Сегодня приобретение недвижимости редко оформляется обычным договором купли-продажи: развитие гражданско-правовых отношений привело к появлению более сложных механизмов, учитывающих разнообразные потребности сторон. На что важно обратить внимание?
Одной из самых популярных сделок в гражданском обороте по-прежнему остается договор продажи недвижимости. Его преимуществом перед другими видами гражданско-правовых договоров является простота конструкции: продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, строение, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а последний обязуется принять вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму. Однако постоянное развитие и совершенствование гражданско-правовых отношений создают новые реалии действительности, которые навязывают сторонам таких сделок более сложные механизмы их совершения. Поэтому сегодня уже почти не встретишь ту идеально простую конструкцию договора, которая содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации.
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНЫХ СРЕДСТВ
Ипотечное кредитование сегодня - эффективный механизм, позволяющий приобретать недвижимость с минимальными первоначальными затратами. Причина его использования тривиальна: у покупателей нет "живых" денег, а потому ипотека для многих граждан видится единственным способом решения наболевшего жилищного вопроса. Так, за 2013 год было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд. руб., каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотечного кредита <1>. Это еще раз подчеркивает распространенность схемы приобретения недвижимости в ипотеку.
--------------------------------
<1> Отчет Министерства регионального развития Российской Федерации за 2013 год.
Сам процесс покупки недвижимости в ипотеку можно условно разделить на три этапа: одобрение заемщика, одобрение недвижимости для принятия ее в залог, заключение договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности. В результате такой сделки покупатель становится владельцем недвижимости, обремененной залогом. Как правило, ипотечные схемы приобретения недвижимости отработаны банками до автоматизма, поэтому риски сделки сведены к минимуму.
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩЕЙСЯ В ЗАЛОГЕ
В соответствии со статьей 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <2> имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. Действие залогодателя в нарушение указанных норм ведет к признанию договора продажи недвижимости недействительным и применению последствий его недействительности.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3000.
Так, ответчиками с использованием ипотечных денежных средств была приобретена в собственность квартира, на которую в силу закона было наложено обременение в виде залога. Ответчики не исполнили своих обязательств по кредитному договору. Банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, требования банка были удовлетворены. Очевидно понимая, что в скором времени банком будет возбуждено исполнительное производство, ответчики заключили с истцом договор продажи недвижимости. Истец произвел оплату по договору до государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Впоследствии зарегистрировать право собственности на приобретаемую квартиру истец не смог, в связи с чем и обратился в суд с иском о признании права собственности на приобретенное жилое помещение. Однако, как верно указал суд, поскольку согласие банка на отчуждение предмета залога получено не было, а в договоре купли-продажи было указано, что объект недвижимости находится в залоге, следовательно, истец не мог не знать об обременении недвижимости залогом. Указанные обстоятельства являются основанием для признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности <3>.
--------------------------------
<3> Апелляционное определение Омского областного суда от 31 октября 2012 г. по делу N 33-6791/2012.
Пренебречь согласием залогодержателя на отчуждение предмета залога нельзя и в случае возникновения обязательства между сторонами в рамках предварительного договора купли-продажи недвижимости. А потому требование покупателя о понуждении продавца к заключению основного договора не будет удовлетворено судом <4>.
--------------------------------
<4> Апелляционное определение Московского областного суда от 07.07.2014 по делу N 33-12549/2014.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, РЕАЛИЗОВАННОЙ НА ТОРГАХ
В случае, когда обязательство заемщика, обеспеченное залогом имущества, не исполняется перед банком, последний обращает взыскание на имущество посредством его реализации на публичных торгах. Победитель торгов становится приобретателем реализованного имущества. Несмотря на погашение задолженности должника перед банком, реализованное имущество по-прежнему остается обремененным залогом. А потому часть 1 статьи 25.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <5> предусматривает специальный порядок государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. В частности, государственная регистрация проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой. Регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которого реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.
--------------------------------
<5> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
Для приобретателя имущества, реализованного на публичных торгах, существует риск уклонения банка от подачи заявления в регистрационную палату. Причиной тому может быть, например, несогласие банка с ценой реализации заложенного имущества <6>.
--------------------------------
<6> Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 13.03.2014 по делу N 33-3629/2014.
Удивительно, но в случае, когда залогодержатель решает оставить предмет ипотеки за собой, для него также могут наступить неблагоприятные последствия в виде незаконных действий регистрационной палаты: банком были представлены документы, достаточные для проведения регистрации его права собственности, а Росреестром было отказано в государственной регистрации перехода права собственности <7>.
--------------------------------
<7> Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2014 по делу N А55-13948/2013; Постановление ФАС Поволжского округа от 21.03.2013 по делу N А57-14201/2012.
Еще более абсурдной видится ситуация, при которой банк решает оставить нереализованное на публичных торгах имущество за собой, а для регистрации перехода права собственности и снятия обременения с имущества ему требуется согласие должника.
Так, банком было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности, заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении ипотеки, однако регистрационная палата указала на невозможность внесения записи о прекращении ипотеки в связи с непредставлением заявления залогодателя.
При обжаловании банком действий регистрационной палаты "суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку залогодержатель обратился с самостоятельным заявлением о прекращении записи об ипотеке, а заявление залогодателя на прекращение ипотеки представлено не было, то при указанных обстоятельствах, а также учитывая, что заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру, у Управления Росреестра по Новосибирской области отсутствовали основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении ипотеки на квартиру. Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, установил аналогичные обстоятельства и поддержал выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований. Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления арбитражными судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют" <8>. А потому требование заявителя удовлетворению не подлежит.
--------------------------------
<8> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-12000/2011.
