Автор статьи полагает, что судебное решение компенсирует отсутствие разрешения на строительство и документа, подтверждающего возведение объекта в соответствии с нормами и правилами, а в некоторых случаях защищает интерес владельца земельного участка в сохранении постройки, если она существенно не нарушает права третьих лиц.
Понятие "самовольная постройка" в первую очередь рассматривается как понятие негативное. Обусловлено это главным образом тем, что создание постройки при наличии установленных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <1> признаков самовольности приводит к невозможности возникновения на нее права собственности у лица, осуществившего самовольную постройку. Это связано с тем, что такое лицо не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, другими словами, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 30.12.2008 N 311-ФЗ) // Российская газета. 1994. 8 декабря; 2008. 31 декабря.
Важно указать, что прежняя редакция абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяла признать право собственности не только за правообладателем земельного участка, но и за лицом, осуществившем постройку на чужом участке, при условии, что данный участок будет предоставлен застройщику в установленном порядке. Однако данный абзац был исключен ст. 2 Федерального закона N 93-ФЗ <2>.
--------------------------------
<2> Федеральный закон Российской Федерации от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" // Российская газета. 2006. 7 июля.
В этой связи в теории процессуального и гражданского права и в судебной практике возникли вопросы о возможности использования прежней редакции ст. 222 ГК РФ.
В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено им.
О каких отношениях может идти речь применительно к самовольной постройке? Необходимо отметить существование на сегодняшний день двух подходов в судебной практике, выражающих разные точки зрения.
Первая позиция основана на следующей аргументации. Поскольку строительство и эксплуатация самовольного объекта начаты до 1 сентября 2006 г., суду следует руководствоваться старой редакцией абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ) <3>. Вторая позиция основывается на том, что юридически значимым действием, порождающим правоотношение по признанию права собственности на самовольную постройку, является обращение в суд с соответствующим иском, поэтому моменты начала и окончания строительства самовольной постройки не имеют юридического значения для признания права собственности на самовольную постройку в силу ст. 222 ГК РФ <4>.
--------------------------------
<3> Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2007 г. N 09АП-13827/2007-ГК.
<4> Киминчижи Е.Н. Запутанное регулирование самовольных построек // Российская юстиция. 2007. N 2.
Последняя точка зрения находит все большее признание среди судей, хотя трудно с ней согласиться, ведь спорный объект - самовольная постройка - существовал до обращения в суд и имел статус самовольно возведенного объекта вне зависимости от обращения в суд. При этом нужно отметить, что далеко не всегда самовольная постройка подлежит сносу. Этого можно избежать в случае признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В свою очередь, возбудить процесс об этом может только лицо, которому соответствующий участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Отсутствие в ГК РФ прямого указания на вероятность признания в судебном порядке права собственности на постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельном участке, тем не менее не исключает такой возможности <5>. Вместе с тем следует признать, что во избежание ошибки в субъекте, имеющем право на подобный иск, целесообразно было бы отразить это непосредственно в нормах материального права, т.е. в самом ГК РФ.
--------------------------------
<5> Козлов М.А. Может ли суд "дарить" право // Российская юстиция. 2007. N 7.
Если застройщик возведет строение на чужом земельном участке и суд признает право собственности на самовольную постройку за владельцем земельного участка, то последний возмещает лицу, осуществившему постройку (застройщику), расходы в размере, установленном судом. Правда, подобное исключение из общего правила невозможно, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан <6>. В этой связи судам надо тщательно выяснять наличие или отсутствие данных обстоятельств.
--------------------------------
<6> Белицкая А. "Дачная амнистия" касается 90 миллионов граждан России // Панорама Гаранта. 2006. N 68.
Дела о признании права собственности на самовольную постройку подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции по месту возведения соответствующего строения. Это вытекает из соответствующего толкования ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) <7>, где речь идет об исключительной подсудности исков о правах на строения, здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с землей. Однако в отсутствие точных указаний в законе довольно сложно определить, является ли самовольное строение объектом недвижимого имущества, поскольку не все критерии, указанные в ст. 130 ГК РФ как характеризующие недвижимость, нашли отражение в ст. 30 ГПК РФ.
--------------------------------
<7> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. // Российская газета. 2002. 20 ноября.
Можно также отметить, что юридическая конструкция ныне действующего п. 3 ст. 222 ГК РФ носит закрытый характер и расширительному толкованию не подлежит, поскольку прямого указания на возможность включения в указанный перечень вещных прав иного титульного владения не содержит. Между тем этот момент является очень важным для определения права иного титульного владельца земельного участка обратиться в суд с соответствующим иском о признании права на самовольно возведенное строение, и он должен быть прямо предусмотрен в ГК РФ. В противном случае возникает угроза отказа в принятии заявления как не затрагивающего права, свободы и интересы заявителя (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ).
Актуальной проблемой доказывания по делам о признании прав на самовольно возведенное строение является обоснование невозможности оформления правоустанавливающих документов на возведенный объект во внесудебном порядке. Здесь возможны два пути. Первый таков. Юридическое лицо или гражданин представляют доказательства того, что уполномоченные органы препятствуют регистрации за истцом права собственности на самовольное строение (в то время как оно объективно готово к участию в гражданском обороте). Как правило, это органы госрегистрации прав на недвижимое имущество или органы местного самоуправления (а точнее - местная администрация). Именно они становятся ответчиками по делам о признании права собственности на самовольную постройку. Зачастую иски к местной администрации основаны на ее отказе в выдаче разрешения на введение объекта в эксплуатацию.
Второй вариант связан с причинами, по которым имеет место отказ в госрегистрации или выдаче разрешения на введение объекта в эксплуатацию. Если лицо, обратившееся в суд, не согласно с мотивами отказа, ему следует позаботиться о доказательствах соблюдения им установленных норм и правил. В противном случае суды фактически упростили бы порядок признания права собственности на самовольно возведенный объект относительно процедуры законного строительства, что недопустимо.
Именно истец должен представить достаточные доказательства того, что возведенные им постройки отвечают всем строительным нормам и правилам, нормам безопасности и не нарушают прав и интересов иных лиц. Поэтому во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил.
Суд не вправе признать право собственности на объект недвижимости, если он не соответствует вышеуказанным нормам. Судебное решение не заменяет государственную регистрацию, и права, возникшие на его основании, регистрируются по общим правилам (ст. 8 ГК РФ, ст. ст. 17, 28 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") <8>.
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 1997. 30 июля.
Следует согласиться с мнением М.А. Козлова, утверждающего, что фактически в данном случае судебное решение компенсирует отсутствие разрешения на строительство и документа, подтверждающего возведение объекта в соответствии с нормами и правилами <9>.
--------------------------------
<9> Козлов М.А. Указ. соч.
Судебный акт, замещая отсутствие отдельных элементов юридического состава, необходимого для возникновения права собственности на возведенный объект, придавая его отдельным деталям значение юридических фактов, завершает юридический состав, делает его законченным. И именно такой законченный юридический состав и порождает правоотношение - право собственности на постройку, которая утрачивает статус самовольной. В данном случае суд защищает интерес владельца земельного участка в сохранении постройки в тех случаях, когда она существенно не нарушает права третьих лиц.
Читайте ещё по этой теме:
- Узаконивание прав на имущество в судебном порядке как защита гражданских прав
- Узаконивание самовольной постройки при отказе в выдаче разрешения на её строительство
- Узаконивание самовольной постройки с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию
Автор: Мухаметзянова Л.М.