Обзор практики рассмотрения Федеральными Арбитражными Судами (ФАС) округов споров, касающихся купли-продажи недвижимости (2-ой кв. 2010 г.)

1. Суд отказал в иске о признании недействительным зарегистрированного права собственности на здание, поскольку, хотя договор купли-продажи оформлен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у истца не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2010 по делу N А38-1906/2009).

Предприниматель М. обратился с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу сельскохозяйственной артели "Шайра Кундем" о признании недействительным зарегистрированного права собственности кооператива на нежилое здание и о признании права собственности истца на него.

Требования основаны на ст. ст. 2 и 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы тем, что регистрация права собственности кооператива на спорную недвижимость на основании решения постоянно действующего Третейского суда при ТПП Республики Марий Эл от 18.12.2007 (в редакции определения от 30.05.2008) по делу N 1/45-07 незаконна, так как решение о признании права собственности за кооперативом на спорный объект принято за пределами его компетенции. М. является собственником данной недвижимости на основании договора купли-продажи от 08.05.2007, заключенного с ответчиком; данное имущество находится в фактическом владении истца с момента его передачи по акту от 08.05.2007, но с учетом признания продавца банкротом и введения в отношении его процедуры конкурсного управления у покупателя отсутствует возможность зарегистрировать переход права собственности во внесудебном порядке.

Руководствуясь ст. ст. 168, 209 и 551 (п. 3) ГК РФ, суд отказал в признании права собственности на здание, поскольку факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Истцом не заявлено допускаемое п. 3 ст. 551 ГК РФ требование о государственной регистрации перехода права собственности. Суд также признал ничтожным договор купли-продажи от 08.05.2007: кооператив не вправе был распоряжаться спорным объектом недвижимости в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на него. В удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности отказано, так как суд отказал в удовлетворении требования о признании права собственности на это имущество. В гражданском законодательстве такого вещно-правового способа защиты не предусмотрено (ст. ст. 11 и 12 ГК РФ). Суд также указал, что вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 06.08.2009 по другому делу отменено решение Третейского суда, послужившее основанием регистрации права собственности кооператива на спорную недвижимость. Данный судебный акт является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности кооператива на спорный объект.

Сославшись на ст. ст. 218 (п. 2) и 554 ГК РФ, апелляционный суд оставил решение без изменения, признав незаключенным договор купли-продажи от 08.05.2007 в связи с несогласованностью предмета сделки (отсутствие сведений о местонахождении спорного объекта, расположении его на земельном участке и технических характеристиках здания).

По мнению истца, суд в нарушение п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ и ст. 549 ГК РФ признал ничтожным договор купли-продажи, поскольку право собственности на недвижимость возникло у кооператива до вступления в силу Закона N 122-ФЗ. Отсутствие регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствовало ему свободно распоряжаться им. Суд ошибочно не нашел оснований для признания недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на недвижимое имущество, поскольку вступившим в законную силу решением суда признано незаконным правовое основание, послужившее основанием регистрации права. Суд апелляционной инстанции неправильно применил ст. 554 ГК РФ, не учел положения абз. 2 ст. 431 ГК РФ, поэтому необоснованно признал договор незаключенным ввиду отсутствия у сторон сделки каких-либо разногласий и неопределенности по поводу предмета купли-продажи.

Кооператив (продавец) и М. (покупатель) 08.05.2007 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе склада 1981 года постройки остаточной стоимостью 18 240,69 руб. По акту приема-передачи продавец передал имущество покупателю. Покупатель исполнил обязательство по оплате его стоимости.

Постоянно действующий Третейский суд при ТПП Республики Марий Эл решением от 18.12.2007 по иску кооператива к Администрации МО "Волжский район" признал право собственности на спорный объект за истцом. На основании данного решения зарегистрировано право собственности кооператива на одноэтажное нежилое здание маточника общей площадью 505,2 кв. м.

Вступившим в законную силу Определением арбитражного суда от 06.08.2009 решение третейского суда отменено.

М. посчитал, что является собственником недвижимости на основании договора купли-продажи от 08.05.2007, и обратился в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности на это имущество и признании недействительным зарегистрированного права собственности кооператива.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, заявив иск о признании права собственности на приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество, М. должен был доказать, что право собственности на недвижимость, являвшееся предметом договора, возникло у него.

В данном случае, хотя договор купли-продажи здания оформлен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности.

Более того, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на основании договора от 08.05.2007 или обращения истца в регистрирующий орган по данной сделке. В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Истец не заявил такого требования.

Таким образом, отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска о признании права собственности, поскольку у истца отсутствовало соответствующее право на момент предъявления иска.

У судов отсутствовала правовая необходимость для оценки договора купли-продажи от 08.05.2007 на предмет действительности и заключенности.

Довод истца о том, что суду следовало удовлетворить требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности кооператива на недвижимость ввиду недействительности правового основания, послужившего основанием для его регистрации, отклоняется. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимость осуществляется путем предъявления исков с применением предусмотренных в ст. 12 ГК РФ способов защиты, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. К таким требованиям относится признание права собственности на имущество, но не признание недействительным зарегистрированного права собственности. Более того, вопреки правилам ст. 4 АПК РФ М. заявил требование в защиту права, которое не принадлежит ему, поэтому у суда отсутствовали правовые основания для оценки законности правового титула у Кооператива на спорную недвижимость.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

2. Суд отказал в иске о взыскании убытков, причиненных продажей имущества ненадлежащего качества, так как довод о том, что продавец должен был передать банку помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным, поскольку целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской, которое не должно соответствовать техническим требованиям, предъявляемым к офису банка (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.06.2010 по делу N А28-12672/2009-400/30).

ОАО "НБД-Банк" обратилось с иском к муниципальному образованию "Город Киров" в лице Управления по делам муниципальной собственности о взыскании 1 064 390 руб. убытков. Иск основан на ст. ст. 15, 393, 401, 469, 470, 474, 475, 476, 477, 483 и 557 ГК РФ и мотивирован продажей ответчиком истцу недвижимого имущества ненадлежащего качества.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Суд руководствовался ст. ст. 456, 469, 475 ГК РФ, ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что ответственность продавца ограничивается обязанностью передать покупателю заявленное в конкурсной документации имущество, пригодное для целей, для которых имущество такого рода обычно используется, следовательно, выявленное истцом несоответствие между сведениями о материале междуэтажных перекрытий, указанных в техническом паспорте, и результатами технического обследования здания после его покупки не может быть квалифицировано как нарушение договорных условий о качестве товара.

По мнению истца, наличие деревянных междуэтажных перекрытий вместо железобетонных является недостатком товара в смысле ст. 475 ГК РФ, однако суд не привлек контрагента к ответственности и оставил без внимания факт продажи Управлением имущества и последующую государственную регистрацию перехода права собственности на основании недостоверной технической документации, поскольку сведения технического паспорта N 1 отличаются от сведений паспорта N 2.

Банк покупал нежилое помещение для организации операционного офиса ОАО "НБД-Банк", который должен соответствовать определенным нормативным требованиям (в том числе междуэтажные перекрытия должны быть железобетонными), следовательно, если бы истец знал о наличии деревянных перекрытий, то договор мог не состояться либо стороны уменьшили бы стоимость имущества.

Главой Администрации г. Кирова 12.07.2007 принято решение о приватизации здания парикмахерской с земельным участком. Информация о продаваемых объектах размещена Управлением в газете "Вятский край" от 21.07.2007.

По результатам проведенного 22.08.2007 аукциона МО "Город Киров" в лице Управления (продавец) и банк (покупатель) заключили 22.08.2007 договор купли-продажи здания парикмахерской с земельным участком.

В конкурсной документации и договоре отчуждаемый объект характеризуется следующим образом: общая площадь - 590,2 кв. м, в том числе 241,6 кв. м - основная, 295,8 кв. м - вспомогательная, 52,8 кв. м - торговая; этажность здания: один, два, подземная этажность: подвал; фундамент - железобетонный, наружные и внутренние капитальные стены - кирпичные, перекрытие чердачное - деревянное отепленное; использование - по назначению, процент износа - 42, год постройки - 1962.

В договоре стороны по результатам продажи имущества на аукционе согласовали цену объекта недвижимости - 28 376 497,20 руб.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 10.09.2007.

Право собственности ОАО "НБД-Банк" на приобретенное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2007).

В техническом паспорте от 29.12.2005, переданном продавцом покупателю вместе с документами при заключении сделки, указано, что в здании имеются перекрытия: чердачное - деревянное отепленное, в удовлетворительном техническом состоянии; междуэтажные - железобетонные, в удовлетворительном техническом состоянии.

Банк (заказчик) и ООО "Предприятие "АРТ" (подрядчик) заключили договор на выполнение проектных работ от 04.10.2007, по которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя выполнение работ по разработке рабочего проекта перепланировки здания парикмахерской под операционный офис "НБД-Банк" в составе частей: архитектурно-строительная, конструкции ж/б, технологическая, отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, генплан, наружные коммуникации, ТЭП и охрана окружающей среды.

Из технического отчета, подготовленного подрядчиком, следует, что перекрытие 1-го этажа здания выполнено в деревянном исполнении с балочной схемой, несущими элементами перекрытия являются деревянные балки, выполненные из бруса сечением 170 x 200 (h) миллиметров, 200 x 200 (h) миллиметров, за исключением двух балок, выполненных из прокатного профиля.

В целях приведения здания в соответствие с нормативными требованиями к технической укрепленности банковских помещений ОАО "НБД-Банк" и ООО "Профиль-Проект" заключили договор от 07.03.2008 на выполнение подрядных работ, на основании которого ООО "Профиль-Проект" провело ремонтно-строительные работы по перекрытию 1-го этажа. Стоимость работ составила 1 121 505 руб. и выплачена истцом в полном объеме (справка от 29.02.2008, платежное поручение от 03.03.2008).

Письмом от 22.02.2008 ОАО "НБД-Банк" обратилось к главе Администрации г. Кирова с требованием компенсировать непредвиденные расходы на работы по замене перекрытий здания. В обоснование Банк сослался на несоответствие качества недвижимого имущества характеристикам, указанным в техническом паспорте, представленном организатором аукциона в Управление Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации перехода права собственности на здание.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Предъявив требования о возмещении убытков, кредитор должен доказать их наличие, произвести расчет убытков, в том числе упущенной выгоды, доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства (противоправность) и наличие причинной связи между поведением должника и наступившими убытками (ст. 393 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В качестве недостатков переданного товара истец указывает на отсутствие железобетонного междуэтажного перекрытия, указанного в техническом паспорте на объект недвижимости.

