В настоящее время продолжает оставаться актуальной проблема надлежащего исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Споры о нарушении сроков строительства многоквартирных домов, о несвоевременной передаче гражданам приобретенных ими жилых помещений занимают значительное место среди споров, связанных с приобретением недвижимого имущества на этапе его создания. Это и неудивительно, так как обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект является основной в рамках складывающегося между этими лицами правоотношения. Призванный обеспечить защиту интересов граждан Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон N 214, Закон) содержит некоторые не вполне удачные формулировки, а судебная практика по ряду спорных вопросов пока еще остается противоречивой. В настоящей статье сделана попытка проанализировать ряд аспектов, связанных с ответственностью застройщика за несвоевременную передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также даны рекомендации застройщику в целях защиты им своих законных прав и интересов.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Как известно, любое обязательство должно быть исполнено в определенный или в определяемый срок (ст. 314 Гражданского кодекса РФ). Соответственно для определения того, было ли исполнение обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства надлежащим, необходимо четко определить срок, в который данное обязательство должно было быть исполнено. Согласно пункту 2 ч. 4 ст. 4 Закона срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС, договор). При отсутствии в договоре условия о сроке передачи договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214). Данный срок является одним из шести предусмотренных Законом сроков, регулирующих процесс передачи объекта долевого строительства участнику.
Исходя из статьи 190 ГК РФ установленный законом или сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В силу этих императивных правил гражданского законодательства условия ДУДС о передаче участнику объекта долевого строительства не в определенную календарную дату или не по истечении определенного периода времени не являются условиями о сроке. Например, при наличии в ДУДС условия о том, что объект долевого строительства подлежит передаче дольщику по истечении двух месяцев после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, при том, что срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в договоре не установлен, такой договор должен признаваться незаключенным. Если же срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в договоре определен, срок передачи объекта долевого строительства участнику должен определяться исходя из указанного в договоре срока ввода дома в эксплуатацию, а не исходя из даты, когда ввод в эксплуатацию фактически состоялся <2>.
--------------------------------
<2> Аналогичной правовой позиции придерживается и судебная практика. См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 мая 2011 г. N 16904/10 // Вестник ВАС РФ. 2011. N 8.
По смыслу части 1 ст. 4 и части 3 ст. 6 Закона N 214 помимо срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, в договоре также должен быть установлен срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома. Это - срок, в который застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и условие о нем является существенным условием ДУДС. Именно этот срок, а не срок передачи объектов долевого строительства указывается застройщиком в проектной декларации (п. 8 ч. 1 ст. 21 Закона N 214). Срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома во всех случаях должен предшествовать сроку передачи участнику объекта долевого строительства, так как в соответствии с частью 2 ст. 8 Закона N 214 передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договором может быть установлен также срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства (ч. 4 ст. 8 Закона). Условие об этом сроке не является существенным. Он не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Смысл закрепления такого срока в договоре заключается в том, чтобы заранее определить временные рамки, в которые будет производиться процедура передачи объекта долевого строительства участнику.
Срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома и срок передачи участнику объекта долевого строительства в ДУДС необходимо определять с учетом не только реальных сроков осуществления строительства многоквартирного дома, но и с учетом требований, которые Закон N 214 предъявляет к процедуре передачи объекта долевого строительства. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой многоквартирный дом будет построен вовремя, однако объект долевого строительства будет передан участнику с просрочкой.
Сразу необходимо отметить, что по общему правилу досрочное исполнение застройщиком обязанности по передаче участнику объекта долевого строительства не допускается (ч. 3 ст. 8 Закона N 214); однако иное может быть предусмотрено договором и представляется нелишним такое право застройщика в договоре закрепить.
