Проверка юридической чистоты права аренды земельного участка является необходимой процедурой во избежание арендатором в дальнейшем штрафов проверяющих органов, судебных споров о признании договора аренды недействительным или незаключенным, требований иного законного владельца имущества срочно освободить объект и других неприятностей. В настоящей статье предлагается рассмотреть основные моменты, на которые следует обратить внимание потенциальному арендатору при заключении договора аренды земли под строительство объекта производства.
Первым делом необходимо ознакомиться с историей самого земельного участка, подлежащего передаче в аренду под строительство. Данная информация указывается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и в кадастровом паспорте земельного участка, которые свободно предоставляются любому заинтересованному лицу по запросу в управление Росреестра по региону нахождения земельного участка.
В выписке из ЕГРН указывается правообладатель земельного участка, вид права - собственность, оперативное управление, хозяйственное ведение и др. В отдельной графе выписки указывается информация о наличии зарегистрированных обременений объекта: долгосрочная (более года) аренда/субаренда, ипотека, судебный арест (запрет суда распоряжаться объектом).
Важной информацией при аренде земли под строительство промышленного объекта являются сведения о категории и функциональном назначении земельного участка, а также сведения об особом статусе объекта, если он обладает таковым: объект культурного наследия, водоохранная зона и т.п. Особый статус земельного участка влечет ограничение прав собственника в его распоряжении. Не всегда и не для любых целей такие земельные участки можно арендовать, либо процедура аренды усложнена. К законодательству, регулирующему распоряжение объектами с особым статусом, относятся Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" и др.
В случае отсутствия сомнений в правах арендодателя на испрашиваемый земельный участок дополнительно рекомендуется проверять наличие информации о судебных спорах в отношении объекта аренды в базах арбитражных дел (kad.arbitr.ru) и судах общей юрисдикции (www.sudrf.ru). Возможно, имеются незавершенные судебные споры об оспаривании права собственности, истребовании имущества из незаконного владения и т.п. Одной из распространенных категорий судебных дел по земельным спорам являются претензии землепользователей смежных земельных участков. К таким спорам, в частности, относятся:
- споры об установлении границ (в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.03.2016 N Ф03-143/2016)). По причине неопределенности границ земельного участка договор аренды также может быть признан судом незаключенным (Определение ВАС РФ от 09.10.2009 N ВАС-12459/09 по делу N А50-17982/2008, Определение ВАС РФ от 03.03.2009 N 1587/09 по делу N А50-1887/2007-Г24);
- споры, связанные с нахождением на арендованном земельном участке чужого имущества (участок, находящийся в государственной собственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.10.2016 N Ф02-5961/2016)).
Отдельно стоит обратить внимание на обременение земельного участка ипотекой. Само по себе наличие ипотеки в отношении земельного участка не препятствует сдаче объекта в аренду (см. ч. 1 ст. 40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Но ограничения на аренду могут быть установлены в договоре ипотеки. В данном случае возможны судебные споры с держателем ипотеки (кредитной организацией), особенно если аренда объекта противоречит его функциональному назначению или ухудшает состояние объекта.
Положения п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке устанавливают, что в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке) - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
При этом сам договор аренды земельного участка не может быть признан недействительным по основаниям заключения его без согласия залогодержателя. Отсутствие согласия залогодержателя на заключение оспариваемой сделки не свидетельствует о ее недействительности (ст. 166, 168 Гражданского кодекса, ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Закон N 102-ФЗ). Данный Закон не относит требование о получении согласия залогодержателя на передачу объекта залога в аренду к императивным, основания недействительности могут быть установлены только законом (не договором). (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 6616/12; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июня 2017 г. по делу N А32-29007/2016).
После проверки основных характеристик земельного участка и прав арендодателя на него необходимо убедиться, что земельный участок подходит для использования с целью строительства объекта производства. При выборе земельного участка арендатор должен учитывать категорию и назначение земельного участка. Строить объекты производства можно только на землях промышленности и на землях населенных пунктов. Каждый земельный участок имеет свои виды разрешенного использования, указанные в соответствии с картой градостроительного зонирования, утвержденной местным органов власти.
