С 1 января 2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1> (далее — Закон). Этот Закон направлен на то, чтобы решить проблемы территориального развития муниципальных образований: заменить многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции на современный благоустроенный жилой фонд за счет средств частных лиц, которые возьмут на себя соответствующее обязательство по договору о развитии застроенной территории. Однако замена устаревшего жилья является серьезным вмешательством в жизнь значительного числа граждан, так как предполагает принудительное прекращение права собственности на жилое помещение, переселение, соответствующие расходы. Кроме граждан участниками этих отношений являются органы местного самоуправления, инициирующие процедуру развития застроенной территории, и инвесторы, которые вкладывают денежные средства в новые объекты жилого фонда. Таким образом, одним из важных требований к указанному Закону является требование об учете интересов трех сторон в складывающемся правоотношении.

Представляется, что менее защищенными участниками процедуры развития застроенных территорий являются собственники жилых помещений в многоквартирных домах, которые подлежат сносу. В связи с этим хотелось бы осветить ряд проблем, связанных с включением в Градостроительный кодекс РФ <2> (далее — ГрК РФ) ст. 46.1, 46.2, 46.3, которые регламентируют процедуру развития застроенных территорий, а также пп. 11, 12 ст. 32 Жилищного кодекса РФ <3> (далее — ЖК РФ), введенных в связи с появлением указанных статей в ГрК РФ.
———————————
<1> Российская газета. N 290. 2006. 23 дек.
<2> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г. N 309-ФЗ) // Российская газета. N 290. 2004. 30 дек.
<3> См.: Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ) // Российская газета. N 1. 2005. 12 янв.

Основанием для изъятия жилого помещения и соответствующего земельного участка является решение о развитии застроенной территории, которое принимается органом местного самоуправления. В соответствии с п. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1. многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2. многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
3. иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (п. 4 ст. 46.1 ГрК РФ).

В рамках описываемой процедуры наиболее спорной является норма п. 2 ст. 46.1 ГрК РФ, в соответствии с которой в числе субъектов, которые вправе инициировать процесс принятия соответствующего решения (органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления), названы в том числе физические или юридические лица. После принятия указанного решения орган местного самоуправления проводит аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории. В соответствии с указанным договором одна сторона (застройщик) освобождает земельный участок, переселяя граждан из жилых помещений.

Причем выселение происходит на основании процедуры, предусмотренной п. 11 ст. 32 ЖК РФ, в соответствии с которой многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Орган, принявший указанное решение, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ. При этом в соответствии пп. 5 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома. В связи с этим возникает вопрос, почему строительство частными лицами коммерческого жилья, которое является заведомо «негосударственной нуждой», объявлено муниципальными нуждами <4>. Таким образом, в рамках этой процедуры основанием для изъятия жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является интерес частного лица. Заключение подобного договора, по мнению А. Лазаревского, есть передача лицу части правомочий государства и муниципалитета <5>.
———————————
<4> См.: Лазаревский А. Обман Президента // ЭЖ-Юрист. 2007. N 2.
<5> См.: Лазаревский А. Указ. соч.

Интересно отметить, что в ранее действовавшем законодательстве признание дома подлежащим реконструкции не являлось основанием для изъятия жилого помещения. Законодатель также умалчивает, что представляет собой добровольный снос собственниками помещений своего многоквартирного дома, остается неясной техническая сторона этой процедуры. На практике возникает много проблем при применении ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ о сносе, реконструкции многоквартирных домов на основании адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, так как зачастую в перечень жилых домов, признаваемых непригодными для проживания, попадают дома с невысоким процентом износа.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для уплаты инвестором выкупной цены собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Необходимо отметить, что в ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрена обязанность инвестора «уплатить выкупную цену» за изымаемое жилое помещение, но отсутствует альтернативное возмещение — предоставление другого благоустроенного жилого помещения. Необходимо помнить, что выкупная цена может оказаться недостаточной для того, чтобы собственник изымаемого жилого помещения имел возможность приобрести другое благоустроенное жилое помещение.

В заключение хотелось бы отметить, что при реализации новеллы законодательства, которая была введена Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, в процессе благоустройства территорий муниципальных образований, развития застроенных территорий, интересы собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, будут учтены в полной мере.

Автор: А. А. Кулакова