После завершения строительства (создания) многоквартирного дома, но до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта к передаче, а также предупредить участника о необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия участника (далее - сообщение о готовности). Закон устанавливает минимальный срок направления сообщения о готовности - он составляет не менее месяца до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия. Однако максимальный срок направления этого сообщения участнику в Законе отсутствует. Получив разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик вправе сразу же направлять участникам сообщения о готовности вне зависимости от того, сколько времени осталось до установленного в договоре срока передачи объекта. Нарушение же срока направления сообщения о готовности само по себе не влечет применение к застройщику договорных мер ответственности (застройщик несет ответственность только при нарушении срока передачи объекта), но может иметь значение при рассмотрения вопроса о снижении неустойки, взыскиваемой с застройщика при просрочке передачи объекта долевого строительства.
Получение участником сообщения о готовности порождает обязанность участника приступить к принятию объекта долевого строительства. При этом, если в договоре не был предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, участник обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения им сообщения о готовности. Если же срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства в договоре был установлен, обязательство по принятию возникает не ранее установленного договором срока начала передачи.
Почему важен срок начала принятия участником объекта долевого строительства? При принятии объекта долевого строительства могут быть выявлены несоответствия объекта требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В этом случае участник вправе до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта этим требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта до устранения застройщиком выявленных несоответствий или соразмерного уменьшения застройщиком цены договора или возмещения застройщиком собственных расходов на устранение недостатков. Если участник потребовал устранения выявленных несоответствий, застройщику требуется известное время для выполнения соответствующих работ. До завершения работ и до устранения недостатков обязанность застройщика по передаче участнику объекта долевого строительства не является исполненной и, если застройщик устранит недостатки за пределами срока передачи, он впадет в просрочку, ответственность за которую предусмотрена частью 2 ст. 6 Закона. В целях избежания такой просрочки, принимая во внимание количество квартир в многоквартирном доме, штат застройщика и иные организационные факторы, временной промежуток между началом принятия объекта долевого строительства и сроком передачи объекта должен быть как можно больше.
При нарушении участником срока начала принятия объекта капитального строительства имеет место просрочка кредитора. В силу пункта 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Так, если участник приступил к принятию объекта не в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения о готовности, а по истечении, например, 20 рабочих дней, его просрочка составит 13 рабочих дней. Если в этой ситуации застройщик передаст объект долевого строительства с опозданием, из периода просрочки застройщика должны быть исключены 13 рабочих дней.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта или при неправомерном отказе участника от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта. Риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого одностороннего акта или иного документа о передаче объекта. Обязательства застройщика по передаче участнику объекта долевого участия в силу части 1 ст. 12 Закона N 214 также будут считаться исполненными с этой даты, а просрочка застройщика в данном случае будет отсутствовать по причине наличия просрочки участника (п. 3 ст. 405 ГК РФ). В целях защиты интересов участника законодатель предусмотрел, что застройщик не вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства при досрочной передаче объекта. Застройщик в любом случае должен выждать два месяца от установленной в договоре даты передачи объекта долевого строительства и только после этого составить односторонний документ о передаче; дата фактического завершения строительства (создания) многоквартирного дома и дата направления участнику сообщения о готовности юридического значения для определения даты составления одностороннего документа о передаче не имеют. Закон N 214 не обязывает застройщика уведомлять участника, орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним или какое-либо иное лицо о составлении одностороннего документа о передаче.
При использовании застройщиком правил о составлении одностороннего документа о передаче необходимо иметь в виду следующее. Застройщик обязан отправить участнику сообщение о готовности непременно заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу, либо такое сообщение должно быть вручено участнику долевого строительства лично под расписку. У застройщика должны иметься доказательства получения участником соответствующих документов либо документ оператора почтовой связи о возврате заказного письма в связи с отказом участника долевого строительства от его получения или отсутствием участника по указанному им почтовому адресу. Пункты 35, 36 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221 <3>, предусматривают возможность возврата почтового сообщения отправителю по нескольким основаниям, в числе которых истечение срока хранения, заявление отправителя, отказ адресата (его законного представителя) от получения сообщения, отсутствие адресата по указанному адресу, невозможность прочтения адреса адресата. Некоторые почтовые операторы, например Почта России, в большинстве случаев возвращают почтовые отправления с указанием причины "истечение срока хранения", и добиться от них указания в качестве причины возврата "отсутствие адресата по указанному адресу" бывает крайне затруднительно. Возврат почтового отправления по причине истечения срока хранения письма не предоставляет застройщику право на составление одностороннего акта; если такой акт будет тем не менее составлен, он может быть оспорен участником в судебном порядке.