На основании п. п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Из материалов дела следует, что предметом заключенного между сторонами договора являлось здание парикмахерской. Действующее законодательство и строительно-технические нормы и правила не предусматривают обязательного наличия железобетонного междуэтажного перекрытия для зданий парикмахерских. Таким образом, наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком недвижимого имущества и не препятствует использованию объекта в соответствии с его назначением.

При этом ни в конкурсной документации, ни в договоре купли-продажи также не оговорено, что отчуждаемый объект недвижимости имеет междуэтажные перекрытия из железобетона.

Суд пришел к выводу о передаче продавцом имущества, соответствующего условиям договора, и отсутствии оснований для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности.

Ссылка истца на технические паспорта на спорный объект недвижимости, имеющие, по его мнению, существенные различия, не принимается в силу следующего.

Действительно, в разделах "Описание конструктивных элементов строения и определение износа" двух технических паспортов на один объект недвижимости усматривается, что они имеют различие в виде внесения в п. 4 второго паспорта уточняющей записи о том, что подвальное междуэтажное перекрытие выполнено в железобетонном исполнении. Однако эта запись не противоречит соответствующей графе первого паспорта, а лишь уточняет сделанную там запись.

Аргумент о том, что продавец должен был передать банку помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным, поскольку целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской. Парикмахерская не должна соответствовать техническим требованиям, предъявляемым к офису банка.

Спорное имущество продавалось Управлением с аукциона. Товар на аукционе продается единичными образцами или партиями (лотами) тому покупателю, который предложит самую высокую цену, поэтому утверждение заявителя о соразмерном снижении покупной цены объекта недвижимости, если бы банк знал об отсутствии между этажами железобетонных перекрытий, несостоятельно.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

3. Суд отказал в иске о признании договора купли-продажи здания незаключенным и восстановлении в ЕГРП записи о праве собственности истца на здание, поскольку при заключении договора стороны согласовали все его существенные условия, а право аренды земельного участка перешло к покупателю в силу прямого указания закона (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.06.2010 по делу N А39-5238/2009).

ООО "Буррак" обратилось с иском к предпринимателю Г. о признании договора купли-продажи здания незаключенным и восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности истца на здание. Иск основан на ст. ст. 166, 168, 554 ГК РФ и мотивирован отсутствием в договоре существенных условий о земельном участке, на котором расположен спорный объект.

Руководствуясь ст. ст. 432, 549, 554, 555 ГК РФ, суд решением, оставленным без изменения апелляционным судом, отказал в иске.

Истец считает, что суд неправильно истолковал п. 3 ст. 131, ст. 432, п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 2, п. 1 ст. 14, п. 7 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не применил п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 421, п. 1 ст. 552, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 5 ст. 1, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 и ст. 26 Закона N 122-ФЗ, хотя договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды, подлежащего государственной регистрации, что отражено в договоре, однако такой смешанный договор не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным.

ООО "Буррак" (продавец) и Г. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 11.10.2006, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю здание склада площадью 1068 кв. м, а покупатель принял его и уплатил цену - 320 016 руб.

Переход права собственности на здание к Г. зарегистрирован в УФРС 10.11.2006, что подтверждено свидетельством.

В договоре предусмотрено, что здание склада расположено на земельном участке площадью 5631 кв. м, предоставленном продавцу сроком на 25 лет на основании договора аренды от 27.09.2005, зарегистрированного в УФРС 22.03.2006. В договоре указано, что он считается заключенным с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу ст. ст. 554 и 555 ГК РФ существенными для договора купли-продажи недвижимости являются условия о цене имущества, а также данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд пришел к выводу, что при заключении данного договора стороны согласовали все его существенные условия.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, право аренды земельного участка перешло к Г. в силу прямого указания закона.

Довод истца о незаключенности договора как смешанного (содержащего элементы договора аренды), не прошедшего государственной регистрации, отклонен, так как он основан на неправильном толковании ст. ст. 554 и 555 ГК РФ и противоречит условиям оспариваемого договора.

Ссылка истца на то, что согласно договору он считается заключенным с момента его государственной регистрации в ЕГРП, несостоятельна, поскольку нормами действующего законодательства не предусмотрена государственная регистрация данного вида сделок.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

4. Тот факт, что ответчиком не была произведена регистрация договоров, не освобождает его от обязанности оплатить приобретенные объекты недвижимости; пункт договора, в котором установлено, что оплата недвижимости будет произведена после государственной регистрации перехода права собственности, договоров лизинга и залога, противоречит закону (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2010 по делу N А28-15841/2009).

ООО "Викинг" обратилось с иском к ООО "Мета-Лизинг" о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 15 969 074,94 руб. и пеней в размере 1 037 989,85 руб. Иск основан на ст. ст. 309, 310, 314, 330, п. 3 ст. 486 ГК РФ и мотивирован тем, что ответчик не исполнил обязательства по оплате приобретенного имущества.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен. Суд руководствовался ст. ст. 309, п. 2 ст. 314, ст. 486, п. 1 ст. 488, ст. 552 ГК РФ и исходил из того, что у ООО "Мета-Лизинг" возникла обязанность по оплате приобретенного имущества. Это обязательство в полном объеме им не исполнено. Пункт договора, в котором установлено, что оплата недвижимости будет произведена после государственной регистрации перехода права собственности, финансовой аренды, договора залога, противоречит требованиям ст. 190 ГК РФ и не имеет правовых последствий.

По мнению ответчика, суд должен был, кроме договора купли-продажи, исследовать договор финансовой аренды (лизинга), заключенный между ООО "Мета-Лизинг" и ООО "Регион-Консалтинг", которое следовало привлечь к участию в деле. Ответчик указывает, что контрагенты не достигли соглашения по такому существенному условию договора купли-продажи, как предмет договора, поскольку в договоре отсутствуют данные, позволяющие определить земельный участок, на котором расположена недвижимость, и конкретное расположение объектов на этом участке. При рассмотрении спора о взыскании задолженности по договору купли-продажи суд должен был руководствоваться нормами ФЗ от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

По договору от 09.09.2008 ООО "Викинг" продало ООО "Мета-Лизинг" недвижимое имущество (холодильник, продовольственный склад с котельной, промтоварный склад).

Недвижимость приобретена ООО "Мета-Лизинг" для ее дальнейшей передачи во владение и пользование на условиях финансовой аренды (лизинга) ООО "Регион-Консалтинг". Покупатель приобретает право собственности на имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Цена отчуждаемого имущества, согласованная контрагентами, составила 26 500 000 руб., в том числе холодильник - 3 300 000 руб., продовольственный склад с котельной - 15 000 000 руб., промтоварный склад - 8 200 000 руб.

В договоре определен порядок расчетов, согласно которому первый платеж в сумме 10 000 000 руб. покупатель производит в течение 10 банковских дней после исполнения следующих условий (действий):

• государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в УФРС;
• государственной регистрации договора финансовой аренды (лизинга) от 09.09.2008 и перечисления по нему лизингополучателем покупателю первого лизингового платежа;
• государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 09.09.2008.

Окончательный расчет в сумме 16 500 000 руб. должен быть произведен в течение 10 банковских дней с даты осуществления первого платежа. В случае нарушения сроков оплаты покупатель обязуется уплатить продавцу неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 09.09.2008 продавец передал имущество покупателю.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорную недвижимость к ООО "Мета-Лизинг" произведена 21.11.2008.

Согласно документам, представленным в материалы дела, государственная регистрация договора финансовой аренды (лизинга) от 09.09.2008 и договора о залоге недвижимости от 09.09.2008 не была произведена.

В связи с этим ООО "Викинг" обратилось к ООО "Мета-Лизинг" с письмом от 19.12.2008, в котором потребовало исполнения договора в 7-дневный срок с момента получения требования, которое обосновано тем, что по вине ООО "Мета-Лизинг" не наступили события, предшествующие оплате, - не произведена государственная регистрации договора финансовой аренды (лизинга), так как отозвано заявление о его регистрации и не устранены препятствия для регистрации договора залога. Письмо получено ответчиком 13.01.2009.

01.02.2009 контрагентами подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в соответствии с которым изменены цена недвижимого имущества (стоимость его составила 15 000 000 руб.) и порядок оплаты: покупатель оплачивает продавцу стоимость имущества равными платежами в течение шести календарных месяцев с даты заключения дополнительного соглашения, первый платеж в размере 2 500 000 руб. уплачивается покупателем не позднее 10.02.2009, остальные платежи выплачиваются ежемесячно равными долями в размере 2 500 000 руб. до 10-го числа текущего месяца платежа.

Продавцу предоставлено право расторгнуть в одностороннем порядке дополнительное соглашение в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных договором, в указанный срок (условия о порядке оплаты). Дополнительное соглашение расторгается путем направления покупателю уведомления и считается расторгнутым с момента получения уведомления покупателем, а денежные средства, уплаченные ранее покупателем по дополнительному соглашению до его расторжения, принимаются сторонами в качестве частичной оплаты по договору.

ООО "Мета-Лизинг" уплатило за недвижимое имущество 5 000 000 руб. (платежные поручения от 12.02.2009, от 19.02.2009, от 19.03.2009).

Дополнительным соглашением от 02.04.2009 изменена редакция соглашения от 01.02.2009, предусмотрено, что покупатель оплачивает продавцу стоимость имущества равными платежами в течение 6 календарных месяцев с даты заключения данного соглашения. Первый платеж в размере 2 500 000 руб. уплачивается не позднее 20.02.2009, остальные платежи выплачиваются равными долями в размере 2 500 000 руб. до 20-го числа текущего месяца. Допускается досрочная оплата по договору.

Ответчик перечислил в счет оплаты по договору 2 500 000 руб. (платежные поручения от 20.04.2009, от 27.04.2009).

ООО "Мета-Лизинг" на основании договора уступки права требования от 30.06.2009 уступило ООО "Викинг" право требования по исполнению обязательства ООО "Промлестранс" по договору финансовой аренды (лизинга) от 18.06.2008 на сумму 3 774 566,75 руб. Истец уплачивает ответчику за уступленное право 2 830 925,06 руб., которые зачтены в счет погашения долга ответчика по договору купли-продажи от 09.09.2009.

Реализовав право, предоставленное договором, истец письмом от 05.10.2009 уведомил ответчика о расторжении дополнительных соглашений в связи с неисполнением им обязательств по оплате в установленный срок и потребовал полной оплаты стоимости проданного имущества из расчета цены договора в размере 26 500 000 руб. в течение 7 дней с момента получения требования. ООО "Мета-Лизинг" получило письмо 12.10.2009.

