Конструкция долевого участия в строительстве является конкретно российским изобретением, не имеющем аналога в зарубежном законодательстве. Во всем мире приняты более цивилизованные способы приобретения жилья, например, с использованием кредита. Однако в наше время ипотека по прогнозам специалистов еще долгое время будет оставаться недоступной для основной массы населения. В этих условиях приобретение жилья на этапе строительства для многих является единственно возможным выходом.
До настоящего времени отсутствовало четкое правовое регулирование отношений, складывающихся в процессе участия в долевом строительстве. Интересы граждан (далее - дольщиков) не были законодательно защищены, они были вынуждены принимать условия договоров, разработанных застройщиком. Отношения между застройщиками и долевиками строились фактически на доверии. Дольщики были вынуждены играть по правилам, установленным застройщиком. Теперь ситуация изменилась. 1 апреля 2005 года вступил в силу один из наиболее значимых документов из пакета по формированию рынка доступного жилья – Федеральный закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон).
Общая характеристика Закона
Судя по новому законодательству: привлечение застройщикам инвесторов будет осуществляться только на основе договора на долевое участие в строительстве. Помимо указанного договора единственным вариантом «участия в долевом строительстве» может являться деятельность в рамках «законодательства Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах» (п. 2 ст. 1 Закона 214-ФЗ). Таким образом, иные схемы привлечения средств в долевое строительство ставятся государствам вне закона. Все остальное – только операции с уже построенным домом с зарегистрированным правом собственности. Право на заключение договора с дольщиком застройщик приобретает только после того, как получит в установленном порядке разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и пройдет государственную регистрацию права собственности или права аренды на земельный участок, отведенный для застройки.
Только после этого застройщик вправе размещать рекламу о привлечении денежных средств для строительства конкретного объекта. По идее, такая норма должна предотвратить ситуацию, когда застройщик, не имея никакой разрешительной документации, начинал рекламировать объект строительства, собирал деньги и скрывался.
Закон впервые формулирует понятие договора участия в долевом строительстве, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участнике долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие условия: 1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; 2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3. цену договора, срок и порядок ее уплаты; 4. гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.
Согласно Закону уплата цены договора производиться путем внесения платежей единовременно или в указанный в договоре период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Важной является норма в соответствии с которой цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон только в случае, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, по общему правилу изменение стоимости приобретаемого объекта после заключения договора невозможно, если это прямо не предусмотрено договором и об этом не достигнуто соглашение сторон.
Застройщик обязан передать дольщику объекты долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом, должен быть указан конкретный срок, а не некий «ориентировочный» или «примерный» срок, как это делалось раньше. В случае, если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Одним из важных аспектов является правило, согласно которому, договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Представляется. Что эта норма позволит избежать так называемых «двойных продаж» квартир. Если инвестор решил уступить свое право требования по договору, то договор уступки подлежит также государственной регистрации Уступка допускается только после уплаты стоимости объекта или одновременно с переводом долга на нового инвестора. Уступить право по договору долевого строительства можно с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Такая передача осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. После того, как передаточный акт будет подписан сторонами, застройщик считается исполнившим свои обязательства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств и подписания передаточного акта.
Гарантии прав дольщика
Если до вступления в силу нового Закона дольщик являлся практически бесправным субъектом отношений по долевому участию, то теперь правовая позиция дольщика существенно укреплена, ему предоставленные значительные права и гарантии. Так, Законом закреплено право на получении широкого круга информации о застройщике. Застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределения) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; аудиторские заключения за последний год деятельности застройщика. Помимо этого застройщик обязан предоставить разрешение на строительство; технически-экономическое обоснование проекта строительства; проектную документацию; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Для большей защиты прав дольщиков с момента регистрации договора участия в долевом строительстве в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиком земельный участок под строительством и все, что построено на нем считается находящимся в залоге у дольщика. Причем этот залог дольщик может передавать банку в обеспечение кредита. Законом предусмотрены и гарантии качества: в случае если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранения недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. Он исчисляется со дня передачи квартиры инвестору, если иное не предусмотрено договором.
Согласно статье 3 Закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик в этом случае не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Законом впервые определено понятие и компетенция уполномоченного органа по надзору в области долевого строительства, хотя в настоящий момент такой орган еще не создан. Данный орган, в частности, будет вправе рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушением данного Закона; направлять застройщикам предписания об устранении нарушений; обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов дольщиков.
В качестве гарантии можно также назвать установленные Законом санкции, применяемые к застройщику за нарушение своих обязательств. Закон предусмотрел ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объекта. В этом случае застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (то есть 62,4 % годовых при действующей ставке рефинансирования 13%). К сожалению, нарушение сроков сдачи новостроек в эксплуатацию не редки. После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, возможно, ситуация измениться в лучшую сторону.
