Обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Исследование вопросов, касающихся возникновения обязательств собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, позволяет снизить вероятность возникновения социальных конфликтов в сфере жилищных правоотношений, способствует преодолению правового нигилизма отдельных граждан, а также защите нарушенных или оспариваемых прав граждан и юридических лиц.

Обязанность собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги связана с установленным законом порядком осуществления права собственности.

Обязанность вносить плату за жилое помещение вытекает из установленной законом обязанности собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Обязанность вносить плату за коммунальные услуги частично связана с обязанностью несения бремени содержания собственности, а в остальной части вытекает из обязательств, связанных с непосредственным потреблением коммунальных услуг проживающими в доме гражданами.

Рассматриваемый вопрос касается установленного порядка осуществления права собственности на жилые помещения, а также внесения собственником платы за жилое помещение и коммунальные услуги, вследствие чего находится в сфере гражданско-правовых и жилищных отношений. В соответствии с положениями статьи 2 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) <1> порядок осуществления права собственности и правовое положение обладателей этого права определяются гражданским законодательством и, следовательно, находятся в сфере гражданско-правовых отношений.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) <2> отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых, их содержания и ремонта, управления многоквартирными домами, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются жилищным законодательством и, следовательно, находятся в сфере жилищных правоотношений.

--------------------------------

<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.

В соответствии с положениями статей 2 и 212 ГК РФ и статьи 4 ЖК РФ субъектный состав гражданско-правовых и жилищных правоотношений тождественен и включает физических и юридических лиц, а также Российскую Федерацию, субъекты Федерации, муниципальные образования. Исходя из положений статей 128, 130, 288 ГК РФ и статьи 16 ЖК РФ объектами права собственности на жилые помещения могут быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Кроме того, согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Статьей 290 ГК РФ это положение развивается и указывается, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Доли участников общей собственности на общее имущество многоквартирного дома устанавливаются на основании пункта 1 ст. 37 и п. 2 ст. 42 ЖК РФ. Согласно положениям этих норм доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Статьей 36 ЖК РФ состав объектов общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме детализируется. К таким объектам отнесены помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии со статьями 39 и 156 ЖК РФ перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме, получил дальнейшую детализацию в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" <3>.

--------------------------------

<3> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Согласно пунктам 2, 5 - 7 названных Правил в состав общего имущества включаются:

• помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
• крыши;
• ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
• ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества также включаются:

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме сведения о составе и состоянии общего имущества в многоквартирном доме отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Статьей 41 ЖК РФ установлено, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Доли участников общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяются на основании пункта 1 ст. 42 ЖК РФ, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. С учетом рассмотренных положений собственники жилых помещений в многоквартирном доме помимо личных прав собственности на соответствующее жилое помещение обладают правом общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, а собственники комнат в коммунальной квартире - также правом общей долевой собственности на общее имущество в этой квартире. Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 30 ЖК РФ в числе прочего установлено: собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире - также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (п. 3). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4).

В отношении содержания общего имущества в многоквартирном доме статьей 39 ЖК РФ установлено: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

С учетом рассмотренных положений собственник жилого помещения в многоквартирном доме полностью несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, а также соразмерную доле участия в общей собственности долю бремени содержания общего имущества дома. Собственник комнаты в коммунальной квартире дополнительно несет соразмерную доле участия в общей собственности долю бремени содержания общего имущества коммунальной квартиры.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на него. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

• платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
• обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения на основании соответствующего договора.

Пунктом 16 указанных Правил установлено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений:

• путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;
• путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом) либо товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом);
• путем членства собственников помещений в указанных организациях;
• путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

С учетом рассмотренных положений обязанность собственника жилого помещения нести соответствующее бремя содержания принадлежащего ему имущества жилищное законодательство определяет как обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Исполнение этой обязанности осуществляется собственником жилого помещения путем принятия и исполнения соответствующих гражданско-правовых обязательств, возникающих на основании заключенного договора. В принятом обязательстве собственник жилого помещения является должником, а лицо, обеспечивающее надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, - кредитором. Исходя из положений статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения (в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме).

