1. На договор участия в долевом строительстве (далее - договор УДС), как и на всякий иной гражданско-правовой договор, распространяются положения гл. 28 "Заключение договора" ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Одним из таких условий договора УДС является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон о долевом строительстве).
Законом о долевом строительстве (ч. 1 ст. 6) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6.
Таким образом, ст. ст. 4, 6 Закона о долевом строительстве упоминают лишь срок передачи объекта долевого строительства, упуская из виду такой срок, как срок завершения строительства. Вместе с тем без срока завершения строительства невозможно определить срок передачи участнику объекта долевого строительства.
Однако, как следует из легального определения договора долевого участия (ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из системного толкования ч. 1 и п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве следует, что для договора долевого участия предусмотрено два вида сроков, являющихся существенными условиями данного договора:
- срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
При этом возникает вопрос о необходимости включения в договор в качестве существенных условий сроков начала и окончания строительства (создания) многоквартирного дома, как это предусмотрено для договора подряда (ст. 708 ГК РФ).
Представляется, что поскольку в Законе о долевом строительстве слово "срок" указано в единственном числе, а также отсутствует указание на срок начала выполнения работ, сторонам достаточно указать срок окончания строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Есть основания полагать, что отсутствие срока окончания строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в договоре УДС может негативно отразиться на интересах участников долевого строительства. Например, п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве предоставляет участнику долевого строительства право на расторжение договора УДС в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Представляется, что в отсутствие срока начала строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при реализации участником долевого строительства данного права ему будет достаточно сложно доказать, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан.
Необходимость согласования указанного срока также вытекает из ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве, согласно которой в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Так, по делу по иску Д.О. к ООО "М.Г." о признании договора УДС незаключенным, взыскании с ООО "М.Г." денежной суммы, уплаченной по указанному договору УДС, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, а также штрафа суд, установив, что в подписанном сторонами договоре УДС отсутствовал конкретный срок завершения строительства многоквартирного жилого дома, а также срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, указал, что застройщик обязуется оформить приемо-сдаточный акт в течение шести месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удовлетворил заявленные исковые требования.
При этом судом были отклонены доводы представителя ответчика о том, что информация о сроке строительства и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию содержится в проектной декларации - не позднее 27 июля 2018 г., которая размещена на официальном сайте застройщика в сети Интернет, поскольку из содержания ст. 19 Закона о долевом строительстве следует, что застройщик вправе вносить изменения в проектную декларацию, в том числе о сроке строительства и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, в одностороннем порядке без согласования с участниками долевого строительства. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ также предусматривает возможность продления срока действия разрешения на строительство по заявлению застройщика <1>.
--------------------------------
<1> См.: решение Муромского городского суда Владимирской области от 24 марта 2017 г. по делу N 2-486/2017.
2. Со сроком передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства связан вопрос взыскания неустойки в случае его нарушения.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или old.kmcon.ru иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Однако при применении данной нормы возник вопрос, каким размером ставки рефинансирования ЦБ РФ <1> следует руководствоваться при расчете размера неустойки: действующей на момент фактического исполнения обязательства застройщиком или на момент, когда обязательство должно было быть исполнено застройщиком.
--------------------------------
<1> С 1 января 2016 г. исходя из ключевой ставки Банка России.
Следует отменить, что в судебной практике сложилось три подхода к решению данного вопроса.
Согласно первому подходу следует исходить из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактического исполнения обязательства, либо, если обязательство застройщиком не исполнено, из ставки, действующей на день вынесения решения судом <1>.
--------------------------------
<1> См.: Апелляционное определение Челябинского областного суда от 14 марта 2017 г. по делу N 11-3261/2017; Апелляционное определение Челябинского областного суда от 14 марта 2017 г. по делу N 11-3170/2017; Апелляционное определение Челябинского областного суда от 10 марта 2017 г. по делу N 11-3256/2017; Апелляционное определение Московского областного суда от 13 февраля 2017 г. по делу N 33-1382/2017; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 9 февраля 2017 г. N 33-2973/2017 по делу N 2-2395/2016; Апелляционное определение Челябинского областного суда от 24 января 2017 г. по делу N 11-845/2017.
Согласно второму подходу неустойку следует рассчитывать исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в каждом периоде просрочки <1>.
--------------------------------
<1> См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 16 января 2017 г. по делу N 33-368/2017; Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 12 января 2017 г. по делу N 33-240/2017.