Отдельное внимание хотелось бы уделить способам приобретения создаваемых объектов недвижимости. Речь идет о покупке жилья в новостройках.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ИНВЕСТИЦИОННОМУ ДОГОВОРУ
Действующее законодательство не содержит легального определения инвестиционного договора. Однако исходя из сущности инвестиционной деятельности, которая сводится к вложению инвестиций и осуществлению практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного результата, становится понятно, что денежные средства покупателя выступают в качестве инвестиций для продавца, а прибыль покупателя выражается в виде конкретного объекта недвижимости.
Риски такого способа приобретения недвижимости сводятся к тому, что в случае возникновения спорной ситуации, разрешать которую придется в суде, не существует устойчиво сложившейся судебной практики по вопросу определения правовой природы такого соглашения. А это означает, что от мнения конкретного судьи будут зависеть правовые последствия.
ФАС Поволжского округа разъяснил: "При рассмотрении настоящего дела, в рамках которого ставится вопрос о заключенности инвестиционного договора, основополагающим является установление правовой природы оспариваемого договора, от которого зависит правильность надлежащей квалификации договора и, соответственно, установление согласования сторонами существенных условий договора.
Определяя правовую природу оспариваемого договора, суду необходимо учитывать, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила § 3 указанной главы (строительный подряд).
В случае, когда по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, данный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
В случаях, когда из условий договора следует, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи" <9>.
--------------------------------
<9> Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010.
В случае заключения инвестиционного договора с физическим лицом суды квалифицируют его как договор участия в долевом строительстве <10>. Инвестиционный договор является также основанием для признания за инвестором права собственности на объект недвижимости в судебном порядке <11>.
--------------------------------
<10> Решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14.02.2012 по делу N 2-1820/12.
<11> Заочное решение Подольского городского суда Московской области от 05.09.2011 по делу N 2-7753/11.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ВЕКСЕЛЬНОЙ СХЕМЫ
Существуют различные причины, почему застройщик не может или не хочет привлекать денежные средства граждан по договору долевого участия в строительстве. Распространенной альтернативой стало заключение предварительного договора купли-продажи, в котором срок заключения основного договора связан с моментом оформления права собственности застройщика на возведенный жилой дом. Однако в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации <12> предварительный договор является лишь договором о намерениях, а это значит, что никаких прав на объект недвижимости у покупателя не возникает. Отсюда невозможность для покупателя в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по строительству жилого дома обратиться в суд с иском о признании права собственности на приобретенное жилое помещение.
--------------------------------
<12> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
Конструкция предварительного договора купли-продажи может быть "обременена" векселем. Поскольку плата по предварительному договору осуществляться не может, встает вопрос о том, на каком основании застройщик получает от покупателя денежные средства за объект, как он может подтвердить их получение и как отразить в бухгалтерском отчете. Для этого застройщик предлагает покупателю приобрести вексель, стоимость которого равна стоимости недвижимого имущества. Законность данной схемы обусловлена тем, что в соответствии с действующим законодательством вексель является ценной бумагой, подтверждающей ничем не обусловленное денежное требование.
В случае невыполнения застройщиком своих обязательств по строительству жилого дома эффективным способом защиты нарушенного права покупателя будет обращение в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи векселя недействительными и применении последствий их недействительности.
Как указал суд, "рассматривая указанные сделки в их совокупности, а именно:
- договор купли-продажи векселя и предварительный договор подписаны одновременно; оба договора со стороны продавца подписаны одним и тем же лицом; стоимость векселя в точности совпадает со стоимостью квартиры; вексель является беспроцентным, но при этом приобретен за счет заемных средств, на которые истец уплачивает проценты; досрочное предъявление векселя к платежу влечет за собой автоматическое расторжение предварительного договора, суд полагает, что, подписывая договор купли-продажи векселя, стороны не имели в виду наступление последствий, предусмотренных Законом РФ от 11.03.1997 N 48-ФЗ и Постановлением ЦИК и СНК СССР от 07.08.1937 "О переводном и простом векселе", а именно - предъявление векселя к платежу по истечении срока, на который он был выдан. Подписывая договор купли-продажи векселя, стороны имели в виду внесение платы за квартиру, указанную в предварительном договоре. Таким образом, суд приходит к выводу, что подписанные договоры не являются отдельными самостоятельными сделками, а в совокупности имели целью прикрыть привлечение ответчиками денежных средств истцов для участия в долевом строительстве жилого дома. При этом и предварительный договор, и договор купли продажи векселя, поскольку они подписаны с целью прикрыть другую сделку, являются притворными сделками" <13>.
--------------------------------
<13> Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 13.05.2011 по делу N 2-1972/11.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА ВНЕСЕНИЯ ПАЕВОГО ВЗНОСА
В первую очередь стоит обратить внимание на то, что жилищный кооператив - это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путем объединения паевых взносов. Поэтому в результате заключения договора с жилищным кооперативом покупатель становится владельцем пая в кооперативе, а не конкретного жилого помещения. Поскольку деятельность кооператива осуществляется на основании устава, для его членов существует риск внесения изменений в устав, которые коренным образом могут повлиять на их права.
В случае, когда жилищным кооперативом нарушаются права покупателей в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, последние не могут рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках, например, договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи <14>.
--------------------------------
<14> Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 17АП-2682/2013-ГК по делу N А60-28980/2012; Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013; Определение Свердловского областного суда от 14.03.2013 по делу N 33-3208/2013.
Позиция судов по данному вопросу сформулирована следующим образом: "Из содержания договора о внесении паевых взносов, а также Устава ЖСК следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации".
Таким образом, при приобретении недвижимости покупатель должен руководствоваться старой известной поговоркой: "Надейся на лучшее, а готовься к худшему!" Иными словами, необходимо рассчитывать риски и анализировать последствия совершаемой сделки заранее.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: О. Олейникова