Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> способствовал упорядочиванию отношений в сфере долевого строительства. Законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, предусмотрел обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, а также способы обеспечения обязательств застройщика. Ничуть не умаляя ценности данного нормативного акта, проанализируем некоторые из его положений.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40 (далее - Закон о долевом строительстве, Закон N 214-ФЗ).
1. ДЕЙСТВИЕ ЗАКОНА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ВО ВРЕМЕНИ
Закон N 214-ФЗ не имеет обратной силы и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Между тем большая часть споров между застройщиками и участниками долевого строительства, рассматриваемых в настоящее время судами общей юрисдикции, связана с неисполнением договоров в отношении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было выдано до 1 апреля 2005 г.
Привязка действия Закона N 214-ФЗ к дате выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома не добавила ясности в те ситуации, когда застройщик начал привлекать денежные средства инвесторов и заключать с ними соответствующие договоры еще до момента получения разрешения на строительство. С точки зрения действующего законодательства подобные действия образуют состав административного правонарушения (ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях), однако до 1 апреля 2005 г. такая практика привлечения денежных средств инвесторов была распространенным явлением.
Отчасти она была связана с упущениями в работе органов местного самоуправления, в компетенцию которых входит выдача разрешений на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. ст. 8, 51 Градостроительного кодекса РФ).
В мае 2008 г. гражданин К. обратился в суд с иском к ЗАО "С." о взыскании неустойки за просрочку исполнения договора участия в долевом строительстве в размере 1 млн. руб. Расчет неустойки произведен по правилам п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" - 3% от цены выполнения работ за каждый день просрочки.
В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что разрешение на строительство дома, в котором он приобрел права на квартиру, выдавалось застройщику неоднократно. Поскольку первое и второе разрешения на строительство были выданы до 1 апреля 2005 г., к отношениям между К. и ЗАО "С." не применяются положения Закона N 214-ФЗ об ответственности застройщика за просрочку <2>, а расчет неустойки произведен по правилам законодательства о защите прав потребителей. Решением Советского районного суда г. Красноярска от 15 мая 2008 г. исковые требования К. удовлетворены частично, в его пользу взыскана неустойка в размере 53 200 руб. Размер неустойки уменьшен в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом периода просрочки и требований разумности <3>.
--------------------------------
<2> В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ при нарушении предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства (гражданину) неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.
<3> Дело N 2-2054/08.
Сложность данного дела, в котором автору настоящей статьи довелось представлять интересы истца, была обусловлена исключительно тем обстоятельством, что орган местного самоуправления трижды выдавал застройщику разрешение на строительство одного и того же многоквартирного дома, последнее из которых - уже после вступления в силу Закона N 214-ФЗ. При этом каждое последующее разрешение на строительство оформлялось как самостоятельное и не считалось продлением предыдущего. Как следствие, у суда возникли проблемы с определением законодательства, применимого к спорным правоотношениям.
2. НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ
Предусмотрев обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и уступки прав по данному договору, законодатель решил одну из наиболее острых проблем в сфере долевого строительства - двойных продаж и переуступок прав на объекты долевого строительства. В то же время другая актуальная проблема не получила достойного решения в Законе. Речь идет о финансовом обеспечении ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.
Уполномоченный по правам человека в Красноярском крае И.Е. Жмаков, комментируя в своем Ежегодном докладе напряженную ситуацию с долевым строительством в г. Красноярске, вызванную массовыми нарушениями строительными организациями обязательств перед участниками долевого строительства, подчеркнул, что разрешения на строительство жилых домов выдаются без должного изучения финансовых и материальных возможностей застройщика <4>. Действительно, наиболее частым поводом обращения в суд участников долевого строительства является то, что застройщик нарушает сроки строительства, предусмотренные договором. В некоторых случаях задержки строительства носят временный характер и могут быть вызваны объективными факторами (резкое удорожание строительных материалов, обнаружение исторических захоронений и пр.). Но гораздо чаще приостановление строительства, особенно в течение длительного времени, свидетельствует о неблагоприятном финансовом положении застройщика.
