия того, что попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на словесные обещания не увенчаются успехом.
Обеспечение потребности рентополучателя в жилище имеет свои аспекты. В частности, плательщик ренты, уже являясь собственником помещения, напрямую заинтересован в том, а будет ли еще кто-либо проживать в квартире вместе с рентополучателем. Имеются в виду посторонние граждане, приглашенные именно получателем ренты по собственной воле. Если договором последнему предоставлено такое право, то противостояние собственника проживанию третьих лиц будет являться незаконным, а вот если предусмотрено получение предварительного согласия плательщика ренты... тогда - да, оно должно быть получено.
При заключении договора не лишним будет указать и порядок доступа рентодателя в помещение: в строго определенное время, с предварительным уведомлением получателя ренты в разумный срок, в его присутствие или нет. На собственнике также лежит обязанность уплаты налога на имущество, т.к. законодательство не разрешает перекладывать бремя его уплаты на других лиц.
Не лишним будет предусмотреть в договоре условия о порядке учета предоставленных услуг, как он будет осуществляться, когда и каким образом. На практике плательщик ренты (и это прежде всего в его интересах) заводит специальный дневник, пусть даже в виде обычной школьной тетради, куда записывает буквально все, что делал, выполняя свои обязанности по договору. Однако одной его подписи недостаточно, рентополучатель также должен удостоверить каждый пункт обеспечения содержания, а также, при желании, все просьбы и благодарности. Если речь идет о передаче денежных сумм, то требуется фиксация данного факта в соответствующих документах (например, расписках), еще лучше, если платежи будут перечисляться через банк, который выдаст квитанцию установленного образца с указанием, на чье имя, когда и кем были внесены деньги. Именно на основании данных документов в суде будут отстаиваться интересы либо получателя, либо плательщика ренты.
Кроме того, договором может быть предусмотрена возможность исполнения обязательства не лично плательщиком ренты, а третьими лицами, если сам рентодатель в течение определенного времени не сможет этого делать по уважительным причинам (уедет в командировку, заболеет и т.д.).
Как уже упоминалось, договор пожизненного содержания с иждивением отличается не только материальным, но и личностным характером, ведь для того чтобы исполнить свои обязательства по договору, стороны вступают в непосредственный контакт, и длиться он порой может десятилетиями. Поэтому вполне естественно, что между рентодателем и рентополучателем могут возникать конфликты, недопонимания, взаимные обвинения, которые в свою очередь выливаются в конфликты правового характера, результатом которых, как правило, является расторжение договора. Чтобы избежать этого, при заключении сделки целесообразно предусматривать положения, сопряженные с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. Ну, или допускается еще один вариант выхода из тупиковой ситуации: впоследствии заменить предоставление содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Хотя, как показывает практика, если стороны все-таки доведут дело до суда и рентодатель предъявит встречный иск на заявление получателя ренты, связанное с исполнением обязанностей по договору, суд отказывает в удовлетворении требований о замене пожизненного содержания периодическими платежами. Мотивирует свое решение он тем, что сам по себе характер сделки предусматривает именно необходимость получения услуг по содержанию в натуре, а выплата денег будет не столь значима для человека преклонного возраста, который по состоянию здоровья даже не может вести домашнее хозяйство. Суд тем самым исходит из принципа разумности и добросовестности, которым он должен руководствоваться и при разрешении споров об объеме содержания.
Замена пожизненного содержания такой же пожизненной выплатой денежных средств, по сути, является не чем иным, как новацией, которая регулируется общими нормами о прекращении обязательств (ст. 414 ГК РФ). Однако это не единственно возможный вариант прекращения обязательства соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Например, допускается возможность заключения договора между покупателем квартиры, принадлежащей рентодателю, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и рентополучателем, что влечет за собой возникновение нового обязательства при том же субъектном составе. Рентодатель продает уже принадлежащую ему на праве собственности квартиру, одновременно приобретая другую, на которую перелагается обременение в виде залога. Безусловно, что для осуществления такой сделки опять же требуется согласие получателя ренты.