При выборе конкретного земельного участка под строительство объекта производства следует оценивать целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам. Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья. Площадь земли под промышленную застройку зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки. Важным условием является наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи аренда земли промназначения может стоить недорого. Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что аренда данного земельного участка не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство - длительный процесс, может продолжаться до года).
На сегодняшний день преимущественное большинство территорий, которые можно оформить в аренду, являются собственностью различных государственных органов. В связи с этим перед проведением процедуры оформления и подписания договора аренды на определенную территорию нужно в обязательном порядке принять во внимание различные регламентирующие нормы, прописанные в Земельном кодексе, а также изучить региональное земельное законодательство. Любые нарушения порядка оформления и подписания договора аренды могут привести к тому, что оформленный договор аренды будет признан недействительным судом по иску заинтересованных лиц.
При наличии двух и более претендентов на аренду земельного участка предоставление его в аренду должно осуществляться исключительно по результатам проведенных торгов. Договор, заключенный в нарушение установленных требований закона, без проведения соответствующих публичных процедур, без учета волеизъявления лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, признается недействительным (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2017 N Ф03-893/2017).
Данные правила указаны императивно в нормативных актах. Пунктом 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Согласно ч. 1 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в открытом аукционе может участвовать любое лицо. Частью 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целью проведения торгов в форме аукциона является получение наиболее высокой цены за продаваемую вещь.
В п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 также разъяснено, что извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены). Таким образом, действующее законодательство реализует принцип состязательности при предоставлении хозяйствующим субъектам прав на государственное имущество. Соответственно, установление размера арендной платы исходя из минимальных ставок арендной платы, предусмотренных на федеральном уровне, справедливо лишь при заключении договоров, заключаемых минуя процедуру торгов. Во всех иных случаях заключение договоров аренды земельного участка под строительство осуществляется исключительно посредством проведения торгов (на конкурсной основе). При этом начальная цена за единицу аукциона формируется на основе минимальных ставок арендной платы, а конечная - по результатам торгов.
Отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков также является основанием для признания заключенного договора аренды недействительным (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2017 по делу N А22-2811/2016).
Признание недействительными торгов является основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (Определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу N 33-1369/2016).
Также следует обратить внимание арендаторов земельных участков, что в некоторых случаях на сдачу объекта в аренду требуется согласие другого лица. Например, когда арендодателем выступает государственное или муниципальное предприятие, учреждение, владеющие земельным участком на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (ч. 2 ст. 295, ч. 1 ст. 297, ч. 4 ст. 298 ГК РФ), а собственником имущества является государственный или муниципальный орган.
Арендодателю нужно получить письменное согласие собственника имущества, из которого однозначно следует, что собственник разрешает сдавать объект в аренду. В согласии должны быть максимально конкретизированы объект аренды, срок, арендатор.
При заключении договора аренды земельного участка следует обратить внимание на основные элементы договора, необходимые для предупреждения его оспаривания в суде.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 168, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее - Гражданский кодекс). В преамбуле и п. 1, 2 Постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора (о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших) при рассмотрении исков, предъявленных в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, а также исков, имеющих своей целью признание соответствующего договора недействительным, незаключенным либо его изменение или расторжение.
При аренде земли для строительства принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка.
Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например "для строительства торгового центра", но иногда просто присутствует в форме какого-либо из пунктов договора аренды (с правом застройки/строительства объектов капитального строительства).
Необходимо понимать, что разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой являются здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под наличием необходимых разрешений, речь о которых идет в данной статье, следует понимать не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку. Таким образом, даже если земельный участок был предоставлен застройщику в аренду и правовой режим земли допускает строительство, возведенное строение может быть признано самовольной постройкой, если собственник в договоре не выразил своего согласия на застройку участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Одним из существенных условий договора аренды земельного участка под строительство является срок аренды. В Земельный кодекс РФ были внесены изменения, вступившие в силу в марте 2015 года, в части установления предельных сроков аренды земельного участка с целью устранения недобросовестных застройщиков, которые годами могли не застраивать арендованный под строительство земельный участок, а бесконечные продления сроков приводили к "замораживанию" территорий. Теперь же п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает предельные сроки аренды земли, в частности, для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением отдельных случаев, установлен предельный срок аренды в 3 - 10 лет.
