Самовольное строительство и реконструкция объектов капитального строительства

ЧТО ТАКОЕ САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• без получения необходимых согласований, разрешений;
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

если разрешенное использование земельного участка/требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения самовольной постройки и являются действующими на дату выявления такой постройки.

Это означает, что если здание (строение) не соответствует требованиям, которые были приняты после начала его возведения (создания) или такие требования утратили силу к моменту выявления такого здания (строения), то оно не может быть признано самовольной постройкой.

Такое требование закона было принято последними изменениями в ГК РФ от 03.08.2018 и вступило в силу с 04.08.2018.

ЧТО НЕ ПРИЗНАЕТСЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ

Вообще, в соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

При этом надо отметить, что данные открытых реестров, в том числе сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), содержащие имеющиеся ограничения конкретного земельного участка, являются общедоступными и собственник не может ссылаться на то, что он не знал о содержащихся в ИСОГД ограничениях.

Информационная система обеспечения градостроительной деятельности содержит все текущие изменения о конкретном земельном участке, в том числе:

• данные инженерных изысканий;
• получение застройщиком участка разрешительной документации на строительство или реконструкцию;
• получение разрешительной документации о вводе в эксплуатацию построенного или реконструированного объекта
• и иные данные, отражающие его состояние.

САМОВОЛЬНАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ

в соответствии с ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Самовольная реконструкция постройки имеет те же вышеуказанные признаки, что и самовольная постройка, связанные с самим объектом капитального строительства и не касающиеся земельного участка, на котором она расположена, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм и правил.

Вообще, особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством является существование до проведения работ какого-то объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в параметрах кадастрового учета.

Итак, с учетом того что в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, влекущие изменение его технических характеристик, тогда наиболее важным вопросом здесь является: а выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования на реконструкцию объекта?

Из системного толкования действующих норм можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

Надо отметить, что существующие термины "перепланировка" и "переоборудование" имеются только в Жилищном кодексе РФ (гл. 4 ЖК РФ) и именно там установлена разрешительная процедура применительно к таким работам, однако к реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, такие работы не относятся.

Рассматривая вопрос о последствиях самовольной реконструкции, обратим внимание на следующее. Основным последствием самовольной постройки является ее снос. Однако для самовольной реконструкции такой вариант был бы явно несоразмерным допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения.

В связи с этим Пленум ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 выработал позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как "приведение в предыдущее состояние", т.е. возвращение объекта в состояние "как было", когда он не был самовольным строением. Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу N А40-144203/16).

Однако по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек - "приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом" (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями).

Одновременно изменениями в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.

Таким образом, возникает вопрос - заменяет ли вновь введенный в законе вариант "приведения в соответствие с установленными требованиями" существовавшую практику "приведения в предыдущее состояние" для самовольной реконструкции.

Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при "приведении в предыдущее состояние" объект восстанавливает свои предыдущие характеристики, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока. Более того, такое "приведение в предыдущее состояние" во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).

Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) - такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым. Условно можно говорить о том, что "приведение в предыдущее состояние" есть "снос" тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.

Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как "соответствие установленным требованиям", то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может. Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений и в текущий период времени.

Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:

1. привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;
2. привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.

Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Постановлении Пленума ВАС РФ N 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.

В случае обращения заинтересованного лица о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

ПРАВО НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в случаях, установленных законом, также за лицом:

• в собственности или
• пожизненном наследуемом владении или
• постоянном (бессрочном) пользовании

которого находится земельный участок, где создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1. если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
2. если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
3. если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на нее в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В этом случае лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

ПОСТРОЙКА, ПОДЛЕЖАЩАЯ СНОСУ

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными:

1. правилами землепользования и застройки,
2. документацией по планировке территории или
3. обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования),

А - осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем -

Б - лицом:

• в собственности, или
• пожизненном наследуемом владении, или
• постоянном (бессрочном) пользовании

которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или

В - лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование,

за исключением случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки либо приведении ее в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органом местного самоуправления поселения или городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Органы местного самоуправления принимают:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если:

самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законом на дату начала строительства такого объекта, либо

самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если:

• самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта;
• данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории (при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта), либо в случае
• если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы указанной зоны и необходимость наличия такого разрешения установлены в соответствии с законом на дату начала строительства постройки.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Вышеуказанные решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 22 ФЗ N 52-ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" орган местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения здания, сооружения или другого строения на межселенной территории) не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом:

1. в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на таком участке до дня вступления в силу ЗК РФ (не ранее 29.10.2001);
2. в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 года.