Кроме того, в договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, которая по закону не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. В настоящее время платеж по гражданско-правовым обязательствам - это 100 рублей (ст. 5 Федерального закона N 82-ФЗ от 19.06.2000), 2 МРОТ - 200 рублей. Сумма смешная. Она не обеспечивает даже минимальных норм потребления человека, и тем более человека пожилого, со слабым здоровьем и маленькой пенсией. Конечно же, стороны могут предусмотреть и гораздо больший размер общего объема содержания в месяц, это уж как договорятся в процессе заключения сделки. Но специалисты давно отмечают, что "привязка" платежей, рентных и не только, к МРОТ уже безнадежно устарела и современные условия требуют последовательного "высвобождения" от нее действующего законодательства.
В отношении пожизненного содержания с иждивением начало было положено совсем недавно, в ноябре этого года, когда Конституционный Суд РФ принял решение по объединенному делу двух пенсионерок, из Екатеринбурга и Самарской области. Суть заявленных требований касалась именно стоимости месячного объема содержания. П. 2 ст. 597 с отсылочной нормой к ст. 318 ГК РФ предусматривают ее индексацию (увеличение) с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые установлены законом. Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" этого положения никак не учитывает, тем самым создавая предпосылки к несоразмерному ограничению права собственности и свободы договора. Точнее, правила об индексации МРОТ существуют, но регулируют они только отношения по оплате труда и выплате пособий по временной нетрудоспособности, не затрагивая своим содержанием выплаты по гражданско-правовым сделкам. В отношении последних ставка с начала января 2001 г. не менялась и до сих пор равняется 100 рублям.
Конституционный Суд посчитал это несправедливым не только по отношению к заявительницам, но и по отношению ко всем пожилым людям, вынужденным на склоне лет использовать свое имущество, дабы обеспечить себе старость, хоть сколько-нибудь достойную. Суд Постановлением N 11-П от 27 ноября 2008 г. обязал депутатов Государственной Думы Федерального Собрания до 1 июля 2009 г. исправить недоработку законодательства в связи с несоответствием его статьям 8, 19 (ч. 1 и 2), 34 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ путем внесения в Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" поправок, которые обяжут плательщиков ренты индексировать рентные платежи с учетом растущего МРОТ и инфляции. А это уже и шаг навстречу подготовке новой редакции статей ГК РФ, посвященных рентным обязательствам, новому определению размера платежей в виде твердой суммы в рублях, назвать которую помогут консультации с Минфином и Минздравсоцразвития.
Вернемся к договору пожизненного содержания с иждивением, к действующим положениям. Важным является соблюдение формы договора - письменной, с нотариальным удостоверением, плюс к этому предусматривается необходимость государственной регистрации. Причем именно последняя определяет возникновение у сторон соответствующих прав и обязанностей (Обзор законодательства и судебной практики за третий квартал 2001 г. ВС РФ). В противном случае договор не будет иметь юридической силы и никаких юридических последствий. Он просто не был заключен, и нотариальное удостоверение здесь не играет существенной роли. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 596 договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, является ничтожным.
Вообще вопрос о возникновении права собственности на имущество является достаточно спорным и вместе с тем очень важным. Приведем такой пример.
Стороны заключили договор пожизненного содержания с иждивением и сдали документы для государственной регистрации сделки и права собственности на жилое помещение. Почти сразу же регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии, что само по себе является нарушением законодательства в связи с ограничением дееспособности граждан.
По состоянию здоровья рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, но позаботился о том, чтобы подготовить просьбу о регистрации документов с соблюдением письменной формы и удостоверением подлинности подписи. Вскоре рентополучатель скончался в больнице. Орган власти отказал в регистрации договора в связи со смертью одной из сторон сделки.