Необходимо отметить, что закон определяет не только максимальные сроки предоставления участков в аренду, но и в некоторых случаях минимальные сроки. Так, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе (за исключением предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства) договор заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр такой срок определяется в зависимости от площади планируемых к размещению объектов. Максимальный срок установлен для комплекса зданий и составляет 54 месяца.
Особое внимание следует обратить на п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Исходя из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка с не завершенным строительством объектом для завершения работ в отношении такого объекта осуществляется однократно без проведения торгов:
- новому собственнику объекта незавершенного строительства, который приобрел право собственности на торгах на срок, определяемый в соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр;
- прежнему собственнику объекта на срок до трех лет (п. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) в одном из следующих случаев:
- уполномоченные органы в течение 6 месяцев после прекращения договора не обратились в суд с требованием об изъятии объекта;
- суд отказал в удовлетворении указанного выше требования;
- в торгах на право собственности на недостроенный объект никто не изъявил желания поучаствовать.
Согласно ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Согласно п. 33 ст. 34 Закона РФ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, когда договор аренды был заключен до 01.03.2015. Таким образом, если застройщик заключил договор аренды до указанного дня и договор прекратился до завершения строительства, у него сохраняется право однократно продлить срок аренды в течение трех лет без проведения торгов в следующих случаях:
- на земельном участке к моменту обращения за заключением нового договора аренды должен фактически располагаться начатый объект незавершенного строительства. При этом Верховный Суд разъяснил, что объектом незавершенного строительства можно считать объект, у которого имеется хотя бы фундамент (абз. 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ о 23.06.2015 N 25);
- на объект, который начали строить, должно быть получено разрешение на строительство. Данный вывод следует из того же абз. 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, который относит к объектам незавершенного строительства только правомерно возводимый объект;
- государственная регистрация права собственности на такой объект не обязательна для заключения нового договора аренды земли. Такая позиция отражена в Апелляционном определении Верховного суда Республики Коми от 27.08.2015 по делу N 33-4513/2015.
Еще одним существенным условием договора аренды земельного участка является цена аренды и порядок ее установления. При согласовании условий договора аренды земельного участка под строительство объекта производства следует учитывать следующие спорные моменты, описанные в судебной практике.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Следовательно, в силу ст. 614 ГК РФ извещение арендодателя об изменении коэффициента индексации не является соглашением об изменении условий договора в части его цены (Определение ВАС РФ от 27.10.2009 N ВАС-11720/09 по делу N А12-19056/2008; Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.07.2016 N Ф03-2678/2016).
В случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09).
Условия договора аренды земельного участка о повторном изменении арендодателем размера арендной платы до истечения года являются нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В соответствии с п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. ВАС РФ рекомендует судам при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.01.2011 по делу N А26-11484/2009).
Если все процедуры пройдены и застройщиком выиграно на торгах право на заключение договора аренды земельного участка, но уполномоченный орган по какой-либо причине уклоняется от заключения такого договора, гражданское законодательство предоставляет застройщику специальный механизм защиты - заключение договора через содействие суда. Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Отдельное внимание необходимо обратить на то, что зачастую от лица органов власти действует агент, который претендует на получение соответствующего вознаграждения за подготовку участка к продаже. Причем условие о вознаграждении такого агента может быть включено непосредственно в утвержденную форму договора. Однако, как показывает судебная практика, несмотря на действие принципа свободы формулирования условий договора, застройщик может исключить подобные условия из формы. Исключение таких условий не приведет к отказу в исковом требовании о заключении договора (Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 по делу N 307-ЭС15-12977, N А56-59765/2014).
В заключение следует сделать вывод, что квалифицированная юридическая проверка объекта аренды, правомерности включенных в договор аренды существенных условий, а также соблюдение порядка оформления и подписания таких договоров позволит значительно сократить судебные споры и связанные с ними дополнительные расходы будущих арендаторов земельных участков.
Автор: И. Симич