--------------------------------
<4> Ежегодный доклад уполномоченного по правам человека в Красноярском крае И.Е. Жмакова "О соблюдении прав граждан на территории Красноярского края и деятельности уполномоченного по правам человека в 2006 году" // Ведомости высших органов государственной власти Красноярского края. 2007. N 8.
Участник долевого строительства, столкнувшийся с проблемой приостановления или прекращения застройщиком строительства по причине неплатежеспособности, практически лишен эффективных способов судебной защиты своих прав.
С одной стороны, он не вправе требовать передачи ему незавершенного строительством объекта (жилого или нежилого помещения), поскольку это лишь часть всего многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым (!) для участников долевого строительства объектов, входящих в состав многоквартирного дома или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. С другой стороны, требование о взыскании с неплатежеспособного застройщика неустойки за просрочку строительства не имеет хорошей перспективы на стадии исполнительного производства.
В феврале 2008 г. Ленинский районный суд г. Красноярска частично удовлетворил исковые требования супругов И. к ЗАО "С." (застройщик): взыскал 15 тыс. руб. компенсации морального вреда и 50 тыс. руб. неустойки в пользу каждого из истцов за просрочку исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве. В кассационной жалобе истцы оспорили решение суда в части неполного взыскания неустойки и указали, что размер неустойки, исчисленной в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, мог бы составить более 810 тыс. руб.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда пришла к выводу, что суд первой инстанции недооценил степень нарушения прав истцов: на момент рассмотрения спора в суде ответчик уже в течение пяти лет не выполнял принятые на себя обязательства. Определением Судебной коллегии от 12 мая 2008 г. решение Ленинского районного суда г. Красноярска изменено, размер неустойки увеличен до 270 тыс. руб. в пользу каждого из истцов <5>.
--------------------------------
<5> Информация о деле: //www.krassud.ru/press/news/302.html (2009, 1 июня).
Де-юре за нарушение прав инвесторов застройщик должен понести достаточно строгую ответственность. Однако де-факто шансы супругов И. взыскать вышеуказанную сумму неустойки с ЗАО "С." приближены к нулю, учитывая тяжелое финансовое положение последнего. В случае банкротства застройщика требования его кредиторов (в том числе участников долевого строительства) о взыскании неустойки удовлетворяются лишь после погашения основной суммы задолженности <6>.
--------------------------------
<6> См.: пункт 3 ст. 137 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
Безвыходное положение инвесторов, столкнувшихся с неплатежеспособным застройщиком, побуждает их к довольно нестандартным способам завершения строительства. Одним из них является поиск другого застройщика и перевод на него обязательств по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве. Но даже в этом случае высока вероятность задержки строительства, например, в связи с несогласием отдельных инвесторов на замену застройщика и оспариванием соглашения о переводе долга.
ООО "ВК" обратилось с иском к ООО "К.", к ООО "Фирма "К." и к ТСЖ "Ч." о признании недействительным на основании ст. ст. 168, 391 Гражданского кодекса РФ договора о переводе обязательств застройщика в завершении строительства дома.
Иск мотивирован тем, что при заключении оспариваемого договора не были учтены права ООО "ВК" (как участника долевого строительства) в отношении квартиры, приобретенной по договору.
Как следует из материалов дела, ООО "Фирма "К." (застройщик-1), ООО "К." (застройщик-2) и ТСЖ "Ч." заключили договор, в соответствии с которым застройщик-1 передает застройщику-2 свои обязательства по завершению строительства жилого дома и входящей в него блок-секции N 8, изначально возникшие у застройщика-1 перед инвесторами. В соответствии с п. 1.2 указанного договора ТСЖ "Ч.", действующее от имени и в интересах всех инвесторов блок-секции N 8 жилого дома, выразило согласие на передачу обязательств по завершению строительства от застройщика-1 к застройщику-2. Перечень инвесторов, в отношении которых у ООО "К." возникают обязательства по ранее заключенным с ООО "Фирма "К." договорам о долевом участии в строительстве, указан в приложении к договору. Однако истец (ООО "ВК") в данном приложении в качестве инвестора не значится.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 августа 2007 г. в иске ООО "ВК" отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ООО "ВК" не является стороной по оспариваемому договору, ООО "Фирма "К." передало ООО "К." права и обязанности по договорам о долевом участии в строительстве лишь в отношении тех инвесторов, перечень которых определен приложением к договору.
