Приобретая квадратные метры, мало кто задумывается о пессимистичном сценарии развития событий. Однако действительность такова, что будущим собственникам стоит уже на стадии вложения денежных средств продумать варианты возврата вложенных активов. Какие же нормативно-правовые акты защищают права граждан и как относятся суды к обманутым дольщикам?
СУТЬ ВОПРОСА
Ситуация с обманутыми дольщиками сейчас достаточно напряженная. К причинам такого положения можно отнести юридическую безграмотность населения, хорошо продуманные схемы компаний-застройщиков, разразившийся в 2008 году мировой экономический кризис. Существует множество серых схем компаний-застройщиков (договор соинвестирования, покупка (продажа) с использованием векселей, договор предварительной купли-продажи, приобретение жилого помещения через ТСЖ, договор переуступки права требования (договор цессии) и др.).
Отметим, что судебная практика по данному вопросу разнообразна - решения зависят от множества обстоятельств (цены договора, своевременности ее уплаты дольщиком, от периода просрочки сдачи объекта в эксплуатацию и т.д.), но в целом суды лояльно относятся к обманутым дольщикам.
СРОК СДАЧИ
Обязательным условием договора долевого участия в строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"). В случае нарушения оговоренного срока передачи объекта дольщик имеет право требовать от застройщика выплаты неустойки (пеней) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) выплачивается в двойном размере. Однако из любого правила есть исключения. Так, участники долевого строительства (организации и граждане) не вправе требовать выплаты неустойки в следующих случаях:
- Если застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направил участнику долевого строительства информацию о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением внести изменения в заключенный договор. При этом стороны должны письменно отразить изменения в договоре (заключить дополнительное соглашение). Дольщику следует иметь в виду, что в случае подписания соглашения об увеличении срока передачи объекта он автоматически лишает себя права требовать выплаты неустойки за просрочку.
- Лицо не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение и т.д.) (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
- При неисполнении дольщиком своих обязательств перед застройщиком (например, систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей в случае, если уплата цены договора должна производиться в определенный договором период).
ВЗЫСКАНИЕ НЕУСТОЙКИ
Выплата дольщику застройщиком пеней (неустойки) носит характер законной неустойки. Кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена такая обязанность соглашением сторон или нет.
Удовлетворяя в полном объеме требования физических лиц о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, суды руководствовались п. 9 ст. 4 Закона N 214, согласно которому к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 08.10.2010, Определение Ленинградского областного суда от 02.03.2011 N 33-1026/2011).
Законодатель установил повышенную ответственность за нарушения обязательств стороной, осуществляющей строительную деятельность, распространяя действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Дольщики имеют право требовать денежные средства и компенсацию морального вреда за нарушения обязательств по передаче в установленные сроки готового жилого помещения в рамках соответствующего договора.
Статья 332 ГК РФ допускает увеличение размера неустойки соглашением сторон. Так, с ООО в пользу ИП взыскана договорная неустойка. При этом судами в данном случае не была применена ст. 333 ГК РФ и размер договорной неустойки снижен не был. Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания неустойки, суды всех инстанций руководствовались положениями ст. ст. 309, 310, 329, 330, 421, 431 ГК РФ и пришли к выводу, что материалами дела подтверждены факты заключения между предпринимателями и обществом договора участия в долевом строительстве, обществом нарушены сроки передачи объекта дольщикам, а сторонами был согласован размер подлежащей уплате неустойки при указанном нарушении (решение Арбитражного суда Забайкальского края от 06.04.2010, Постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010, ФАС ВСО от 26.08.2010 N А78-1650/2010).
В то же самое время в судебной практике встречаются случаи, когда при вынесении решения суды применяют ст. 333 ГК РФ и уменьшают договорную неустойку. При наличии оснований для применения данной статьи суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
Изучив обстоятельства дела, суд счел исчисленную договорную неустойку явно несоразмерной последствиям ненадлежащего исполнения обязательств по договорам. Указанная несоразмерность неустойки противоречит устойчивости и стабильности гражданского оборота. Следовательно, размер договорной неустойки в рамках заявленных исковых требований подлежит уменьшению до 15 млн. руб. (истец просил 52,88 млн. руб.). Данное уменьшение направлено на разумное применение судом меры ответственности с учетом обстоятельств дела и характера нарушения и не исключает возможности дополнительного взыскания с ответчика причиненных истцу убытков в части, не покрытой неустойкой (решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.05.2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 N А75-7360/2008).
