Спор о признании права собственности на самовольно возведенные строения (на основании судебной практики Московского областного суда)

Примечание. С 04.08.2018 ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" применяется в новой редакции (Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ).
Данный материал написан на основании норм ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до указанной даты, с использованием судебной практики, основанной на ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до 04.08.2018.

Федеральные нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ
Основные ссылки:
- ст. 218 "Основания приобретения права собственности"
- ст. 222 "Самовольная постройка"
- ст. 234 "Приобретательная давность"
- ст. 260 "Общие положения о праве собственности на землю"
- ст. 263 "Застройка земельного участка"
- ст. 264 "Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков"
Дополнительные ссылки:
- ст. 135 "Главная вещь и принадлежность"
- ст. 245 "Определение долей в праве долевой собственности"
- ст. 246 "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности"
- ст. 247 "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности"
- ст. 304 "Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"
- ст. 305 "Защита прав владельца, не являющегося собственником"

Земельный кодекс РФ
Основные ссылки:
- ст. 7 "Состав земель в Российской Федерации"
- ст. 40 "Права собственников земельных участков на использование земельных участков"
- ст. 41 "Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков"
- ст. 42 "Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков"
Дополнительные ссылки:
- ст. 25 "Основания возникновения прав на землю"
- ст. 26 "Документы о правах на земельные участки"

Градостроительный кодекс РФ
Основные ссылки:
- ст. 51 "Разрешение на строительство"
- ст. 51.1 "Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома"
- ст. 52 "Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства"
- ст. 55 "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию"
Дополнительные ссылки:
- гл. 4 "Градостроительное зонирование"
- ст. 55.32 "Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями"

Приказ Минстроя России от 19.03.2019 N 169/пр "Об утверждении формы уведомления о выявлении самовольной постройки и перечня документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки"

Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378 "Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. N 968"

Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975 "Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде"

Федеральная судебная практика

Примечание. Обращаем внимание, что с 04.08.2018 ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" применяется в новой редакции (Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ). Приведенные ниже судебные материалы учитывают прежнюю редакцию ст. 222 ГК РФ, которая действовала до указанной даты.

"Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
(П. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

Пункт 4 ст. 222 ГК РФ, который предоставляет органам местного самоуправления право решать вопрос о сносе самовольных построек во внесудебном порядке, не противоречит Конституции РФ и не нарушает чьи-либо конституционные права.
(Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О)

Требования органа местного самоуправления к собственнику земельного участка о сносе самовольной постройки подлежат удовлетворению, если возведение объекта осуществляется в отсутствие разрешения на строительство и эксплуатация данного здания представляет угрозу для здоровья и жизни граждан.
(П. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга). Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
(П. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
(П. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

При наличии противоречивых выводов судебной строительно-технической экспертизы о том, создает ли самовольно возведенный объект угрозу для жизни и здоровья граждан, суд должен устранить это противоречие при помощи механизмов, предоставленных процессуальным законодательством (вызов эксперта для дачи пояснений, назначение дополнительной и повторной экспертиз). Одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности.
(П. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.
(П. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
(П. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
(П. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками.
(П. 1 раздела "Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)

Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости, не может иметь самостоятельную юридическую судьбу и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой.
(Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61)

Суд отказался признать за истцом право собственности на жилой дом в реконструированном виде (с пристройкой к дому и верандой): спорные строения возводились на момент действия ограничений, связанных со строительством на земельном участке, принадлежащем истцу и имеющем статус памятника природы регионального значения; истец должен был получить соответствующее разрешение, однако не сделал этого.
(Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 83-КГ18-9)

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ.
(П. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
(П. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
(П. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации")

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
(П. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации")

Право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ.
(П. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации")

Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
(П. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации")

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
(П. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации")
Примечание. Обращаем внимание, что приведенное разъяснение основано на редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ, действовавшей до 01.09.2015 (Федеральный закон от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
(П. 2 раздела "Разрешение споров, связанных с использованием земельных участков для жилой застройки" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки исключает возможность признания права собственности на нее.
(Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2016 N 301-ЭС16-3330 по делу N А79-10282/2014)

В состав наследства застройщика, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, входит право требовать возмещения расходов на нее от правообладателя земельного участка в случае признания за правообладателем права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распоряжения в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указания конкретных объектов, стоимость постройки исходя из причитающейся им доли наследства.
(П. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании")

Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.
(П. 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