Факт прекращения действия дополнительных соглашений сторонами не оспаривается.

Платежным поручением от 03.11.2009 ответчик уплатил за недвижимое имущество 200 000 руб.

По правилам ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар. Товар, приобретенный в кредит, покупатель оплачивает в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Согласно договору срок начала исполнения обязательства поставлен в зависимость от государственной регистрации договоров лизинга и залога. Тот факт, что ответчиком не была произведена регистрация этих договоров, не освобождает его от обязанности оплатить приобретенные объекты недвижимости.

Из материалов дела видно, что ответчик лишь частично исполнил обязанность по оплате имущества, в связи с чем суды удовлетворили иск.

Довод ответчика о несогласованности предмета договора от 09.09.2008 и, следовательно, о незаключенности договора купли-продажи отклонен, поскольку в соответствии со ст. 555 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования. При этом покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник.

Оценив соглашение от 12.03.2009 о расторжении договора от 31.07.2008, заключенного между ООО "Викинг" и местной администрацией на аренду участка, необходимого для обслуживания нежилых зданий - холодильника, продовольственного склада с котельной, промтоварного склада; договор аренды земельного участка от 22.04.2009, заключенный между местной администрацией и ООО "Мета-Лизинг" на аренду того же участка (договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 12.03.2010), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи незаключенным в связи с отсутствием согласования предмета договора.

Суд кассационной инстанции признал несостоятельной ссылку ответчика на необходимость применения при регулировании возникших правоотношений ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Возникшие между сторонами обязательства основаны на договоре купли-продажи и регулируются нормами ГК РФ и самим договором.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

5. Суд отказал в иске о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и об аннулировании записи в ЕГРП в связи с истечением срока исковой давности (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2010 N А33-6733/2009).

ООО "Оника-С", ООО "Оника", ООО "Енисей-Знак", предприниматель М. обратились с иском к ООО "Вектор", ОАО "Искра" и УФРС по Красноярскому краю о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ОАО "Искра" и ООО "Вектор", и об аннулировании реестровой записи в ЕГРП.

Решением суда в иске отказано.

По мнению истцов, судом применена не подлежащая применению ст. 181 ГК РФ. Срок исковой давности в данном случае следует исчислять с момента, когда истцам стало известно о нарушении их прав. Также они указывают на неправомерность вывода суда о недоказанности обстоятельств недействительности сделки.

07.06.2004 между ОАО "Искра" (продавец) и ООО "Вектор" (покупатель) заключен договор купли-продажи сооружения площадки N 75, расположенной между строениями N 16 и N 17, общей площадью 1002 кв. м. В тот же день спорное имущество передано покупателю по акту приема-передачи. Факт оплаты его покупателем подтверждается платежным поручением от 11.06.2004. Договор зарегистрирован 19.07.2004.

Ответчики, а также Ф. и К. являются участниками общей долевой собственности на земельный участок площадью 5387 кв. м (строение 17).

ООО "Енисей-Знак" является собственником нежилого помещения площадью 359,1 кв. м (строение 17, помещение 11).

Суд со ссылкой на ст. ст. 181, 195, 196, 199, 200 ГК РФ пришел к выводу, что исковое заявление подано за пределами установленного законом срока исковой давности.

Истцы просили признать недействительным договор купли-продажи от 07.06.2004 и аннулировать соответствующую запись в ЕГРП, указав на несоблюдение при заключении сделки сторонами ст. 554 ГК РФ, поскольку предмет договора не существует в натуре.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом такие иски могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ. Эта норма устанавливает специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение общих положений ст. 200 ГК РФ.

В суде первой инстанции ответчики ОАО "Искра" и ООО "Вектор" заявили о применении срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Его течение начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки.

В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Вследствие того что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Суд установил, что исполнение сделки началось в июне 2004 года, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами: акт приема-передачи спорного имущества от 07.06.2004; платежное поручение от 11.06.2004; свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "Вектор" от 19.07.2004.

Иск заявлен 23.04.2009, то есть с пропуском установленного п. 1 ст. 181 ГК РФ срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ и п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

6. Суд признал договор купли-продажи нежилого помещения недействительным, поскольку право хозяйственного ведения продавца на спорное имущество не было зарегистрировано (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2010 N Ф03-4637/2010).

Предприниматель К. обратилась с иском к унитарному муниципальному предприятию "Новоавачинское", Управлению финансов и имущественных отношений Администрации Елизовского муниципального района, Администрации Елизовского муниципального района о признании договора купли-продажи действительным, о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на нежилые помещения от УМП "Новоавачинское" к К.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Суд признал договор купли-продажи недействительным (ничтожным) по мотиву отсутствия у продавца зарегистрированного права на реализуемое имущество.

Истец полагает, что суд ошибочно определил момент возникновения у предприятия права хозяйственного ведения - с его государственной регистрации, а не с момента передачи имущества согласно статье 299 ГК РФ, а также ссылается: на неправильное применение судом ряда норм гражданского законодательства и законодательства о банкротстве предприятий; на неоспаривание торгов и договора купли-продажи кем-либо в установленном порядке.

Решением арбитражного суда от 14.05.2007 УМП "Новоавачинское" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев. Конкурсным управляющим назначен Д.

25.10.2008 в газете "Коммерсантъ" опубликовано объявление о проведении конкурсным управляющим открытого аукциона по продаже имущества УМП "Новоавачинское", в том числе встроенного помещения магазина, начальная цена 400 000 руб.

На основании протокола от 28.11.2008 о результатах торгов по продаже имущества (объект - встроенное помещение магазина) победителем признана К.

09.12.2008 между конкурсным управляющим (продавец) и К. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: нежилое помещение (встроенное помещение магазина) общей площадью 66,2 кв. м. Цена имущества - 420 000 руб. без НДС.

В соответствии с договором покупатель производит оплату в полном размере в срок до 15.12.2008.

По акту приема-передачи от 10.12.2008 истец принял от ответчика имущество.

Дополнительным соглашением от 30.01.2009 к договору купли-продажи стороны уточнили передаваемый объект - нежилые помещения в здании (контора со встроенным помещением магазина, обозначенные на поэтажном плане 1-го этажа поз. 2, 3, 4, 5, 6, общей площадью 66.2 кв. м) и распространили внесенные в наименование объекта изменения на акт приема-передачи от 10.12.2008.

Согласно справке конкурсного управляющего от 16.03.2009 оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме в сумме 420 000 руб., стороны претензий друг к другу не имеют.

УФРС было отказано истцу в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект по причине отсутствия у продавца правоустанавливающих документов и права продажи этого имущества.

Суд признал договор ничтожным в порядке ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения возникает на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В силу абз. 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают с момента их государственной регистрации по правилам п. 1 ст. 131 ГК РФ, а не с момента передачи, как ошибочно считает истец.

Поскольку из материалов дела видно, что право хозяйственного ведения УМП "Новоавачинское" на спорное имущество не было зарегистрировано и, соответственно, не возникло, то включение его в конкурсную массу и реализация его на торгах с заключением договора купли-продажи противоречат п. 1 ст. 131, ст. 139 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поэтому согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ оснований для государственной регистрации перехода права собственности по ничтожному договору не имелось.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

7. Суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку он является крупной сделкой акционерного общества, в совершении которой имеется заинтересованность, но при этом был заключен без одобрения общим собранием акционеров (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.05.2010 N Ф03-3182/2010).

Акционер П. обратилась с иском к ЗАО "Торговый дом "Русский медведь" и предпринимателю Л. с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. ФАС округа судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец уточнил требования и просил признать договор недействительным на основании ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, ст. ст. 48, 52, 77, 79, 81 - 84 ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах". По его мнению, договор, являясь крупной сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность Л., не одобрен в установленном порядке.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен. ФАС округа судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение.

Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения. Судебные акты мотивированы тем, что договор заключен при наличии заинтересованности со стороны Л., являвшегося на тот момент президентом общества, и без одобрения общим собранием акционеров, как того требует ст. 81 Закона N 208-ФЗ. В связи с этим договор признан недействительным на основании ст. 83 данного Закона. При этом суды отклонили доводы Л. о пропуске истцом срока исковой давности, а также об отсутствии у П. статуса акционера.

01.12.2000 между АОЗТ "Торговый дом "Русский медведь", правопреемником которого является ответчик (продавец), и Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи магазина общей площадью 688,26 кв. м, стоимостью 72 000 руб., в том числе помещения магазина стоимостью 68 500 руб. и находящегося в нем торгового оборудования стоимостью 3500 руб.; магазина общей площадью 323,38 кв. м стоимостью 53 000 руб., в том числе помещения магазина стоимостью 48 500 руб. и оборудования - 4500 руб.; магазина общей площадью 120 кв. м стоимостью 31 000 руб., в том числе помещения магазина стоимостью 26 500 руб. и оборудования - 4500 руб.

Договор заключен на основании договора аренды с правом выкупа данного имущества от 05.11.1999.

Право собственности Л. на эти объекты зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии со ст. 81 Закона N 208-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки, признаются, в частности, член совета директоров общества, лицо, занимающее должность в иных органах управления общества, в том числе в случае, если они являются стороной такой сделки.

При наличии заинтересованности сделка подлежит обязательному одобрению в порядке и на условиях, которые регламентированы статьей 83 данного Закона.

В соответствии со ст. 84 Закона N 208-ФЗ сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, предусмотренных ст. 83, может быть признана недействительной.

Суды установили, что на основании доверенности от 11.12.1998 Л. являлся управляющим АОЗТ "ТД "Русский медведь"; на момент заключения договора он осуществлял полномочия президента общества.

Исходя из этого, суды сделали вывод, что Л. имел заинтересованность в его заключении, следовательно, эта сделка подлежала одобрению в порядке ст. 83 Закона N 208-ФЗ.

При этом суды отвергли довод Л. о том, что сделка не подлежала одобрению, так как совершалась в процессе обычной хозяйственной деятельности продавца (п. 4 ст. 83 Закона N 208-ФЗ). Суды указали, что заключение данного договора, направленного на отчуждение собственных активов, не охватывается целями текущей хозяйственной (торговой) деятельности общества.

Проверяя доводы Л. об одобрении спорной сделки, суды не приняли во внимание его ссылки на решение общего собрания акционеров от 01.11.1999, поскольку на этом собрании акционеры не обсуждали вопрос о возможности выкупа арендованного имущества и условия выкупа. Иные доказательства, свидетельствующие об одобрении договора от 01.12.2000, в материалы дела не представлены.

