Выселение из общежитий

Вопрос о порядке и основаниях выселения из общежитий возникает, как правило, в судебной плоскости по инициативе собственников или владельцев жилых помещений. Если речь идет о выселении в связи с прекращением трудовых отношений или обучения, возникших после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в 2005 году, ситуация оценивается сугубо исходя из формулировок ст. 103 и 105 ЖК РФ, регламентирующих основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений, в том числе общежитий.

Так, ст. 103 ЖК РФ позволяет выселить гражданина через суд в случае его отказа освободить жилое помещение после прекращения договора найма, за некоторыми изъятиями. Преференции в виде предоставления другого жилого помещения при выселении предоставлены следующим категориям граждан:

1. членам семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2. пенсионерам по старости;
3. членам семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4. инвалидам I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалидам I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалидам из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы;
5. детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Указанные категории граждан вправе получить другое жилое помещение только в том случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В ст. 105 ЖК РФ установлено, что основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии является прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы.

Следует отметить, что ЖК РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) предоставлял работнику, вселившемуся в общежитие, гораздо более ощутимые гарантии при прекращении трудового договора. Одной из самых распространенных считается ссылка выселяемых на факт работы на предоставившем жилье предприятии более десяти лет, а полный перечень гарантий указан в ст. 108 и 110 ЖК РСФСР.

Так, без предоставления другого жилого помещения не могли быть выселены:

1. инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;
2. участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;
3. семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;
4. семьи военнослужащих;
5. инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;
6. лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет (кроме лиц, которые проживают в служебных жилых помещениях, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), и не подлежат обеспечению жилыми помещениями для постоянного проживания в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих");
7. лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;
8. лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников (кроме лиц, которые проживают в служебных жилых помещениях, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), и не подлежат обеспечению жилыми помещениями для постоянного проживания в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих");
9. пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;
10. члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
11. инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
12. одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Жилищный кодекс РСФСР также предусматривал возможность выселения бывших работников без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они проработали на предприятии, предоставившем им служебное жилое помещение, не менее десяти лет. При этом в отношении предоставленных работодателем жилых помещений в общежитиях действовало специальное правило, закрепленное в ст. 110 ЖК РСФСР, согласно которому прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое было им предоставлено в связи с работой или учебой. Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст. 108, могли быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения (ст. 97).

Возникает справедливый уточняющий вопрос: "Законное вселение до 1 марта 2005 года в общежитие обеспечивает для выселяемого весь объем гарантий, предоставленных ЖК РСФСР?" Увы, правоприменительная практика дает на данный вопрос строго отрицательный ответ.

Статьей 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены граждане, проживающие в жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.), при одновременном наличии следующих условий:

а) указанные граждане относятся к категориям лиц, выселение которых из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилого помещения до введения в действие ЖК РФ не допускалось ст. 108 ЖК РСФСР;
б) такой статус эти лица должны были приобрести до 1 марта 2005 г.;
в) эти граждане должны состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, либо иметь право состоять на таком учете.

Большинство судебных споров о выселении из общежитий составляют второй тип ситуаций, в которых права пользования жилыми помещениями приобретены до введения в действие ЖК РФ.

Рассмотрим простой пример из судебной практики (Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2012 N 45-КГ12-11).

Гражданин был трудоустроен в образовательное учреждение и вселен в общежитие, находящееся в оперативном управлении образовательного учреждения, в 2000 году. В 2011 году гражданин был уволен по собственному желанию, поэтому владелец общежития обратился с иском в суд о его выселении без предоставления другого жилого помещения. Гражданин обратился в суд со встречным иском о признании права пользования жилым помещением - комнатой в общежитии, ссылаясь на то, что он проработал более 10 лет в учреждении и не может быть выселен, поскольку вселен в общежитие до 1 марта 2005 г. - до введения в действие ЖК РФ. Верховный Суд РФ отменил принятые нижестоящими судами решения об удовлетворении встречного иска о признании права пользования комнатой, указав следующее:

- право на дополнительные гарантии, то есть невозможность выселения граждан из общежития без предоставления другого жилого помещения, должно возникнуть у лиц, названных в ст. 108 ЖК РСФСР, к моменту введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.). В этом случае к спорным правоотношениям можно применять положения ст. 108 ЖК РСФСР и после введения в действие ЖК РФ при наличии других обязательных условий. Если же лицо не приобрело право на дополнительные гарантии, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются.

