ЖКХ в РФ вызывает массу недовольства и конфликтов. Для непосвященных соотношение цен на жилищно-коммунальные услуги и их качества остается неразрешимой головоломкой. В сегодняшней публикации хотелось бы обсудить то, как государство решает эти вопросы в свете недавно принятых документов: Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила), утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003г. №170, и Основ ценообразования в сфере ЖКХ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.02.04 г. № 89 (далее – Основы). Данные нормативные правовые акты призваны разрешить многие проблемы во взаимоотношениях жильцов с коммунальными службами.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют порядок и условия эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда, технической инвентаризации. В частности, Правила регулируют требования к организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда, содержанию помещений и придомовой территории, техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования.
Новые Правила, заменившие собой прежние, 1994 года издания, обязательны для исполнения. Именно на их основе будут перезаключаться теперь договоры найма с жильцами.
Что же нового приготовили нам новые нормы, и какие вопросы могут заинтересовать жильцов в первую очередь? Конечно, не может не волновать жильцов вопрос квартирный, и здесь нужно отметить следующее.
Обслуживание электроплит. Раз в год в квартиру должен прийти специалист для технического обслуживания электроплиты проверить, как работают конфорки и духовка, исправно ли заземление, не греется ли кабель и электровилка. Если нужно – тут же произвести мелкий ремонт.
Установка электроплит вместо газовых, перенос нагревательных и газовых приборов, переоборудование туалетов и ванных комнат, установка «джакузи» и мощных стиральных машин – все это относится к переоборудованию жилья и допускается только после получения соответствующего разрешения.
Перепланировка. Перенос и разборка перегородок, дверных проемов, «превращение» трехкомнатной квартиры в двухкомнатную или наоборот – все это считается перепланировкой, и самодеятельность здесь также не разрешена. Особенно если в результате этого страдают соседи.
Таким образом, и по старым, и по новым правилам собственник не имеет права переоборудовать свою квартиру без разрешения эксплуатирующей конторы. Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
Аварийные ситуации. Если случилась авария или повреждение водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, газопровода или перебой в подаче электричества, то сигнал об этом жильцы вправе подать в аварийную службу, которую Правила обязывают быть в полной готовности в любое время суток. Предполагается, что в нерабочее время и праздники вместе с диспетчерскими службами жилищных организаций вахту будут нести районные аварийные службы.
Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций коммунальщикам предписывается рассматривать в день их поступления. Не позднее, чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, поступившим по телефону или через систему диспетчерской связи.
Уборка подъездов. Если вышеперечисленные ситуации с большим скрипом, но все же как-то вписывались в реальность, то нижеописываемое без здорового сарказма воспринимать нельзя.
Судите сами:
- в подъездах окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы и уплотняющие прокладки;
- подметать пол на лестничных площадках и маршах, обметать стены и стирать пыль с подоконников нужно не реже раза в пять (!) дней, капитально мыть – раз в месяц;
- при ремонте «не допускаются просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки» (конечно, непривычный к такой художественной грубости глаз русского человека такого не перенесет);
- размещение на лестничных площадках бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается, а входы на лестничные клетки и чердаки не должны быть загроможденными;
- наружные входные двери в дома должны быть оборудованы самозакрывающимися устройствами (доводчиками), а также ограничителями двери – остановами (многие знают, что это такое? А для тех, кто знает, вопрос на засыпку: как долго в вашем подъезде продержится такое новомодное устройство, при условии, что его вообще установят?)
- двери и лифтовые кабины должны быть оборудованы специальными устройствами, обеспечивающими их бесшумную работу.
- температура в подъездах даже зимой не должна опускаться ниже 16 градусов тепла. В квартирах же нижний предел установлен в 18 градусов. Подача тепла в дома теперь ставится в зависимость от погоды – при устойчивом похолодании муниципальные власти принимают решение о конкретной дате. Все подготовительные работы к зиме должны быть закончены в центральных районах к 15 сентября.
Судя по всему, ЖЭКам придется изрядно потрудиться, чтобы привести все в надлежащее состояние, ведь в соответствии с Правилами позаботиться о благоустройстве домов предстоит именно им.
Уборка придомовых территорий во дворах: летом - подразумевает не только подметание, но и регулярный полив тротуаров, ежедневно, два раза в день, а если очень жарко (или пыльно), то трижды. Зимой же во время снегопадов тротуары положено чистить практически непрерывно – с интервалом от получаса до трех часов (к сожалению, пока о предоставлении, и тем более, выполнении этих услуг можно только мечтать).