Рассмотрев кассационную жалобу истца, ФАС Восточно-Сибирского округа отменил решение и отправил дело на новое рассмотрение, поскольку суд первой инстанции не дал должной оценки представленным доказательствам. Приобщив к материалам дела как договор, на основании которого возникли обязательства между истцом и застройщиком, так и договор, по которому обязательства ООО "Фирма "К." переданы новому застройщику, суд первой инстанции не оценил представленные документы в совокупности, как это предусмотрено ст. 71 АПК РФ <7>.
--------------------------------
<7> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 января 2008 г. N А33-4319/06-Ф02-9684/07.
Отдельной проблемой является согласование между новым застройщиком и участниками долевого строительства размера дополнительных взносов, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома. При этом создание инвесторами определенной структуры, способной выражать их единую волю вовне (в частности, ТСЖ) <8>, значительно упрощает процесс ведения переговоров с дополнительно привлеченным застройщиком и контролирующими органами.
--------------------------------
<8> В соответствии с ч. 1 ст. 139 Жилищного кодекса РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
3. СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ЗАКОНОМ О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В соответствии со ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика перед участниками долевого строительства могут быть обеспечены одним из следующих способов: залогом предоставленного застройщику земельного участка (или права аренды) и строящегося многоквартирного дома либо поручительством банка. Второй способ пока не получил широкого распространения на практике. Что касается первого, то и он вызывает сомнения в своей эффективности <9>.
--------------------------------
<9> По мнению О.Г. Ершова, продажа объекта долевого строительства с публичных торгов не гарантирует участникам полного возмещения убытков, поскольку его стоимость существенно ниже, чем законченного и введенного в эксплуатацию объекта. Подробнее см.: Ершов О.Г. Об обязательном страховании при осуществлении строительной деятельности // Право и экономика. 2007. N 7. С. 45 - 46.
В целом, разделяя мнение автора, уточним, что под заложенным имуществом законодатель понимает весь многоквартирный дом, а не отдельные входящие в него объекты долевого строительства (жилые и нежилые помещения).
Участник долевого строительства вправе потребовать обращения взыскания на заложенное имущество при просрочке застройщиком обязанности передать объект долевого строительства в шесть и более месяцев, а также в случае приостановления застройщиком строительства на тот же период (п. 1 ст. 14 Закона N 214-ФЗ). Однако сложно представить себе ситуацию, при которой суд обратит взыскание на незавершенный строительством многоквартирный дом по требованию лишь одного участника, оплатившего стоимость одной или нескольких квартир в этом доме. Судя по всему, к участию в деле должны привлекаться и другие участники долевого строительства, поскольку продажа незавершенного строительством многоквартирного дома непосредственно затрагивает их права.
Наделение участников правом залога в отношении строящегося многоквартирного дома преследовало своей целью и преимущественное удовлетворение их требований в случае банкротства застройщика. В соответствии со ст. 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в следующем порядке: 70% средств, вырученных от реализации предмета залога, направляются на погашение требований кредиторов-залогодержателей; из оставшихся средств 20% предназначены для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований, а 10% идут на погашение судебных расходов по делу, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим <10>.
--------------------------------
<10> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" // Российская газета. N 267. 2008.
В целом, предусмотренный Законом N 214-ФЗ механизм защиты прав участников долевого строительства на случай неплатежеспособности застройщика понятен и со временем, вероятно, будет реализован на практике. Он не гарантирует участникам долевого строительства полного возмещения убытков, но хотя бы ставит их в "привилегированное" положение по сравнению с другими кредиторами застройщика.
