Ни для кого не секрет, что в настоящий момент проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. В настоящей статье не будет рассмотрен политический аспект этой проблемы, ее общественный резонанс, связанный с массовыми акциями протеста, голодовками, митингами, пикетами, демонстрациями и т.д. По мнению автора, такие мероприятия вряд ли помогут хоть как-нибудь оперативно и справедливо решить данную проблему в рамках государства. Учитывая новые, капиталистические реалии, наивно ждать, что кто-то и за свой счет или за счет государства раздаст пострадавшим дольщикам их ранее не полученные квартиры. В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается исключительно в рамках правового анализа и с точки зрения юриста-практика, имеющего опыт помощи пострадавшим дольщикам при использовании исключительно правовых механизмов и так, иногда незаслуженно, ругаемой многими российской судебной системы. Ведь зачастую, имея неплохие, закрепленные в законодательстве, механизмы разрешения проблем, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору
Пока Федеральный закон N 124 "О долевом участии в строительстве жилья" еще не заработал в полную силу, а застройщики стремятся его обойти, используя различные "хитрые" схемы, закрепление прав граждан-дольщиков на их квартиры с использованием судебных процедур не теряет своей актуальности.
Прежде всего определим субъектный состав конфликтной ситуации. В этим может помочь ФЗ N 124 "О долевом участии в строительстве жилья". Итак, первый участник - это сам участник долевого строительства (соинвестор) - физическое лицо, вложившее денежные средства в инвестирование строительства жилья; второй участник конфликта - застройщик - юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство. Также в конфликте могут быть замешаны и подрядчик, другие участники долевого строительства, как правило, это инвесторы - юридические лица, участвующие в цепочке уступок прав на квартиры между застройщиком и физическими лицами.
Чтобы прояснить вопрос, попробуем сначала классифицировать различные негативные ситуации, в которых начинают проявляться проблемы у граждан, вложивших деньги в строительство жилья.
- Строительство не начинается, проектная документация отсутствует.
- Строительство не начинается, проектная документация имеется.
- Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, нет всей необходимой проектной документации.
- Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, проектная документация имеется.
- Строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию.
- Строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности.
Также на любом из вышеперечисленных этапов может возникнуть ситуация так называемой двойной продажи, что само по себе подпадает под действие уже Уголовного кодекса. Итак, мы имеем шесть основных случаев возникновения конфликтных ситуаций, которые в СМИ обозначаются как проблемы "обманутых дольщиков". Первый случай почти наверняка свидетельствует о наличии в действиях лица, привлекающего средства дольщиков, состава преступления, подпадающего под ст. 159 УК РФ (мошенничество). Этот случай также относится к сфере действия уголовного права и в данной работе не рассматривается. Начнем разбирать остальные ситуации "от простого к сложному", т.е. от последнего случая - к первому.
В качестве наиболее действенного и "универсального" искового требования для подобных случаев предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. В юридической литературе уже достаточно полно и подробно исследован такой тип исков, поэтому не будем долго останавливаться на теории. Иски о признании представляют собой иски, предмет которых характеризуется такими способами защиты, как связанные с констатацией наличия или отсутствия спорных прав или законных интересов, т.е. спорного материального правоотношения.
Так, иск о признании права собственности можно определить как внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения <1>.
--------------------------------
<1> Брагинский М., Ярошенко К. ГК РФ с учетом изменений и новых законодательных актов // Хозяйство и право. 1998. N 2. С. 8.
Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с другими конструкциями (обжалование отказа регистрирующих органов, понуждение к исполнению и т.д.).
Если строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности - то перед нами самый простой из всех возможных случаев, которые препятствуют соинвестору получить право собственности на проинвестированное жилье. Подобная ситуация может возникнуть, например, если имеются конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком. Также подобная ситуация может возникать, если у заказчика или инвестора имеются нерешенные вопросы с органами местной власти, чаще всего из-за недоговоренности по предоставлению площадей любо компенсаций. В подобном случае возникают проволочки и затяжки по времени в период оформления окончательного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности для участников инвестиционного проекта. Такой пакет документов подается заказчиком либо инвестором в органы Федеральной регистрационной службы, после чего уже все соинвесторы имеют возможность обратиться в ФРС и зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Решение в такой ситуации простое - предъявление от имени соинвестора - физического лица в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости искового заявления о признании права собственности на квартиру, основываясь на ст. 12 ГК РФ.