Суды проверили заявление Л. о пропуске П. установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ срока исковой давности и признали, что истец узнал о заключении спорного договора 01.08.2006 и не мог узнать об этой сделке ранее 01.06.2006, учитывая, что до этой даты у П. отсутствовали основания сомневаться в правах общества на отчужденные объекты. Решений общих собрания акционеров, в ходе которых истец мог получить такую информацию, общество с 2000 года не приводило.

Суды также отвергли доводы Л. о том, что П. не является акционером общества, так как приобрела акции до государственной регистрации их выпуска по недействительному договору дарения. Суды исходили из того, что права П. на акции удостоверены регистрацией в реестре акционеров, как того требуют нормы ФЗ "О рынке ценных бумаг"; не оспорены обществом либо его акционерами, а Л. в силу непричастности к деятельности общества оспаривать статус истца как акционера не вправе. При этом достоверных доказательств приобретения П. акций до регистрации их выпуска Л. не представил. Его ссылка на журнал учета акционеров несостоятельна, так как данный документ сведений о распределении П. акций незарегистрированного выпуска не содержит.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

8. Суд отказал в иске о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений в редакции, предложенной истцом, поскольку спорные помещения относятся к общему имуществу здания и не подлежат отчуждению в собственность одному из его собственников (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.05.2010 N Ф03-2918/2010).

ОАО "Торговый дом "Владивостокский ГУМ" обратилось с иском к специализированному государственному учреждению "Фонд имущества Приморского края" о понуждении заключить в редакции, предложенной истцом, договор купли-продажи нежилых помещений.

Решением суда в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

Истец полагает, что суд при наличии противоречий в доказательствах по поводу неучтенных площадей необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, а также не согласен с выводом об отнесении спорных помещений к общему имуществу здания, ссылаясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/2009. Ссылается на то, что подлежат применению правила ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ", ссылаясь на то, что при осуществлении выкупа помещений в техническом паспорте ошибочно не учтен ряд вспомогательных помещений: помещения подвала, междуэтажные помещения 1 - 2 этажа, помещения машинного отделения общей площадью 216,1 кв. м, поэтому они не вошли в состав выкупаемого имущества, и обосновывает свою позицию положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 2 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Указами Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, от 22.07.1994 N 1535.

25.08.2005 за ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ" зарегистрировано право собственности на помещения общей площадью 3931,4 кв. м. В качестве основания регистрации указан договор купли-продажи памятника истории и культуры от 05.04.2005, решение арбитражного суда от 17.06.2005.

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства по состоянию на 27.04.2007 общая площадь здания составляет 4151 кв. м и состоит из подвала, цокольного этажа, 1, 2, 3, 4 этажей машинного отделения.

Договор купли-продажи и вступившее в законную силу решение суда свидетельствуют о выкупе истцом помещений общей площадью 3931,4 кв. м.

В деле представлено распоряжение КУГИ по Приморскому краю от 26.07.2006 с учетом распоряжения Департамента имущественных отношений от 03.04.2007 о закреплении на праве хозяйственного ведения за КГУП по эксплуатации недвижимости Приморского края "Государственная недвижимость" государственного имущества, расположенного в этом здании: подвал N 7 - 15, междуэтажные помещения N 1 - 6, подвал, цокольный этаж (1 - 7, 10 - 23) здания ГУМа (памятник).

Право хозяйственного ведения на помещения общей площадью 1405,8 кв. м зарегистрировано в УФРС.

Подвал (7 - 15), междуэтажные помещения (1 - 6), подвал, цокольный этаж (1 - 7, 10 - 23) здания ГУМа, лит. 1, 1 "А", 1 "Б", 1 "В" находятся в пользовании на условиях аренды у ЗАО "Тихоокеанская торгово-производственная компания".

Таким образом, пользователем здания, помимо истца, является ЗАО "ТТПК", что не оспаривается сторонами.

Комиссией в составе представителей Департамента имущественных отношений с участием представителя истца произведено обследование спорных помещений, по результатам которого составлен акт от 18.08.2008, в котором указано о неиспользовании подвальных помещений N 5, 7, междуэтажных помещений, о недействующих помещениях машинного отделения.

Истцом в обоснование того, что спорные помещения являются вспомогательными, представлены акт экспертизы нежилых помещений, акт дополнительной экспертизы, выполненные ОАО "Приморгражданпроект", в которых отражено: в подвальных помещениях N 5, 6, 7 проходят транзитом через помещения ЗАО "ТТПК" магистральные инженерные коммуникации Торгового дома; трубопроводы холодной и горячей воды (закрыты отделочными материалами); система отопления, внутренняя канализация, электрические сети. В междуэтажных помещениях 1 - 3 - туалет, умывальник. В помещениях машинного отделения N 1, 2, 3, 4 - лифтовое оборудование, емкость для хранения воды.

С учетом установленного суды пришли к выводу, что спорные помещения относятся к общему имуществу здания и не подлежат отчуждению в собственность одному из его собственников.

Эти выводы соответствуют разъяснениям, изложенным в п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", ст. ст. 6, 289, 290 ГК РФ.

Судами отклонен довод о неиспользовании арендатором - ЗАО "ТТПК" инженерных коммуникаций в связи с его отказом от центральной системы отопления, поскольку отказ арендатора не влияет на функциональное назначение помещений и их использование собственником в дальнейшем.

Подлежит отклонению ссылка на то, что к спорным отношениям подлежит применению законодательство о приватизации, которым вопросы общего имущества здания не решаются.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

9. Суд признал недействительными торги по реализации нежилых зданий и заключенный по их результатам договор купли-продажи, применив последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку продавец имущества не являлся его собственником и не обладал им на ином имущественном праве, торги были проведены с нарушением закона (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.04.2010 N Ф03-2701/2010).

Прокурор обратился с иском к Администрации Дальнереченского муниципального района и предпринимателю К. о признании недействительными торгов в форме конкурса по реализации нежилых зданий, договора купли-продажи, заключенного Администрацией и К., и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания К. возвратить по акту приема-передачи Администрации и обязании Администрации возвратить К. денежные средства в размере 2 650 000 руб.

Решением суда иск удовлетворен.

20.04.1998 между ТОО "Дорожник" (продавец) и жилищно-эксплуатационным предприятием района (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством АБК и незавершенного строительством ремонтно-станочного блока с гаражом.

На основании заявления директора МУП ЖЭП об изъятии у предприятия имущества распоряжением главы муниципального образования от 28.02.2005 предписано комитету по управлению имуществом принять по акту приема-передачи административное здание, здание котельной, здание ремонтно-станочного блока, здание столярного цеха и включить их в реестр муниципального имущества.

21.12.2006 в газете "Ударный фронт" комитетом по управлению муниципальным имуществом опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже муниципального имущества: нежилых двухэтажных отдельно стоящих зданий 1999 года постройки: производственной базы площадью 825,1 кв. м и гаражных боксов площадью 1069,6 кв. м.

Согласно протоколу заседания комиссии по продаже муниципальных объектов от 29.01.2007 К. признан победителем конкурса.

28.02.2007 между Администрацией (продавец) и К. (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества: нежилого здания (производственная база), двухэтажного, отдельно стоящего, 1999 года постройки, площадью 825,1 кв. м, нежилого здания (гаражные боксы), двухэтажного, отдельно стоящего, 1999 года постройки, площадью 1069 кв. м. К. полностью выплатил Администрации выкупную стоимость имущества, что подтверждается имеющими в деле платежными документами.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

П. 2 ст. 223 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом данных норм суд пришел к выводу, что ввиду отсутствия государственной регистрации на спорное имущество у ТОО "Дорожник" право муниципальной собственности на это имущество после заключения договора купли-продажи от 20.04.1998 не возникло.

Также суд указал, что договор от 20.04.1998 не содержит характеристик продаваемых объектов, в нем не указан адрес, по которому находится имущество. Объекты, указанные в договоре, характеризованы как незавершенные строительством, однако согласно техническим паспортам объекты продажи на оспариваемых торгах являются законченными строительством. Вместе с тем ответчик не представил доказательств того, что спорные объекты были достроены и введены в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В связи с тем, что Администрация не являлась собственником спорного имущества и не обладала им на ином имущественном праве, торги были проведены с нарушением закона.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

С учетом этого суд признал торги и договор купли-продажи недействительными.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применив эту норму, суд обязал К. возвратить Администрации спорные объекты недвижимости и взыскал с Администрации в пользу К. сумму, уплаченную им по договору купли-продажи.

Суд отклонил довод о том, что филиал N 15 ПЦГРК на территории г. Дальнереченска и Дальнереченского района был открыт после 25.08.1998, в связи с чем ТОО "Дорожник" не могло зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 32 Закона N 122-ФЗ субъекты РФ поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые структурные и функциональные преобразования и используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 33 Закона N 122-ФЗ данный Закон вводится в действие на всей территории РФ через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению ЕГРП и выдаче информации о зарегистрированных правах.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

10. Суд отказал в иске о признании права собственности на здание и о государственной регистрации перехода права собственности на него, сделав вывод о том, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки (Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2010 N КГ-А40/4166-10).

ООО "Алинтэк" обратилось с иском к ЗАО "Элекстрансавто" о признании права собственности на здание и об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на него от ответчика к истцу.

Решением суда иск удовлетворен. Управление Росрегистрации и ООО "Алинтэк" обратились с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения. Суд разъяснил, что решение принято в отношении всего здания, и указал, что регистрации подлежит право собственности ООО "Алинтэк" на все здание в соответствии с действующими в настоящее время документами БТИ.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным для суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции принял решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Префектуру ЮАО г. Москвы, решение суда первой инстанции отменил и в иске отказал, определение о разъяснении решения отменил и в его разъяснении отказал.

ООО "Алинтэк" в обоснование иска ссылается на то, что между ним и ответчиком 29.08.2005 был заключен договор купли-продажи спорного нежилого здания общей площадью 208,9 кв. м. Спорное недвижимое имущество было передано покупателю, что подтверждается актом приема-передачи. Кроме того, истец отмечает, что в соответствии с договором ответчик обязался в течение 30 дней с момента его подписания представить все необходимые для государственной регистрации документы, однако этого не исполнил и в письме указал, что не считает, что истец является собственником данного имущества, поскольку считает заключенный договор недействительным. По мнению истца, договор соответствует закону.