Что получилось в данном случае? Собственник имуществом распорядился, договор заключил и подал документы на государственную регистрацию, при этом действовал по своему усмотрению, реализовывал собственные намерения и выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки. Однако до внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав дело не дошло, а ведь именно с этого момента, с этой даты договор считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, становится очевидным, что названные положения ограничивают права граждан по распоряжению своим имуществом, ведь возникновение прав и обязанностей по сделке обусловливается действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Хотя есть и обратная сторона медали. Несоблюдение требования закона об обязательной государственной регистрации влечет за собой риск подписания и нотариального удостоверения сразу нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. Какой же из них тогда будет считаться заключенным?
В любом случае, юридически грамотный договор поможет составить нотариус. Делается это в присутствии обоих его участников, имеющих при себе паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру и справку БТИ. А вот для государственной регистрации требуется целый пакет документов:
- заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;
- договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);
- договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);
- передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);
- квитанция об оплате регистрационных сборов;
- справка БТИ.
В регистрирующие органы стороны обязаны обращаться не только при заключении договора. Ст. 604 ГК РФ предусматривает, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, правда, лишь с предварительного согласия получателя ренты. Регистрация в данном случае также требуется. Интересным же представляется тот факт, что механизм получения согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) в законе четко не определены, что иногда порождает некоторые трудности с установлением того факта, а было ли вообще подобное волеизъявление со стороны рентополучателя. Наиболее приемлемой является письменная форма в виде отдельного документа с заверением подписи. Рассмотрим, например, такой случай.
В Реутовский городской суд исковое заявление принесла истица, которая, являясь рентополучателем по договору пожизненного содержания с иждивением, просила признать недействительным соглашение о его расторжении, а также договор мены жилой недвижимости. Она указала, что в 1999 г. бесплатно передала одному из ответчиков принадлежащую ей однокомнатную квартиру, получив в виде встречного удовлетворения пожизненное содержание. Через пять месяцев, в том же году, рентополучатель и рентодатель достигли соглашения о расторжении ранее заключенного договора в связи с заключением между плательщиком ренты и третьим лицом (вторым ответчиком) договора мены квартир. Соглашение было нотариально удостоверено и зарегистрировано в Московской областной регистрационной палате. Однако истица ссылалась на тот факт, что подписала соглашение под влиянием обмана, т.к. не знала о последующем заключении договора мены.
В судебном заседании ни один из ответчиков иск не признал, представитель МОРП заявленные требования не поддержал, но и непосредственно участвовать в процессе отказался, предоставив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. С вынесенным решением не согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, которая сочла необходимым отменить соглашение о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, а договор мены квартир признать недействительным. Определение суда послужило основанием для исключения из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих сведений о регистрации указанных сделок и аннулирования свидетельства о регистрации права. Не согласные с выводами судебной инстанции ответчики подали надзорные жалобы. Первоначально в передаче гражданского дела для рассмотрения по существу в порядке надзора им было отказано, однако позже председатель Московского областного суда истребовал все материалы и вынес их на рассмотрение в Президиум. И он нашел основания для удовлетворения жалоб, правда, лишь в определенной части.
Суд установил, что договор пожизненного содержания с иждивением был заключен в мае 1999 г., право собственности на квартиру было зарегистрировано за рентодателем в установленном порядке, что подтверждается свидетельством государственного образца. В сентябре плательщиком ренты, действовавшей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына, была произведена мена двух квартир: той, что перешла к ней по договору пожизненного содержания с иждивением, и однокомнатной квартиры, принадлежавшей ей с сыном по праву долевой собственности, - на трехкомнатную в том же городе. Еще через месяц, в октябре, рентодатель и рентополучатель подписали соглашение о расторжении договора пожизненного содержания, указав в качестве основания заключение договора мены.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции установил, что обмана истицы со стороны ответчика не имелось, она была осведомлена о характере и предмете сделки, ее условиях, личностях участников, кроме того, дала согласие на заключение договора мены, а регистрация последнего была приостановлена не по заявлению истицы, а по ходатайству второй ответчицы, намеревавшейся устранить имеющиеся обременения одной из квартир. Кассационная же инстанция посчитала иначе, указав, что обман все-таки имел место, ведь желание ответчика расторгнуть договор пожизненного содержания возникло в связи с отказом третьего лица регистрировать договор мены из-за наличия обременения и истица не владела всей этой информацией. Кроме того, Судебная коллегия обратила внимание на одно из условий самого договора мены. Согласно ему истица (которая стороной сделки и не являлась) обязывалась освободить занимаемую ею квартиру и сняться с регистрационного учета по месту жительства без предоставления каких-либо гарантий, следовательно, обман присутствует и при заключении договора мены.
