Уборка придомовой территории - предмет постоянных споров и конфликтов между жильцами и управляющими компаниями. Практически третья часть оплаты за содержание жилья, как правило, предназначена именно для этого вида услуг. Но насколько добросовестно эти услуги оказываются, и оказываются ли вообще, каждый житель многоэтажки ответит неоднозначно.
Сегодня в основе работы жилищно-коммунальных служб лежат законодательные акты как государственного значения, так и специально разработанные на региональном уровне. Также каждая компания разрабатывает свои нормативные акты, не противоречащие вышеуказанным документам.
Кто именно будет обслуживать жилье, согласно законодательству решают сами собственники. Это могут быть управляющие компании, ТСЖ либо непосредственное управление самими собственниками. Именно выбранная организация и обязана выполнять обслуживание жилья и придомовой территории.
По результатам анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что зачастую причиной для обращения в суд является ненадлежащее исполнение управляющими компаниями обязанностей по организации и осуществлению мероприятий по уборке прилегающих территорий.
Управляющей компанией должна быть разработана четкая инструкция уборки территории, где указаны все виды работ, их периодичность и время исполнения. Именно от этого зависит безопасность и комфорт проживания каждого жильца. Каждый собственник вправе требовать от управляющей компании выполнения их обязанностей и контроля за их исполнением. За нарушение перечисленных выше требований к элементам облагораживания обслуживающие организации могут быть привлечены к административной ответственности.
Суть дела: управляющая организация ООО не считала лужи во дворе нарушением надлежащего содержания общего имущества дома (решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 04.03.2016 по делу N 12А-224/16-7).
В орган госжилнадзора (ГЖН) обратился житель одного из многоквартирных домов с жалобой на подтопление придомовой территории до 6 кв. м площади. ГЖН по итогам проверки направила ООО предписание об устранении нарушений по надлежащему содержанию общего имущества в 4-дневный срок. Новая проверка показала, что ООО не выполнило предписание, поэтому орган ГЖН обратился в суд. Мировой судья привлек управляющую организацию к административной ответственности и оштрафовал ее по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение законного предписания надзорного органа. ООО не согласилось с таким решением и подало апелляционную жалобу, отметив, что в предписании надзорное ведомство не указало, каким образом должно быть исполнено требование устранить подтопление. К тому же ООО не считало, что нарушило требования по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, поскольку в его обязанности по договору управления не входят работы по осушению луж на придомовой территории в период таяния снега и дождя. Организация указала на то, что производит своевременную уборку территории и следит за ее санитарным состоянием, наличие же лужи на удалении 5 - 7 метров от дома не влияет на такое состояние, поскольку не угрожает жизни и здоровью граждан. Поэтому ООО в жалобе просило суд отменить решение мирового судьи и признать предписание органа ГЖН незаконным. Рассматривая дело об административном правонарушении, суд основывал решение на нормах ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ: юридическое лицо виновно в таком нарушении, если не предприняло всех доступных ему мер по соблюдению предъявляемых к нему в силу закона требований. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления, заключенному с собственниками помещений в многоквартирном доме, берет на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ОИ МКД). Требования и нормы по надлежащему содержанию ОИ МКД изложены в том числе в ПП РФ N 416, ПП РФ N 491 и Постановлении Госстроя РФ N 170. Согласно п. 4.1.1 Постановления N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда, среди прочего, должна обеспечить предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей. Все текущие и неотложные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться ООО вне зависимости от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия. Поэтому уборка придомовой территории, входящей в состав общего имущества, отнесена к обязанностям и находится в сфере ответственности управляющей организации (подп. "г", "з" п. 11 ПП РФ N 491). ООО не представило суду доказательств, что предпринимало все зависящие от него меры по осушению придомового участка, а затем - по выполнению предписания, выданного ГЖН. Жалоба ООО была отклонена судом, решение мирового судьи о признании организации виновной в административном правонарушении оставлено в силе.
В еще одном судебном деле суд отметил, что действия/бездействие ООО являются нарушением лицензионных требований к оказанию услуг и выполнению работ по управлению МКД, содержанию общего имущества собственников. Организации по обслуживанию жилфонда с наступлением весны должны организовать промывку и расчистку канавок для обеспечения оттока воды в местах, где это требуется для нормального отвода талых вод, систематический сгон талой воды к люкам и приемным колодцам ливневой сети, общую очистку дворовых территорий после окончания таяния снега, сбор и удаление мусора, снега и льда согласно п. 3.6.27 Постановления N 170 (решение Губахинского городского суда (Пермский край) от 27 июня 2018 г. по делу N 12-112/2018).
