В конце XIX в. Шершеневич Габриэль Феликсович писал, что отношение законодателей к долгосрочным поземельным отношениям в целях застройки существенно изменилось. Еще в то время в праве застройки искали разрешения жилищного вопроса в крупных городах России. Земля в населенных местностях стоила громадных денег, и покупка ее для застройки не всякому была под силу. Данная проблема осталась актуальна и по сегодняшний день. Наем для той же цели земли как отношение обязательственное и притом обычно краткосрочное мало обеспечивал арендатора и не давал ему возможности пользоваться кредитом. Право же застройки как вещное право давало застройщику больше гарантий и вместе с тем предоставляло известные выгоды собственнику. Г.Ф. Шершеневич подметил широкую будущность правового института застройки, который был наиболее подробно отражен в русском и австрийском законах 1912 г. Что же касается российского законодательства, то наибольшую значимость данный институт приобрел, а значит, и начал развиваться в правовом русле только в конце XX в. в связи с переходом экономики от административно-командной к рыночной. Однако право застройки нас в данном случае интересует только в ракурсе рассмотрения договора участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов.
В связи с ростом благосостояния населения и возрастающим спросом на жилье в условиях российской экономики участие в долевом строительстве, а подчас в совокупности с ипотечным кредитованием пользуется все большей популярностью. Поскольку данный способ приобретения недвижимого имущества, зачастую именно жилого, становится единственно возможным способом обеспечения себя и своей семьи отдельным жильем. Для развития российской экономики данный способ также является одним из наиболее благоприятных постольку, поскольку дает прогнозируемую перспективу развития тяжелой промышленности, а за ней, как последствие, развитие добывающей и легкой промышленности, транспортной инфраструктуры, роста рабочих мест и соответственно уменьшение безработицы, что на общей картине экономики дает рост ВВП и выход российской экономики на новый уровень на мировой арене.
Однако долевое участие в строительстве находится в настоящее время в развитии как самих схем строительства с привлечением на этапе строительства денежной массы населения, так и в правовой регламентации данного процесса. Основные практические разработки начались еще в середине 90-х годов прошлого века, к правовым же основам данной сферы относились Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <1> и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" <2>, которые даже в минимальной форме не регулировали отношений, возникавших между застройщиком, инвестором и дольщиком. Только 30 декабря 2004 г. появился Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <3>, который обобщил десятилетнюю практику взаимоотношений сторон в долевом строительстве и защитил участников долевого строительства. Хотя застройщики до сих пор применяют "темные" схемы при строительстве многоквартирных домов с привлечением денежных средств физических лиц, особенно при строительстве домов, участки для строительства которых были получены до 1 апреля 2005 г.
--------------------------------
<1> Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26 июня 1991 г. // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.
<2> Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" // Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
<3> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2004. 31 дек.
Долевое участие в строительстве является одним из видов гражданско-правовых обязательств, что позволяет использовать предусмотренные законом способы защиты своих интересов и способы обеспечения интересов участников долевого строительства. Римское право предоставляло следующие виды обеспечения обязательства, которые используются в современном законодательстве: неустойка, залог, поручительство, задаток. Способы обеспечения обязательств должны применяться целесообразно и соответственно конкретному обязательству и конкретной ситуации. Некоторые виды обеспечения обязательств одновременно могут являться и видами ответственности при ненадлежащем исполнении взятых на себя обязательств или угрозой применения в качестве таковой, которая носит реальный характер, - неустойка, задаток.
Залог - обеспечением права служит прежде всего вещь в том ее составе, какой оно имеет в момент взыскания, но всегда есть опасность, что стоимость имущества окажется ниже ценности обязательства и что еще к этому имуществу будет предъявлено одновременно столько требований со стороны других кредиторов, что под натиском взысканий оно не выдержит тяжести совокупности данных требований. Для этого в имуществе должника всегда стараются индивидуализировать имущество в случае неисполнения или ненадлежащего обязательства, которое пойдет на погашение конкретного обязательства, "таким образом, кредитор верит, условно говоря, не должнику, а вещи" <4>. При залоге стараются выбрать всегда вещь, которая превышала бы сумму долга, что в максимальной степени гарантировало бы исполнение обязательства, а в случае его нарушения или ненадлежащего исполнения гарантировало бы погашение его после реализации, при этом обе стороны о таких обстоятельствах знают заранее, т.е. в момент возникновения обязательства, что данные условия появляются на законных основаниях в договоре. Залог имеет многовековую историю правового применения, а также эффективного воздействия на отказ от неправомерных действий со стороны контрагента в плане умышленного невыполнения или ненадлежащим образом выполнения обязательств, так что трудно переоценить значение залога в качестве защиты законных интересов кредитора.
--------------------------------
<4> Аюшева С.Д. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 11.
А поэтому выбор залога как способа обеспечения интересов участников долевого строительства многоквартирных домов имеет целью защитить интересы не только участников, но и застройщиков. Законодатель предоставляет возможность застройщикам обеспечить свои обязательства перед участниками долевого строительства уже имеющимся у него имуществом без дополнительных затрат, используя залог.