В указанных случаях решение о

• сносе самовольной постройки либо
• сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными:

1. правилами землепользования и застройки,
2. документацией по планировке территории или
3. обязательными требованиями к параметрам постройки,

может быть принято только судом.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о приведении ее в соответствие с установленными требованиями, если:

• право собственности на постройку зарегистрировано в государственном реестре недвижимости (ГРН) или
• признано судом либо
• в отношении такой постройки ранее судом было принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или
• это многоквартирный дом,

это жилой дом или садовый дом, созданные до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (далее - ГрК РФ, ст. 55.32) снос объекта капитального строительства, являющегося самовольной постройкой, или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту нахождения самовольной постройки (в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории - орган местного самоуправления муниципального района) в срок, не превышающий 20 рабочих дней со дня получения от уполномоченных органов исполнительной власти уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, рассматривает указанное уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершает одно из следующих действий:

1. принимает решение о сносе самовольной постройки либо решение о ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
2. обращается в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
3. направляет уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в уполномоченный орган исполнительной власти, от которого поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

К уполномоченным органам исполнительной власти, которые вправе направлять уведомления о выявлении самовольной постройки и документы, подтверждающие наличие признаков самовольной постройки, относятся следующие органы государственной власти, уполномоченные:

1. на осуществление государственного строительного надзора;
2. на осуществление государственного земельного надзора;
3. на осуществление государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
4. на осуществление государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
5. на осуществление государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
6. на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственные им государственные учреждения;
7. должностные лица государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющиеся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды;
8. органы местного самоуправления, осуществляющие муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

В течение семи рабочих дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о ее приведении в соответствие с установленными требованиями орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице - правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка.

В случае если лица, осуществившие самовольную постройку, не были выявлены, орган местного самоуправления, принявший решение о ее сносе либо решение о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в течение 7 рабочих дней со дня принятия соответствующего решения обязан:

1. обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом муниципального образования по месту нахождения земельного участка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
2. обеспечить размещение на своем официальном сайте сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
3. обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице - правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка.

Вышеуказанные лица, в соответствии с п. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, обязаны:

1. осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;
2. осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района) утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями;
3. осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в установленный срок. При этом предоставить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района) утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

В случае если в установленный срок не выполнены вышеуказанные обязанности, то в случае перехода прав на земельный участок, обязательство по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями переходит к новому правообладателю земельного участка.

ПОРЯДОК СНОСА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии с общими требованиями законодательства о сносе объектов капитального строительства (ст. 55.30 и ст. 55.31 ГрК РФ), в т.ч. с основными следующими:

А. В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа. Исключение составляют следующие объекты:

1. гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или
2. садовый дом, расположенный на садовом земельном участке, или
3. жилой дом, расположенный на садовом земельном участке;
4. хозяйственные постройки, расположенные на садовом земельном участке;
5. объекты индивидуального жилищного строительства;
6. не являющиеся объектами капитального строительства;
7. строения и сооружения вспомогательного использования.

Б. Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства также не требуется при осуществлении сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта, реконструкции объекта капитального строительства (п. 8 ст. 55.30 ГрК РФ).

В. Снос объекта капитального строительства осуществляется после его отключения от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями такого отключения, которые выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами (п. 1 ст. 55.31 ГрК РФ).

Г. В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу объекта капитального строительства (п. 9 ст. 55.31 ГрК РФ).

Д. Застройщик или технический заказчик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта капитального строительства подает уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства (п. 12 ст. 55.31 ГрК РФ).

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

В случае если лицо является обладателем земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения и возвело или построило на таком участке самовольную постройку либо не выполнило вышерассмотренные обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, это является основанием для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения таким участком (ст. 45 ЗК РФ).

На этом же основании может быть принудительно расторгнут - по инициативе арендодателя - договор аренды государственного муниципального имущества, т.е. земельного участка, а именно в случае создания или возведения на таком участке самовольной постройки либо невыполнения вышерассмотренных обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ (ст. 46 ЗК РФ).

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района) уведомления о:

• невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или
• невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением следующих случаев:

1. Если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов (п. 5 ст. 46 ЗК РФ).
2. Если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (п. 7 ст. 46 ЗК РФ).

ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ путем создания или возведения на таком участке самовольной постройки и неисполнением землевладельцем, землепользователем соответствующих обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные:

• решением о сносе самовольной постройки либо
• решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями,
• осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района) уведомления о невыполнении лицом, которому предоставлен земельный участок, обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 6.1 ст. 54 ЗК РФ).

Так же как и при принудительном прекращении права аренды, в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены

• иные здания, сооружения,
• объекты незавершенного строительства,

исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обеспечивает образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, если образование такого земельного участка возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и принимает решение об изъятии образуемого земельного участка в срок не более чем четыре месяца со дня поступления уведомления о невыполнении лицом, которому предоставлен земельный участок, обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ.

При этом указанные органы также вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от землевладельца, землепользователя исходного земельного участка (п. 6.2 ст. 54 ЗК РФ).

Также решение об изъятии земельного участка не может быть принято в отношении земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены

• иные здания, сооружения,
• объекты незавершенного строительства,

если образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (п. 6.3 ст. 54 ЗК РФ).

В случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации прекращения такого права на земельный участок в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка либо со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан сообщить о прекращении права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, записи о которых не внесены в ГРН, в налоговый орган по месту нахождения указанного земельного участка и в орган регистрации прав в течение семи дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка или со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии.