--------------------------------
<3> СЗ РФ. 2005. N 17. Ст. 1556.
Согласно части 1 ст. 6 Закона установленный в ДУДС срок передачи объекта долевого строительства участнику должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Возможность изменения данного срока связывается законодателем только с возникновением обстоятельств, свидетельствующих, что многоквартирный дом не будет введен в эксплуатацию в ранее планировавшийся срок. Так, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора; изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3 ст. 6 Закона). Как известно, ГК РФ допускает возможность изменения условий обязательств по соглашению сторон, одностороннее изменение условий обязательств допускается только в случаях, предусмотренных законом (ст. ст. 310, 450 ГК РФ). Соответственно срок передачи объекта долевого строительства может быть изменен в договоре только тогда, когда участник добровольно согласится на такое изменение. Как отмечено в пункте 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. (далее - Обзор) <4>, принудить участника к изменению договора застройщик может только в случаях, предусмотренных законодательством, например при наличии существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). При этом Закон не обязывает застройщика заключать дополнительные соглашения о внесении соответствующих изменений в договоры с участниками долевого строительства <5>. Отсюда следует, что у застройщика могут наличествовать разные сроки исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства, но только если им была соблюдена процедура, предусмотренная частью 3 ст. 6 Закона; в иных случаях условия о более позднем сроке передачи должны быть признаны недействительными, как нарушающие законодательный запрет и ухудшающие положение потребителя (п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <6>).
--------------------------------
<4> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 3.
<5> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 9 июля 2013 г. N 2423/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 1.
<6> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.
Остановимся теперь на вопросе о видах и размере ответственности застройщика за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства (напомним: за нарушение иных сроков особая ответственность застройщика перед участником Законом не предусмотрена <7>).
--------------------------------
<7> На наш взгляд, такая ответственность не может быть выведена и из норм Закона о защите прав потребителей, предусматривающих ответственность исполнителя за нарушение промежуточных сроков выполнения работ (ст. 28 Закона о защите прав потребителей), так как при подобном подходе ответственность за нарушение срока строительства в десятки раз превышала бы ответственность за нарушение срока передачи, что вряд ли соответствовало бы воле законодателей. Подробней см.: Приходько И. Комментарий Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть II) // Приложение к журналу "Хозяйство и право". 2014. N 4. С. 5 - 8.
Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства выражается, по общему правилу, в обязанности застройщика уплатить участнику неустойку, возместить убытки и, если участником долевого строительства является потребитель, компенсировать ему моральный вред.
Согласно части 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, эта неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Приведем формулу расчета установленной Законом неустойки в ситуации, когда участником долевого строительства является гражданин:
A x B x C / 100 / 300 x 2,
где A - цена ДУДС; B - ставка рефинансирования ЦБ РФ; C - количество дней просрочки.
Несложно подсчитать, что при действующей на момент написания настоящей статьи ставке рефинансирования, равной 8,25%, размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства составляет 20,075% годовых. При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214 (ч. 9 ст. 4 Закона). Согласно пункту 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Пленум Верховного Суда РФ (далее - Пленум ВС РФ) в пункте 46 Постановления от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" <8> разъяснил: при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. Возможность наложения штрафа на застройщика при его отказе выплачивать участнику неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подтверждена Президиумом ВС РФ в пункте 27 Обзора. Таким образом, предельный совокупный размер неустойки и штрафа может (при действующей ставке рефинансирования) достигнуть 30,1175% годовых.
--------------------------------
<8> Российская газета. 2012. 11 июля.