4. ПРАВА ИНВЕСТОРОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ, РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО КОТОРЫХ ВЫДАНО ДО 1 АПРЕЛЯ 2005 Г.
В незавидном положении оказались инвесторы (участники долевого строительства) тех многоквартирных домов, разрешения на строительство которых были выданы до 1 апреля 2005 г. Прежнее законодательство не только не предусматривало обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, но и не наделяло инвесторов правом залога на объекты долевого строительства. Недобросовестный застройщик мог зарегистрировать за собой право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, а затем передать его в залог (на полную стоимость) в качестве обеспечения своих обязательств перед банком или иными кредиторами.
АКБ "ЕОБ" обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ЗАО "С." о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом).
Как установлено судом, между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор, в соответствии с которым истец выдал ответчику кредит. Обязательства по возврату кредита обеспечены залогом объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка. Право собственности ЗАО "С." на объект незавершенного строительства зарегистрировано Учреждением юстиции по Красноярскому краю на основании следующих документов: договор аренды земельного участка и проект жилого дома переменной этажности. Решением суда от 25 сентября 2008 г. иск АКБ "ЕОБ" к ЗАО "С." удовлетворен, с ответчика в пользу банка взыскана сумма задолженности, обращено взыскание на объект незавершенного строительства с установлением его начальной продажной цены <11>.
--------------------------------
<11> Дело N А33-8169/2008. Информация о деле: //www.krasnoyarsk.arbitr.ru (2008. 25 дек.).
В вышеизложенном примере наличие у застройщика обязательств по передаче квартир в спорном многоквартирном доме (предмет залога) перед участниками долевого строительства не помешало суду обратить взыскание на заложенное имущество. Более того, участники долевого строительства даже не привлекались к участию в деле.
Теоретически участники долевого строительства могут попытаться оспорить право собственности застройщика на незавершенный строительством многоквартирный дом, последующую передачу его в залог и обращение на него взыскания, поскольку договоры участия в долевом строительстве объектов в составе этого многоквартирного дома расторгнуты не были. Напомню, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 16 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <12>, право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. В свою очередь, Верховный Суд РФ в Обобщении практики по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства для финансирования строительства многоквартирных домов, указал на сходство договора об участии гражданина в финансировании строительства жилья с договором подряда (бытового, строительного) <13>.
--------------------------------
<12> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
<13> См.: Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.
Тем не менее предсказать исход подобного судебного спора проблематично. В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <14> для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства заявителю достаточно представить документы, подтверждающие право пользования земельным участком, разрешение на строительство, проектную документацию и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. В статье ничего не сказано о том, что наличие действующего договора (строительного подряда, участия в долевом строительстве или иного) в отношении объекта незавершенного строительства может быть препятствием для проведения государственной регистрации. Кроме того, поскольку договоры участия в финансировании строительства многоквартирного дома, заключенные до введения в действие Закона N 214-ФЗ, не подлежали государственной регистрации и не отражались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве обременений соответствующего земельного участка, у регистрирующего органа формально отсутствовали какие-либо причины для отказа застройщику в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект (многоквартирный дом).
--------------------------------
<14> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Поиск в действующем законодательстве нормы, которая могла бы стать основанием для отказа застройщику в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), приводит лишь к ст. 218 Гражданского кодекса РФ. По смыслу данной статьи лицо приобретает право собственности на вновь создаваемую вещь при условии, что создает эту вещь для себя и в своих интересах. Применительно к долевому строительству многоквартирного дома указанное условие отсутствует, поскольку застройщик изначально привлекает чужие денежные средства (инвесторов) для строительства.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 9 марта 2007 г. по делу N А79-10930/2006 отказано в иске застройщику о признании права собственности на объект незавершенного строительства - пристроенное пятиэтажное жилое здание. Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, согласно которому право собственности на вновь созданную вещь приобретается лицом, создавшим эту вещь для себя, при условии соблюдения закона и иных нормативных актов, регулирующих порядок создания новой вещи. Судами апелляционной, кассационной и надзорной инстанций решение оставлено без изменения <15>.
--------------------------------
<15> См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2008 г. N 14159/07.