Суд признал за истцом право собственности на объекты недвижимости - навес и сооружение, самовольно возведенные на земельном участке истца, поскольку сохранение этих построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствует спор по поводу владения и пользования этими объектами. Принадлежащий истцу склад возведен им на земельном участке с нарушением правил размещения строений в охранной зоне электрических сетей воздушной линии, создает угрозу жизни и здоровью граждан и препятствует обслуживанию линии электропередач, следовательно, на него не может быть признано право собственности истца.
(Определение Верховного Суда РФ от 08.08.2017 N 39-КГ17-6)

Основания для признания права собственности на самовольную постройку за истцом отсутствуют, так как не представлено доказательств наличия обстоятельств, препятствующих своевременному обращению за внесением изменений в проектную документацию и в разрешение на строительство спорного объекта (до осуществления его строительства). Кроме того, отсутствуют доказательства необоснованного отказа во внесении изменений в разрешение.
Обращение в компетентный орган с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство объекта после завершения его строительства с измененными параметрами не может свидетельствовать о принятии истцом надлежащих мер к легализации самовольной постройки.
(Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2017 N 309-ЭС17-177)

Истец (арендатор земельного участка, на котором ответчик возвел спорную пристройку к зданию) на момент предъявления иска о признании постройки самовольной, обязании ответчика снести ее за счет собственных средств и рассмотрения спора являлся законным владельцем участка. Следовательно, он вправе требовать устранения всяких нарушений его права, в том числе путем сноса самовольных построек на основании ст. 222 ГК РФ.
(Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2016 N 310-ЭС15-19987 по делу N А35-6725/2014)

Само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны. Иной подход ограничивал бы применение ст. 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе.
(Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 67-КГ17-22)

Закон связывает возможность сноса самовольной постройки не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Юридически значимыми обстоятельствами по делам о сохранении возведенного объекта недвижимости и признании на него права собственности являются следующие обстоятельства: допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил; предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию; является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным; нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц; не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.
(Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 N 47-КГ16-4)

При наличии вступившего в законную силу решения суда о сносе самовольной постройки доводы истца о том, что он предпринял все меры, необходимые для легализации самовольного строения, а также о наличии в материалах дела документов, подтверждающих правомерность возведения спорного строения, не могут повлечь признания права собственности на самовольную постройку.
(Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2016 N 306-ЭС15-19108 по делу N А12-6800/2015)

Суд квалифицировал как самовольную постройку объект незавершенного строительства (фундамент торгового центра) и обязал предпринимателя снести его, поскольку установил, что предприниматель не имеет вещного права на земельный участок, на котором возведен спорный объект.
Участок предоставлен предпринимателю на праве аренды с разрешенным использованием - под содержание и эксплуатацию пристроя; срок договора аренды истек. Таким образом, объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без необходимого разрешения на строительство.
(Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2016 N 304-ЭС16-2421 по делу N А81-2559/2015)

Согласие ответчика с иском о признании права собственности на самовольную постройку само по себе не свидетельствует об отсутствии гражданско-правового спора и о наличии у истца возможности реализовать принадлежащее ему право во внесудебном порядке, поскольку согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку, по общему правилу, может быть признано за лицом именно в судебном порядке.
(Определение Верховного Суда РФ от 16.05.2017 N 57-КГ17-4)

В случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшее это постройку, обязанность снести ее или признав за ним право собственности на самовольную постройку.
(Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2018 N 18-КГ18-54)

Предъявление искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку, в отношении сноса которой возбуждено исполнительное производство, не является предусмотренным законом основанием для приостановления этого исполнительного производства.
(Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2018 N 303-ЭС17-21304 по делу N А51-22911/2015)

Практика Московского областного суда

Примечание. Обращаем внимание, что с 04.08.2018 ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" применяется в новой редакции (Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ). Приведенные ниже судебные материалы учитывают прежнюю редакцию ст. 222 ГК РФ, которая действовала до указанной даты.

Суд признал за истцом право собственности на самовольную постройку - жилой дом, поскольку он возведен в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, при этом истец принимал меры, направленные на легализацию спорного объекта: в материалы дела представлено решение администрации городского округа об отказе в выдаче разрешения на строительство. По заключению строительно-технической экспертизы жилой дом расположен в кадастровых границах земельного участка, соответствует градостроительным, объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, отвечает нормативным требованиям градостроительного плана земельного участка. При возведении соблюдены противопожарные нормы, жилой дом не нарушает права и законные интересы других граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.
(Апелляционное определение Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019)

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире или дому.
(Апелляционное определение Московского областного суда от 28.05.2018 по делу N 33-13240/2018)