Суд апелляционной инстанции отметил, что заявлено два требования: о признании права собственности на капитальный объект недвижимого имущества и об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО "Элекстрансавто" к ООО "Алинтэк" на этот объект.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Правовым основанием для предъявления иска о признании права собственности служит ст. 12 ГК РФ, в которой в числе прочих способов защиты гражданских прав упоминается признание права.

Этот вещно-правовой иск может быть предъявлен любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право. Поэтому в качестве ответчика по такому иску должно выступать лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за истцом вещного права на имущество.

Таким образом, иск о признании права направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее правоотношение. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего спора.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Таким образом, по смыслу данной нормы и ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности означает прекращения такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.

Суд апелляционной инстанции указал, что в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности. При этом можно прийти к выводу, что по данному иску суд должен проверить сделку с точки зрения соответствия ее по форме и содержанию требованиям законодательства, т.к. такое решение в соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому суд пришел к выводу, что разрешение собственника земельного участка на строительство спорного здания как объекта недвижимого имущества у ЗАО "Элекстрансавто" отсутствовало, как отсутствуют и доказательства разрешения собственника участка на строительство, а также проектно-сметная документация. Суд также отметил, что то обстоятельство, что право собственности ЗАО "Элекстрансавто" на спорный объект было зарегистрировано в ЕГРП, на правовую оценку правоотношений не влияет, поскольку свидетельство о государственной регистрации права правоустанавливающим документом не является. Поэтому суд указал, что изложенное позволяет сделать вывод, что спорный объект, о признании права собственности на который и о государственной регистрации перехода права собственности на который от ответчика к истцу было заявлено истцом, обладает признаками самовольной постройки.

Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на него вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет. Такая позиция по данному вопросу соответствует судебно-арбитражной практике (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2006 N 13460/05, Определение ВАС РФ от 28.07.2009 N ВАС-2938/09).

В силу этого суд апелляционной инстанции правомерно отказал в иске, придя к выводу о том, что в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ истец не доказал обстоятельства, входящие в предмет доказывания по иску.

Довод истца, полагающего, что заявленные им требования не нарушают права Префектуры ЮАО, подлежит отклонению, поскольку наличие у юридического лица права собственности на недвижимое имущество является в соответствии со ст. 36 ЗК РФ основанием для приобретения им права на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды участков, занятых этой недвижимостью.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также обоснованно указал, что поскольку решение суда первой инстанции, о разъяснении которого принято определение, отменено, то основания к его разъяснению отсутствуют, поэтому определение также подлежит отмене.

Довод о том, что обстоятельства, установленные обжалуемыми судебными актами, могут иметь значение при рассмотрении других дел, подлежит отклонению в связи со следующим. Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. При этом суд обратил внимание на то, что данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Такая позиция соответствует судебно-арбитражной практике (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2004 N 2045/04).

Суд кассационной инстанции не вправе считать установленными обстоятельства, не признанные таковыми судом нижестоящей инстанции. Такая позиция соответствует судебно-арбитражной практике (Постановления Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 N 13675/07 и от 19.05.2009 N 17426/08).

ФАС округа оставил постановления апелляционной инстанции без изменения.

11. Суд удовлетворил иск о понуждении к заключению соглашения об исполнении условий конкурса в отношении социально значимых объектов, поскольку ответчик, для которого заключение договора обязательно, уклонялся от его заключения; течение срока давности по такому требованию началось со дня, когда ответчик уклонился от подписания проекта спорного соглашения (Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2010 по делу N А12-20578/2009).

Администрация г. Волгограда обратилась с иском к предпринимателю П. о понуждении к заключению соглашения об исполнении условий конкурса в отношении социально значимых объектов: зданий котельной и насосной станции очистных сооружений.

Решением суда иск удовлетворен со ссылкой на то, что заключение данного соглашения является обязательным и законодательством не предусмотрен срок для направления органом местного самоуправления его проекта покупателю. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал в связи с пропуском срока исковой давности.

Решением арбитражного суда от 18.05.2004 ФГУП "Учебно-опытное хозяйство "Горная Поляна" ГОУ Волгоградской государственной сельскохозяйственной академии признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его введена процедура конкурсного производства.

28.08.2006 конкурсным управляющим проведен открытый конкурс по продаже объектов социального назначения и коммунальной инфраструктуры трех поселков, победителем конкурса по десяти лотам признана П.

По результатам торгов между конкурсным управляющим и П. было заключено в том числе два договора купли-продажи от 29.08.2006, предметом которых являлись здание котельной с пристройкой и здание насосной станции очистных сооружений.

Согласно п. 4 ст. 132 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" социально значимые объекты, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством РФ должна осуществляться путем проведения торгов в виде конкурса, продаются в порядке, установленном ст. 110 данного Закона.

Обязательным условием конкурса по продаже этих объектов является обязанность покупателей обеспечивать их надлежащее содержание и использование в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ обязательств.

В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относится обязанность покупателей предоставлять гражданам, организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ, услуги по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате услуг.

После проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий конкурса.

В случае существенного нарушения или неисполнения покупателем социально значимых объектов соглашения об исполнении условий конкурса указанные соглашение и договор купли-продажи социально значимых объектов подлежат расторжению судом на основании заявления органа местного самоуправления.

Суды указали, что действующим законодательством предусмотрен механизм муниципального контроля за исполнением по назначению приобретенных социально значимых объектов и заключение покупателем с органом местного самоуправления соглашения об исполнении условий конкурса в силу закона является обязательным.

Между тем п. 4 ст. 132 Закона N 127-ФЗ не содержит указания на срок, в течение которого орган местного самоуправления обязан направить проект соглашения об исполнении условий конкурса.

29.01.2009 решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционным судом, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2007 между П. и ООО "Гольф Клаб Волга" в отношении одноэтажного кирпичного здания котельной с пристройкой общей площадью 175,9 кв. м.

Истец, являющийся исполнительным органом местного самоуправления, 10.08.2009 направил в адрес ответчика проект соглашения об исполнении условий конкурса в отношении этого здания и одноэтажного кирпичного здания насосной станции очистных сооружений с подвалом, общей площадью 111,6 кв. м. П. соглашение не подписала и на предложение заключить его не ответила.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект соглашения), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту соглашения) в течение 30 дней со дня получения оферты.

П. 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Ст. 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности - три года.

На основании п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истцом срок исковой давности не пропущен, его течение началось со дня, когда Администрация узнала о нарушении своего права, то есть когда П. уклонилась от подписания проекта спорного соглашения.

ФАС округа отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

12. Суд отказал в иске о признании недействительными договоров купли-продажи сельскохозяйственной техники, оборудования, автотранспортных средств, незавершенного производства и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, поскольку истец не представил доказательств того, что стороны своими действиями прикрыли сделку по продаже предприятия как единого имущественного комплекса (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А12-18240/2008).

ООО "Фрегат" обратилось с иском к ООО "Креповское" о признании недействительными договоров купли-продажи сельскохозяйственной техники, оборудования, автотранспортных средств, незавершенного производства, заключенных между ними, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и о применении последствий недействительности этих сделок. Иск заявлен на основании ст. ст. 132, 168, п. 2 ст. 170, ст. ст. 559, 561 ГК РФ и мотивирован тем, что сделки являются ничтожными, поскольку совершены с целью прикрыть другую сделку - договор купли-продажи предприятия.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. ФАС округа судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

Определением арбитражного суда от 29.06.2007 в отношении истца введена процедура банкротства - наблюдение. Решением арбитражного суда от 08.07.2008 он признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключены договоры: от 19.02.2007 купли-продажи тракторов в количестве 6 единиц на общую сумму 390 844 руб., от 01.03.2007 купли-продажи автотранспортных средств в количестве 4 единиц на общую сумму 209 847 руб., от 12.03.2007 купли-продажи комбайнов в количестве 3 единиц на общую сумму 2 561 544 руб., от 21.02.2007 купли-продажи тракторов в количестве 3 единиц на общую сумму 2 109 464 руб., от 02.04.2007 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, от 04.04.2007 купли-продажи комбайнов в количестве 2 единиц, тракторов в количестве 8 единиц, экскаватора в количестве 1 единицы на общую сумму 452 000 руб., от 09.04.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 12 единиц на общую сумму 393 000 руб., от 16.04.2007 купли-продажи незавершенного производства озимых культур стоимостью 1 564 792 руб., от 18.04.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 11 единиц на общую сумму 551 000 руб., от 19.04.2007 купли-продажи автотранспортных средств в количестве 8 единиц на общую сумму 240 000 руб., от 23.04.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 2 единиц на общую сумму 522 000 руб., от 25.04.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 7 единиц на общую сумму 111 500 руб., от 30.04.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 1 единицы на сумму 170 000 руб., от 30.08.2007 купли-продажи оборудования на сумму 50 000 руб., от 31.08.2007 купли-продажи оборудования на сумму 50 000 руб., от 09.09.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 3 единиц на сумму 49 910 руб., от 10.09.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 5 единиц на сумму 49 910 руб., от 11.09.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 2 единиц на сумму 40 298 руб., от 14.09.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 4 единиц на сумму 38 983 руб., от 17.09.2007 купли-продажи сельскохозяйственного, офисного и бытового оборудования в количестве 4 единиц на сумму 22 868 руб., от 25.09.2007 купли-продажи сельскохозяйственного оборудования в количестве 4 единиц на сумму 30 145 руб., от 28.09.2007 купли-продажи оборудования в количестве 4 единиц на сумму 7500 руб.

Ответчиком представлены платежные документы, акты взаимозачетов об оплате стоимости переданного имущества по договорам купли-продажи на общую сумму 2 567 804,40 руб.

Истец полагает, что эти договоры являются в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворными, поскольку прикрывают сделку купли-продажи предприятия (имущественного комплекса).

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий и прикрывает иную волю сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суды пришли к выводу, что спорные сделки не имеют признаков притворной и не прикрывают договор купли-продажи предприятия.

Фактически сложившиеся между сторонами отношения по оспариваемым договорам свидетельствуют о реальном их исполнении и подтверждают достижение тех правовых последствий, на которые была направлена воля сторон при заключении договоров купли-продажи.

Истец не представил доказательств наличия у сторон желания создать иные последствия, чем те, которые предусмотрены в сделках.

Доказательств, подтверждающих связь между заключением оспариваемых договоров и банкротством истца, в материалы дела не представлено.

При этом суды установили, что часть имущества по оспариваемым договорам, заключенным в период с 19.02.2007 по 30.04.2007, была отчуждена до введения в отношении ответчика процедуры наблюдения. Оставшееся имущество по договорам, заключенным с 30.08.2007 по 28.09.2007, передавалось ответчику после вынесения судом определения о введении в отношении должника процедуры наблюдения - 29.06.2007.