Структура платы за жилое помещение собственников жилых помещений в многоквартирном доме, которую они должны вносить соответствующему кредитору, не включает расходы по содержанию жилого помещения, находящегося в их индивидуальной собственности. В соответствии с положениями пункта 10 ст. 155 ЖК РФ собственники жилых помещений несут указанные расходы на основании заключенных ими договоров с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Размер обязательств по внесению оплаты за жилое помещение в части его содержания и ремонта определяется на основании положений статьи 156 ЖК РФ. Согласно этой статье плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. В соответствии со статьей 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем (п. 10):

• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
• поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя (п. 11):

• осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; освещение помещений общего пользования;
• обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В состав услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома не входят (п. 15):

• содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
• уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков. Требуемый объем услуг и работ по обеспечению надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, бесперебойной работы инженерного оборудования, по благоустройству придомовой территории, по восстановлению изношенных элементов и оборудования многоквартирного дома, предохранению элементов многоквартирного дома, инженерного оборудования и придомовой территории от преждевременного износа установлен Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" <4>.

--------------------------------

<4> Российская газета. 2003. N 214 (дополнительный выпуск).

В соответствии с пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Статьей 156 ЖК РФ также установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации). В этом случае размер платы за содержание и ремонт, в соответствии с пунктом 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается уполномоченными органами по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. В этом случае в соответствии с пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме размер платы устанавливается на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, где не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с пунктом 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы на основе решения общего собрания собственников помещений.

Пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ установлено: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации).

Согласно пункту 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, несут расходы по содержанию общего имущества с учетом внесения соответствующей платы нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких помещений платы меньше размера платы, установленного в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.

Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Установленный порядок не рассматривает факт неиспользования собственником или иными лицами жилого помещения в качестве основания изменения размера платы за него. Юридическая обязанность собственников жилых помещений в многоквартирном доме вносить плату за коммунальные услуги установлена пунктом 1 ст. 153 ЖК РФ, т.е. той же нормой, что и обязанность вносить плату за жилое помещение. Обязанность собственников жилых помещение в многоквартирном доме вносить плату за коммунальные услуги возникает на основании закона и осуществляется путем принятия и исполнения обязательств, возникающих на основании гражданско-правового договора о предоставлении коммунальных услуг. Исходя из положений статьи 154 ЖК РФ, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Статьей 548 ГК РФ установлено, что к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть тепловой энергией, газом, нефтью, нефтепродуктами, водой и другими товарами, применяются правила о договоре энергоснабжения (ст. ст. 539 - 547 ГК РФ), если иное не установлено законом, другими нормативными актами.

Согласно статье 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент - оплачивать принятую энергию. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. В соответствии с положениями статьи 540 Кодекса в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Статьей 544 установлено: оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или соглашением сторон. Так как Гражданским кодексом РФ не установлены положения, регулирующие непосредственно оказание коммунальных услуг, представляется, что положения о энергоснабжении могут применяться при регулировании отношений, связанных с предоставлением коммунальных ресурсов и коммунальных услуг лишь в части возможности применения аналогии закона.

В отношении возмездного оказания услуг статьей 779 ГК РФ установлено, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик - оплатить эти услуги. В соответствии с положениями пункта 1 ст. 157 ЖК РФ правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" <5>, установлены в числе прочего следующие положения.

--------------------------------

<5> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

Согласно пункту 6 названных Правил состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги:

• холодное водоснабжение (круглосуточное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки);
• горячее водоснабжение (круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение);
• водоотведение (отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети);
• электроснабжение (круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение);
• газоснабжение (круглосуточное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах);
• отопление (поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, надлежащей температуры воздуха).

Холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг, являются коммунальными ресурсами (п. 3). Этим же пунктом Правил (п. 3) дано следующее определение коммунальных услуг: коммунальными услугами признается деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электро-, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Исполнителем является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. Потребителем - гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 3).

Коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 4). При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией (п. 7).

В соответствии с положениями статьи 157 ЖК РФ размер обязательств по внесению платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объемов потребленных коммунальных услуг, определяемых на основании показаний приборов учета либо на основании нормативов (Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" <6>, от 13 июня 2006 г. N 373 "О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа" <7>) и рассчитывается по тарифам, установленным уполномоченными органами (Федеральные законы от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <8>, от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" <9>).

--------------------------------

<6> СЗ РФ. 2006. N 22. Ст. 2338.

<7> СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2733.

<8> СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 36.

<9> СЗ РФ. 1995. N 16. Ст. 1316.

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является причиной изменения размера платы за коммунальные услуги. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Общий объем коммунальных услуг, потребляемых многоквартирным домом, включает коммунальные услуги, потребляемые в целях содержания общего имущества дома, и коммунальные услуги, потребляемые непосредственно проживающими в доме гражданами. Содержание общего имущества дома включает такие обязательные элементы, как освещение, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, обеспечение в них установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности, а также меры пожарной безопасности, содержание и уход за элементами озеленения.

Для осуществления этих элементов содержания общего имущества дома необходимо потребление определенного объема таких коммунальных услуг, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. С учетом особенностей содержания дома может потребоваться и газоснабжение.

Следовательно, обязанность собственника жилого помещения в многоквартирном доме по внесению платы за коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества многоквартирного дома, связана с установленной законом обязанностью несения бремени содержания принадлежащего имущества. Обязанность собственника по внесению платы за коммунальные услуги не может полностью прекращаться в связи с тем, что коммунальные услуги временно или постоянно не потребляются в соответствующем помещении гражданами.

Данный вывод подтверждается положением подпункта 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ: обязанность собственника возникает в момент возникновения права собственности. В пользу данного вывода также свидетельствуют положения пункта 11 ст. 155 ЖК РФ: неиспользование собственником или иными лицами помещения не прекращает обязательства по внесению платы за коммунальные услуги.

В зависимости от оборудованности многоквартирного дома коллективными и индивидуальными приборами учета потребления коммунальных ресурсов Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам установлено несколько способов определения размера платы за коммунальные услуги исходя из способа определения объемов потребленных коммунальных услуг. При этом размер платы за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. В случае если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

Собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Общий объем (количество) потребленных холодной, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками расчетным путем в установленном порядке, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета - пропорционально их показаниям (п. 7 Правил).

При отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги рассчитывается: при наличии индивидуальных (квартирных) приборов учета - в соответствии с пунктом 16 Правил; при отсутствии индивидуальных приборов учета - в соответствии с пунктом 19 Правил.

При оборудовании многоквартирного дома коллективными приборами учета размер платы за коммунальные услуги рассчитывается: при отсутствии индивидуальных приборов учета - в соответствии с пунктом 21 Правил; при оборудовании многоквартирного дома частично или полностью индивидуальными приборами учета - в соответствии с пунктом 23 Правил.

Размер платы за коммунальные услуги собственников помещений в коммунальной квартире в зависимости от оборудованности коммунальной квартиры общеквартирными и индивидуальными приборами учета определяется в соответствии с пунктами 28 или 29 Правил. Установленный порядок расчетов обязательств по внесению платы за коммунальные услуги предусматривает оплату коммунальных услуг, необходимых для содержания общего имущества дома. Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам установлено: при отсутствии индивидуальных приборов учета холодной, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также исходя из объемов потребленных коммунальных ресурсов, которые определяются (п. 20):

• для холодного и горячего водоснабжения - расчетным путем исходя из нормативов водопотребления, а при их отсутствии - в соответствии с требованиями строительных норм и правил;
• для сточных вод - как суммарный объем потребленной холодной и горячей воды;
• для газа и электрической энергии - расчетным путем, согласованным ресурсоснабжающей организацией с лицом, заключившим с ней договор, исходя из мощности и режима работы установленных в этих помещениях потребляющих устройств;
• для отопления - в порядке, установленном для жилых помещений при отсутствии в доме коллективных и индивидуальных приборов учета.