При применении нормы о взыскании штрафа необходимо иметь в виду следующее. Предусмотренный Законом о защите прав потребителей штраф взыскивается, только если требования участника застройщик не удовлетворил добровольно и соответствующие суммы были взысканы судом. По буквальному смыслу Закона удовлетворение застройщиком требований участника до вынесения решения судом должно исключать взыскание штрафа на уплаченную застройщиком сумму. Начислить на такую сумму штраф затруднительно даже с чисто технической точки зрения, так как штраф начисляется на сумму, присужденную судом в пользу потребителя, а уплаченная застройщиком до вынесения решения суда сумма не может быть присуждена участнику. Однако Пленум ВС РФ в пункте 47 вышеупомянутого Постановления ввел дополнительное требование для отказа во взыскании штрафа, а именно отказ истца от иска. Представляется, такое разъяснение Пленума ВС РФ следует толковать ограничительно: при добровольном удовлетворении исковых требований до окончания рассмотрения дела штраф взысканию не подлежит. Отказ истца от иска не является ни подтверждением, ни опровержением добровольности действий ответчика по удовлетворению претензий, отказ истца от иска является лишь возможным, но совершенно необязательным следствием таких действий <9>.
--------------------------------
<9> Именно такое толкование является наиболее распространенным в судебной практике. См., например: Апелляционные определения Ставропольского краевого суда от 15 апреля 2014 г. по делу N 33-2243/14, Омского областного суда от 16 апреля 2014 г. по делу N 33-2474/14. Встречаются, однако, и противоположные позиции. См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 18 марта 2014 г. по делу N 33-8259/2014.
Какие обстоятельства свидетельствуют о том, что, хотя просрочка застройщика в передаче объекта долевого строительства участнику имела место, размер ответственности застройщика может быть снижен?
ГК РФ предусматривает возможность снижения судом размера неустойки, когда подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333). Право суда снизить размер неустойки не зависит от того, установлена неустойка законом (законная неустойка) или соглашением сторон (договорная неустойка). Как отметил Конституционный Суд РФ в Определении от 22 января 2004 г. N 13-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора). По практике судов общей юрисдикции заслуживают внимания следующие обстоятельства:
- факт завершения застройщиком строительства многоквартирного дома;
- факт передачи застройщиком участнику объекта долевого строительства;
- отсутствие замечаний участника к качеству объекта долевого строительства;
- незначительный временной промежуток просрочки;
- существенный рост цены объекта долевого строительства в период действия ДУДС;
- своевременные уведомления застройщика об увеличении срока строительства многоквартирного дома;
- увеличение срока строительства многоквартирного дома по уважительной причине;
- действия независимых от застройщика третьих лиц, осуществление которых является необходимым для завершения строительства многоквартирного дома, в частности неправомерные действия (бездействие) органов государственной власти или органов местного самоуправления.
На определение размера неустойки может повлиять также имущественное положение истца <10>. Представляется, отсутствие вины застройщика в нарушении срока передачи объекта долевого строительства участнику не может явиться основанием для освобождения застройщика от ответственности в силу пункта 3 ст. 401 ГК РФ. Однако на практике степень вины нередко учитывается при определении размера неустойки.
--------------------------------
<10> Указание на необходимость учитывать имущественное положение истца при определении размера неустойки содержалось в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", которое было признано утратившим силу в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Подход судов общей юрисдикции к решению вопроса о снижении неустойки отличается гораздо меньшей последовательностью, чем подход арбитражных судов. Так, в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" <11> сказано: доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. Обзор же демонстрирует прямо противоположный подход, позволяя суду снижать размер неустойки при наличии практически любых "заслуживающих внимание обстоятельств". Приведенные в Обзоре примеры дел, рассмотренных судами общих юрисдикций, не дают четких критериев, в силу каких причин и на сколько может быть снижена неустойка: в схожих по сути делах неустойка снижается то на 40%, то в несколько десятков (!) раз. В Обзоре (п. 27) лишь единожды обращено внимание на то, что не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.
--------------------------------
<11> Вестник ВАС РФ. 2012. N 2.