Согласно данным бухгалтерского баланса истца по состоянию на 01.07.2007 общая стоимость имущества составляла 21 105 000 руб., в том числе основные средства балансовой стоимостью 5 043 000 руб., которые должник мог использовать для основного вида деятельности.

Из представленного суду анализа финансово-хозяйственной деятельности истца, проведенного временным управляющим, следует, что уже с 01.07.2005 предприятие испытывало финансовые трудности. По состоянию на 01.07.2005 убытки истца составили 1 016 000 руб. С 2007 года он производственную деятельность не осуществлял. Целью части спорных сделок, заключенных в апреле 2007 года, являлось проведение расчетов с кредиторами, а реализация данных сделок, совершенных с имуществом, которое участвует в производстве сельскохозяйственной продукции, не явилась причиной увеличения неплатежеспособности. Согласно данным бухгалтерского баланса в период с 01.04.2007 по 01.07.2007 размер кредиторской задолженности истца уменьшился на 17 295 000 руб. (с 23 368 тыс. руб. до 6073 тыс. руб.).

Данный анализ был предметом рассмотрения суда при вынесении решения от 08.07.2008 по делу о признании истца банкротом. Признаков преднамеренного банкротства судом не установлено.

Как следует из данных бухгалтерского баланса истца за 12 месяцев 2007 года, на конец отчетного периода кредиторская задолженность общества снизилась с 23 475 тыс. руб. до 4541 тыс. руб. При этом убытки составили 24 968 000 руб.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что заключение оспариваемых сделок не стало причиной прекращения производственной деятельности истца.

Кроме того, как установлено судами, реализация сельскохозяйственной техники осуществлялась истцом в апреле 2007 года не только ответчику, но и ОНО ОПХ "Калининское", ЗАО "Откормсовхоз Урюпинский", что также опровергает доводы истца о продаже ответчику предприятия в целом как имущественного комплекса по единой сделке путем заключения притворных сделок.

Также суды приняли во внимание вступившее в законную силу решение арбитражного суда, которым удовлетворен иск конкурсного управляющего истца к ответчику о признании недействительными соглашений о прекращении взаимных обязательств зачетом, заключенных между истцом и ответчиком 25.05.2007, 26.05.2007, 11.06.2007, 12.06.2007. Этим решением с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договорам купли-продажи от 19.02.2007, 01.03.2007, 12.03.2007, 21.03.2007, 04.04.2007, 09.04.2007, 16.04.2007, 18.04.2007, 19.04.2007, 23.04.2007, 25.04.2007, 30.04.2007 на общую сумму 7 586 515 руб.

Учитывая, что предметом рассмотрения суда по тому делу явилось в том числе требование конкурсного управляющего истца о взыскании с ответчика задолженности по спорным договорам купли-продажи, то это обстоятельство также свидетельствует о том, что действительным намерением и волеизъявлением не только ответчика, но и истца при заключении спорных договоров явилось достижение именно тех правовых последствий и результата, которые возникают при совершении сделки купли-продажи имущества.

Данным решением дана оценка действительности спорных договоров купли-продажи в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

Оценка действительности заключенного сторонами договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.04.2007 дана судебными решениями от 20.02.2009 и от 02.12.2008, признавшими законность сделки.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

13. Суд отказал в признании недействительными договоров купли-продажи, установив, что стороны добросовестно исполнили заключенные договоры, в результате чего наступили именно те правовые последствия, на которые были направлены договоры, - возмездный переход права собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.06.2010 по делу N А66-5194/2009).

ЗАО "Технолизинг" обратилось с иском к ООО "Пеновская лесопромышленная компания" и ООО "Теплый лес" о признании недействительными заключенных между ответчиками договоров купли-продажи и о применении последствий их недействительности: истребовании у ООО "Теплый лес" в пользу ООО "ПЛК" указанного в них имущества с возвращением уплаченных по договорам сумм: 623 455,36 руб., 315 179,18 руб., 75 798,48 руб., 2950 руб. и 59 000 руб. соответственно.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано.

ЗАО "Технолизинг" указывает на отсутствие фактической передачи недвижимого имущества покупателю, последующее заключение между ответчиками договора аренды одного из объектов оспариваемых сделок - цеха по производству топливных гранул, отсутствие надлежащей оплаты имущества, приобретенного по оспариваемым договорам, выразившееся в том числе в неотражении в финансовой отчетности ООО "ПЛК" договоров займа, заключенных с Х. и положенных в основу зачета взаимных обязательств по спорным договорам купли-продажи.

ЗАО "Технолизинг" (лизингодатель) и ООО "ПЛК" (лизингополучатель) заключили договор внутреннего лизинга от 23.11.2005, согласно которому лизингодатель приобрел и передал в лизинг лизингополучателю линию по производству топливных древесных гранул.

В связи с неуплатой лизинговых платежей лизингодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности. Решением суда иск удовлетворен, взыскателю выдан исполнительный лист. В добровольном порядке решение не исполнено.

ООО "Теплый лес" (цессионарий) и Х. (цедент) подписали договор от 05.11.2008 уступки прав (цессии), согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял на себя права и обязанности по ряду договоров займа, заключенных цедентом и ООО "ПЛК", на общую сумму 2 837 159,53 руб. За уступленное право требования по этим договорам цессионарий обязался выплатить цеденту компенсацию, равную договорной.

ООО "ПЛК" (продавец) и ООО "Теплый лес" (покупатель) заключили договоры от 10.11.2008 купли-продажи объектов недвижимости: цеха по производству топливных древесных гранул общей площадью 1013,2 кв. м; цеха лесопиления и предварительной подготовки сырья общей площадью 740,6 кв. м; склада для хранения готовой продукции общей площадью 664,7 кв. м; трансформаторной подстанции общей площадью 13,0 кв. м; конторы нижнего склада общей площадью 297,0 кв. м. Договорами предусматривалось, что объекты передаются продавцом покупателю по передаточному акту в однодневный срок с момента подписания договора. Передаточные акты сторонами были подписаны.

Право собственности ООО "Теплый лес" на данные объекты зарегистрировано в установленном порядке.

ООО "ПЛК", ООО "Теплый лес" и Х. 10.11.2008 подписали акт взаимозачета взаимных обязательств.

Решением арбитражного суда от 04.09.2009 ООО "ПЛК" как ликвидируемый должник признано несостоятельным (банкротом); в отношении его открыто конкурсное производство.

ЗАО "Технолизинг" считает, что ООО "ПЛК" намеренно произвело отчуждение недвижимого имущества, на которое можно обратить взыскание при принудительном исполнении решения от 04.09.2009.

Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи мнимыми сделками.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П. 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 14.11.2008 право собственности на спорные объекты недвижимости перешло к ООО "Теплый лес".

На основании этого суды установили, что стороны добросовестно исполнили заключенные договоры купли-продажи от 10.11.2008, в результате чего наступили именно те правовые последствия, на которые были направлены договоры, - возмездный переход права собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю.

В связи с этим основания для признания их недействительными отсутствуют.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

14. Суд частично удовлетворил иск о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, уменьшив цену на стоимость демонтированного имущества и отказав в уменьшении цены на стоимость изготовления проектно-сметной и исполнительной документации и новых техпаспортов, так как истец не доказал, что в обязанности ответчика входила передача ему таких документов (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А42-3776/2009).

Предприниматель Р. обратился с иском к АО "Полярика" о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества до 8 601 722,89 руб., о взыскании 688 277,11 руб., составляющих разницу между уплаченной покупной ценой договора и новой ценой.

Решением суда цена по договору уменьшена до 18 246 219,11 руб., в остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

По мнению Р., суды сделали не соответствующий фактическим обстоятельствам дела вывод о том, что ответчик надлежащим образом исполнил обязательства по договору; не применили ст. ст. 134, 469, 475 и 557 ГК РФ и положения договора; не учли, что в отсутствие холодильного оборудования помещения холодильников общей площадью 188,8 кв. м и 65,4 кв. м здания убойного пункта не могут рассматриваться как отвечающие эксплуатационным требованиям и их назначению; суды сделали необоснованный вывод о том, что договором не была предусмотрена обязанность ответчика передать истцу проектную и исполнительную документацию на здания; уменьшили покупную цену на необоснованную величину в нарушение п. 3 ст. 555 ГК РФ. Р. также указывает, что апелляционный суд не разрешил его ходатайство о приобщении к материалам дела экспертного заключения и не исследовал его.

АО "Полярика" (продавец) и Р. (покупатель) 28.08.2007 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передает покупателю в собственность одноэтажное здание убойного пункта оленей и холодильник на 250 тонн, инвентарный номер 143 согласно техническому паспорту, включая встроенные и пристроенные помещения, а также рядом стоящее одноэтажное здание телятника, инвентарный номер 151 согласно техническому паспорту, а также передает право аренды земельного участка общей площадью 9860 кв. м для использования в целях содержания и эксплуатации зданий убойного пункта оленей и телятника.

Согласно договору передаваемые объекты находятся в нормальном техническом состоянии, отвечающем эксплуатационным требованиям согласно их предназначению.

Цена согласована сторонами в размере 18 290 000 руб., в том числе НДС.

По актам приема-передачи от 14.01.2009 ответчик передал Р. здания убойного пункта и телятника, а также технические паспорта. Передача объектов осуществлена в порядке исполнения решения арбитражного суда от 07.07.2008.

В акте приема-передачи здания убойного пункта покупателем зафиксировано отсутствие в отдельных помещениях холодильного и технологического оборудования, электроснабжения.

Р. обратился к продавцу с предложением об уменьшении покупной цены, поскольку переданное имущество не соответствует условиям договора. Р. ссылается на несоответствие здания убойного пункта эксплуатационным требованиям, поскольку в нем отсутствует холодильное и технологическое оборудование, компрессорная, на необходимость разработки проектно-сметной и исполнительной документации и изготовления новых технических паспортов на объекты недвижимости. АО "Полярика" от предложения об уменьшении покупной цены отказалось.

Суд уменьшил цену договора на стоимость демонтированной компрессорной в здании убойного пункта.

П. 2 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. При передаче недвижимости продавцом покупателю, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются согласно ст. 557 ГК РФ правила ст. 475 ГК РФ.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В качестве способа защиты нарушенного права Р. предъявил требование об уменьшении покупной цены объектов исходя из рыночной стоимости зданий и права аренды земельного участка, а также стоимости разработки и согласования проектно-сметной и исполнительной документации, расходов истца на изготовление новых технических паспортов на здания.