По мнению А. Зевайкиной, условиями для предъявления иска о признании права собственности являются "во-первых, наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности. Во-вторых, статус вещи, относительно которой идет спор, должен быть неопределенным. В-третьих, условием является наличие у истца правового интереса в связи с данной вещью. Юридический статус вещи неясен, но заявитель является заинтересованным лицом и инициирует процесс формализации связанных с ней отношений. Отсутствие формальных доказательств права собственности на имущество лишает собственника возможности осуществлять правомочия собственника (главным образом правомочие распоряжения)" <2>. Такие условия полностью соответствуют ситуации признания прав собственности в отношении новостройки.
--------------------------------
<2> Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Российская юстиция. 2001. N 8. С. 49 - 50.
При условии грамотно составленного искового заявления и получения по запросам суда всех необходимых для решения документов судебная практика идет по пути удовлетворения подобных требований соинвестора.
Далее, со вступившим в силу решением суда и документами из территориального БТИ соинвестор через Федеральную регистрационную службу получает заветное свидетельство о праве собственности, не дожидаясь окончания разрешения противоречий между другими участниками строительства. Несколько сложнее будет обстоять ситуация в случае, когда строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию. Метод решения тот же самый - предъявление искового заявления в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру. Однако, чтобы добиться принятия такого решения, необходимо будет доказать, что объект (квартира) уже существует и имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества.
В такой ситуации основной вопрос - это получение из органов технической инвентаризации экспликации на помещение. Если обмеры уже есть (обычно, когда дом построен, БТИ производит обмеры достаточно быстро), то вопрос легко решается путем направления судебного запроса в БТИ на предмет предоставления экспликации и справки об адресе. Если обмеры БТИ еще не прошли, то следует направить усилия на то, чтобы добиться их проведения. Для этого можно прибегнуть к давлению на заказчика (инвестора), который по условиям заключенного с соинвестором договора обязан такие обмеры предоставить. Можно, например, предъявить в суд исковое заявление о понуждении заказчика произвести необходимые действия по получению обмеров. Если же получить экспликацию не представляется возможным, то возникает сложность с признанием права собственности на конкретный объект недвижимого имущества, т.к. невозможно доказать в суде наличие объекта с определенными свойствами.
В подобном случае, как и в ситуации, когда строительство было начато, но остановлено на каком-либо этапе, проектная документация имеется, следует использовать предъявление иска с несколько непривычными для нашей правовой практики требованиями, а именно о признании права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства. Если дом достроен и есть уже акты приемки строительно-монтажных работ и осталось только принять дом в эксплуатацию, то можно также несколько изменить требование и просить признать право на долю в объекте инвестирования. Вообще, признание права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде квартиры - метод, который можно предложить как универсальный для любого из вышеперечисленных случаев, когда дом не достроен, либо строительство вовсе не началось.
На особенностях и теоретических основах для предъявления подобных требований хотелось бы остановиться подробнее. Законодательство не запрещает гражданину признать за ним право на некий "виртуальный" объект - долю в инвестиционном контракте в виде квартиры. Ведь в соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. имущественные права; работы и услуги; информация и др. То есть права на долю в инвестконтракте в виде квартиры однозначно относятся к объектам гражданских прав и считаются имуществом, т.е. тем, чем лицо может обладать на праве собственности. Исковые требования в рассматриваемом случае сводятся к тому, чтобы суд констатировал как перед ответчиком, так и перед неограниченным кругом третьих лиц факт принадлежности истцу права на спорные имущественные права.
Для всех случаев так называемого недостроя предлагается предъявить именно иск о признании права на долю в Инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры, т.к., имея вступившее в законную силу судебное решение по такому делу, соинвестор может быть уверен, что его право на получение именно этой, проинвестированной им квартиры, закреплено за ним судом. В результате такого судебного решения соинвестор получает не вещное, а обязательственное право. И никто, ни заказчик, ни инвестор, ни третьи лица, не смогут лишить соинвесторов этого права как результата инвестиционной деятельности. Данная ситуация очень актуальна, т.к. сейчас имеется огромное количество недостроенных объектов, разбросанных по стране, где права соинвесторов абсолютно никак не защищены. Если обратиться к законодательству об инвестициях, то в соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Также согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Некоторые авторы предлагают при условии, когда строительство не закончено, "удовлетворять иски о признании права требования доли в виде определенной денежной суммы, переданной дольщиком за строящееся помещение" <3>. При этом считается, что происходит одновременное юридическое закрепление прав как на возводимый объект недвижимости, так и на переданную лицом денежную сумму. Если в будущем объект будут достроен, то, по мнению авторов, лицо, имеющее на руках подобное решение, имеет право претендовать на "натурализованную" или "ненатурализованную" долю в объекте.
--------------------------------
<3> Давидян С., Юдин А. Защита обманутых дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8.