ПОРЯДОК ОТЧУЖДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Отчуждение земельного участка в случае его изъятия в связи с использованием такого земельного участка с нарушением законодательства РФ осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов (п. 1 ст. 54.1 ЗК РФ).

Начальная цена изъятого земельного участка определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. В этом случае расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями также определяются в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (п. 4 ст. 54.1 ЗК РФ).

В случае если расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена земельного участка устанавливается равной одному рублю (п. 5 ст. 54.1 ЗК РФ).

В случае если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца проводятся повторные публичные торги (за исключением случая, если начальная цена земельного участка на торгах устанавливалась равной одному рублю). Начальная цена земельного участка снижается на 20 процентов начальной цены земельного участка на публичных торгах, признанных несостоявшимися.

Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, также обязано исполнить обязательства по сносу такой самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района) утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц (п. 8 ст. 54.1 ЗК РФ).

Срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки или представлению в орган местного самоуправления утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями, не может составлять более чем двенадцать месяцев, а для исполнения обязательства по приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями - более чем три года.

В случае если:

1. публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися или
2. публичные торги по продаже такого участка неоднократно признаны несостоявшимися и сумма затрат на подготовку и проведение публичных торгов превысила начальную цену земельного участка,

то участок, на котором расположена самовольная постройка и в отношении которого имеется вступившее в законную силу решение суда об изъятии земельного участка в связи с его использованием с нарушением законодательства РФ, подлежит передаче в собственность муниципального образования, орган местного самоуправления которого обеспечивал проведение публичных торгов по продаже такого земельного участка (п. 10 ст. 54.1 ЗК РФ).

В случае если будут выявлены факты эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был изъят у собственника путем продажи с публичных торгов, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок - передаче в муниципальную собственность.

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

в случае если сохранение самовольной постройки нарушает права и законные интересы собственника земельного участка, его законного владельца или иного лица, как указано в Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22, такое лицо вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В случае если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке не свидетельствует о том, что в последующем невозможно его оспорить любым заинтересованным лицом по иным основаниям.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить соответствующую экспертизу.

Отсутствие разрешительной документации на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суд устанавливает, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к легализации такой постройки, в частности к получению разрешительной документации на строительство и/или документов о вводе объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешительной документации на строительство и/или отсутствие документа о вводе объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

РАССМОТРЕНИЕ ДЕЛ О СНОСЕ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

В случае если постройка по данным реестра ГРН принадлежит физическому лицу, иски о ее сносе или приведении в соответствие с установленными нормативными требованиями рассматриваются в суде по месту нахождения такой постройки. В случае если постройка зарегистрирована на юридическое лицо или является объектом, использующимся для извлечения прибыли в предпринимательской деятельности, вышеуказанные иски рассматриваются арбитражным судом по месту нахождения постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГПК РФ дела:

• о сносе самовольных построек или о приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами,
• об оспаривании решений государственных органов или органов местного самоуправления о сносе самовольных построек или об их приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными ПЗЗ, документацией по ПТ или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами,
• об оспаривании решений органов государственной власти или органов местного самоуправления о прекращении вещных прав на земельные участки (права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования) в связи с неисполнением обязанностей по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с указанными параметрами и требованиями
• рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.

Такой же срок рассмотрения предусмотрен п. 2 ст. 152 и п. 1 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел по спорам о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленными ПЗЗ, документацией по ПТ или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами, а также при рассмотрении дел об оспаривании решений органов местного самоуправления о сносе самовольных построек или об их приведении в соответствие, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по нему.

В случае если самовольная постройка существенно угрожает жизни и здоровью граждан и замедление исполнения принятого о сносе или приведение в соответствие с установленными нормативными требованиями судебного решения может привести к значительному ущербу для неопределенного круга лиц, по просьбе истца суд может обратить такое решение к немедленному исполнению (п. 1.1 ст. 212 ГПК РФ, п. 3.1 ст. 182 АПК РФ).

В случае если были установлены или изменены федеральным законом основания для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, которые в свое время послужили основанием для принятия судебного акта о сносе такой самовольной постройки, это является основанием для пересмотра вступившего в силу такого судебного акта (пп. 6 п. 4 ст. 392 ГПК РФ, пп. 6 п. 3 ст. 311 АПК РФ).

Такие нормы о пересмотре являются применимыми только в случае, если на момент рассмотрения дела в суде о сносе или приведении в соответствие с установленными нормативными требованиями изменяется законодательство о таких нормативных требованиях. Если же все установленные законом сроки, в соответствии с которыми необходимо привести принятое о сносе или приведении в соответствие с установленными нормативными требованиями судебное решение в исполнение истекли и оно будет исполнено, приведенные нормы к данной постройке будут не актуальны.

Читайте ещё по этой теме:

• Какая ответственность предусмотрена за незаконное строительство жилого дома?
• Безопасность самовольной постройки как одно из условий признания права собственности на нее
• Продажа строительных материалов в виде самовольной постройки

Автор: О. Наумова