Условием применения требования о соразмерном уменьшении покупной цены является положение, когда при определении цены не было учтено снижение качества передаваемого имущества.

Согласно договору купли-продажи все данные, позволяющие определенно установить продаваемое имущество, содержатся в технических паспортах.

В техническом паспорте на здание убойного пункта по состоянию на 09.12.2003 холодильное оборудование не указано в качестве конструктивных элементов здания; согласно экспликации к поэтажному плану в составе здания убойного пункта значатся два помещения с назначением "холодильник", площадью 188,8 кв. м и 65,4 кв. м.

В договоре не содержится описание холодильного и иного технологического оборудования, продаваемого вместе со зданиями.

Р. не доказал, что спорное оборудование подлежало передаче в составе здания убойного пункта, является его неотъемлемой частью. Его ссылка на экспертное заключение не опровергает это обстоятельство.

По данным технической инвентаризации на 23.01.2009, общая площадь здания убойного пункта составила 1845,5 кв. м, площадь изменилась в связи с внутренней перепланировкой, а также за счет сноса части здания - компрессорной общей площадью 5,8 кв. м. С учетом этого и положений п. 3 ст. 555 ГК РФ суд уменьшил цену договора.

Суд отклонил доводы истца об уменьшении цены договора на стоимость изготовления проектно-сметной и исполнительной документации, новых технических паспортов, так как им не доказано, что в обязанности ответчика входила передача покупателю таких документов.

Такое требование, по существу, представляет возмещение расходов по устранению недостатков приобретенного объекта, что не соответствует правовому основанию предъявленного иска.

Кроме того, заявляя в судебном порядке требование об уменьшении согласованной в договоре покупной цены объектов, истец просит изменить условие установленного сторонами обязательства купли-продажи, исходя из оценки рыночной стоимости, а не цены, указанной в договоре, которая не тождественна рыночной.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

15. Суд отказал в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в связи с притворностью сделки, поскольку неисполнение условий договора по оплате переданного имущества не свидетельствует о его притворности, так как не лишает кредитора права на истребование стоимости имущества (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2010 по делу N А26-6738/2008).

ООО "СРЗ-Инвест" обратилось с иском к ЗАО "Сортавальский рыбозавод" и ЗАО "Плунге" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ответчиками.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано.

19.01.2006 завод и ЗАО "Плунге" заключили договор купли-продажи здания механических мастерских под котельную площадью 570,6 кв. м.

ООО "СРЗ-Инвест" считает себя заинтересованным лицом, которое в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ имеет право на предъявление иска о признании недействительной ничтожной сделки, и полагает, что эта сделка прикрывает собой безвозмездную передачу (дарение) имущества от одной коммерческой организации другой.

Суды согласились с правом истца на предъявление иска о признании сделки недействительной, поскольку она затрагивает его имущественные интересы, влияет на размер конкурсной массы и объем прав кредиторов в деле о банкротстве. Суды пришли к выводу, что без документального подтверждения очевидности намерения завода передать имущество в качестве дара оснований для удовлетворения иска не имеется.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судами установлено, что в оспариваемом договоре купли-продажи содержатся все существенные условия, характерные для договоров данного вида, в том числе условие о цене, необходимость включения которого в договор продажи недвижимости предусмотрена ст. 555 ГК РФ.

Суды пришли к выводу о том, что условия договора не свидетельствуют о безвозмездном характере сделки и об отсутствии оснований считать, что в действительности стороны имели намерение совершить сделку дарения.

Притворная сделка относится к сделкам, совершенным с пороком воли, характеризующимся несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон. Истец не доказал, что подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделки купли-продажи. ООО "СРЗ-Инвест" не представило доказательств в подтверждение того, что одна из сторон или обе стороны преследовали цель скрыть безвозмездную передачу имущества завода под видом его продажи.

Неотражение в отчете конкурсных управляющих завода дебиторской задолженности по спорному договору не подтверждает его намерений передать имущество безвозмездно.

Неисполнение условий договора по оплате переданного недвижимого имущества не свидетельствует о его притворности, так как не лишает кредитора права на истребование его стоимости.

Суд установил, что требование завода об исполнении договора купли-продажи от 19.01.2006 предъявлено ЗАО "Плунге" в судебном порядке. Ссылка истца на значительную задержку предъявления иска не признана судами в качестве правового основания для признания совершенной сделки притворной.

Поскольку обстоятельства, на которые указывал истец, не являются основаниями для признания сделки притворной и не подтверждают, что у сторон отсутствовала воля на возмездную передачу имущества из собственности завода в собственность ЗАО "Плунге", вывод об отказе в удовлетворении иска является правильным.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

16. Суд отказал в иске о признании права собственности на нежилое помещение, придя к выводу, что договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент его заключения на спорное имущество был наложен арест в качестве обеспечительной меры (Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-4597/10-С6).

Предприниматель М. обратилась с иском к предпринимателю Ш. о признании права собственности на встроенное нежилое помещение и об освобождении помещения от ареста.

Решением суда в иске отказано.

М. считает, что оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется, поскольку на момент его заключения арест спорного имущества не произведен. Кроме того, М. полагает, что суд, признавая договор недействительным, вышел за пределы заявленных требований.

16.07.2009 между Ш. (продавец) и М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал покупателю в собственность нежилое помещение общей площадью 46 кв. м. Договор заключен во исполнение условий предварительного договора от 12.05.2009. Цена имущества определена в размере 2 900 000 руб.

М. ссылается на исполнение сторонами условий договора по передаче имущества покупателю и его оплате, а также невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Суд пришел к выводу, что договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент его заключения определением суда от 03.07.2009 был наложен арест на спорное имущество в качестве обеспечительной меры.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из правовой позиции, изложенной в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 данного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Поскольку право собственности на спорное имущество подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, оснований для признания судом данного права не имеется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Стороны договора обратились в УФРС с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Письмами от 07.08.2009, 02.09.2009, 17.09.2009 регистрационная служба сообщила о приостановлении регистрации права собственности на спорное помещение до снятия ареста на него, наложенного на основании определения районного суда от 03.07.2009, постановления судебного пристава-исполнителя от 23.07.2009 и определения арбитражного суда от 26.08.2009.

Приостановление государственной регистрации права не является основанием для признания за истцом в судебном порядке права собственности. Кроме того, с учетом изложенных обстоятельств не усматривается наличия между истцом и ответчиком спора о праве на недвижимое имущество (ст. 4 АПК РФ).

Оснований для удовлетворения требований о снятии наложенных на спорное имущество арестов у суда также не имелось, поскольку право собственности М. на нежилое помещение до его государственной регистрации не возникло, следовательно, оснований считать, что арест наложен на имущество, не принадлежащее Ш., не имеется.

Доводы М. о том, что оплата имущества произведена в полном объеме, спорное имущество не находилось под арестом в момент заключения сделки, подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, на которые она ссылается, не имеют юридического значения для рассмотрения настоящего спора.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

17. Суд удовлетворил иск об освобождении нежилых помещений, поскольку фактически передача всех отчужденных по договору купли-продажи помещений не была произведена, и отказал во взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку неисполнение продавцом обязанности по передаче проданной вещи влечет другие последствия (Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-3997/10-С6).

ООО "ОйлТрейдинг" обратилось с иском к ООО "Фирма "Заря" об обязании освободить нежилые помещения, о взыскании 5 846 244 руб. неосновательного обогащения и 913 241,28 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение изменил, обязав освободить нежилые помещения и отказав во взыскании неосновательного обогащения и процентов.

По договору купли-продажи от 09.11.2006 ООО "ОйлТрейдинг" приобрело у ООО "Фирма "Заря" нежилые помещения комбината бытового обслуживания общей площадью 1913,30 кв. м: на 1-ом этаже - помещения N 1, 3, 3-а, 4, 5 - 9, 11 - 14, 16 - 26, 31 - 33, 33-а, 34, 35, 35-а, 36 - 43, 43-а, 44, 44-а, 45 - 50, 50-а; на 2-ом этаже - помещения N 15-а, 16 - 36, 42 - 47; на цокольном этаже - помещения N 1 - 7, 9 - 26, 16-а, 17 - 19, 19-а, 20 - 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2006.

В результате отчуждения ООО "ОйлТрейдинг" части помещений на момент рассмотрения спора в его собственности находятся нежилые помещения общей площадью 1619,90 кв. м: на 1-ом этаже - помещения N 1, 4 - 9, 11 - 14, 16 - 26, 31, 32, 33-а, 35-а, 49; на 2-ом этаже - помещения N 15-а, 16 - 36, 42 - 47; на цокольном этаже - помещения N 1 - 7, 9 - 16, 16-а, 17 - 19, 19-а, 20 - 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.07.2008.

ООО "Фирма "Заря" обратилось к ООО "ОйлТрейдинг" с письмом от 20.11.2006 с просьбой разрешить отложить освобождение помещений, отчужденных по договору от 09.11.2006.

Занимаемые ООО "Фирма "Заря" помещения были освобождены частично 15.12.2008, в связи с чем ООО "ОйлТрейдинг" повторно обратилось к продавцу с письмом от 26.12.2008 об освобождении оставшихся помещений. Стороны согласовали срок передачи помещений - 02.02.2009.

Поскольку помещения, отчужденные по договору от 09.11.2006, не были переданы в указанный срок, ООО "ОйлТрейдинг" обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование этими помещениями без установленных законом или договором оснований и об обязании освободить их.

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик при отсутствии договорных отношений с истцом пользуется принадлежащими ему нежилыми помещениями: на цокольном этаже - помещения N 1 - 7, 9 - 14, 23 общей площадью 458,1 кв. м; на 1-ом этаже - помещения N 10 - 12, 18 - 24 общей площадью 255 кв. м, в которых находится оборудование ответчика, готовая продукция и архив предприятия. Факт пользования этими помещениями подтверждается, в частности, перепиской сторон. Доказательств возврата истцу занимаемых ответчиком помещений после срока, указанного в письме, не представлено. При этом вывод суда об отсутствии доказательств передачи ответчиком истцу по договору купли-продажи от 09.11.2006 спорных помещений основан на доводах ООО "Фирма "Заря", изложенных в ходе рассмотрения судом другого дела, согласно которым ООО "Фирма "Заря" признавало, что фактической смены собственника по договору не произошло, несмотря на подписание акта приема-передачи имущества. Основываясь на положениях ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии со стороны ответчика 5 846 244 руб. неосновательного обогащения за период с 01.12.2006 по 17.12.2009, которое рассчитано исходя из размера арендной платы за пользование занимаемыми ответчиком нежилыми помещениями.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ суд первой инстанции признал правомерным начисление истцом процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2006 по 17.12.2009, исходя из суммы неосновательного обогащения и учетной ставки банковского процента - 9%, действующей на момент рассмотрения спора.