Предусмотренный Законом о защите прав потребителей штраф также представляет собой законную неустойку и, соответственно, также может быть снижен по правилам статьи 333 ГК РФ. Помимо указанных выше к "заслуживающим внимание обстоятельствам" может быть отнесено, например, частичное удовлетворение застройщиком требования участника об оплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Следующим обстоятельством, наличие которого может повлечь снижение размера неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, являются действия самого участника, который препятствовал передаче объекта долевого строительства либо уклонялся от его принятия. Статья 333 ГК РФ в данной ситуации не применяется, так как ГК РФ содержит специальные правила о просрочке кредитора (ст. 406) и о вине кредитора (ст. 404). Так, согласно пункту 1 ст. 404 суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумные меры к их уменьшению.
В пункте 25 Обзора сказано, что суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству). Напомним: участник вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства до момента удовлетворения застройщиком требований, заявленных в отношении не любых недостатков, а лишь тех, которые вызваны отступлениями от обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства; недостатков, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования (ч. ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона). В качестве примера применения данного правила в Обзоре приведено дело, когда участнику было отказано во взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры в связи с тем, что такое нарушение возникло в результате действий самого истца, у которого отсутствовали основания для отказа в принятии квартиры по причине наличия в ней недостатков. Представляется, суд смешал два обстоятельства, каждое из которых должно повлечь уменьшение размера ответственности застройщика. Отсутствие основания для отказа в принятии квартиры не является злоупотреблением правом, поскольку у участника в данном случае отсутствует право, которым можно было бы злоупотребить (право на отказ от принятия квартиры) <12>. При наличии уклонения участника от принятия квартиры наличествует не злоупотребление правом, а просрочка кредитора. Злоупотребление правом будет иметь место в иной ситуации: например, когда участник отказывается от принятия объекта долевого строительства по причине таких недостатков, которые очевидно не являются для него значимыми (скажем, участник заявляет претензии к качеству плитки в ванной, подписав при этом договор на выполнение работ по устройству в ванной иной плитки).
--------------------------------
<12> Подобный подход отражен, в частности, в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 2.
Обязанность застройщика по компенсации участнику морального вреда при нарушении срока передачи объекта долевого строительства Законом N 214 не предусмотрена. Однако она возникает у застройщика в силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей в случаях, когда участником долевого строительства является гражданин, приобретающий объект долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Согласно этой норме моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Пункт 2 ст. 1101 ГК РФ при определении размера компенсации морального вреда обязывает суд принимать во внимание характер причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, степень вины причинителя вреда, а также требования разумности и справедливости.
В пункте 28 Обзора сказано, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Данное толкование нужно понимать не в том смысле, что вина причинителя вреда, характер причиненных участнику страданий и прочие обстоятельства не имеют правового значения, а так, что участнику нет необходимости специально доказывать причинение ему морального вреда - наличие такового предполагается.
Убытки, на возмещении которых настаивает участник при нарушении срока передачи объекта долевого строительства, как правило, включают в себя проценты, уплаченные участником долевого строительства за пользование кредитными средствами в период просрочки застройщика, а также расходы участника на наем жилья за тот же период. Если спор разрешается в судебном порядке, в состав убытков могут включаться расходы на представителя, на нотариальные услуги и проч.
Хотя в примере, приведенном в пункте 7 Обзора, допускается возмещение убытков в виде уплаченных банку процентов, практика судов общей юрисдикции по данному вопросу не отличается единообразием. В ряде случаев суды отказывают в возмещении убытков в виде процентов, мотивируя это тем, что участник добровольно выбирает способ финансирования по ДУДС, принуждение участника к заключению с банком кредитного договора отсутствует, и застройщик не является стороной кредитного договора. В других случаях суды удовлетворяют требования о возмещении повышенных процентов, которые в соответствии с условиями кредитного договора взимаются с заемщика в период до государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.
