Выселение из ветхого и аварийного жилья, занимаемого по договору социального найма, - процедура не из простых. До сих пор не утихают споры о том, какой площади должно быть предоставляемое жилое помещение. Поскольку этот вопрос является для граждан одним из самых важных, в настоящей статье мы попытаемся дать на него ответ.
УЧЕТ НЕЗАЧЕТ
Некоторые специалисты считают, что при признании непригодным для проживания жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, выселение граждан из него производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, площадь которого зависит от того, состоят ли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий выселяемые или нет. В первом случае размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, определяется исходя из нормы предоставления на одного человека (п. 1 ст. 50 ЖК РФ), а во втором - исходя из размера того помещения, которое ранее занимал выселяемый (п. 1 ст. 89 ЖК РФ).
Другие специалисты основывают свое мнение на том, что ст. 89 ЖК РФ является специальной нормой и поэтому вне зависимости от принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещения нанимателю и членам его семьи предоставляется другое жилое помещение, равное по площади ранее занимаемому. В то же время сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий за теми гражданами, которым предоставлено другое равноценное жилое помещение, при условии, что не отпали основания для пребывания их на таком учете (ст. 56 ЖК РФ).
Чтобы разобраться в этом вопросе, следует вспомнить основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище и принцип справедливости. Нетрудно заметить, что сторонники первой позиции ошибаются, поскольку нарушается очередность предоставления жилья, что несомненно ведет к ущемлению прав и интересов тех граждан, которые были приняты раньше выселяемых на учет.
ПРАВИЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ
Особо хотелось бы обратить внимание на требования, которые предъявляются к предоставляемым жилым помещениям. Так, когда дом подлежит сносу в случае признания его непригодным для проживания, т.е. ветхим и аварийным, выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. По сути, речь идет о переселении граждан в другое жилое помещение, которое согласно ст. 89 ЖК РФ должно:
- быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, т.е. оснащенным водопроводом, центральным отоплением, газопроводом и др.;
- быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
- находиться в черте данного населенного пункта (города, поселка и т.п.), при этом необходимо учитывать, что крупный город с районным делением рассматривается как единый населенный пункт, и, следовательно, при выселении жилое помещение может быть предоставлено в любом районе города;
- отвечать установленным требованиям, в частности санитарным и техническим правилам и нормам, но вместе с тем не принимаются во внимание такие факторы или так называемые дополнительные удобства, как улучшенная планировка, наличие балконов, лоджий и т.п.
Указанные критерии являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам жилого помещения недопустимо.
НЕУДАЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Приведем только один, но очень показательный пример. В связи со сносом аварийного многоквартирного дома семье, состоящей из четырех человек, предоставили по договору социального найма однокомнатную квартиру общей площадью 18 кв. м, в которой жилое пространство совмещено с кухней (так называемая квартира-студия). Однако фактически разместиться в таком помещении данная семья не смогла, поскольку площадь жилой комнаты составляет всего лишь 14 кв. м, а коридора - 2 кв. м, где невозможно поместить все необходимые вещи, включая кухонные принадлежности.
На предъявленное органам местного самоуправления требование о предоставлении им квартиры большей площади последние ответили отказом, сославшись на тот факт, что до переселения семья занимала комнату (площадь которой составляла 17 кв. м) в коммунальной квартире и при таких обстоятельствах их жилищные условия даже улучшились. Наниматель и члены его семьи, в свою очередь, просили учесть и то обстоятельство, что, проживая в коммунальной квартире, помимо жилой комнаты они также пользовались ее общим имуществом - общей кухней, санузлом, коридором и т.п.
Для разрешения спорной ситуации необходимо обратиться к предъявляемым к жилому помещения требованиям, которые изложены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). Согласно п. 20 указанного Положения объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
Таким образом, однокомнатная квартира общей площадью 18 кв. м, в которой жилое пространство совмещено с кухней, по своим функциональным характеристикам не предназначена для проживания в ней четырех человек, и, как следствие, такое жилое помещение не отвечает установленным требованиям и не может быть предоставлено выселяемым гражданам взамен их аварийного жилья.
Автор: С. Матиящук