Договор участия в долевом строительстве: ответственность сторон

1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон, Закон об участии в долевом строительстве). Данный Закон содержит ряд новых норм, регулирующих ответственность сторон рассматриваемых отношений, по сравнению с применяемым до него законодательством и сложившейся практикой.

Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (ст. 17 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст. 15, 393 и 395 Гражданского кодекса РФ).

Согласно нормам ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка).

Законом или договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены случаи, когда:

1. допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);
2. убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);
3. по выбору участника долевого строительства могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Рассматривая существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства.

Такая ответственность устанавливается в договоре участия в долевом строительстве за нарушение застройщиком своих обязательств при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в следующих случаях:

1. нарушение застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;
2. нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Приведем характерный пример. В ОАО "Квартал" размер ответственности по договору составляет 0,035% за каждый день просрочки (около 13% годовых). До 25 декабря 2005 г. это соответствовало процентной ставке рефинансирования (учетной ставке) ЦБ РФ (далее в приводимых примерах и расчетах используется учетная ставка, равная 12%, установленная ЦБ РФ с 26 декабря 2005 г.).

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Закон об участии в долевом строительстве изменил этот порядок. Теперь все неустойки являются штрафными (ст. 10 Закона). Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Обоснована ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов в размере 24% годовых п. 1 табл. 1) и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.

В случае нарушения договорных сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик уплачивает пени из расчета 58% годовых от цены договора п. 2 табл. 1), что не освобождает его и от возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.

С учетом специфики инвестиций в строительстве, влияния большого числа факторов, в том числе и неподконтрольных самому застройщику (политические, экономические, административные), достаточно сложно определить срок сдачи объекта в эксплуатацию. По мнению многих специалистов-практиков рынка недвижимости Существующая практика рынка недвижимости показывает <*>, что декларируемый в договоре срок будет примерно на год больше реального. Однако застройщик может указать, к примеру, на 10 лет больше. Если застройщик опаздывает со сдачей объекта недвижимости в срок, Закон возлагает на него обязанность не позднее чем за 2 месяца до предполагаемого окончания строительства уведомить участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор (п. 3 ст. 6 Закона).

Последствия возможностей законного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора с возвратом внесенных им денежных средств и начисленных 29% годовых на них п. 4 - 10 табл. 1), а также с возмещением в полном объеме всех причиненных убытков сверх неустойки пока не ясны. Оценить их можно будет только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу, т.к. практически все основания являются оценочными ("очевидно свидетельствующие обстоятельства", "существенное изменение проектной документации", "существенное изменение размера объекта долевого строительства", "существенное нарушение требований к качеству").

Предположения, высказываемые специалистами в начале 2005 г., о том, что наличие в Законе повышенной ответственности застройщика приведет к росту цен на жилье (который по итогам 2005 г. составит около 20%), оправдались.

Во-первых, цены на жилье растут из-за снижения доли финансирования строительства за счет долевого участия и увеличения доли более дорогих источников (например, банковских кредитов).

Во-вторых, застройщику в связи с возросшими рисками (риски наступления повышенной ответственности перед участником строительства) необходимо страховаться увеличением цены. В связи с этим уменьшается разница между ценой готового жилья и ценой строящегося, что приводит к снижению доходности от инвестирования в строительство. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", всего за 2005 год жилье подорожало в среднем на 24%, рост цен на разные типы квартир составил от 15% до 30%, прирост цен в разных районах колеблется от 12% до 32%.

Оценки некоторых специалистов являются более радикальными. Так, по мнению Л. Бандорина, эксперта фонда "Институт экономики города", норма, предоставляющая участнику долевого строительства возможность расторгнуть договор с застройщиком и забрать деньги с процентами, равными 1/75 ставки рефинансирования, может быть использована в конкурентной борьбе. "Фирма, задумавшая уничтожить конкурирующую строительную организацию, может через подставных физических лиц скупить жилье в строящемся доме, а непосредственно перед сдачей объекта расторгнуть все договоры, - отмечает он. - Это приведет к банкротству строительной компании".

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный орган наделяется достаточно широкими полномочиями в соответствии со ст. 23 Закона.

В случае нарушения застройщиком требований, установленных Законом и иными нормативными правовыми актами, регулирующими данный вид деятельности, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с Законом информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган вправе:

1. требовать от застройщика устранения выявленных нарушений (пп. 1 п. 4 ст. 23);
2. направлять застройщику обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений различных правовых актов (пп. 2 п. 4 ст. 23);
3. принимать необходимые меры для привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, установленной Законом и законодательством РФ об административных правонарушениях (пп. 3 п. 4 ст. 23);
4. обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, в случаях, установленных п. 6 ст. 23 Закона;
5. обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом (о прекращении деятельности застройщика - физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем), в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком действующего законодательства (п. 7 ст. 23).