С подобной позицией можно поспорить по следующим основаниям.
Во-первых, определять долю в виде денежной суммы рискованно для дольщика, т.к. за время строительства возводимая недвижимость постоянно дорожает, иногда в несколько раз. Гражданину же интересно получить недвижимость, а не деньги, которые были вложены в строительство несколько лет назад. Во-вторых, определить после завершения строительства, какая часть построенного объекта "приходится" на такую-то денежную сумму, будет весьма затруднительно. Более того, появятся дополнительные проблемы, связанные с определением точной суммы затрат на строительство всего объекта, выделением части из этой суммы, равной конкретной денежной доле, и т.п. При подобной формулировке решения дольщик не сможет определить границы своей квартиры - стенами она ограничена или "деньгами". В-третьих, как известно из практики, взыскать денежную сумму с недобросовестного инвестора строительства бывает невозможно чисто технически, т.к. на счетах такого юридического лица ничего нет, имущество также отсутствует, как тогда получить свои деньги? И наконец, возникнет сам по себе вопрос: так что же надо предоставить истцу: деньги или имущество? Естественно, каждая из сторон будет заявлять о таком удовлетворении, которое выгодно именно ей.
В случае же, когда дольщик получает судебное решение, которое признает за ним право на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства, то "привязка" объекта права осуществляется по его принадлежности к основному Инвестиционному контракту, как части к целому. При этом обойти Инвестиционный контракт, на основании которого ведется строительство, никак не удастся, т.к. это основной документ, из которого и появились исходные параметры строящейся квартиры. Указав в решении суда основные характеристики доли в виде квартиры, истец определяет будущие границы жилья, право на которое он признает. Даже если объект изменится в процессе строительства, истец все равно будет требовать оплаченные метры уже в новом построенном объекте, и тогда, уже в новом судебном процессе, истцу будет необходимо только доказать, что построенный дом возник в результате изменения прежнего проекта.
Реализация полученного решения с указанной выше формулировкой представляется следующей: дольщик дожидается ввода дома в эксплуатацию и обмеров БТИ, после чего может, уже не дожидаясь дополнительных документов, вселяться в построенную квартиру, право на которую он получил по решению суда. Действительно, факт исполнения гражданином его обязательств установлен решением суда, право на получение квартиры в собственность после завершения строительства также признано судом, следовательно, никаких препятствий к заселению у дольщика нет. Если заказчик строительства не будет торопиться с предоставлением необходимого пакета документов в регистрирующий орган, чтобы участники долевого строительства могли зарегистрировать свои права собственности на квартиры, то дольщик может, основываясь на уже имеющемся решении суда о признании его прав, предъявить иск о признании уже права собственности, а потом, основываясь на решении по этому делу, зарегистрировать свои права в ФРС.
Если для признания прав на "недострой" пытаться признать права собственности на объект незавершенного строительства, в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним", то также могут возникнуть проблемы, связанные с тем, что судебная практика пошла по пути признания права на объект незавершенного строительства, только если объект является предметом уже оконченного договора строительного подряда <4>.
--------------------------------
<4> Постановление Президиума ВАС от 11 января 2002 г. N 8561/00.
Кроме того, для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в органах государственной регистрации прав нужны следующие документы:
- Документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта (как правило, постановление главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство) и (или) план земельного участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, или план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве.
- Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве. Данный документ необходим для исключения возможности регистрации права на самовольную постройку.
- Описание объекта незавершенного строительства, изготовленное уполномоченным органом технического учета.
- Проектно-техническая документация. Совершенно очевидно, дольщик не сможет получить эти документы в оригиналах, соответственно, не сможет подать документы на регистрацию прав собственности на объект незавершенного строительства.
Также большим риском использования механизма признания собственности на объект незавершенного строительства является проблема определения собственника части объекта, которая возникнет после его достраивания. Ведь определив, что соинвестор исполнил полностью свои обязательства по финансированию уже построенной части, суд не определяет, в каком объеме у соинвестора возникло право на часть объекта, которая будет достроена позже.
Возвращаясь к анализу ситуаций, которые встречаются при решении проблем обманутых соинвесторов, для третьего случая, когда строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, нет всей необходимой проектной документации, можно рекомендовать все тот же иск о признании права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. При этом понятно, что исходный распорядительный документ имеется в наличии, есть также сам основной инвестиционный контракт, но отсутствует разрешительная и (или) проектная документация в необходимом объеме. Часто именно это и является причиной прекращения строительства и формальным поводом для застройщика (инвестора) к срыву сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, в процессе рассмотрения дела в суде общей юрисдикции целесообразно акцентировать внимание именно на то, что дольщик полностью исполнил свои обязательна по договору долевого участия, отплатил все инвестиционные взносы, а поэтому получил права на проинвестированную часть доли в инвест-контракте и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. При этом недооформление части разрешительной документации никак не умаляет прав дольщика.