До тех пор, пока право собственности застройщика на не завершенный строительством многоквартирный дом не оспорено в судебном порядке, существует риск включения данного объекта в конкурсную массу - при объявлении застройщика банкротом и открытии в отношении его конкурсного производства. Вероятнее всего, именно такой позиции будут придерживаться арбитражные суды при рассмотрении дел о банкротстве организаций-застройщиков. В соответствии с п. 1 ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Исключение составляют социально значимые объекты (например, жилищный фонд социального использования), объекты культурного наследия, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.
5. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Составной частью новой системы государственного контроля в области долевого строительства являются нормативы оценки финансовой устойчивости застройщика, утверждаемые Правительством РФ: норматив обеспеченности обязательств (не менее 1), норматив целевого использования привлеченных средств (не более 1); норматив безубыточности (не менее 1) <16>. При несоблюдении застройщиком данных нормативов контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком законодательства в сфере долевого строительства контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика (п. п. 7, 8 ст. 23 Закона N 214-ФЗ). Нет необходимости объяснять, что подобные санкции ни в коей мере не помогают инвесторам завершить строительство объекта либо вернуть денежные средства, ранее переданные застройщику.
--------------------------------
<16> Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. N 233 (в ред. от 16 января 2007 г. N 14) "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика" // СЗ РФ. 2006. N 18. Ст. 2001.
Летом 2006 г. Государственной Думой РФ был рассмотрен законопроект о внесении изменений в Закон о долевом строительстве и другие нормативные акты, предусматривающий в том числе страхование риска ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками долевого строительства. Законопроект получил отрицательную оценку со стороны Комитета Государственной Думы РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, а также других комитетов и был отклонен. Введение обязательного страхования ответственности застройщика депутаты посчитали избыточной мерой, поскольку те же функции (защита имущественных интересов инвесторов) выполняет залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома или иного объекта недвижимости <17>.
--------------------------------
<17> Проект N 307550-4 внесен в Государственную Думу РФ 8 июня 2006 г.; отклонен 6 октября 2006 г.
Между тем в научной литературе институт страхования ответственности застройщика за нарушение договора долевого участия в строительстве, напротив, привлекает к себе самое пристальное внимание. Некоторые исследователи отмечают бесспорные преимущества рыночных инструментов контроля (страхование гражданской ответственности застройщика, создание резервных фондов саморегулируемыми организациями застройщиков) <18> за осуществлением деятельности в сфере долевого строительства перед традиционными административными методами (нормативами и т.п.). В соответствии с обычно принятой практикой при заключении договора страхования застройщик обязан будет представить страховщику свои учредительные документы; информацию о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых он ранее принимал участие; отчет о финансовых результатах текущего года и расшифровку кредиторской задолженности. Анализ вышеперечисленных документов позволит страховщику оценить риски, характерные для данного застройщика, и рассчитать адекватную сумму страховой премии. В конечном итоге на рынке долевого строительства останутся застройщики с безупречной репутацией <19>.
--------------------------------
<18> См.: Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" // СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6076.
<19> Подробнее см.: Левин А.А. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики // Российский судья. 2008. N 3. С. 17 - 18.
Проблема неплатежеспособных застройщиков в условиях финансового кризиса будет лишь усугубляться. По состоянию на март 2009 г. в производстве Арбитражного суда Красноярского края находятся заявления о признании банкротом порядка тринадцати строительных компаний <20>. Аналогичная статистика наблюдается и в других регионах России. Все чаще звучит вопрос о возможности включения в конкурсную массу многоквартирных домов, строительство которых не было завершено должником. В этой связи можно предложить некоторые шаги, направленные на защиту законных интересов участников долевого строительства, и предупреждение случаев массового нарушения прав граждан в данной сфере.
--------------------------------
<20> //www.krasnoyarsk.arbitr.ru (2009. 1 июня).