Указанными Правилами предусмотрена возможность осуществления перерасчета размера обязательств по внесению платы за коммунальные услуги в связи с временным или постоянным отсутствием потребителей в принадлежащем собственнику жилом помещении (подп. 54 - 59), а также при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность (подп. 60 - 74).

Статьей 155 ЖК РФ установлено: плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Кредитор в обязательстве по внесению собственниками жилых помещений в многоквартирном доме платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги определяется на основании статьи 155 ЖК РФ в зависимости от способа управления многоквартирным домом и наличия соответствующего гражданско-правового договора.

Исходя из положений статьи 155 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам кредиторами в указанных выше обязательствах являются:

• товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной потребительский кооператив - для собственников жилых помещений в домах, где создано такое товарищество или потребительский кооператив, принимающих и исполняющих обязательства на основании договора членства в указанных организациях или заключенного с такой организацией договора о содержании имущества и предоставлении коммунальных услуг;
• управляющая организация - для собственников жилых помещений в домах, где не создано товарищество собственников жилья или потребительский кооператив, принимающих и исполняющих обязательства на основании договора управления многоквартирным домом;
• лица, осуществляющие деятельность по содержанию имущества дома и предоставлению коммунальных ресурсов - для собственников жилых помещений, осуществляющих непосредственное управление жилым домом, принимающих и исполняющих обязательства на основании соответствующего договора.

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам платежный документ, на основании которого вносится плата за коммунальные услуги, предоставляется исполнителем не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (п. 37).

В платежном документе указываются (п. 38):

• почтовый адрес помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (с указанием наименования юридического лица или фамилий, имен и отчеств граждан), а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя);
• наименование исполнителя (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования;
• указание на оплачиваемый месяц, наименование оплачиваемых коммунальных услуг, значения тарифов (цен) на коммунальные услуги, социальной нормы потребления, если такая норма установлена, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов или отведенных сточных вод;
• объем (количество) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод, который при расчетах с использованием показаний индивидуальных приборов учета указывается потребителем самостоятельно в специальных графах платежного документа (за исключением тепловой энергии на отопление), при расчетах с использованием показаний коллективных (общедомовых) приборов учета - исполнителем исходя из объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов (за исключением тепловой энергии на отопление) и объемов отведенных сточных вод, а при расчетах за отопление - указывается исполнителем;
• сведения об изменениях размера платы за коммунальные услуги с указанием оснований, в том числе в связи с проживанием временных жильцов; со снижением качества коммунальных услуг; с уплатой исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней), установленных федеральными законами и договором;
• сведения о размере задолженности перед исполнителем за предыдущие периоды;
• сведения о предоставлении субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг в виде скидок (до перехода к предоставлению субсидий и компенсаций или иных мер социальной поддержки граждан в денежной форме);
• другие сведения, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором.

Выполнение исполнителем указанных требований при составлении платежного документа позволяет при необходимости вычленить коммунальные услуги, обязательства по оплате которых собственником жилого помещения не выполнены или выполнены не полностью. Требования к платежному документу, на основании которого вносится плата за жилое помещение, нормативными актами Российской Федерации не установлены. Это обстоятельство не препятствует составлению кредитором платежного документа с детализацией оплачиваемых действий по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Указанная детализация содержания платежного документа способствует как беспрепятственному осуществлению прав участников жилищных отношений, так и возможности защиты интересов лиц, право которых оказалось нарушено.

Читайте ещё по этой теме:

• О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг
• Гражданские права и обязанности субъектов жилищных правоотношений в ЖКХ

Автор: Голубев А.В.