Неоднородна судебная практика и по вопросу возмещения убытков в виде расходов участника на наем жилья. На наш взгляд, необходимыми условиями для возмещения таких убытков являются следующие обстоятельства: у участника должно отсутствовать постоянное место жительства в регионе, где он снимал жилье; наем жилья должен быть подтвержден соответствующим договором найма; расходы по найму жилья должны быть обоснованными и подтверждаться соответствующими документами; участником должна быть доказана необходимость его проживания в регионе, где он снимал жилье (по семейным обстоятельствам, в силу работы и проч.). Однако и в этих случаях перспективы возмещения таких расходов остаются весьма туманными.
Как отмечалось выше, одно из обстоятельств, влияющих на ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства, - неправомерные действия или бездействие третьих лиц, в частности органов государственной власти или органов местного самоуправления. Самым распространенным случаем таких неправомерных действий или бездействия выступают отказы в выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию или отсутствие ответа на заявление застройщика о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ <13> разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдает тот же орган государственной власти или орган местного самоуправления, который выдал застройщику разрешение на строительство (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ). Этот орган в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, поданных застройщиком в целях получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, осмотр объекта капитального строительства и выдать застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (ч. 5 ст. 55).
--------------------------------
<13> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке (ч. 8 ст. 55). Также может быть оспорено бездействие, выразившееся в невыдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Согласно части 2 ст. 8 Закона N 214 передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу этой нормы задержка в выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, невыдача такого разрешения или отказ в его выдаче может существенным образом повлиять на дату передачи объекта долевого строительства участнику, привести к нарушению установленного ДУДС срока передачи объекта и, соответственно, повлечь ответственность застройщика за нарушение данного срока. Представляется, в целях надлежащего исполнения своей обязанности по передаче объекта долевого строительства застройщик должен подать в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления документы, необходимые и достаточные для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 3 ст. 55 ГрК РФ), не менее чем за один месяц и 10 дней до установленного ДУДС срока передачи <14>. Если документы будут поданы позже данного срока, на период данного опоздания будет иметь место просрочка застройщика.
--------------------------------
<14> Месяц - срок, установленный частью 4 ст. 8 Закона N 214 для направления застройщиком участнику сообщения о готовности, 10 дней - срок для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ).
Если действия органа государственной власти или органа местного самоуправления были правомерными, никакие особенности ответственности застройщика перед участником за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не возникают. Если же данные действия (бездействие) были неправомерными, застройщик, несмотря на отсутствие своей вины в просрочке, не может быть освобожден от ответственности перед участником. В силу пункта 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Неправомерные действия (бездействие) органа государственной власти или органа местного самоуправления не могут быть отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы, так как не обладают ни одним из двух признаков непреодолимой силы - в них нет ни чрезвычайности, ни непредотвратимости <15>.
--------------------------------
<15> Согласно позиции Президиума ВАС РФ "юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии совокупности ее существенных характеристик: чрезвычайности и непредотвратимости. Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы "нормального", обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Чрезвычайный характер непреодолимой силы не допускает квалификации в качестве таковой любого жизненного факта, ее отличие от случая в том, что она имеет в основе объективную, а не субъективную непредотвратимость". См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 21 июня 2012 г. N 3352/12 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 10.
Статья 16 ГК РФ предусматривает, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Федерации или муниципальным образованием. Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Федерации или казны муниципального образования (ст. 1069 ГК РФ).
В силу этих норм гражданского законодательства у застройщика имеется правовая возможность возместить свои убытки, причиненные незаконными действиями или бездействие органа государственной власти или органа местного самоуправления и выразившиеся в уплате участнику предусмотренной Законом N 214 неустойки, а также некоторых иных сумм.
При рассмотрении дела по иску застройщика к публично-правовому образованию о взыскании убытков в порядке статей 16, 1069 ГК РФ застройщик должен доказать следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинную связь между действиями (бездействием) ответчика и возникшими убытками. Недоказанность одного из перечисленных элементов юридического состава убытков влечет отказ в иске.
Рассмотрим эти обстоятельства более подробно.