Признание неустойки несоразмерной является правом суда, а не его обязанностью. При решении данного вопроса могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора, длительность неисполнения обязательства и пр.).
По одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заявленные требования о взыскании свыше 82 млн. руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по предоставлению объекта в соответствии с договором участия в долевом строительстве были удовлетворены в размере 5 млн. руб. Постановлением ФАС СЗО от 17.06.2009 N А56-25545/2008 решение оставлено без изменения.
В связи с пропуском срока передачи квартиры у дольщика могут возникнуть убытки. Для физического лица убытком могут быть признаны расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, для коммерческой организации - упущенная выгода, которую организация бы получила от использования имущества, если бы застройщик передал его в срок (например, прибыль от сдачи нежилого помещения в аренду).
Однако убытки должны быть подтверждены документально. Необходимо доказать причинно-следственную связь между неисполнением договора долевого участия в строительстве и наличием убытков у дольщика, в противном случае суды отказывают в удовлетворении иска о возмещении убытков (Определения Московского городского суда от 24.03.2011 N 33-5104, от 07.04.2011 N 33-7783/2011, ВАС РФ от 13.05.2009 N 2104).
При подписании договора долевого участия в строительстве необходимо внимательно читать условия договора. Фирмы-застройщики могут включать в пункты договора условия, ущемляющие права дольщика по сравнению с действующим законодательством. Одним из таких условий может быть следующее: "В случае изменения по результатам обмеров БТИ площади квартиры (согласно Техническому паспорту, включая балконы, лоджии, веранды, террасы), указанной в п. 1.1 Договора проектной площади, ни дольщик, ни компания-застройщик не производят дополнительных расчетов друг с другом". Данное условие заведомо ущемляет права дольщика, и он имеет право обратиться в суд с требованием о выплате суммы индексации на величину инфляции за конкретный период.
Истец обратился к застройщику с требованием выплатить компенсацию за недополученные квадратные метры с учетом индексации за период с 01.01.2009 по 08.11.2010. Решением от 03.06.2011 N 2-2281/2011 Кузьминский районный суд г. Москвы частично удовлетворил его требования и взыскал с ответчика разницу между указанными в договоре и полученными по факту квадратными метрами, но без учета индексации. Истец, не согласившись с этим решением, подал кассацию в Московский городской суд. Слушание дела назначено на сентябрь 2011 года.
В соответствии с п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права дольщика, организация может быть оштрафована на сумму от 10000 до 20000 руб., а ее должностное лицо - на сумму от 1000 до 2000 руб. Нарушением является сам факт включения подобных условий в договор. Недействительность либо ничтожность этого условия не является основанием для освобождения от ответственности. Данный вывод находит свое подтверждение в судебной практике (Постановление ФАС СЗО от 12.02.2009 N А26-5884/2008).
КОМПЕНСАЦИЯ МОРАЛЬНОГО ВРЕДА
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в той части, которая не урегулирована Законом N 214-ФЗ. В соответствии со ст. 15 Закона N 2300-1 гражданин может требовать у компании-застройщика возмещения морального вреда, причиненного ему вследствие нарушения застройщиком его прав (например, в связи с передачей объекта в срок более поздний, чем тот, который был оговорен в договоре).
Размер морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков. Практика показывает, что суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда, но в сумме значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать истец.
Так, исковые требования в части взыскания компенсации морального вреда суд удовлетворил частично, в пользу истца взыскал 10000 руб. вместо запрошенных им 100000 руб. (Определение Московского областного суда от 15.04.2011 N 33-5150/2011).