Аналогичные исковые требования должны заявляться и в случае, когда строительство не начинается, проектная документация имеется. Подобная рассмотренным выше схема закрепления прав дольщика действует, даже если на месте стройки не вырыт котлован. Сложности данной ситуации, как и рассмотренной в предыдущем абзаце, заключаются в том, что после получения вступившего в законную силу решения суда, признавшего за дольщиком право на долю в виде квартиры, необходимо будет найти способ заставить заказчика (инвестора) построить объект. Здесь можно применять разные правовые методы, в зависимости от ситуации. Учитывая, что проблема относительно новая, приходится подбирать свои, оригинальные "ключи" к решению каждой подобной ситуации. Иногда, достаточно бывает написать в органы прокуратуры заявление от обманутого дольщика с просьбой проверить деятельность (застройщика) инвестора на наличие в его действиях (бездействии) состава преступления (мошенничество). Также можно подать исковое заявление в суд общей юрисдикции о взыскании с инвестора (заказчика) неустойки за просрочку строительства, а в качестве обеспечительной меры попытаться наложить арест на денежные средства инвестора, а если их нет, то на права инвестора по инвестиционному контракту. Причем в случае выигрыша дела арестованные права инвестора можно при помощи судебных приставов продать с торгов, как это происходит в случае продажи с торгов арестованной дебиторской задолженности. В результате у стройки появится новый инвестор, который вынужден будет достраивать объект, а соинвесторы получат установленную судом сумму неустойки.
Еще один способ - используя судебное решение о признании прав дольщика на часть инвестиционного контракта в виде получения квартиры, предъявить исковое заявление о прекращении прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту и о передаче прав инвестора по инвестиционному контракту, например, непосредственно заказчику строительства, владельцу земельного участка (т.е. исковое заявление об изменении инвестиционного контракта). Цель подобного иска та же: принудительно заменить нерадивого инвестора. При предъявлении искового заявления возникнет масса вопросов, как то: о праве соинвестора на предъявление подобного заявления (является ли он стороной договора), о подсудности такого спора и т.п. Практика по подобным делам пока не выработана, ее еще надо создавать... Также можно попытаться предъявить исковое заявление о расторжении инвестиционного контракта, но делать это нужно осторожно, т.к. главное, чтобы "не потерялись" права дольщиков-соинвесторов на получение проинвестированного жилья, т.е. чтобы в случае расторжения инвестиционного контракта, к примеру, между заказчиком и инвестором строительства, в решении суда четко было указано, что обязательства перед соинвесторами по предоставлению квартир теперь переходят к заказчику строительства.
Если объект не строит сам заказчик, то целесообразно предъявить иск о понуждении его к выполнению обязательства перед соинвесторами после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир соинвесторам.
В заключение хотелось бы остановиться на некоторых особенностях судебной защиты прав дольщиков. Очень часто ставит под сомнение права дольщиков конфликтная ситуация между юридическими лицами - участниками долевого строительства (заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти). При этом споры между этими лицами выливаются в арбитражные процессы. Так вот, дольщикам не следует оставаться молчаливыми "зрителями" и "заложниками" подобных процессов. Необходимо занимать активную позицию: если имеется арбитражный процесс, который затрагивает права дольщиков - физических лиц, вложивших свои средства в получение жилья, нужно немедленно подавать от имени дольщика заявление о вступлении в процесс третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований. В арбитражном процессе дольщики должны принимать ту позицию, которая оптимально защитит их права. В случае отказа суда дольщик имеет право обжаловать итоговое решение по делу в апелляционную и кассационную инстанции, ссылаясь на то, что суд вынес решение, напрямую влияющее на права и обязанности соинвестора, не привлекая его к участию в процессе.
Недобросовестные застройщики часто пытаются приостановить рассмотрение дела о признании права соинвестора в суде общей юрисдикции на основании ст. 215 ГПК РФ, обосновывая это наличием арбитражного дела между участниками строительства - юридическими лицами. Некоторые суды соглашаются с подобными ходатайствами и приостанавливают рассмотрение дела, что серьезно нарушает права соинвестора как потребителя, а иногда ставит под вопрос сам исход дела в суде общей юрисдикции. Подобную позицию судов нельзя признать обоснованной, т.к. рассмотрение спора между ответчиками в арбитражном суде не делает невозможным рассмотрение спора о праве дольщика на конкретную квартиру. Из этого же исходит законодатель, который в абзаце пятом ст. 215 ГПК РФ основанием приостановления производства по делу определил только "невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном, уголовном производстве" и исключил арбитражное судопроизводство. В то же время в ст. 143 АПК разрешение дела судом общей юрисдикции прямо указано как основание для приостановления арбитражного производства.