Суды всех инстанций признали законным штраф, наложенный на управляющую компанию за не очищенный от наледи и снега внутриквартальный проезд, прилегающий к придомовой территории многоквартирного дома; правда, для этого прилегающая территория была объявлена судом придомовой (Определение Верховного Суда РФ от 16 октября 2019 г. N 309-ЭС19-17520). Штраф был наложен за нарушение правил благоустройства - внутридворовой проезд с асфальтовым покрытием не очищался в полном объеме от снега и наледи до асфальтового покрытия на всю ширину проезда, не обрабатывался противогололедными материалами в местах образования наледи, чем были нарушены установленные сроки проведения уборки территорий населенных пунктов. При этом вмененное УК нарушение описывалось тем разделом местных Правил благоустройства, который регулирует содержание придомовых территорий.
С наступлением зимы в СМИ появляется множество сообщений о травмах, которые получили граждане, упав или попав под упавшую сосульку рядом с МКД. Кто виноват в случившемся, нередко устанавливает суд. Как отметил Верховный Суд РФ, ответственность за причинение вреда здоровью вследствие ненадлежащего содержания земельного участка, прилегающего к объекту недвижимости, несет лицо, на которое в силу закона возложена обязанность по содержанию этого участка, а не собственники прилегающих зданий и сооружений (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2018 по делу N 50-КГ18-7).
СПОРЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, СОСТАВЛЯЮЩЕГО ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ МКД
Под придомовой территорией следует понимать земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Границы земельного участка, относящегося к придомовой территории, определяются на основании данных государственного кадастрового учета.
Но всегда ли взимание платы за содержание придомовой территории обоснованно и законно по причине того, что ее границы не сформированы? Практика показывает - в большинстве случаев правомерно.
Уборка придомового участка относится к основному минимальному перечню работ по содержанию дворовой территории в соответствии с п. 24 и 25 Минимального перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, утвержденного Постановлением Правительства N 290 от 03.04.2013.
Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений МКД относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничении пользования им, принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.
Однако от содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и придомовая территория, собственники не могут быть освобождены по причине того, что его границы не сформированы. На собственниках помещений МКД в любом случае лежат указанные обязательства (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия от 3 апреля 2015 года по делу N 33-1328/2015; решение Правобережного районного суда г. Липецка (Липецкая область) от 29 апреля 2015 года по делу N 2-769/2015; Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 1 октября 2013 года по делу N 33-3428/2013).
Так, Правобережный районный суд г. Липецка (Липецкая область), дав оценку доводу истицы и ее представителя о том, что земельный участок под домом не сформирован, в связи с чем оснований по оплате оказанных ООО услуг по уборке земельного участка (придомовой территории) не имеется, обоснованно его не принял.
Согласно подп. "е" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Подпунктом "г" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.
Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда РФ, данных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П, и п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 1 октября 2013 г. по делу N 33-3428/2013: "...Анализируя нормы ст. 36, 39 ЖК РФ, а также положения заключенного договора управления многоквартирным домом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не может свидетельствовать об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором расположен дом.
В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
По смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 вводного Закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Такое разъяснение правовых норм дано в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Суд первой инстанции правильно указал, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором дом расположен, и о невыполнении ответчиком работ по уборке придомовой территории.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом, в котором проживает истица, не влияет на определение ее доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не позволяет ей не оплачивать уборку придомовой территории".
Таким образом, неважно, сформирован земельный участок придомовой территории или нет - собственники обязаны его содержать.
Резюмируя, можно сказать, что споры по вопросам уборки и содержания придомовой территории судами решаются в большинстве своем единообразно и практику по исследуемым в данной статье делам можно считать сформированной.
В настоящее время в РФ действует федеральная программа "Наш двор", где предлагается отремонтировать и благоустроить дворы многоквартирных домов во всех городах и районных центрах России. Формирование концепции благоустройства дворовых территорий поможет сгладить существующие острые вопросы и споры по уборке и содержанию придомовых территорий.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Шакирова Э.