По другому делу суд присудил компенсацию морального вреда в размере 500 руб., хотя истец просил взыскать 200000 руб. Отношения между гражданином и застройщиком начались еще в 2006 году, а фактически прекратились в ноябре 2010 года, однако суд посчитал, что 500 руб. - достаточная сумма компенсации морального вреда за несколько лет ожидания (решение Кузьминского районного суда г. Москвы по делу N 2-2281/2011). Истец, не согласившись с вынесенным решением, направил кассационную жалобу. Рассмотрение дела назначено на сентябрь 2011 года.
Надо сказать, вопрос компенсации морального вреда довольно сложен. Ни один нормативно-правовой акт не содержит конкретного перечня оснований, по которому можно его определить. Судьи оценивают степень причинения морального вреда по своему внутреннему убеждению и по имеющимся материалам дела, поэтому и существует такой разброс в суммах, присужденных в качестве компенсации морального вреда.
БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА
Еще сложнее обстоит дело, когда компания-застройщик признана банкротом. Дольщики оказываются претендентами третьей очереди на возврат денежных средств.
Прежде чем включаться в реестр требований кредиторов, дольщикам необходимо расторгнуть договоры участия в долевом строительстве, потому что в реестр включаются только денежные требования кредиторов.
По делу N А40-57171/09-123-232Б, рассматриваемому в Арбитражном суде г. Москвы, компания-застройщик признана банкротом. На настоящий момент введено конкурсное производство. Единственным конкурсным кредитором является господин С., который расторг договор долевого участия в строительстве с ООО и включился в реестр требований кредиторов. Однако есть еще 250 обманутых вкладчиков, которые не хотят расторгать договоры, а желают получить квартиры. Что в этом случае делать дольщикам? В указанном деле ситуация более-менее прогнозируемая. Третье лицо выразило желание погасить долги компании-банкрота, и, если это произойдет, дом будет достроен и люди получат свои квадратные метры. Но это единичный случай...
ДВЕ СТОРОНЫ МЕДАЛИ
Государственная Дума обещает внести изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве"), связанные с банкротством компаний-застройщиков. Предполагаемые изменения имеют как положительные, так и отрицательные стороны. К первым относится то, что преимущественным правом погашения требований граждан будут денежные средства, которые вносились как по договору долевого участия в строительстве, так и по "серым" схемам (например, вексельная схема), отрицательный момент - отсутствие в законопроекте упоминания о юридических лицах. Участником долевого строительства может быть не только физическое лицо, но и юридическое. Такой явный дисбаланс приводит к нарушению принципа равенства участников гражданского оборота и противоречит ст. 1 ГК РФ.
Среди условий преимущественного погашения задолженности в деле о банкротстве застройщика прослеживается прямая связь между наличием у дольщика (члена его семьи) иного жилья в собственности (по договору социального найма) и очередностью удовлетворения требований. Данное положение идет в противоречие со ст. 19 Конституции РФ, гарантирующей равенство прав граждан перед законом вне зависимости от их имущественного положения.
Также в предложенном законопроекте не прописан четкий механизм возврата денежных средств или жилья дольщикам. Недостроенный объект идет на торги, его выкупает новый собственник, денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, идут на погашение долгов. А что дальше? Новый собственник получает кроме недостроенного объекта еще и обязательство передать квартиры дольщикам.
В проекте закона нет механизма погашения долгов перед дольщиками в полном объеме. Если предположить, что обязательства по расчету с долгами дольщиков лягут на нового собственника, то в этом случае многократно увеличится стоимость нераспроданного жилого пространства либо появятся массовые недострои.
Итак, мы рассмотрели основные подводные камни, подстерегающие участников долевого строительства. Хотелось бы обратить внимание еще на несколько моментов. По требованию дольщика застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства дома, заключение государственной экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды). Информация о застройщике должна содержать сведения о проектах строительства, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет с указанием места нахождения объектов, сроков ввода в эксплуатацию по проектной документации и по фактической дате. Договор долевого участия в строительстве проходит обязательную государственную регистрацию. Любые условия договора, освобождающие застройщика от ответственности или ущемляющие права покупателя, не имеют юридической силы.
Автор: К. Крученко