Однако Президиум Московского областного суда с данными выводами не согласился, сославшись на ряд обстоятельств. Он подчеркнул, что обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку, причем он может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, если они имели значение для формирования воли участника сделки.
Бесспорных доказательств того, что истицу намеренно вводили в заблуждение с целью совершить договор мены, в материалах дела не имеется, следовательно, применить к данным отношениям содержание ст. 179 ГК РФ и признать сделку недействительной не представляется возможным. Внимание стоит обратить на нормы ст. 604 ГК РФ, в соответствии с которыми плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Такое согласие, как следует из материалов дела, до заключения договора мены от истицы было получено в виде заявления, из содержания которого следовало, что ей было известно о предстоящем обмене, возражений она не имела и обязывалась освободить жилое помещение в установленный срок. Подлинность подписи на заявлении была удостоверена нотариусом, причем раньше, чем был заключен сам договор мены.
Вместе с тем закон не предусматривает обязательного предоставления получателю ренты информации о времени регистрации сделок по распоряжению недвижимым имуществом, переданным в обеспечение пожизненного содержания. О прохождении регистрационных процедур по договору мены истицу никто не обязан был ставить в известность, ведь время регистрации имеет значение только для участников данной сделки (а заявительница им не являлась) как момент возникновения у них права собственности на полученное имущество.
Кроме того, суд обратил внимание, что при оформлении договора в МОРП сторонам разъяснили содержание п. 1 ст. 586 ГК РФ, который предусматривает, что в случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, обремененного рентой, его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Истица не пожелала, чтобы обязательства пожизненного содержания с иждивением перешли ко второму ответчику, и дала согласие на расторжение договора. Однако это волеизъявление не было направлено на прекращение правоотношений с ответчиком - первоначальным рентодателем, его обязательства остались в силе. Фактически договор пожизненного содержания был изменен, а правила ст. 586 ГК РФ могли бы действовать в случае, если стороны, производя обмен квартир, не договорились о других условиях договора. Договоренность была достигнута и впоследствии положена в основу мирового соглашения, утвержденного Реутовским городским судом, в соответствии с которым ответчик признала перед истицей часть своих обязательств по содержанию и уходу. Причем часть значительно меньшую, чем предусматривалось договором пожизненного содержания с иждивением, да еще и без указания всего объема содержания в денежном выражении, что, безусловно, является нарушением закона.
Учитывая все допущенные предыдущими судебными инстанциями ошибки в части признания недействительным соглашения о расторжении договора пожизненного содержания, Президиум Московского областного суда Постановлением N 656 от 16 ноября 2005 г. направил дело на новое рассмотрение.
Кстати, вообще все формальные тонкости, связанные с правильным оформлением документов в пожизненном содержании с иждивением, да и в целом в юриспруденции, имеют большое значение. И сложившаяся судебная практика очень ярко это значение отражает. Приведем конкретный пример.