Однако застройщик может использовать в качестве обеспечения своих обязательств и поручительство, основанное на договорной основе, в котором прописываются оптимальные условия ответственности поручителя, сроки действия поручительства, а также условия прекращения договора поручительства, позволяющие защитить интересы самого поручителя, но данные условия не должны быть уже, чем предусмотрел законодатель. При этом законодатель установил минимальный срок поручительства, который не должен быть меньше шести месяцев после предусмотренного срока передачи объекта долевого строительства. В случае досрочного прекращения поручительства участник долевого строительства должен быть извещен не позднее чем через один месяц до прекращения поручительства, при этом застройщик обязан заключить новый договор поручительства в 15-дневный срок с момента прекращения поручительства. Но данное обязательство не защищается правовыми санкциями, поскольку данная норма является декларативной, так как за несоблюдение данного срока или обязанности застройщик не несет никаких правовых последствий, а значит, участник долевого строительства при данном способе обеспечения обязательства является не в полной мере защищенным по сравнению с залогом, во всяком случае, в настоящее время пока существует данный правовой пробел, который, хотелось бы верить в это, будет ликвидирован законодателем в ближайшее время.
Таким образом, залог в данной сфере является наиболее урегулированным способом и прерогативным со стороны законодательства. А учитывая то, что в Законе о долевом участии данная норма является императивной, она не подлежит изменению по договоренности сторонами и соответственно отказаться от ипотеки как способа обеспечения исполнения возникшего между ними обязательства невозможно, поскольку в законодательстве отсутствует оговорка "если иное не предусмотрено договором". Договор будет считаться ничтожным в случае наличия условия об отказе от законной ипотеки, так как, заключая данный договор, застройщик добровольно соглашается на ипотеку, так же как и при невыполнении им своих обязательств не требуется его согласия на погашения его задолженности по обязательству перед залогодержателем, в данном случае перед участником долевого строительства. В результате вышеизложенного можно сделать вывод о том, что законная ипотека может устанавливаться в договоре долевого участия в строительстве сразу или устанавливаться в отдельном договоре, а может не устанавливаться вообще. В любом из этих вариантов условия законной ипотеки будут едины для всех участников долевого строительства, так как договор долевого участия в строительстве по большому счету в правовом смысле, во-первых, является договором присоединения, во-вторых, множество залогодержателей имеют право залога на одно и то же указанное в Законе имущество залогодателя как единое целое, хотя каждый участник связан с застройщиком самостоятельным договором участия в строительстве и, по сути, имеет право только на определенную конкретную долю в этом целом.
При этом Закон о долевом участии в строительстве четко разделил залогодержателей: залогодержатели - участники долевого строительства, которые становятся залогодержателями на основании залога, и залогодержатели - банки, которые приобретают свой статус на основании договора. Разделение сделано в связи с тем что физическое лицо наименее защищено, чем юридическое. В отличие от юридического лица физическое лицо действует из личных побуждений с целью удовлетворения личных, семейных и бытовых потребностей. Приобретение жилья у большинства граждан случается единожды, и при неблагополучном исходе данной сделки (потеря своих и/или заемных денег и при отсутствии права на недвижимое имущество) физическое лицо теряет все, поэтому вложение денежных средств в недвижимое имущество является значимым событием в жизни человека. В связи с этим разделение залогодержателей по основанию приобретения данного статуса является обоснованной мерой защиты физических лиц, тем самым проявляя социальную защиту граждан со стороны государства, хотя в данном случае и нарушается принцип гражданского права о равноправии сторон, но данное нарушение является осознанным, поскольку физические лица являются наименее защищенной категорией при совершении гражданско-правовых сделок в отличие от юридических лиц, как указывалось выше.
Последствиями данных изменений стала увеличивающаяся динамика ипотечного кредитования физических лиц и ужесточающиеся условия по кредитованию застройщиков, что привело, с одной стороны, к сокращению неблагонадежных и недобросовестных застройщиков, а с другой - к "выживанию" более крупных. В результате сокращения численности застройщиков существенно изменилась общая ценовая политика застройщиков с уменьшением конкурентности в выгодную для них сторону, что незамедлительно сказалось на цене квадратного метра, а также привело и к увеличению заключаемых договоров ипотечного кредитования с участием физических лиц.
На основании вышеизложенного формирование доступного рынка жилья и законодательное усовершенствование способов удовлетворения потребностей физических лиц в жилье следует рассматривать в совокупности как одну из приоритетных задач государственной политики в жилищной сфере. Подтверждением служит Федеральная целевая программа "Жилище" в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России". Решение жилищных проблем путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов по настоящее время является наиболее доступным способом, так как стоимость жилья, приобретенного таким способом, на 15 - 20% ниже стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке, оплата осуществляется в рассрочку, жилье является новым и обладает повышенными потребительскими характеристиками, потому что в настоящее время жилые комплексы или новые микрорайоны создаются со своей автономной инфраструктурой. И именно поэтому думается, что популярность долевого участия в строительстве в ближайшее время вряд ли изменится в силу как минимум экономических причин, и в связи с этим Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", несомненно, будет занимать центральное место среди иных жилищных законов, за исключением Жилищного кодекса, продолжая усовершенствоваться в силу условий, диктуемых практическим применением его и сложившихся механизмов взаимодействия застройщика и дольщика, в том числе и в сфере способов обеспечения прав и законных интересов участников долевого строительства многоквартирных домов.
Автор: Донских Е.Г.