Таким образом, законодатель делает приоритет в части приостановления для судов общей юрисдикции перед арбитражными судами, защищая прежде всего права гражданина, а не юридического лица. Кроме того, часто суды общей юрисдикции крайне неохотно рассматривают исковые заявления о признании прав дольщиков на квартиры, мотивируя это "отсутствием спора", "невозможностью рассматривать дело в рамках гражданского судопроизводства" (!) и т.п. Суды пытаются по разным, иногда просто чудовищным, с точки зрения ГПК РФ, основаниям отказывать в приеме искового заявления, оставлять заявление без рассмотрения, прекратить производство по делу и т.п. Например, в одном из подобных случаев судья отказала в принятии искового заявления, ссылаясь на то, что "к заявлению не приложены документы, подтверждающие ввод дома в эксплуатацию", ссылаясь на п. 1 ст. 134 ГПК РФ. Мало того что подобного основания отказа в принятии заявления нет в ст. 134 ГПК РФ, но такой формулировкой судья, не начав рассматривать дело по существу и не установив никаких фактов по данному делу, делает выводы по существу предмета спора.
"Отсутствие спора о праве" - вообще любимый конек некоторых судей. Если ответчик не оспаривает требований истца, судьи уже считают, что спора нет. Однако уже сам факт прекращения строительства, нарушение его сроков, невозможность оформить права собственности на квартиры обычным путем - все это уже свидетельствует о том, что спор есть! Даже если ответчик лукаво и лицемерно утверждает, что не оспаривает прав соинвесторов, то это еще не говорит об отсутствии спора. Суд должен в ходе разбирательства установить все материально-правовые обстоятельства дела и только тогда делать выводы.
С подобными проблемами сталкиваются многие практикующие юристы. Так, С. Давидян и А. Юдин пишут: "Понимание спора о праве лишь в качестве устных либо письменных заявлений ответчика о несогласии с позицией истца, выдвигаемых с той или иной степенью интенсивности, в отрыве от реально совершаемых ответчиком действий (бездействия) было бы слишком примитивистским и удобным для недобросовестных ответчиков" <5>.
--------------------------------
<5> Давидян С., Юдин А. Защита обманутых дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8.
С подобными вышеперечисленным судебными актами необходимо бороться. Причем не только путем подачи частных жалоб, но также жаловаться на непрофессиональных судей в квалификационные коллегии судей с просьбой наложения на судью дисциплинарного взыскания, вплоть до досрочного прекращения полномочий, чтобы подобная порочная практика недобросовестного отношения судей к своим обязанностям прекратилась.
При предъявлении иска о признании прав соинвесторов на квартиры необходимо учитывать, что такие требования истцов подпадают под действие Закона "О защите прав потребителей", что прямо установлено в "Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов", утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Данное обстоятельство может стать решающим, учитывая, что при всех прочих равных условиях Закон "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину-потребителю дополнительную защиту.
Также необходимо остановиться на такой немаловажной детали, как обеспечительные меры. Как было отмечено ранее, права дольщиков на их квартиры либо на получение квартир в собственность после окончания строительства ставятся под сомнение действиями недобросовестных юридических лиц, так или иначе претендующих на эти квартиры. В такой ситуации целесообразно в рамках предъявления иска о признании прав на квартиру ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на эту квартиру. В качестве таких мер можно предложить такие, как запрет ответчикам, а также любым третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом квартирой либо частью строящегося жилого дома в виде проинвестированной истцом отдельной квартиры, передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования (вселения), а также запретить Федеральной регистрационной службе и ее территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом вышеобозначенной квартирой, а также права, вытекающие из таких договоров.
Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры, т.к. обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков, по адресу, на который наложены меры, невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Таким образом, ситуация "замораживается" и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц.
Согласно приведенным выше рекомендациям дольщики имеют возможность признать свои права на квартиры в судебном порядке, раз и навсегда решив вопрос о праве на свою построенную либо еще недостроенную квартиру, зафиксировать себя как единственного законного собственника на случай двойных продаж либо манипуляций недобросовестного застройщика. При этом нет необходимости стоять в пикетах, объявлять голодовки и ходить на митинги, все решается цивилизованным способом, основываясь на ст. 46 Конституции РФ и действующем законодательстве.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Дягилев А.В.