Заявленный иск содержал в себе требование признать недействительным договор дарения квартиры на том основании, что истица, безвозмездно передавая принадлежащую ей однокомнатную квартиру в г. Воронеже в собственность, не понимала, какие документы подписывает, и доверилась обещаниям ответчицы, что та будет за ней ухаживать. Ответчица же предъявила встречный иск, но уже о признании состоявшимся договора пожизненного содержания с иждивением. Свои доводы она мотивировала тем, что в силу юридической неосведомленности допустила ошибку при определении разновидности гражданско-правового договора, который позволил бы ей осуществлять пожизненное содержание истицы с предоставлением последней права проживания в квартире, перешедшей в собственность ответчицы.
Железнодорожный районный суд г. Воронежа посчитал возможным утвердить между сторонами мировое соглашение, по условиям которого заключенный договор дарения жилой недвижимости был признан договором пожизненного содержания с иждивением. Однако позже это Определение Президиумом Воронежского областного суда было отменено, а дело направлено на новое судебное рассмотрение со ссылкой на то, что судебное заседание было проведено в отсутствие истицы. С этими выводами как с противоречащими материалам дела не согласился заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации, принесший протест. Он подчеркнул, что стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие, и такое пожелание (вместе с просьбой утвердить мировое соглашение) истица выразила заявлением на одном из листов дела, на который предыдущая судебная инстанция просто не обратила внимания. Кроме того, мировое соглашение сторонами было заключено по всем правилам, оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц, а утвержденное судом влечет за собой прекращение производства по делу. На основании вышесказанного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оставила в силе Определение суда первой инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2002 г. по делу N 14-В02-27).
Но вернемся все-таки к обременению. Стоит отметить, что предусмотрительные и юридически подкованные граждане еще при заключении договора пожизненного содержания вносят в него условия о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества, естественно, с согласия получателя ренты рентодатель не отвечает перед последним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество. Это важно, если учитывать, что при переходе прав собственности на обремененное рентой имущество устанавливается так называемая субсидиарная ответственность за неисполнение обязательств по договору (п. 2 ст. 586 ГК РФ), т.е. в случае если основной должник (лицо, которому имущество было отчуждено) отказывается удовлетворить требование кредитора (рентополучателя об обеспечении содержания) или кредитор не получит от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, оно может быть предъявлено лицу, несущему совместную с ним ответственность (первоначальному плательщику ренты). И хотя для последнего закон также предусматривает определенные гарантии в виде возможности регрессного требования при соблюдении некоторых условий (п. 3 ст. 399 ГК РФ), до этого дело лучше не доводить и заблаговременно позаботиться о негативных последствиях. Сделать это можно путем внесения в договор (как пожизненного содержания с иждивением, так и последующего отчуждения имущества, ведь закон общее правило не уточняет) условия о солидарной ответственности.
Впрочем, бывает и так, что данный пункт на практике не успевает и пригодиться, подчас смерть рентополучателя наступает очень и очень скоро, а в соответствии с п. 1 ст. 605 ГК РФ именно ею и прекращается обязательство пожизненного содержания с иждивением. Оно носит личный характер и не может перейти наследнику рентополучателя. Однако судебная практика знает немало примеров, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества, но до вынесения решения не доживает. Как в данном случае быть с правопреемством? Вот два примера, которые дают ответ на этот вопрос.
Между сторонами был заключен и впоследствии нотариально удостоверен договор пожизненного содержания с иждивением. В том же году получатель ренты обратилась в суд о признании данного договора недействительным, т.к. в момент его подписания находилась в тяжелом болезненном состоянии. Далее от нее же последовало заявление об изменении предмета иска в виде просьбы о расторжении договора и возврате недвижимого имущества по причине невыполнения ответчиком взятых на себя обязательств по ее содержанию и уходу. Вскоре истица умерла.
