Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящегося в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни.
НЕТ ДЕНЕГ? НА УЛИЦУ!
Для тех лиц, которых кредитор выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ. Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.
Однако, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир на улицу, то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда) (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 29.03.2012 N 33-1552, от 23.07.2012 по делу N 33-3769/2012; Ростовского областного суда от 25.06.2012 по делу N 33-7194; Томского областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1738/2012; Верховного суда Республики Чувашия от 04.07.2012 по делу N 33-2109/2012; Верховного суда Республики Татарстан от 19.07.2012 N 33-6168/2012; Самарского областного суда от 30.08.2012 по делу N 33-7403/2012; Верховного суда Республики Коми от 23.08.2012 по делу N 33-3558АП/2012; Московского городского суда от 20.07.2012 по делу N 11-12044).
А СОБСТВЕННИК КТО?
В статье 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами, требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.
Так, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который удовлетворил исковые требования банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии ее с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушают права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой.
Областной суд не согласился с указанным выводом, поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуется не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ.
Так как банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.09.2012 по делу N 33-5217/2012).
Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции (Апелляционное определение Самарского областного суда от 15.05.2012 по делу N 33-4430).
Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, то есть торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял. Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которое их выиграло.
ГДЕ ЗАКАНЧИВАЮТСЯ ГАРАНТИИ
Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц. Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст. 292 ГК РФ, согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Выселение, осуществляемое по основаниям п. 2 ст. 292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава помещений маневренного фонда не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании п. 2 ст. 95 ЖК РФ, поскольку требования собственников жилых помещений основаны на положениях ст. ст. 209, 292, 304 ГК РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны (Определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.05.2012 по делу N 33-5175/2012).
Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.
Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что суд не рассматривал вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения данной статьи не регулируют правоотношения, возникшие после того, как жилое помещение было реализовано с публичных торгов (Апелляционное определение от 31.10.2012 по делу N 33-6393).
Магаданский областной суд отметил: с доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в ст. 95 ЖК РФ, не относятся (Апелляционное определение от 07.09.2012 N 33-785/12).
Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм ст. ст. 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения (Апелляционное определение от 28.06.2012 N 33-6013/2012).
ЧИТАЕМ КОДЕКС
Полагаем, что суды демонстрируют в корне неверное понимание ст. 95 ЖК РФ. Право граждан на временное проживание в помещениях маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, возникает независимо от того, на какой стадии происходит выселение: до или после проведения публичных торгов. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в ст. 95 ЖК РФ. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 69 Закона N 229-ФЗ обращение взыскания на имущество должника включает стадию принудительной реализации (публичных торгов) и стадию передачи имущества взыскателю. Следовательно, ст. 95 ЖК РФ подразумевает, что право на временное проживание в помещениях маневренного фонда возникает у должника и членов его семьи в том числе вследствие продажи ипотечного жилья с публичных торгов либо передачи его взыскателю. Правильность такой позиции подтверждает ст. 106 ЖК РФ, в которой указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.
Таким образом, выселение должника и членов его семьи из единственного ипотечного жилья в случаях, перечисленных в ст. 95 ЖК РФ, должно происходить только при условии предоставления им помещений маневренного фонда для временного проживания.
Автор: Ю. Севастьянова