Оценить данные положения можно будет только после издания во исполнение Закона нормативных правовых актов Президента и Правительства РФ и с появлением правоприменительной, в том числе судебной, практики по данному вопросу. Пока можно отметить лишь то, что законодатель предусмотрел максимальные возможности для регулирования сферы долевого строительства, для контроля и надзора за деятельностью застройщиков. Установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за выявленные уполномоченным органом нарушения от требований об их устранении до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.

Необходимо понимать, что отношения по участию в долевом строительстве - это более объемное понятие, чем договор участия в долевом строительстве между двумя сторонами. В процессе строительства многоквартирного дома в качестве участников долевого строительства выступают десятки, а нередко даже сотни лиц. И непомерная ответственность застройщика, например, перед одной частью участников долевого строительства может негативно сказаться и на них же самих и на другой группе лиц, не имеющих претензий к застройщику.

Для дальнейших дискуссий остается актуальным вопрос о статусе гражданина - участника долевого строительства. Норма п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве приравнивает участников долевого строительства, заключающих договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к потребителям. Соответственно к отношениям, вытекающим из такого договора, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно-строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода. Доходность инвестиций в строительство жилой недвижимости составляет 15-25% годовых, а при росте цен на готовое жилье (например, в 2003 и 2004 гг.) может доходить до 60-80% годовых.

Необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст. 549, ст. 382 ГК РФ), обменять (ст. 567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), сдать в аренду (наем) (ст. 288, ст. 671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.

Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5 - 3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) - все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства - это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают "скрытый доход" - доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве. При этом законодатель фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив таким образом их права и переложив соответственно все риски инвестиционно-строительного процесса на застройщика. В этой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве. Тем более законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).

Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей. Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями). Например, в договорах, заключаемых ОАО "Квартал", предусмотрена ответственность участника долевого строительства в следующих случаях.

Если участник долевого строительства при единовременной оплате всей суммы в счет цены договора или оплате первого взноса (при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему - прекращенными без взаимных претензий сторон друг к другу.

В случае неполучения застройщиком денежных средств в счет оплаты очередного этапа (при оплате частями) в течение пяти рабочих дней со дня, указанного в договоре, застройщик начисляет пеню в размере 0,035% от суммы, подлежащей уплате, в счет цены договора участником долевого строительства за каждый день просрочки.

В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив участника долевого строительства об этом.

При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает участнику долевого строительства какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства застройщика перед участником долевого строительства при расторжении договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом неустойки.

Интересна схема возврата фактически уплаченной суммы на момент расторжения договора. Возврат производится застройщиком после реализации квартиры (или иного объекта долевого строительства) или прав на нее третьим лицам и фактического получения денежных средств по этой сделке за вычетом неустойки в размере 5% от фактически уплаченной участником долевого строительства суммы. Если третьи лица производят оплату квартиры (или иного объекта долевого строительства) или прав на нее частями, то возврат денежных средств участнику долевого строительства производится застройщиком пропорционально полученным от этих третьих лиц денежным средствам за вычетом неустойки.

Данный механизм обеспечивает финансовую устойчивость в работе застройщика. Закрепление такого механизма в договоре придает отношениям между его сторонами ясность и стабильность. Представляется, что два основных элемента отношения по поводу возврата внесенных участником долевого строительства денежных средств являются вполне обоснованными.

Первый - это схема возврата. Основная задача застройщика - обеспечить строительство объекта недвижимости надлежащего качества и в установленные сроки, тем самым выполняя свои обязательства перед всеми участниками долевого строительства, число которых, например при строительстве многоквартирных домов, может доходить до тысячи человек. Денежные средства застройщик осваивает в соответствии с их целевым назначением, и их дальнейший оперативный возврат невозможен. Для сохранения графика бесперебойного финансирования и была разработана данная схема, учитывающая интересы всех вовлеченных в инвестиционно-строительный процесс лиц.

В качестве целесообразности и эффективности данного механизма можно привести следующий пример.