Согласно третьему подходу неустойку следует рассчитывать исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день, когда обязательство должно было быть исполнено застройщиком <1>.
--------------------------------
<1> См.: Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 12 января 2017 г. по делу N 33-1095/2017; Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 12 января 2017 г. по делу N 33-1009/2017; Апелляционное определение Ростовского областного суда от 15 декабря 2016 г. по делу N 33-21963/2016; Апелляционное определение Владимирского областного суда от 19.07.2016 по делу N 33-2844/2016.
Так, по делу по иску Я.С. и Я.М. к ООО "П" о взыскании неустойки за просрочку передачи истцам объекта долевого строительства за период с 2 ноября 2013 г. по 31 декабря 2014 г. суд, установив, что объект долевого строительства был передан участникам долевого строительства 12 января 2016 г., тогда как по условиям договора должен был быть передан не позднее 1 ноября 2013 г., руководствуясь положениями ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве, удовлетворил заявленные требования о взыскании неустойки, применив при расчете неустойки ключевую ставку, действовавшую на момент фактического исполнения обязательств застройщиком, - 11%.
Однако с таким выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что ставка рефинансирования ЦБ РФ подлежала применению на день исполнения обязательства - 1 ноября 2013 г. В связи с этим суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, пересчитав размер неустойки исходя из ставки ЦБ РФ в размере 8,25% <1>.
--------------------------------
<1> См.: Апелляционное определение Владимирского областного суда от 19 июля 2016 г. по делу N 33-2844/2016.
Есть основания полагать, что верным является первый подход, поскольку в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Таким образом, под исполнением обязательства понимаются действия должника по фактической передаче имущества, выполнению работ, уплате денег и т.п. День исполнения обязательства - это день, кода должник совершает фактические действия в пользу кредитора по исполнению обязательства: передает имущество, результат выполненной работы и т.п.
3. При разрешении вопроса о взыскании неустойки с застройщика в пользу участника долевого строительства за нарушение срока передачи объекта долевого строительства на практике возник также вопрос, необходимо ли учитывать ограничения, предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ при снижении размера неустойки за нарушение предусмотренного договором УДС срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, при явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства.
Так, по делу по иску Я.С. и Я.М. к ООО "П" о взыскании неустойки за просрочку передачи истцам объекта долевого строительства за период с 1 января 2015 г. по 12 января 2016 г. суд, установив, что объект долевого строительства был передан участникам 12 января 2016 г., тогда как по условиям договора должен был быть передан не позднее 1 ноября 2013 г., руководствуясь положениями ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве, удовлетворил заявленные требования о взыскании неустойки частично, снизил на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ заявленную неустойку - 879 578 руб. 70 коп. до 200 000 руб., поскольку ранее решением того же суда с ответчика в пользу истцов уже была взыскана неустойка за период с 1 ноября 2013 г. по 31 декабря 2014 г. в размере 989 234 руб. 40 коп., а удовлетворение заявленного требования в полном объеме превышало бы половину стоимости объекта долевого строительства, а также учел незначительность заявленного периода просрочки.
Однако с таким выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что в нарушение п. 6 ст. 395 ГК РФ суд первой инстанции снизил размер неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ. В связи с этим суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, взыскал с ответчика в пользу истцов неустойку в размере 400 000 руб. (по 200 000 руб. в пользу каждого) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Апелляционное определение Владимирского областного суда от 20 сентября 2016 г. по делу N 33-3798/2016.
Полагаем, что при решении данного вопроса следует руководствоваться разъяснениями, данными в п. 76 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", и исходить из того, что обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, за нарушение которого взыскивается неустойка, не является денежным, так как связано с нарушением срока передачи объекта долевого строительства, а потому правила п. 6 ст. 395 ГК РФ не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение неденежного обязательства, если иное не предусмотрено законом.
4. Таким образом, для договора УДС существенным условием является как срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, так и срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае нарушения предусмотренного договором УДС срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщиком неустойка подлежит начислению исходя из ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день фактического исполнения обязательства застройщиком, либо, если обязательство застройщиком не исполнено, из ставки, действующей на день вынесения решения судом. Обязательство застройщика по передаче участнику объекта долевого строительства, за нарушение которого взыскивается неустойка, не является денежным, поскольку связано с нарушением срока передачи объекта долевого строительства, а потому правила п. 6 ст. 395 ГК РФ не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение неденежного обязательства, если иное не предусмотрено законом.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: М.В. Петрухин