Во-первых, в заключительных положениях Закона N 214-ФЗ необходимо предусмотреть обязательное приведение в соответствие с данным актом всех ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве (в отношении многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых были выданы до 1 апреля 2005 г.). Следует обязать застройщиков подготовить и опубликовать проектные декларации в отношении строящихся многоквартирных домов, равно как и списки лиц (реестры), являющихся участниками долевого строительства. Предложение обусловлено тем, что ранее действовавшее законодательство не предусматривало обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Соответственно, консолидированный учет инвесторов строящегося многоквартирного дома и его актуализация (в связи с заключением инвесторами соглашений об уступке прав на объекты долевого строительства и пр.) осуществлялись, как правило, самим застройщиком.
Во-вторых, следует дополнить законодательство о несостоятельности (банкротстве) положениями, направленными на защиту имущественных интересов всех участников долевого строительства, независимо от даты выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома. В гл. IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" можно предусмотреть особенности банкротства организаций, осуществляющих долевое строительство. За основу можно взять некоторые положения этого Закона об особенностях банкротства страховых организаций, например:
- о возможности продажи имущественного комплекса страховой организации, в ходе внешнего управления или конкурсного производства, при условии перехода к покупателю обязательств по ранее заключенным договорам страхования (ст. 184);
- о преимущественном порядке удовлетворения требований кредиторов-выгодоприобретателей по договорам обязательного личного и иным видам обязательного страхования перед иными кредиторами страховой организации (ст. 186).
Введение аналогичных или сходных правил в отношении организаций, осуществляющих долевое строительство, позволило бы относительно безболезненно и конструктивно осуществлять процедуру банкротства подобных должников.
Примечательно, что в сентябре 2008 г. депутатами А.Е. Хинштейном, А.Б. Коганом, В.В. Рязанским и др. был внесен на рассмотрение Государственной Думы РФ законопроект N 98106-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" <21>. Указанный законопроект предусматривает особенности продажи конкурсным управляющим имущества застройщика, объявленного банкротом:
--------------------------------
<21> Проект N 98106-5, внесен в Государственную Думу РФ 10 сентября 2008 г., принят в первом чтении 13 мая 2009 г. Паспорт законопроекта: //www.asozd.duma.gov.ru (2009. 1 июня).
- при продаже предприятия, в составе которого имеются земельный участок (право аренды земельного участка), предназначенный для жилищного строительства, и (или) объекты незавершенного жилищного строительства, в отношении которых у граждан предусмотрено последующее возникновение прав собственности на жилые помещения, покупателю предприятия также переходят обязательства по постройке (созданию) такого объекта жилищного строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передаче жилых помещений гражданам;
- субъект РФ или муниципальное образование по месту нахождения соответствующего земельного участка (объекта незавершенного жилищного строительства) в случаях, установленных законом соответствующего субъекта РФ, в лице их уполномоченных органов имеют преимущественное право приобретения вышеуказанного имущества и имущественных прав должника.
Хочется надеяться, что эта инициатива получит более взвешенную оценку со стороны Государственной Думы РФ и профильных комитетов, чем ранее предложенный механизм обязательного страхования ответственности застройщика.
В-третьих, de lege ferenda Закон N 214-ФЗ должен быть дополнен положениями, предусматривающими обязательное страхование ответственности застройщика перед участниками долевого строительства. Механизм обязательного страхования предпочтительнее каких бы то ни было нормативов финансовой устойчивости, соблюдение которых обеспечивается лишь административными мерами.
De lege lata органы государственной власти и местного самоуправления должны оказывать активное содействие участникам долевого строительства в завершении строительства "брошенных" многоквартирных домов: путем привлечения новых застройщиков или подрядных организаций к завершению строительства подобных объектов (в том числе по результатам проведения соответствующих торгов); посредством финансирования части расходов, связанных с завершением строительства данных домов или вводом их в эксплуатацию.
Библиографический список
1. Ершов О.Г. Об обязательном страховании при осуществлении строительной деятельности // Право и экономика. 2007. N 7. С. 45 - 46.
2. Левин А.А. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики // Российский судья. 2008. N 3. С. 17 - 18.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: М.В. Кратенко