Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору участия в долевом строительстве позволяет применить к неисправному должнику имущественные санкции. Фактически речь идет о мерах ответственности, которые могут быть применимы к правонарушителю при наличии необходимых оснований и условий. Вместе с тем правильное понимание механизма ответственности у застройщиков и участников, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, зачастую отсутствует, что неизбежно ведет к возникновению споров, передаваемых на рассмотрение суда. Статья посвящена разрешению вопросов, связанных с ответственностью сторон по договору участия в долевом строительстве.

Полагаем, что нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <1>, предусматривающие гражданско-правовую ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве, нуждаются в обсуждении и анализе.

———————————

<1> Далее по тексту — Закон о долевом строительстве.

Сложность уже в том, сам термин «ответственность» носит дискуссионный характер, и в общих работах по гражданскому праву применительно к этой категории науки разработано несколько подходов. Так, например, гражданско-правовая ответственность рассматривается как одна из форм государственного принуждения, связанная с применением имущественных санкций, которые направлены на восстановление нарушенного права и призваны стимулировать нормальные экономические отношения юридически равноправных участников гражданского оборота <2>.

———————————

<2> См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993. С. 172.

Также предлагается рассматривать ответственность как необходимость дать отчет в своих действиях, поступках <3>. Иногда ответственность достаточно широко определяют как неуклонное осуществление своих обязанностей, принудительное исполнение любой обязанности, исключительное понуждение должника к реальному исполнению обязательства.

———————————

<3> См.: Тархов В.А. Ответственность по советскому гражданскому праву. Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1973. С. 8.

Указанные подходы не позволяют в полной мере раскрыть сущность ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по долевому строительству. В частности, если связывать ответственность хозяйствующих субъектов с государственным принуждением, то следует обратить внимание, что им обладает каждая санкция, однако не всякая санкция представляет собой меру юридической ответственности. Если применять грамматическое толкование термина, то под определение подпадает не только юридическая ответственность, но и иные виды социальной ответственности.

Полагаем, целесообразно все же ответственность связывать с фактом нарушения исполнения обязательства. Ответственностью за нарушение обязательства принято считать установленные законом меры имущественного воздействия на неисправного должника в виде возмещения убытков и уплаты неустойки <4>. При этом неуклонное осуществление своих обязанностей, исключительное понуждение должника к реальному исполнению обязательства рассматриваться в качестве мер ответственности не может. Скорее, это меры оперативного воздействия, обеспечивающие восстановление интересов потерпевшего. Так, например, безвозмездное устранение застройщиком недостатков работы в разумный срок, если объект долевого строительства оказался ненадлежащего качества, может рассматриваться как мера оперативного воздействия, связанная с понуждением должника к реальному исполнению обязательства, но не мера ответственности.

———————————

<4> См.: Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1996. С. 269.

Ответственность застройщика или дольщика как неисправного должника связана с возложением на него дополнительных имущественных обязанностей при ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательства. Дополнительные обязанности не входят в содержание существующего обязательственного правоотношения и могут быть выражены в виде возмещения убытков или уплаты неустойки. В связи с этим под ответственностью сторон по договору участия в долевом строительстве мы будем понимать установленную законом или договором обязанность уплатить неустойку и (или) возместить убытки стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство. Аналогичный подход можно наблюдать при анализе ст. 10 Закона о долевом строительстве.

Законодатель предусматривает две формы ответственности сторон — уплату неустойки и возмещение в полном объеме убытков. Поскольку неустойка возмещается сверх убытков, то не вызывает сомнения, что она носит штрафной характер. Проблема в том, каким образом определить убытки, которые возникли у стороны от действий неисправного должника. Обычно убытки несет сторона, вкладывающая деньги в долевое строительство, если объект недвижимости оказался недостроенным. Следует обратить внимание, что данный объект находится под залогом и может быть при неисправности застройщика продан с публичных торгов по цене меньшей, чем цена, установленная договором, либо вообще существует риск его непродажи. Тогда убытки на стороне дольщика можно определить как разницу в цене между первоначально установленной договором стоимостью и стоимостью фактической продажи недостроенного объекта долевого строительства. Если же недостроенный объект долевого строительства не продан с торгов, то убытки можно рассматривать в объеме разницы между ценой, установленной в договоре, и ценой на момент обращения взыскания.

Неисправность застройщика позволяет лицу, вложившему деньги в долевое строительство, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или через решение суда требовать расторжения договора с возвратом вложенных ранее в долевое строительство денежных сумм. Однако во всех случаях у застройщика появляется дополнительная обязанность уплатить дольщику проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования за пользование денежными средствами. Проценты начисляются со дня внесения денежных средств на расчетный счет застройщика и до дня их возврата. Если участником долевого строительства является гражданин, то проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. В связи с этим возникает вопрос о том, какова природа данных процентов.