Еще во дворах должны быть оборудованы специально отведенные площадки или бункеры-накопители для крупногабаритного мусора: старой мебели, велосипедов, оставшихся от ремонта стройматериалов. Все это вывозится специальными мусоровозами или обычными грузовиками по заявкам организаций, обслуживающих жилфонд. Кроме того, в каждом дворе, у каждого домовладения должны иметься урны, причем не где попало, а в нужных местах: у входов в магазины, подъезды и вообще через каждые 50-100 метров. ЖЭКи должны позаботиться и об этом.
В Приложениях к Правилам приводятся рекомендуемые перечни работ по содержанию жилых домов, работ, относящихся к текущему ремонту, а также работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. По закону потребитель не должен платить за капитальный ремонт жилищного фонда.
Ну что, представили себе этот коммунальный рай? А теперь ближе к реальности. Кого-то может смутить такой сарказм: ведь, казалось бы, если нормативный акт принят, то должен исполняться. Однако, как юристы, не можем не отметить, что обязанность исполняется только тогда, когда она подкрепляется конкретной санкцией, то есть мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей. Рассматриваемые Правила не содержат таких санкций. Поэтому, уважаемые потребители коммунальных услуг, не торопитесь верить всему обещанному.
А теперь о том, как действующее законодательство регулирует вопрос установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья и тарифы на коммунальные услуги?
Как отмечалось выше, данный вопрос разработан в Основах ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Что хочется отметить по этому поводу?
Безусловно, многие зафиксированные в документе принципы можно только приветствовать: например, принцип открытости информации о ценах и тарифах и о порядке их утверждения, принцип соблюдения баланса экономических интересов и собственников жилья, и производителей услуг, и жильцов.
Хотя правительственные чиновники неоднократно и раньше заверяли, что население не должно оплачивать потери в теплотрассах и утечки в водопроводах, фактически до сих пор это и происходит. Достаточно посмотреть, к примеру, норму расхода воды на человека в любом из российских городов – нормы эти завышены в несколько раз по сравнению с тем, что можно потратить, даже если краны у Вас не будут закрываться круглосуточно.
Утвержденные основы ценообразования – это первый шаг в стремлении сделать, наконец, ценообразование в отрасли четким и прозрачным, поскольку провозглашается принцип формирования цен и тарифов методом «экономической обоснованности расходов». Однако, какие именно расходы коммунальных предприятий будут обоснованными, а какие - нет, сейчас пока неясно. Предусмотрен и дополнительный метод установления цен и тарифов: метод индексации, в соответствии с которым цены и тарифы, установленные с использованием метода экономической обоснованности будут меняться с учетом индексов-дефляторов.
В этой связи Основы - документ, скорее рамочный, т.е. он скорее устанавливает, как должно быть в идеале, чем расшифровывает, как это будет в действительности. При этом Основы регулируют далеко не весь состав затрат: при расчете цен и тарифов учитываются расходы организаций на осуществление только регулируемой деятельности. Расходы на оплату труда, включаемые в цены и тарифы, определяются исходя из общих условий оплаты труда. Кроме того, цены на услуги по содержанию и ремонту жилья определяются в зависимости от установленных состава и периодичности работ по содержанию и ремонту жилья. Таким образом, по крайней мере, две законодательных лазейки для увеличения цен и тарифов уже есть: зарплата работников ЖКО и состав работ, проконтролировать который, исходя из суммы в квитанции на 100% невозможно.
Конечно, нельзя не признать, что в рассмотренных документах предусмотрено много из того, что требует современное представление о нормальном быте. Однако не понимать, что ЖКО придет к исполнению этих требований далеко не сразу, тоже нельзя. Что же делать потребителю коммунальных услуг, если Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда нарушаются? Ведь нередко жильцы обращаются в ДЕЗ с требованием произвести необходимые работы по устранению нарушений, однако никаких результатов это не приносит. Если Ваши права нарушены, Вы можете подать жалобу в суд на неправомерное бездействие должностных лиц ДЕЗ.
Необходимо отметить, что в соответствии со ст.5 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» граждане имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
То, что многие нормы эксплуатации жилищного фонда в наше время соблюдаются не совсем правомерно, ни для кого не секрет, но если раньше потребителям жилищно-коммунальных услуг требовалось отстаивать свои права, то новые Правила призваны разрешить многие проблемы во взаимоотношениях жильцов с коммунальными службами. Самое главное, чтобы жильцы могли знать о своих правах и действовать!!! А лучше всего проконсультироваться со специалистом в этой области.