г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421

Ситуация, когда престарелые родители дарят при жизни детям квартиру, а те, став собственниками, продают их, сегодня не редкость. Новые владельцы квартиры выселяют на улицу престарелых родителей предыдущего собственника. Как защитить дарителя в подобной ситуации? Очень просто. Включить в договор дарения квартиры особое условие, которое даст прежнему собственнику гарантии проживания в течение всей своей жизни в отчужденной квартире.

Смешанное дарение

В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.

Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент - обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире - общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ сказано об элементах различных договоров, то есть для того, чтобы тот или иной договор можно было бы квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор обязательства, его структурные компоненты). В судебной практике договоры, осложненные обязательством, которое им не свойственно и выходит за рамки их предмета, относят к числу смешанных.

Передача имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо являются уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д., то есть такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.

В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Однако принятие имущества в дар без понесения имущественных затрат в качестве встречного предоставления рассматривается в качестве встречного предоставления со стороны одаряемого. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.

При рассмотрении одного дела суд пришел к выводу, что включение в договор пункта о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, не противоречит сущности договора дарения. Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право дарителя на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства (Апелляционные определения Липецкого областного суда от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012, Московского городского суда от 16.05.2012 по делу N 11-5957).

Право владения и пользования

Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства - заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы - период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и прочее. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия как нового собственника, одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.

Во избежание неопределенностей в договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно. Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Очень важно прямо оговорить в договоре, что это право передается бесплатно.

Даритель не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.

Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире дает дарителю право в одностороннем судебном порядке расторгнуть договор (ст. 450 ГК РФ), поскольку даритель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении - на сохранение пожизненного права проживать в подаренной квартире. На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ можно предусмотреть и внесудебный порядок реализации данного права.

В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Таким образом, даритель, обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры. Свои притязания в такой ситуации он вправе адресовать только контрагенту по договору дарения - одаряемому.

Совершенно иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда по договору дарения прежний собственник получает не только право пользования, но и право владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Следовательно, даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), если в договоре дарения указать, что после отчуждения квартиры за дарителем сохраняется не только право пользования, но и право владения.

Определить порядок пользования

В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Поэтому они вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.

Так, Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).

Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.

По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.

Однако, учитывая правовую позицию, которую занял Кировский областной суд по этому вопросу, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживания в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.

Квартира с обременением

Действующее законодательство РФ не предусматривает государственной регистрации такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купле-продаже, дарении и др.). В связи с этим сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП, однако для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за дарителем сохраняется указанное право и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих лиц.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве дарителя пожизненно проживать в квартире.

Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой, прикрывающей собой договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По договору дарения в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением даритель ничего от одаряемого не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.

Условие о том, что даритель квартиры будет в ней пожизненно проживать, может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.

Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье. Если их при продаже ввели в заблуждение относительно существующих обременений, они не лишены возможности обратить свои требования к контрагенту, у которого приобреталась квартира.

Читайте ещё по этой теме:

Автор: А. Бычков
7

Комментарии (49)

Поскольку собственниками квартиры являетесь именно вы, то жильцы квартиры вправе будут предъявлять требование о предоставлении им права бессрочного пользования квартирой именно к вам, как собственникам жилого помещения. Продавцы, дав такое письменное обязательство, всего лишь взяли на себя обязательство возместить вам все расходы, связанные с решением проблемы “отказников”. Поэтому, если вам не удастся за счет продавцов квартиры добиться от “отказников” выселения из этой квартиры, то останется лишь один вариант решения проблемы – расторжение договора купли-продажи. Поскольку указанные лица добровольно отказались от участия в приватизации, то выселить их в судебном порядке не получится.

Хочу подарить квартиру дочери, но так, чтобы она не могла продать без моего согласия? Как оформить этот пункт?