Проценты начисляются за пользование денежными средствами дольщика. Если деньги возвращаются застройщиком потому, что он не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательство по возведению объекта долевого строительства, то следует предположить неправомерный характер пользования, обусловленный неисправностью должника. Неправомерность пользования со стороны застройщика связана с наличием в его действиях вины, которая послужила причиной расторжения договора. Фактически это позволяет предположить, что проценты могут рассматриваться в качестве самостоятельной меры ответственности, предусмотренной ст. 395 ГК РФ.

Дополнительным аргументом здесь может быть следующее. В соответствии с п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору или, как в нашем случае, на день их возврата дольщику. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования, если иное не установлено законом или договором. В нашем случае Закон о долевом строительстве устанавливает иные ставки процента (одна трехсотая ставки рефинансирования или двойной размер).

Вместе с тем проценты, которые уплачивает застройщик в связи с возвратом дольщику денежной суммы, нельзя рассматривать как самостоятельную меру ответственности, предусмотренную ст. 395 ГК РФ. Необходимо обратить внимание на то, что в сравнении с убытками эти проценты носят зачетный характер и не позволяют кредитору требовать уплаты большего. Убытки кредитору возмещаются лишь в той части, которая превышает размер процентов за неправомерное пользование.

С другой стороны, обязанность застройщика по договору участия в долевом строительстве связана с передачей в определенный срок части объекта недвижимости. Данная обязанность не носит денежный характер, и в случае просрочки застройщик отвечает прежде всего не за пользование чужими денежными средствами, которые он вложил в строительство, а за сам факт неисполнения в установленный договором срок обязанности возвести и передать объект долевого строительства. Это позволяет утверждать, что обязанность застройщика не сводится к денежному обязательству. Отсутствуют также основания пользования в виде неправомерного удержания, поскольку деньги не удерживались, а осваивались застройщиком. Нельзя также вести речь о неосновательном получении застройщиком денежной суммы, если на момент заключения первого договора он оформил права на земельный участок и получил в соответствии с требованиями градостроительного законодательства разрешение на строительство.

Можно также обратить внимание, что застройщик осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с привлечением денежных средств в строительство объектов недвижимости, поэтому он несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Отмеченные выше положения позволяют сделать вывод о том, что проценты за пользование застройщиком денежными средствами при расторжении договора необходимо рассматривать как законную внедоговорную неустойку. Данное суждение будет справедливым и в том случае, если речь идет об ответственности застройщика, который не имел права привлекать денежные средства для долевого строительства.

Выглядит несколько странным указание на то, что дольщик имеет право потребовать от застройщика не только возврата предоставленной денежной суммы, но и уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов убытков (ст. 3 Закона о долевом строительстве). Очевидно, в этом случае законодатель рассматривает ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами как разновидность неустойки, в то время как это самостоятельная мера ответственности, на что указывает название нормы и ее место в главе 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств».

Нуждаются также в осмыслении проценты, которые уплачивает застройщик, если нарушает срок возврата денежных средств дольщику или зачисления их на депозит нотариуса, когда участник долевого строительства за ними не обратился. Застройщик уплачивает проценты за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (если участником долевого строительства является гражданин, то проценты уплачиваются в двойном размере). В этом случае получается, что проценты по своей природе являются сложными, поскольку начисляются по принципу «проценты на проценты». Когда у застройщика возникает обязанность вернуть денежную сумму, то на эту денежную сумму уже ч. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве устанавливаются проценты. Если же застройщик вовремя не возвращает дольщику сумму с процентами, то законодатель предлагает еще раз начислить проценты на общую сумму невозврата, включающую в себя основной долг, и проценты за неправомерное пользование по договору.

Насколько оправданны указанные в Законе меры ответственности, применяемые к застройщику? Ответ может быть получен, если обратить внимание на основания ответственности. Основанием привлечения к ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве является два юридических факта: либо неисполнение возложенных на себя сторонами обязанностей, либо исполнение обязанностей не в полном заранее установленном соглашением объеме. Со стороны лица, вкладывающего денежные средства в долевое строительство, это может быть неоплата полностью или в части цены договора, а также оплата с нарушением срока платежа. При этом ответственность неисправного дольщика связывается с уплатой неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Застройщик может быть привлечен к ответственности в том случае, если нарушил сроки строительства, обязательные требования к качеству возводимого объекта, существенно изменил проектную документацию или назначение общего имущества, прекратил или приостановил строительство при наличии обстоятельств, указывающих, что в предусмотренный законом срок объект не будет передан дольщику. Отсюда напрашивается вывод о том, что ответственность застройщика в сравнении с ответственностью дольщика носит повышенный характер, поскольку, с одной стороны, возможность применения имущественных санкций связана с большим количеством юридических фактов, определяющих ненадлежащее исполнение обязательства, с другой — увеличен объем санкций, если в долевом строительстве на стороне дольщика участвует гражданин.