Суд первой инстанции вынес Определение о приостановлении производства по делу до вступления в него правопреемника истицы. В качестве него была допущена наследница по завещанию, и рассмотрение возобновилось. Его результатом стало расторжение договора пожизненного содержания с иждивением. Обжалование и принесение протестов были признаны безосновательными с указанием на невозможность их удовлетворения. Верховный Суд РФ не позволил себе допустить судебную ошибку и не внял заявленным доводам о том, что вынесенные судебные акты не соответствуют законодательству в связи с привлечением правопреемника, к которому право требования обеспечения ухода и содержания перейти не могло. Верховный Суд подчеркнул, что, да, на самом деле это так, учитывая личностный характер отношений, однако защита указанного права не являлась предметом спора по делу. Заявленные требования касались возврата квартиры и расторжения договора ввиду существенного нарушения рентодателем своих обязательств. Поэтому привлечение судом наследницы для поддержания иска было абсолютно правомерным.
Или вот еще один случай. Точно так же между сторонами был заключен договор, предусматривающий пожизненное содержание с иждивением, и точно так же рентополучатель обратился в суд с требованием о его расторжении. Основанием явилось существенное нарушение плательщиком ренты условий договора.
До вынесения решения судом первой инстанции истец умер. Все свое имущество он завещал сестре, которая приняла наследство, вступила в процесс в порядке правопреемства и поддержала исковые требования. Однако в качестве участника судебного разбирательства она просила также включить квартиру в состав наследственного имущества. Все требования были удовлетворены в полном объеме.
Правомерно ли поступил суд, вынеся положительное для наследницы решение? Закон самостоятельной нормы, регулирующей сложившуюся ситуацию, не содержит. Есть, конечно, ч. 2 ст. 44 ГПК РФ, которая указывает, что для правопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое он заменил. Вместе с тем данная статья не устанавливает никаких ограничений для истца в осуществлении последним своих процессуальных прав как общих (ст. 35 ГПК РФ - "Права и обязанности лиц, участвующих в деле"), так и специальных (ст. 39 ГПК РФ - "Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение"). Следовательно, тот факт, что первоначальный истец при жизни не заявлял требования о возврате квартиры, не лишает правопреемника, как следует из толкования закона, возможности изменения, уточнения и дополнения исковых требований. Да и, кроме того, само по себе расторжение договора пожизненного содержания, как подчеркнул суд, автоматически влекло возврат жилой недвижимости.
Думаю, со смертью получателя ренты все понятно. Однако уходить из жизни могут еще и рентодатели. Допускается ли в данном случае переход к наследникам прав и обязанностей по договору? Посмотрим, какой ответ на этот вопрос дал Верховный Суд РФ в процессе рассмотрения конкретного дела.
В Ленинский районный суд поступило исковое заявление, в котором обосновывалась просьба о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного в 1997 г. Истица указывала на правомерность такого требования в связи со смертью плательщика ренты, наступившей раньше смерти рентополучателя. Кроме того, она просила признать сделку мнимой, т.к. плательщик ренты заключал ее с единственной целью - получить квартиру после смерти другой стороны, не осуществляя фактически никакого содержания с иждивением. Рентополучатель, опасаясь физической расправы, под давлением был вынужден подписать договор, однако впоследствии оформил завещание, по которому все имущество, в том числе и спорная квартира, переходит к истице.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, и его решение было оставлено без изменения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия. Далее следовало принесение протеста заместителем Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об отмене всех состоявшихся по делу судебных постановлений в связи с неправильным применением норм материального права, с направлением дела на новое рассмотрение. Президиумом Верховного Суда Республики Мордовия он был оставлен без удовлетворения. В качестве последней инстанции дело рассматривал Верховный Суд РФ (Определение от 21 октября 2002 года по делу N 15-В02пр-11), который также подчеркнул правомерность ранее вынесенных судебных решений и сослался на ряд обстоятельств.
Во-первых, по договору, заключенному между сторонами, рентополучатель передает в собственность принадлежащую ему жилую площадь в г. Саранске, а плательщик ренты в качестве встречного удовлетворения обязуется пожизненно полностью его содержать, включая обеспечение одеждой, уходом, необходимой помощью. Причем за рентополучателем остается право бесплатного пожизненного пользования указанной квартирой, куда также подселяется плательщик ренты.