В свою очередь, за нарушение сроков оплаты объекта дольщиком застройщик имеет право предъявить иск о расторжении договора в случаях: - если выплаты производятся путем единовременного платежа – при просрочке более чем 3 месяца; - если выплаты производятся путем внесения периодических платежей 4 раза в течений 12 месяцев или при просрочке внесения платежа более чем 3 месяца. Так же за просрочку платежей дольщик уплачивает пени в размере 1/50 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, за каждый день просрочки.
Побочные эффекты или «а так ли хорош Закон?»
Несмотря на отмеченные положительные моменты нетрудно заметить, что Закон об участии в долевом строительстве содержит ряд норм, которые позволяют говорить о явном прессинге по отношению к застройщику со стороны государства и которые вряд ли будут способствовать улучшению ситуации на строительном рынке. Так, все неустойки (штрафы, пени), предусмотренные Законом и договором участия в долевом строительстве являются штрафными и убытки взыскиваются с застройщика сверх неустойки (ст. 10 Закона); если дольщик при нарушении обязательств застройщиком вправе в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от договора долевого участия в строительстве и потребовать возврата денежных средств и уплаты неустойки (ст. 9 Закона), то у застройщика такое право отсутствует. Обращает на себя внимание «двойной стандарт» в вопросе размера ответственности.
Дольщик, просрочивший платеж, уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/50 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Застройщик же, нарушивший предусмотренный договором срок передачи объекта участнику долевого строительства, платит в два раза больше – 1/75 той же ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Огромный перечень документов, которые застройщик обязан представить для ознакомления любому лицу может привести к злоупотреблению со стороны конкурентов. Законодатель практически проигнорировал такое понятие как коммерческая тайна. Большинство экспертов сходятся на том, что реализация нового закона приведет к скачку цен на жилье и к уходу с рынка большого числа мелких компаний. Дело в том, что содержащиеся в Законе нормы усложняют процедуру оформления документов на объект. В Законе прописано, что привлекать денежные средства можно только после получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок. То есть до этого момента проектирование объекта и подготовка к строительству (в том числе отселение) оплачиваются застройщиком. А такие затраты на начальном этапе под силу только крупным компаниям. В этом случае застройщикам придется привлекать банковские кредиты, а это предполагает выплату процентов за их использование.
По экспертным оценкам Закон может помешать вывести на рынок примерно 60% проектов. Поэтому в обозримом будущем не исключено заметное снижение объектов жилищного строительства. В свою очередь, уменьшение предложения при сохранении объема спроса, приведет к экономически обоснованному росту цен на новостройки.
Подводя итоги
Несомненно, что после выхода в свет Закон вызвал массу недовольств со стороны застройщиков. Учитывая не совершенность Закона от 21 марта 2005 года депутаты Г. Босс и В. Резник внесли на рассмотрение Госдумы поправки к указанному Закону. В частности, одна из поправок предусматривает, что застройщик может привлекать на строительство жилого дома средства, полученные им от размещения облигаций. Инициированная поправка, согласно которой участникам долевого строительства могут быть и юридические лица. Изменяется порядок возврата денег из-за срыва сроков, дольщики должны будут теперь доказывать вину застройщика в суде. Разрешается сдавать дома по секциям, если такой способ строительства предусмотрен, от застройщика не станут требовать, чтобы он оглашал размер собственных средств.
Сенсационной следует признать поправку, по которой квартира передается дольщику не в течении 2-х месяцев с момента сдачи дома Госкомиссии, а в любой другой, предусмотренный в договоре срок. Так что дольщик по прежнему может ждать свое жилье бесконечно! Ограничено право дольщика отказаться от договора при передаче застройщиком некачественного жилья. Дольщик должен дать разумный срок на устранение недостатков. Если дольщик в течении месяца не примет готовую квартиру, она будет считаться принятой автоматически.
Подводя итоги можно отметить, что детальное правовое регулирование отношений долевого участия с явным уклоном в сторону дольщика, вопреки задуманному, может создать обратный эффект. В итоге дольщик оказался до такой степени защищенным. Что может исчезнуть как вид6 застройщику проще обойти Закон об участии в долевом строительстве, чем исполнять все его требования. Соответствующие схемы уже прорабатываются. Например, вексельные, предусматривающие оплату приобретенной квартиры еще до государственной регистрации договора. Возможно, будет принята попытка создания аффинированных с застройщиками паевых фондов, которые будут оптом выкупать квартиры, а затем через паи переуступать их частным лицам. На участников такой схемы действие нового Закона распространяться не будет. В принципе, любой договор, в результате исполнения которого напрямую не возникает права собственности и в котором не говориться о привлечении денежных средств граждан в строительство, остается вне вновь созданного правового поля. Навскидку: это и договор целевого займа, и договор предварительной купли-продажи.
Исходя из выше перечисленного, гражданам необходимо запомнить главное: Ваше благополучие и минимум проблем в будущем зависят от того, насколько грамотно составлен договор. Поэтому всем, кто собирается купить квартиру в строящемся доме, прежде чем заключать договор следует обратиться за профессиональной консультацией к юристу.