В связи с этим на фоне продолжающих существовать «административных барьеров», связанных с оформлением земельных участков и разрешений на строительство, застройщик вынужден искать иные пути юридической регламентации отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости. Не случайно активно стали применяться вексельные схемы. В ряде регионов интенсивно стали образовываться жилищно-строительные кооперативы, паевые средства которых идут на строительство жилья для членов кооператива, но на момент вступления согласно уставу требуется внести пай, соответствующий девяноста процентам стоимости жилья, а оставшуюся часть погасить в процессе строительства.

Очевидно, что возможным выходом из сложившейся ситуации может стать переосмысление соотношения имущественных санкций в отношении застройщика и дольщика. В настоящее время механизм ответственности построен таким образом, чтобы защитить интересы дольщика как «слабой стороны» в отношениях по долевому строительству. Но это будет справедливым в том случае, если дольщиком является гражданин, вкладывающий денежные средства в долевое строительство жилья, поскольку он выступает потребителем. Учитывая, что спрос на жилье существенно превышает предложение, гражданин лишен возможности, исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), участвовать на равных в согласовании условий договора долевого строительства, оказывать влияние на неисправного застройщика.

Безусловно, предложенные здесь законодателем в настоящее время меры ответственности, применяемые к застройщику, должны компенсировать недостатки положения, в котором дольщик находится. Однако данный механизм ответственности вряд может быть признан допустимым при участии в строительстве дольщиков, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Уже то, что предпринимательская деятельность осуществляется на началах риска, выравнивает положение сторон (застройщика и дольщика), что предопределяет необходимость поиска и более разумного соотношения имущественных санкций.

Так, например, законодательно может быть введена ответственность дольщика, если он уклоняется от подписания акта приемки-передачи объекта по причине того, что таким образом освобождает себя от расходов по содержанию и эксплуатации объекта, а также экономит на уплате налога. Уклонение не позволяет провести государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства, поскольку в федеральную регистрационную службу не представляется передаточный акт.

Необходимо отметить, что в юридической литературе предлагались иные способы решения этой проблемы. В частности, С.А. Лушкин советует законодательно предусмотреть либо возможность застройщика самостоятельно передавать в регистрирующий орган необходимые документы, либо участники долевого строительства должны самостоятельно оформлять право собственности на объекты долевого строительства, либо оформление права собственности в данном случае должно осуществляться компетентными органами самостоятельно <5>.

———————————

<5> См.: Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. N 10. С. 18.

Представляется, что такой подход не вполне эффективен. Например, застройщик без подписания акта приемки объекта долевого строительства считается не исполнившим свое обязательство по договору участия долевого строительства. Следовательно, договор участия в долевом строительстве является действующим, и государственная регистрация права собственности невозможна.

Возложение обязанности на участников долевого строительства регистрировать право собственности может привести к злоупотреблениям со стороны застройщика. Например, застройщик, не выполнив работы по благоустройству прилегающей территории, после подписания акта приемки объекта долевого строительства вряд ли в последующем будет такие работы проводить. Если государственная регистрация права собственности будет осуществляться компетентными органами, например регистрационной службой, самостоятельно, то такая регистрация будет необоснованно затягиваться, поскольку необходимо каждый раз выяснять, надлежащим ли образом были исполнены обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве. Отсюда введение имущественной санкции за уклонение дольщика от подписания акта-приемки объекта долевого строительства кажется более рациональным, поскольку взыскание убытков или уплата неустойки будет оказывать стимулирующее воздействие на неисправного должника.

Установленные Законом о долевом строительстве меры ответственности, применяемые к застройщику, интересно соотнести с принципом исполнения гражданско-правового обязательства в натуре. В соответствии с п. 2 ст. 396 ГК РФ возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. Следовательно, если неисправный застройщик добровольно возместил убытки и уплатил неустойку, то его обязательство по отношению к лицу, вкладывающему денежные средства в долевое строительство, прекратилось. Но тогда неизбежно возникает вопрос о том, что делать с недостроенным объектом недвижимости.

Данный объект в силу прямого указания Закона находится под залогом. Если основное обязательство прекратилось, то прекращается и право залога. По сути, отпадает необходимость на предмет залога обращения взыскания. Можно предположить, что добровольное возмещение застройщиком убытков и уплата неустойки должны рассматриваться как отступное, в основе которого лежит соглашение сторон. Фактически это означает то, что недостроенный объект остается у застройщика, за которым должна быть закреплена возможность в последующем государственной регистрации права собственности. Но объект недвижимости и объект долевого строительства соотносятся как часть и целое. Поэтому право собственности на все здание застройщик может зарегистрировать при условии уплаты неустоек и возмещения убытков всем дольщикам, что вряд ли возможно по причине ограниченных имущественных возможностей стороны. Видимо, в этой ситуации застройщик может стать собственником лишь одного или нескольких объектов долевого строительства, которые ранее были объектом обязательства, прекратившегося отступным.

Читайте ещё по этой теме:

• Обеспечение выполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве

Автор: О.Г. Ершов