Как следовало из материалов дела, последний в течение всей жизни добросовестно выполнял взятые на себя обязательства, а после его смерти уход за рентополучателем осуществляла его дочь, вступившая в права наследства. Причем даже после смены рентодателя желания расторгнуть договор не изъявила ни одна из сторон. Следовательно, обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением плательщиком ренты были исполнены надлежащим образом, а смерть рентодателя не является основанием для прекращения заключенного договора (ст. 605 ГК РФ).
Также являются ошибочными и доводы, изложенные в протесте, о том, что к данным правоотношениям, носящим личностный характер, в случае смерти кредитора или должника применяются последствия, предусмотренные ст. 418 ГК РФ, т.е. прекращение обязательства. Этот вывод несостоятелен, учитывая, что к не отчуждаемым и не передаваемым иным способом как неразрывно связанным с личностью гражданина относятся личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона (ст. 150 ГК РФ). По договору пожизненного содержания с иждивением обязательства следуют из имущественных отношений и, следовательно, могут осуществляться не только конкретной личностью, но и членами ее семьи. Поэтому переход обязанностей по договору после смерти рентодателя его наследнице полностью соответствует требованиям закона, и оснований для удовлетворения требований истицы не имеется.
Однако судебных споров, возникающих еще при жизни сторон, в судебной практике гораздо больше, и смерть получателя ренты является не единственным случаем, который влечет за собой прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением. Сюда же относится существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств в виде систематического невыполнения условий договора или нарушения своего обязательства, влекущее за собой какие-либо негативные последствия для рентополучателя. Данный факт в судебном порядке может быть подтвержден самыми различными доказательствами: претензиями, составленными рентополучателем после каждого нарушения; чеками, если он покупал какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать плательщик ренты; показаниями свидетелей; другими документами.
При этом рентополучатель вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания (даже если оно было передано за плату), либо выплаты выкупной цены. А вот компенсация рентодателю расходов в связи с осуществлением содержания законом не предусматривается, о чем гласит специальное правило ст. 605 ГК РФ. Общая же основа заложена в п. 4 ст. 453 ГК РФ, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако стоит помнить, что это правило применяется до тех пор, пока не произошло неосновательное обогащение одной из сторон договора. Такой стороной в отношении пожизненного содержания с иждивением прежде всего является получатель ренты, прекращающий договор по своему требованию с возвратом имущества в собственность и получавший в течение определенного периода времени оговоренное содержание. Как уже отмечалось, компенсация рентодателю произведенных расходов не допускается, что следует не только из п. 2 ст. 605 ГК РФ, но и из п. 3 ст. 1109 ГК РФ, учитывая, что денежные суммы предоставлялись гражданину в качестве средства к существованию.
Совершенно иная ситуация складывается, когда имущество, переданное в ренту (в том числе и за плату), остается в собственности плательщика, тем самым становясь эквивалентом предоставленного встречного удовлетворения. Само собой, основательное обогащение не возникает.
Кстати, чисто теоретически допускается и возможность прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Кредитор освобождает должника от имущественной обязанности, причем это действие не предполагает какого-либо встречного удовлетворения, и в результате прощение долга становится одним из видов дарения. Взаимосвязь пожизненного содержания с иждивением и дарения уже была рассмотрена выше, но все-таки хочется отметить, что в данном случае обязательно наличие соглашения сторон и подчинение ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. Но, думаю, не стоит объяснять, почему на практике этот вид прекращения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением широкого применения не нашел.
Обязательство может быть прекращено и совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), например, когда умирает рентодатель, а его наследником является получатель ренты. Однако такая ситуация также встречается нечасто.