Противоправность действия (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления должна быть подтверждена решением суда. На наш взгляд, в целях более эффективного рассмотрения дела по иску застройщика к публично-правовому образованию о возмещении убытков, желательно, чтобы противоправность действия (бездействия) была подтверждена решением суда, вступившим в законную силу до рассмотрения иска о возмещении убытков. В этом случае в соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 г. N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами" <16> (далее - Обзор N 145), незаконность такого акта, решения или действия (бездействия), установленная судом в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, не подлежит переоценке в силу обязательности данного судебного акта (ст. 16 АПК РФ). В то же время отсутствие такого решения не должно являться основанием для отказа в иске о возмещении убытков. Если противоправность действия (бездействия) не была предметом судебного рассмотрения ранее, суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда (п. 4 Обзора N 145). Более того, в ряде случаев застройщику может быть выгодно разрешить вопрос о противоправности действия (бездействия) и о возмещении убытков в одном процессе. В частности, если застройщиком был пропущен трехмесячный срок для обжалования действия (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления, суд отказывает в признании такого действия (бездействия) незаконным, однако, поскольку пропуск такого срока не является препятствием для оценки судом законности действия (бездействия) в целях установления оснований для возмещения вреда, причиненного истцу в результате такого действия (бездействия), суд может удовлетворить заявленное истцом требование о возмещении убытков (см. второй пример в п. 4 Обзора N 145).
--------------------------------
<16> Вестник ВАС РФ. 2011. N 8.
Факт и размер причиненного ущерба должны быть подтверждены застройщиком соответствующими решениями судов о выплате участникам долевого строительства неустоек и иных сумм за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, в том числе определениями судов о прекращении производства по делу в связи с заключением сторонами мирового соглашения, заключенными между застройщиком и участниками долевого строительства досудебных соглашений об уплате неустойки, и документами, которые подтверждают оплату участникам долевого строительства соответствующих сумм или прекращение обязательств по оплате иным предусмотренным законодательством способом (например, зачетом встречных однородных требований) <17>.
--------------------------------
<17> Судебная практика допускает возможность возмещения в качестве убытков в порядке, предусмотренном статьей 16 ГК РФ, не только уплаченных участникам сумм, но и расходов застройщика по эксплуатации и обслуживанию многоквартирных домов в период, когда орган государственной власти или орган местного самоуправления незаконно отказывал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 апреля 2014 г. по делу N А05-5627/13.
Причинно-следственная связь между незаконными действиями (бездействием) органа государственной власти или органа местного самоуправления и понесенными застройщиком убытками имеет место только в тех случаях, когда соответствующие убытки возникли именно в результате таких незаконных действий (бездействия), а не в силу иных обстоятельств, например в силу действий самого застройщика. Более того, причинно-следственная связь между незаконными действиями государственного органа (должностного лица) и негативными последствиями, возникшими в рамках договорных отношений застройщика с участниками долевого строительства, имеется, если обусловленные незаконными действиями государственного органа (должностного лица) действия застройщика и участников соответствовали законодательству и договору (п. 13 Обзора N 145). В силу принципа добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ), а также в соответствии с пунктом 1 ст. 404 ГК РФ застройщик должен также доказать, что он предпринимал все зависящие от него разумные меры для предотвращения или уменьшения размера убытков.
С учетом этих правил можно отметить следующее.
Во-первых, в состав убытков, предъявляемых к возмещению публично-правовому образованию в порядке статей 16, 1069 ГК РФ, может входить неустойка, взыскиваемая с застройщика в соответствии с частью 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, но не может входить штраф, предусмотренный пунктом 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Как уже отмечалось, данный штраф является мерой ответственности не за просрочку передачи объекта долевого строительства, а за отказ застройщика удовлетворить требования участника в добровольном порядке. Представляется, между незаконными действиями (бездействием) органа государственной власти или органа местного самоуправления и таким отказом застройщика причинно-следственная связь отсутствует.
