В период с конца 80-х гг. прошлого века до сравнительно недавнего времени в России наблюдался застой в области строительства жилья. Это было вызвано как экономическим кризисом, так и отсутствием соответствующих рыночных механизмов.
Заманчивость рынка первичного жилья состоит в том, что у приобретателя квартиры в доме, находящемся в процессе строительства есть возможность по достаточно (в сравнении с ценами на аналогичное готовое жилье) невысоким ценам получить современное, комфортное помещение, наиболее удовлетворяющее его потребностям (планировка, уровень отделки и т.п.). В то же время имеют место обоснованные опасения, связанные с нарушениями прав инвесторов, неоправданным затягиванием возведения жилья, риском не завершения строительства или его существенного удорожания.
Инициативные группы проектов по строительству и приобретению жилья, привлекая средства граждан и организаций, как правило полностью перекладывают на них все специфические риски, связанные с реализацией подобных проектов. С другой стороны, граждане не способны контролировать и страховать негативные последствия и их проявления. Поэтому их участие в такого рода проектах сопряжено с достаточно высокой степенью риска возникновения ущерба. В силу определенных причин российские застройщики и заказчики жилья сегодня практически не используют банковские кредиты для финансирования строительства, предпочитая использовать различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Причины связаны не только с тем, что цена на кредиты банков довольно высока, но и с тем, что при обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, исполнение которых банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. Если же финансирование проекта ведется за счет средств граждан и организаций на основании договоров инвестирования или долевого участия, застройщики имеют большую степень свободы и меньшую ответственность за возможные отклонения. При этих условиях граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вынуждены вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, тем самым, авансируя застройщиков. Застройщики при этом получают дешевый ресурс, которым пользуются без надежной системы надзора и контроля.
Вступивший в законную силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) частично урегулировал эти вопросы, однако в сложившейся социально-экономической ситуации меры ответственности, в нем предложенные, не соответствуют современным реалиям жизни и носят, скорее, декларативный характер, не позволяющий в полной мере возмещать ущерб пострадавшей стороне договора или контролировать деятельность застройщика.
Так, законодатель в п. 4 ст. 4 Закона указывает, что договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен содержать условие о сроке договора.
Согласно ч. 1 ст. 190 ГК РФ "установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами". В соответствии с ч. 2 ст. 190 ГК РФ "срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить".
То есть срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре либо календарной датой, либо истечением периода времени.
При определении календарной даты передачи объекта стороны могут ориентироваться только на предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, который должен быть указан в проектной декларации (п. 8 ч. 1 ст. 21 Закона). Сторонам, определяя в договоре календарную дату передачи объекта долевого строительства, следует устанавливать ее в пределах двух месяцев от предполагаемой даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Очевидно, для застройщика более удобным и менее жестким будет определение срока передачи объекта долевого строительства посредством определения периода времени, в течение которого передача должна состояться. В своих интересах застройщики стремятся устанавливать срок передачи объекта посредством указания, что он передается в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события (например, в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию).
В то же время при такой постановке вопроса, при недобросовестности застройщика, участники долевого строительства могут нести убытки от просрочки получения построенного помещения, возместить которые достаточно сложно. В ч. 2 ст. 6 Закона предусмотрена ответственность в случае нарушения, предусмотренного договором, срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семьдесят пятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Во-первых, исходя из динамики повышения цен на строящееся жилье и действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ в 13% (согласно телеграмме ЦБ РФ от 11 июня 2004 г. N 1443-У), сумма неустойки не сможет полностью возместить ущерб участнику долевого строительства.
Во-вторых, при определении срока в виде периода времени, к тому же зависящего от условной даты, установить момент начала просрочки исполнения договора и соответственно взыскать неустойку вообще не представляется возможным.
Суммируя вышесказанное можно сделать вывод, что Закон, представляя собой попытку установить надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве, не предусматривает соответствующих мер защиты участников долевого строительства и нуждается в дальнейшем совершенствовании, по крайней мере, в части установления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.
Автор: В.С. Николаев