Довольно часто проживающие в общежитиях лица, получившие койко-место или комнату, не имеют подтверждающих правомерное вселение документов, в связи с чем признают иски о выселении.

Одним из способов разрешения проблемы с выселением в такой ситуации может стать предъявление встречного иска о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма. При этом сам факт отсутствия договора социального найма или ордера не может служить безусловным основанием для отказа в таком иске, равно как и факт регистрации по месту жительства не влечет возникновения прав на жилое помещение.

Принимая доводы в обоснование возникшего права на пользование жилым помещением до 1 марта 2005 г., суды руководствуются п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совмина РСФСР от 11 августа 1988 года N 328, из которого следует, что при вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития. Ордер на жилое помещение, согласно ст. 47 ЖК РСФСР, являлся основанием для вселения в жилое помещение, однако отсутствие у гражданина ордера на занятие жилого помещения при фактическом вселении в предоставленное помещение, проживании в нем, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.

В качестве доказательств возникновения права пользования жилым помещением судами принимаются трудовые книжки; приказы и распоряжения работодателя и профсоюзных органов; технические документы на здание; квитанции об оплате по договору найма и коммунальных услуг; свидетельские показания.

Иск о выселении из общежития может обосновываться не только прекращением договора социального найма по факту прекращения трудовых отношений или обучения выселяемого.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ЖК РФ выселение граждан из помещений, занимаемых ими по договорам специализированного найма специализированного жилого помещения, возможно в случае расторжения или прекращения договора найма.

В соответствии с п. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Данная норма была разъяснена Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", где особо отмечено, что выезд должен носить добровольный и длительный характер.

В случае если выезд нанимателя носил временный характер, но в результате недобросовестных действий третьих лиц он не смог в дальнейшем вселиться в комнату, целесообразно фиксировать такие факты обращениями в правоохранительные органы.

Статьей 102 ЖК РФ предусмотрено, что договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям. Переход права собственности на жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Пунктом 4 статьи 83 ЖК РФ наймодателю предоставлено право расторгнуть договор социального найма в судебном порядке по причинам:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
г) использования жилого помещения не по назначению.

Расторжение договоров найма специализированных жилых помещений, а равно прекращение договоров по иным определенным в законе основаниям во всех случаях дает право требовать выселения нанимателя из занимаемого помещения.

Среди перечисленных оснований для расторжения договора социального найма наибольший интерес представляют случаи выселения из утраченных (разрушенных) жилых помещений. Одновременно с иском о выселении ввиду прекращения договора по данному основанию заявляется иск о вселении нанимателя в иное благоустроенное жилое помещение при наличии к тому оснований.

Таким образом, законодатель установил, что прекращение договора найма специализированного жилого помещения происходит в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, т.е. в том случае, если жилое помещение перестает существовать как материальный объект. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. В данном случае имеет место физическое уничтожение объекта договора найма и в связи с этим, соответственно, не может быть и самого договора найма.

На основании ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Из сущности данной правовой нормы следует, что общежития, принадлежащие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданные в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86 - 88 данного Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

При таких обстоятельствах можно заключить, что каждый спор о выселении из общежитий подлежит тщательному анализу и выявлению оснований для применения тех или иных регулирующих норм законодательства.

Читайте ещё по этой теме:

• Выселение из общежития в связи со сменой собственника
• Выселение нанимателей из жилых помещений специализированного жилого фонда

Автор: А. Коробейникова