Во-вторых, несмотря на то, что выплаченная неустойка признается убытком, возникшим в результате незаконных действий (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления <18>, застройщик должен с учетом статьи 333, пункта 1 ст. 404 ГК РФ и сложившейся практики судов общей юрисдикции предпринять все зависящие от него меры для снижения размера неустойки, уплачиваемой им участникам в соответствии с пунктом 2 ст. 6 Закона N 214. Удовлетворение требований участников в полном объеме будет свидетельствовать, что застройщик не проявил должной осмотрительности, не воспользовался своим правом на уменьшение размера неустойки по причинам отсутствия своей вины в просрочке передачи объекта долевого строительства, фактического завершения строительства многоквартирного дома и в силу иных обстоятельств, принимаемых судебной практикой в качестве оснований для снижения неустойки. При этом, на наш взгляд, заключение застройщиком досудебных соглашений с участниками долевого строительства, которые содержат условия о выплате сниженной неустойки, соответствует законодательству и свидетельствует о добросовестном поведении застройщика, о проявлении им должной осмотрительности <19>.
--------------------------------
<18> См. второй пример п. 13 Обзора N 145, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 февраля 2013 г. N Ф03-6615/2012 по делу N А73-6694/2012.
<19> Эта точка зрения подтверждается и арбитражной практикой. См.: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2013 г. по делу N А43-32653/2012.
В-третьих, если застройщиком был возмещен участнику моральный вред, то размер такого возмещения не может быть включен в состав убытков, предъявляемых к возмещению публично-правовому образованию в порядке статей 16, 1069 ГК РФ. Моральный вред возмещается только при наличии вины застройщика в передаче объекта долевого строительства (ст. 15 Закона о защите прав потребителей), а при наличии неправомерных действий (бездействия) органов государственной власти или органов местного самоуправления такая вина отсутствует.
В-четвертых, убытки, возмещенные застройщиком участнику долевого строительства в виде компенсации процентов по кредитному договору с банком, в виде компенсации расходов на наем жилья и иные, могут быть включены в состав убытков, предъявляемых к возмещению публично-правовому образованию в порядке статей 16, 1069 ГК РФ, если они взысканы с застройщика на основании решении суда и, следовательно, судом была подтверждена причинно-следственная связь между просрочкой передачи участнику объекта долевого строительства и такими расходами. Мы не исключаем возможность удовлетворения требования застройщика к публично-правовому образованию о возмещении таких убытков, если соответствующие суммы были уплачены застройщиком во внесудебном порядке, однако, на наш взгляд, доказывание причинно-следственной связи в этом случае сопряжено для застройщика со значительными трудностями.
В-пятых, необходимо иметь в виду, что на убытки, взыскиваемые с публично-правового образования в порядке статей 16, 1069 ГК РФ, проценты по статье 395 ГК РФ начисляются только со дня, когда решение суда о взыскании убытков вступило в законную силу. Это следует из пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <20> и пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 8 октября 1998 г. "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" <21>. В то же время действующее законодательство не запрещает предъявление таких процентов в качестве упущенной выгоды. В арбитражной практике подобные дела редко, но встречаются <22>.
--------------------------------
<20> Российская газета. 1996. 13 авг.
<21> Вестник ВАС РФ. 1998. N 11.
<22> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 15 августа 2012 г. по делу N А40-99916/11-22-143. В данном деле суд отказал во взыскании процентов по статье 395 ГК РФ в качестве упущенной выгоды, посчитав, что истцом не было доказано наличие условий для возложения гражданско-правовой ответственности в виде возмещения упущенной выгоды.
Библиография
Градостроительный кодекс РФ.
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Правила оказания услуг почтовой связи, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 8 октября 1998 г. "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 г. N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами".
Постановление Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.
Приходько И. Комментарий Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть II) // Приложение к журналу "Хозяйство и право". 2014. N 4.
Читайте ещё по этой теме:
- О гражданском обороте объектов незавершенного строительства
- Отношения застройщиков и дольщиков при передаче объектов долевого строительства
Автор: М.М. Монастырев