Завершение строительства ОАО "Квартал" элитного жилого дома по адресу г. Москва, Ленинский проспект, д. 116, к. 1 пришлось на конец 1998 г. В августе 1998 г., когда осуществлялись самые дорогостоящие работы по устройству инженерного оборудования и внутренней отделке дома, производились основные взаиморасчеты с подрядными организациями, произошел "дефолт". В результате макроэкономического кризиса около 20% участников долевого строительства оказались не в состоянии выплачивать оставшиеся взносы по договорам участия в долевом строительстве, вследствие чего они воспользовались своим правом, предоставленным договором, и заявили об одностороннем расторжении договоров. Сумма, которая подлежала возврату участникам долевого строительства, составила около 5 млн. долларов США. Застройщику, несмотря на то что он лишился планового финансирования, некоторых основных подрядчиков, которые оказались вследствие кризиса неспособными выполнять в дальнейшем договорные условия, удалось в срок ввести объект в эксплуатацию (в декабре 1998 г.). Данному факту в немалой степени способствовало и то, что возврат денежных средств по расторгнутым договорам участия в долевом строительстве осуществлялся по указанной схеме.

Вторым элементом рассматриваемого механизма возврата денежных средств является удерживаемая застройщиком неустойка. Ее наличие обосновывается дополнительными затратами застройщика по поиску нового участника долевого строительства, включая затраты на рекламу, оплату труда работников компании и пр.

С помощью данного механизма построения ответственности регулируется, как правило, и обязанность участника долевого строительства по осуществлению доплаты за объект долевого строительства, если она предусмотрена договором, по результатам технической инвентаризации, производимой организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (в Москве - это Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" (ГУП МосгорБТИ)).

Обязанностями участника долевого строительства является приемка объекта долевого строительства, а также передача застройщику необходимых документов для обеспечения оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, если обязанность по обеспечению оформления возлагается на застройщика в соответствии с договором. В случае непредставления участником долевого строительства застройщику всех документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, согласно действующему законодательству, и (или) неприбытия участника долевого строительства в обусловленный срок для приемки объекта долевого строительства застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за просрочку передачи объекта долевого строительства и (или) за просрочку оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязан возместить застройщику все дополнительно понесенные им реальные расходы, связанные с задержкой в передаче объекта долевого строительства и (или) с непередачей участником долевого строительства всех документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с действующим законодательством РФ, а также обязан произвести оплату за продление срока действия документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства.

В случае невозмещения участником долевого строительства застройщику дополнительных затрат и (или) уклонения участника долевого строительства от оплаты расходов за продление срока действия документов, требующих такого продления, застройщик имеет право приостановить передачу объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства и оформление необходимых для этого документов до полного исполнения участником долевого строительства своих денежных обязательств по данным условиям.

Приведенная выше система ответственности характерна для договоров участия в долевом строительстве большинства застройщиков, работающих в Москве.

Законом об участии в долевом строительстве устанавливаются иные принципы ответственности участника долевого строительства, перечеркивая накопленный позитивный опыт застройщиков в данной сфере. Меры ответственности участника долевого строительства, предусмотренные нормами Закона, которые будут распространяться на отношения, возникающие по поводу долевого строительства, если разрешение на строительство объекта недвижимости получено после 1 апреля 2005 г., систематизированы и представлены в табл. 2.

Говоря об ответственности участника долевого строительства за нарушение обязательств согласно Закону об участии в долевом строительстве, на основании вышесказанного возможно сделать следующие выводы.

1. Одностороннее расторжение договоров застройщиком становится возможным только в судебном порядке и только через 3 месяца после нарушения обязательства участником долевого строительства (или если такое нарушение происходит систематически - 4 и более раза за 12 месяцев). Это еще больше повышает неопределенность в планировании и без того труднопрогнозируемой части финансовых потоков в строительство по схеме долевого участия. Дорогое банковское кредитование строительства, введение Законом солидарной ответственности кредитующего банка и застройщика перед участниками долевого строительства (п. 3 ст. 14 Закона) - все это делает перспективы развития финансирования строительства по схеме долевого участия весьма неопределенными. Например, такая схема оплаты договора участия в долевом строительстве, как оплата единовременным платежом с предоставлением скидки от цены в 7%, может превратиться, по сути, в оплату через три месяца. Размер неустойки за эти 3 месяца составит те же 7% (29% в год/12 мес. х 3 мес.). Оплата с беспроцентной рассрочкой на 3 месяца может оказаться невыгодной застройщику, т.к. за этот период возможен рост цен на жилье как реальный (объективный рыночный), так и запланированный и распределенный по этапам строительства (формирующий интерес приобретать жилье на ранних этапах строительства и обеспечивающий доходность инвестиций в строительство).

2. Право расторгнуть договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками. Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

3. Законом не предусмотрены санкции к недобросовестному участнику долевого строительства, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере.

Читайте ещё по этой теме:

• Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости
• Застройщик заключает с дольщиками типовые договоры участия в долевом строительстве. Можно ли включить в них условия о том, что споры между сторонами будет рассматривать третейский суд?

Автор: С.А. Лушкин