Оформить такой пункт в договоре дарения будет крайне проблематично. Дело в том, что нарушение этого пункта договора дарения повлечет за собой фактическая отмена со стороны дарителя квартиры. Основания отмены дарения перечислены в статье 577 ГК РФ. Это ограниченный список оснований, в который входят:
1) Если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
2) Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
3) В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Поскольку указанное Вами условие в статье 577 ГК РФ не перечислено, то его лучше в текст договора не включать.
Вам логичнее было бы оформить договор пожизненной ренты, по которому Ваша дочь станет собственником квартиры, но произвести отчуждение квартиры без Вашего письменного согласия не сможет.

Добрый день. В договоре дарения квартиры от 2014 г., которую мы хотим купить, написано, что "Даритель в соответствии со ст.31 ЖК РФ сохраняет право проживания и пользования квартирой". Даритель 1937 года рождения, она уже подала заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства и будет на момент покупки нами квартиры прописана уже в другой квартире. Означает ли указанный пункт в договоре дарения, что она при желании сможет опять прописаться в квартиру, которая после покупки станет уже нашей? Будет ли у нее такое право?

Здравствуйте.
Смысл этой оговорки в договоре состоит в том, что дарителя нельзя выписать из квартиры принудительно. Однако, если даритель выпишется из квартиры сам, то вернуться в эту квартиру и заново прописаться в ней он сможет уже лишь с согласия собственников квартиры.

Спасибо за быстрый ответ.

Продавец квартиры получил право собственности по договору дарения. В договоре дарения (сын подарил матери) квартиры есть фраза "Даритель имеет право проживания и регистрации". Даритель (прежний собственник) давно не проживает в указанной квартире и согласен добровольно сняться с регистрационного учёта до момента регистрации перехода права собственности при оформлении сделки купли-продажи. В будущем сохраняет ли он право проживания после продажи? Сможет ли зарегистрироваться без согласия будущего собственника?
Что можно предпринять, записать в договоре купли-продажи, чтобы покупатель не имел проблем?

Здравствуйте.
Данная формулировка в договоре дарения означает только то, что выселить бывшего собственника (дарителя) из квартиры и снять его с регистрационного учета без его согласия не получится. Если же даритель сам перерегистрируется по другому месту жительства и вывезет свои вещи, то он откажется от своего права пользования данной квартирой и уже не сможет зарегистрироваться в ней по месту жительства без согласия новых собственников.

Добрый день.
Квартира была подарена отцом своей дочери по договору дарения "с правом пользования, проживания и содержания в отчуждаемой квартире, постоянно". Сделка прошла госрегистрацию и собственником стала дочь, и при регистрации существующие ограничения (обременения) права - не зарегистрированы.
Отец проживает в квартире и не оплачивает коммунальные услуги. В свою очередь, коммунальные организации возбуждают исполнительные производства в отношении собственника - дочери. Списывают с ее счетов денежные средства в счет задолженностей по услугам. Как быть в этой ситуации? Как можно обязать дарителя содержать квартиру за счет его средств, а не за счет средств дочери? При продаже ею квартиры третье лицо обязано соблюдать их договор?

Здравствуйте.
Если отец до сих пор зарегистрирован в подаренной квартире, то он сохранит право пользования данной квартирой и при переходе права собственности к третьим лицам.
Также, при наличии у отца регистрации в этой квартире по месту жительства, он обязан вносить все платежи за квартиру наравне с собственником. Если такая оплата отцом не производится, то дочь сможет взыскать с него половину задолженности в судебном порядке – путем подачи в суд регрессного иска.

У меня всё наоборот. Что надо указать в договоре дарения, чтобы отразить утрату Дарителем права на проживание и пользование подаренной квартирой, чтобы потом не бегать по судам? На момент регистрации договора дарения в квартире зарегистрированы оба: и даритель, и одаряемый.

Здравствуйте.
Самый простой вариант - если даритель ДО момента дарения квартиры выпишется из передаваемой в дар квартиры по другому месту жительства. В этом случае, после регистрации договора дарения, даритель утратит право пользования квартирой и уже не сможет без согласия нового собственника зарегистрироваться в этой квартире по месту жительства.
Альтернативный вариант - указать в договоре дарения отдельными пунктами, что даритель НЕ сохраняет право пользования жилым помещением и обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства в этой квартире в течение такого-то количества дней с момента заключения договора.