Учитывая, что факт нахождения спорного имущества у ответчика и продолжения пользования спорным имуществом на момент обращения с иском нашел свое подтверждение в материалах дела, суд на основании ст. 301 ГК РФ признали подлежащим удовлетворению требования истца в части обязания ответчика освободить занимаемые помещения.

Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. В соответствии п. 3 ст. 486 ГК РФ правовые последствия в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного продавцом товара заключаются в праве требовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе согласно ст. 398 ГК РФ требовать либо передачи ему этой вещи на предусмотренных договором условиях, либо возмещения причиненных убытков (п. 2 ст. 463 ГК РФ).

Право собственности ООО "ОйлТрейдинг" на спорные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, сторонами подписан акт приема-передачи имущества от 13.11.2006, согласно которому продавец передал, а покупатель принял спорные помещения.

Судами установлено, что фактически передача всех отчужденных по договору купли-продажи помещений не произведена. Как указал суд апелляционной инстанции, подписание акта приема-передачи не свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче нежилых помещений, являющихся предметом договора, поскольку в материалах дела имеется письмо продавца - ООО "Фирма "Заря" об отсрочке освобождения спорных помещений, а также подтверждение сторонами спора факта нахождения в этих помещениях имущества продавца.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу, что в данном случае подлежат применению положения ст. 398, 463, 556 ГК РФ, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи.

С учетом этого суд апелляционной инстанции признал неверными выводы суда первой инстанции о наличии неосновательного обогащения на стороне покупателя в связи с несвоевременной передачей помещений продавцом по договору купли-продажи.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что наличие между сторонами спора обязательственных отношений исключает применение вещно-правового способа защиты нарушенного права в виде истребования вещи из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

18. Суд отказал в иске об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое здание, так как не может быть зарегистрирован переход права, поскольку невозможно по имеющимся документам идентифицировать предмет сделки и имущество в настоящее время не существует в том виде, в котором оно передано по сделке (Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2773/10-С6).

ООО "Светлана" обратилось с иском об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое здание оздоровительного центра общей площадью 157,1 кв. м.

Решением суда в иске отказано.

Истец ссылается на нарушение судом ст. 209 ГК РФ, неприменение ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Истец указывает, что имеющиеся в материалах дела план приватизации государственного предприятия Курганского мясоконсервного комбината и акт сверки имущества подтверждают факт принадлежности здания насосной станции ОАО "Курганмясопродукты". По его мнению, согласно действовавшему на момент заключения договора купли-продажи законодательству право собственности истца на спорное имущество возникло с момента его передачи. При этом обязательной государственной регистрации этого права не требовалось. Заявитель считает ошибочным вывод суда о том, что переход права не может быть зарегистрирован в данном случае, поскольку имущество в настоящее время не существует в том виде, в котором оно передано по сделке.

ООО "Светлана" является правопреемником предприятия "Светлана". Между ОАО "Курганмясопродукты" (продавец) и предприятием "Светлана" (покупатель) в 1993 году заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает здание, расположенное на территории беконной фабрики (бывшая насосная), с изменением планировки и выделением земельного участка.

Согласно акту приема-передачи предметом договора является дом кирпичный одноэтажный. Иных признаков, идентифицирующих объект, представленные в материалы дела документы не содержат.

Судом установлено, что здание насосной было реконструировано в оздоровительный центр. В соответствии с распоряжением Главы г. Кургана от 21.03.2000 разрешена эксплуатация оздоровительного центра.

ООО "Светлана" ссылается на наличие законных оснований для государственной регистрации за ним права собственности на нежилое здание оздоровительного центра общей площадью 157,1 кв. м.

Суд исходил из того, что в данном случае не может быть зарегистрирован переход права, поскольку невозможно по имеющимся документам идентифицировать предмет сделки и имущество в настоящее время не существует в том виде, в котором оно передано по сделке.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с планом приватизации Курганского мясоконсервного комбината, утвержденным постановлением Курганского областного комитета по управлению госимуществом от 28.07.1992, и актом сверки имущества от 02.09.2002 у продавца на момент приватизации имелось здание насосной и насосная станция, которые подлежали регистрации как здание насосной и здание жироловки. Согласно техпаспортам от 18.12.2007, 28.01.2008 данные здания имеют другой адрес.

Суд пришел к выводу, что по имеющимся в материалах дела документам невозможно установить, какой из поименованных в плане приватизации объектов являлся зданием бывшей насосной, проданной в числе прочего имущества по договору купли-продажи 1993 года.

Кроме того, суд указал на то, что регистрация права собственности на здание бывшей насосной в настоящее время невозможна, поскольку объект подвергся реконструкции и ныне является зданием оздоровительного центра.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

19. Суд отказал в иске о понуждении заключить договор купли-продажи здания, придя к выводу, что ни в силу закона, ни в силу добровольно принятого обязательства у ответчика не возникло обязанности заключить договор купли-продажи и основания для понуждения его к заключению договора на условиях истца отсутствуют (Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 по делу N А68-4729/2009).

ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" обратилось с иском к ОАО "МРСК Центра и Приволжья" о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого здания (профилактория) в течение трех месяцев с момента вступления в силу решения суда на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи. Истец также просил обязать зарегистрировать переход права собственности на здание в УФРС не позднее одного месяца с момента заключения договора купли-продажи.

Решением суда в иске отказано. Апелляционным судом решение оставлено без изменения.

Решением внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Тулэнерго" от 06.10.2004 общество было реорганизовано в форме выделения нескольких акционерных обществ, в том числе ОАО "Тульская магистральная сетевая компания". На собрании был утвержден разделительный баланс ОАО "Тулэнерго" от 30.09.2004. Данные обстоятельства подтверждаются протоколом.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.02.2007 ОАО "Тульская магистральная сетевая компания" является собственником нежилого здания (профилактория) общей площадью 3270,5 кв. м. В качестве основания регистрации права собственности указаны разделительный баланс ОАО "Тулэнерго" от 30.09.2004 и протокол внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Тулэнерго" от 06.10.2004.

06.03.2006 состоялось совещание ОАО "ФСК ЕЭС" по согласованию вступительных балансов акционерных обществ, в том числе и ОАО "Тульская магистральная сетевая компания". На совещании было принято решение - для компенсации убытков прошлых лет внести во вступительный баланс ОАО "Тульская магистральная сетевая компания" здание профилактория с его последующей передачей в РСК по договору уступки прав требования или по договору купли-продажи, что подтверждается протоколом совещания.

Впоследствии ОАО "Тульская магистральная сетевая компания" было реорганизовано в форме присоединения к ОАО "ФСК ЕЭС". В связи с этим спорное здание передано в собственность последнего по передаточному акту. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2008 право собственности на здание зарегистрировано за ОАО "ФСК ЕЭС".

В свою очередь, ОАО "Тулэнерго" в дальнейшем было реорганизовано в форме присоединения к ОАО "МРСК Центра и Приволжья".

Письмом от 31.08.2007, направленным ОАО "МРСК Центра и Приволжья", истец предложил заключить договор купли-продажи здания профилактория стоимостью 35 926 000 руб., приложив проект договора и отчет оценщика об определении рыночной стоимости здания.

В ответном письме от 10.09.2007 ОАО "Тулэнерго" предложило заключить такой договор на иных условиях в части порядка расчетов.

14.04.2009 истец направил ответчику письмо, в котором предложил совершить сделку купли-продажи здания стоимостью 46 800 000 руб., однако письмом от 12.05.2009, направленным ОАО "ФСК ЕЭС", ответчик отказался осуществить выкуп здания, ссылаясь на сложившуюся экономическую ситуацию.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

П. 2 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (п. 5 ст. 429).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Суды сделали вывод об отсутствии между сторонами заключенного предварительного договора купли-продажи спорного объекта.

При этом переписку сторон, разделительный баланс ОАО "Тулаэнерго" от 30.09.2004 и протокол совещания ОАО "ФСК ЕЭС" от 06.03.2006 суд не принял в качестве надлежащих доказательств заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи здания профилактория, исходя из положений п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ.

Более того, при оценке этих документов судом установлено, что стороны не достигли соглашения о предмете, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на земельном участке, и цене спорной сделки в соответствии с требованиями ст. ст. 554, 555 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и не отрицается сторонами, разделительный баланс утвержден на внеочередном общем собрании акционеров ОАО "Тулаэнерго" 06.10.2004, о чем свидетельствует протокол.

Вместе с тем отражение в строке 214 разделительного баланса от 30.09.2004 нежилого здания профилактория не свидетельствует о согласовании обеими сторонами предварительного договора или какого-либо иного обязательства, предусматривающего обязанность ответчика по заключению в будущем договора купли-продажи объекта недвижимости. Протокол совещания от 06.03.2006 также не может рассматриваться как добровольно принятое на себя обязательство по заключению договора купли-продажи.

Из содержания данного протокола следует, что для компенсации убытков прошлых лет на совещании принято решение о внесении во вступительный баланс ОАО "Тульская магистральная сетевая компания" здания профилактория с его последующей передачей в РСК по договору уступки прав требования или по договору купли-продажи. Данный протокол подписан только заместителем председателя Правления ОАО "ФСК ЕЭС".

Представители ОАО "МРСК Центра и Приволжья" 06.03.2006 на совещании не присутствовали, условия о заключении договора купли-продажи не согласовывали и протокол не подписывали.

Таким образом, данный документ не может быть признан достаточным доказательством, свидетельствующим о достижении сторонами соглашения о купле-продаже здания профилактория.

Представленный в материалы дела проект договора купли-продажи спорного имущества, направленный 31.08.2007 в адрес ответчика, им подписан не был.

Ответчик не согласился с условиями предложенной истцом оферты и предложил согласовать сделку на иных условиях, о чем сообщил письмом от 10.09.2007.

В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В дальнейшем договор купли-продажи на предложенных ответчиком или иных условиях заключен не был.

В связи с этим суд пришел к выводу, что ни в силу закона, ни в силу добровольно принятого обязательства у ОАО "МРСК Центра и Приволжья" не возникло обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества, а значит, об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи на условиях истца.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 30 сентября 2010 года

Автор: С.Ю. Карасева