Куда больший практический интерес представляет решение вопроса, а в каком порядке в наши дни будет прекращаться договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, заключенный в соответствии с нормами ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г.? И надо сказать, что нормы эти существенно отличаются от современного содержания рассматриваемого института ренты. Расторжение договора предусматривалось по двум возможным основаниям:
- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых по договору;
- по требованию покупателя, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.
Прекращение договора происходит и в случае смерти покупателя при жизни продавца, причем последнему во всех трех случаях возвращается жилая недвижимость без возмещения расходов покупателя его наследникам на пожизненное содержание с иждивением. Единственным исключением из этого правила было расторжение договора в связи с восстановлением трудоспособности продавца, который не вправе был требовать возврата квартиры, но сохранял право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным жилым помещением.
Сейчас действуют совсем другие нормы. Какие же правила все-таки будут применяться при прекращении договора, по старому или по действующему законодательству? Ответ дает ч. 2 ст. 5 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ": по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. А раз так, то к договору купли-продажи жилой недвижимости с условием пожизненного содержания продавца, заключенному до 1 марта 1996 г. и действующему после этой даты, применяются нормы, регулирующие отношения по договору пожизненного содержания с иждивением.
Наглядно ситуацию иллюстрирует пример из судебной практики. В июне 1995 г. между отцом и двумя его сыновьями был заключен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания с иждивением. В 1996 г. умер один из сыновей, а в 1997 г. - и сам продавец. Жена и дочь умершего сына обратились в суд с иском к оставшемуся в живых покупателю об определении долей в общей собственности, разделе наследственного имущества, признании за ними права собственности в долях 1/3 и 1/8 соответственно и об определении порядка пользования спорной жилой недвижимостью. Ответчик подал встречный иск, в котором просил определить доли в праве общей собственности на квартиру и признать право собственности на 1/4 ее доли.
Первоначальные исковые требования мотивировались тем, что заявители являются наследниками умершего сына, и т.к. при его жизни доли в общем имуществе с братом определены не были, они должны быть равными - по 1/2 доли спорной квартиры. Жена умершего сына полагала, что ей принадлежит 1/2 доли в имуществе супруга, ведь квартира была приобретена в период брака, т.е. ей принадлежит 1/4 доли квартиры. Соответственно, оставшаяся 1/4 доли жилой недвижимости должна быть разделена между наследниками по закону - женой, дочерью и отцом-продавцом. После смерти последнего открылось наследство на 1/12 доли. Учитывая все вышесказанное, жена просила признать за ней право собственности на 1/3 долю, дочь - на 1/8 долю спорной квартиры.
Ответчик с выводами супруги своего умершего брата не согласился, исковые требования признал частично и указал, что после смерти брата право собственности последнего в праве общей совместной собственности на спорную квартиру в силу п. 1 ст. 418 ГК РФ прекратилось и автоматически вернулось к продавцу - отцу. До момента его смерти договор исполнялся оставшимся в живых сыном единолично. Ответчик посчитал, что после смерти отца доля квартиры, вернувшаяся к продавцу от умершего первым сына, является наследственным имуществом, которое он и принял. Вместе с тем ответчик признал исковые требования дочери своего умершего брата в виде 1/2 доли в наследственном имуществе ее деда, соответственно, на 1/4 долю спорной квартиры.
Суд первой инстанции с доводами ответчика не согласился и указал, что ст. 254 ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, в случае смерти покупателя при жизни продавца не должна применяться к сложившимся в октябре 1996 г. отношениям, ведь уже действовала часть вторая ГК РФ. А она предусматривает прекращение пожизненного содержания с иждивением лишь в случае смерти получателя ренты. Ссылка ответчика на ст. 418 ГК РФ также неправомерна, ведь по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, имея в своей основе договор купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя. Учитывая все это, суд удовлетворил требования первоначальных истцов.
Читайте ещё по этой теме:
- Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры
- Существенное нарушение договора пожизненного содержания с иждивением
- Обременения недвижимого имущества по договору ренты
Автор: Е.И. Никифорова