Спасибо, именно это я и хотела услышать в подтверждение своих мыслей. Теперь у меня есть формулировка нужного пункта по поводу выписки Дарителя. Спасибо вам за оперативность и профессионализм. Теперь знаю, куда обращаться и к кому направлять куда своих знакомых. Еще раз спасибо

Здравствуйте! Планируем покупку квартиры в ипотеку. Продавец предъявила нам выписку из ЕГРН, где указана что она собственник, и что квартира без обременений. Также она сказала, что квартира ей досталась на основании дарственной. В тексте дарственной есть пункт, что даритель может там быть зарегестрированным и жить до своей смерти. Сам даритель, брат продавца, не против продажи, готов выписаться и прописаться в дом к продавцу. Могут ли у нас возникнуть сложности при покупке такой квартиры? И будет ли право претендовать на эту квартиру у прежнего дарителя?

Здравствуйте. Проблем при регистрации договора в Росреестре возникнуть не должно. Но Вам нужно настоять на том, чтобы ДО заключения договора купли-продажи даритель (бывший собственник квартиры) выписалась из этой квартиры. Иначе после заключения и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры решить проблему с её пожизненным правом проживания в этой квартире не получится.

А может ли получиться такая ситуация: "Даритель" сейчас выпишется из квартиры до подписания ДКП, я стану собственником. Но впоследствии может ли он самовольно прописаться к нам и проживать уже в Нашей квартире?

Самовольно прописаться в квартиру даритель не сможет, поскольку у квартиры уже будут новые собственники и в МФЦ потребуют предоставить письменное согласие новых собственников на прописку. Однако даритель тогда может попробовать восстановить свою прописку в судебном порядке. Чтобы обезопасить себя с этой стороны, Вы можете взять у дарителя рукописную расписку о том, что после снятия с регистрационного учета по месту жительства в этой квартире он обязуется фактически выехать из квартиры и гарантирует, что не будет пытаться вселиться в эту квартиру и восстановить свою прописку (регистрацию по месту жительства), поскольку добровольно отказывается от своего права пожизненного пользования этой квартирой.

Понял. Спасибо Вам за консультацию!

Отец подарил несовершеннолетнему сыну квартиру. В ЕГРН сын является собственником без обременения. И сын, и отец прописаны были в квартире. Потом я, как мать, выписала сына по своему месту проживания, а бывший муж остался.
Сын заканчивает 9 класс и будет поступать. Мы хотели продать квартиру, и купить там, где будет учиться.
Но бывший муж так и прописан и выписываться отказывается. В квартире никто не жил, всегда сдавал квартирантам. У него есть ещё имущество.
В договоре дарения дословно написано: "Остаётся право пользования и проживания". Слов "пожизненно" и "бессрочно" нет. Могу ли я выписать его? Или продать квартиру и его выпишут новые владельцы? Утратят ли силу после продажи данные оговорки?

Здравствуйте.
По таким ситуациям сложилась следующая судебная практика. Если бывший муж сам выпишется из этой квартиры, то он фактически откажется от своего права пользования этой квартирой и зарегистрироваться в неё обратно сможет только с согласия собственников (нынешних или новых). Если же он не выпишется добровольно из этой квартиры, то ни Вы, ни сын, ни новые собственники квартиры не смогут выписать его из этой квартиры в судебном порядке.

Покупаю квартиру, доставшуюся продавцу по дарственной от матери. В договоре прописано, что пожизненно в квартире может проживать дедушка одаряемого. Как я поняла, он дарил в свое время своей дочери (матери продавца) квартиру тоже на условиях пожизненного проживания. Дедушка ещё жив, но выписался из этой квартиры до сделки.
Договор дарения прошёл регистрацию, собственник квартиры продавец, никто на момент сделки не прописан. Законен ли вообще данный договор? Не аннулируют ли мою сделку купли-продажи? Или не заставят подселять деда?

Здравствуйте.
Никаких оснований для оспаривания Вашего договора купли-продажи квартиры из текста Вашего вопроса не усматривается. Чтобы не было неожиданностей, в части действий деда по вселению в квартиру, Вам нужно получить от продавцов квартиры нотариально заверенное заявление деда о том, что он отказывается от своего права пожизненного проживания в квартире.

Добрый день.
Племянник подарил своей тете квартиру по договору дарения. Никаких отдельных условий о праве проживания, владения, и регистрации дарителя там нет. Стандартный набор пунктов о том, что даритель вправе вернуть квартиру, если одаряемый будет угрожать и прочее.
Прошло 5 лет, но племянник не выписался из квартиры, просьбы о снятии с учета игнорирует.
Все 5 лет он там не проживал, коммунальные услуги не оплачивал. У тети за все 5 лет есть чеки, что оплачивала она.
Тетя хочет подать исковое заявление о снятии его с регистрационного учета, в связи с этим вопрос, чем лучше руководствоваться.
Пункт 2 статьи 292 ГК РФ - переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Или подать иск об утрате правом пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, ввиду того, что племянник за 5 лет не появился ни разу в квартире и коммунальные услуги не оплачивал?
Еще скажите, дает ли договор дарения право быть зарегистрированным дарителю, если это отдельно не прописано в договоре дарения?
С уважением.

Здравствуйте.
В данном случае применяется п.2 ст.292 ГК РФ, на основании которого можно просить суд признать дарителя утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учета по месту жительства.
После того, как договор дарения был зарегистрирован в Управлении Росреестра, новый собственник квартиры вправе зарегистрироваться в этой квартире по месту жительства, без получения на это чьего-либо предварительного согласия. Даритель же с момента государственной регистрации договора может быть признан утратившим право пользования жилым помещением, но только по решению суда.

Здравствуйте. Кооперативная квартира перешла по договору дарения. В ней прописана дочь дарителя с семьёй. Дочь въезжала туда вместе с родителями. Можно ли ее выписать через суд?

Здравствуйте.
В данном случае юридическое значение имеют два обстоятельства:
1) Были ли вселены указанные лица в кооперативную квартиру вместе с дарителем?
2) Указано ли в договоре дарения, что квартира обременена правом пользования этих лиц?
Если жильцы квартиры были вселены в квартиру вместе с дарителем или в договоре дарения указано, что квартира обременена их правом пользования, то выселить их в судебном порядке не получится.

Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Приобрели квартиру, которая изначально была поделена на 3 доли (бабушка, внук и сын) по наследству. Бабушка подарила свою часть внуку с условием пожизненного проживания в ней. Через несколько лет внук решил продать свою долю. Было принято решение подарить 1/100 от своей доли покупателю и остальную 99/100 продать этому же покупателю. Сделка состоялась, в договоре ДКП не было указано, что бабушка имеет право в данной квартире пожизненно проживать. Далее, в прошлом году, на сделку выходим мы, покупаем 2/3 доли у этого покупателя и 1/3 сына. Сохраняется ли право пожизненного проживания бабушки в этой квартире? Можно ли оспорить это в суде? В ДКП данное условие не было указано, но мы знали, что она там зарегистрирована. Могут ли признать наш ДКП недействительным без этого условия?

Здравствуйте.
Все перечисленные Вами сделки не ведут к прекращению права пользования бабушкой данной квартирой. Формально получается, что внук допустил злоупотребление правом, распоряжаясь бывшей долей бабушки, но не ставя в известность приобретателей этой доли о том, что квартира обременена пожизненным правом пользования бабушки. Поэтому судиться с бабушкой бесполезно, поскольку она легко (при наличии грамотного судебного представителя) отобьет иск о её выселении из квартиры.
С другой стороны, отсутствие в договорах пункта о сохранении за бабушкой пожизненного права пользования этой квартиры, не влечет за собой недействительность этих договоров. Просто суд признает за бабушкой право пожизненного пользования квартирой и признает договоры недействительными лишь в части НЕуказания в них обременения квартиры правами бабушки.

Оставить комментарий