Суд отказался признать за истцом (членом ГСК) право собственности на гараж в порядке ст. ст. 218, 222 ГК РФ, поскольку землеотвод под строительство капитальных гаражей кооперативу не осуществлялся, а создание кооператива и принятие истца в его члены, равно как и утрата документов ГСК, не является основанием для возникновения права собственности истца на указанную постройку.
Из решения исполнительного комитета городского совета депутатов трудящихся Московской области следует, что в 1975 г. кооперативу был отведен земельный участок сроком на 5 лет и только для установки временных сборно-разборных металлических гаражей. Цель предоставления земельного участка не подразумевала возможность капитального строительства на нем; разрешение для временной установки сборно-разборного металлического гаража не может трансформироваться в разрешение для возведения постоянной капитальной постройки, равно как и отведение земельного участка сроком на 5 лет не подтверждает предоставление участка для размещения гаражей на праве бессрочного пользования. Суд отметил, что за истцом не может быть признано право собственности на гараж в порядке приобретательной давности: предусмотренный ст. 234 ГК РФ правовой механизм в настоящем случае неприменим, так как гараж создан самим истцом.
(Апелляционное определение Московского областного суда от 16.05.2018 по делу N 33-14782/2018)

Коротко о важном

Исковые требования
Основные:
- о признании права собственности на самовольную постройку;
- о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дополнительные:
- об установлении границ земельного участка.

Подробнее о рассмотрении таких споров см. материал "Спор об установлении границ земельного участка (об установлении местоположения границ земельного участка) (на основании судебной практики Московского областного суда)";

- об обязании передать/выделить в собственность земельный участок;
- об обязании ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании спорным строением;
- о выделе доли жилого дома/части жилого дома;
- о разделе/реальном разделе жилого дома/домовладения;
- о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии;
- об установлении порядка использования объекта;
- об установлении юридического факта (например, владения, вступления в наследство и т.д.);
- о прекращении права долевой собственности;
- о прекращении права собственности на дом, ранее существовавший на земельном участке.

Примечание. Обращаем внимание, что Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ в ст. 222 ГК РФ, которая регулирует вопросы, связанные с самовольными постройками, внесены существенные изменения, действующие с 04.08.2018. В частности:
- изменилось понятие самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- предусмотрен случай, когда здание, сооружение или другое строение не могут быть признаны самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- введен запрет на использование самовольной постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ);
- уточнены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- предусмотрена возможность не только сноса самовольной постройки, но и ее приведения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования) (п. 2 ст. 222 ГК РФ);
- определена компетенция суда и органов местного самоуправления по вопросам принятия решений о сносе самовольной постройки, решений о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ);
- установлен срок для сноса самовольной постройки и ее приведения в соответствие с установленными требованиями (п. 4 ст. 222 ГК РФ);
- определены правовые последствия приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями для лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) самовольная постройка, а также для лица, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена (создана) самовольная постройка (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями предусмотрены ст. 55.32 ГрК РФ, которая действует с 04.08.2018 (Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со ст. ст. 55.30 и 55.31 ГрК РФ, а ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном гл. 6 ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Примечание. Данный материал написан на основании норм ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до 04.08.2018, с использованием судебной практики, основанной на ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до указанной даты.

- Истцом по делам о признании права собственности на самовольные постройки является лицо, владеющее земельным участком, на котором возведена постройка. Земельный участок может принадлежать истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Лица, не обладающие одним из указанных в законе прав на земельный участок, не вправе претендовать на обращение в свою собственность возведенной на нем самовольной постройки (например, Определения Верховного Суда РФ от 16.08.2017 N 309-ЭС17-10969 по делу N А60-29745/2016, от 14.04.2017 N 307-ЭС17-4055).
Однако предъявить иск о признании права собственности на самовольную постройку может и арендатор земельного участка. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что при определенных условиях за гражданином может быть признано право собственности на самовольное строение, возведенное им без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Практика показывает, что чаще всего с исками о признании права собственности на самовольную постройку обращаются собственники земельных участков (например, Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 18-КГ18-252, Апелляционное определение Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019), а также арендаторы (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 30.03.2015 по делу N 33-6959/2015).
- Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Чаще всего ответчиком выступает администрация муниципального района или городского округа (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019, от 30.05.2018 по делу N 33-12211/2018), реже - другие органы (например, межрайонная ИФНС России по Московской области - см. Апелляционное определение Московского областного суда от 08.04.2015 по делу N 33-8181/2015). Если в иске указываются дополнительные требования (в частности, о разделе домовладения, о выделе доли дома, о разделе земельного участка), то соответчиком по нему может выступать гражданин (например, Постановление Президиума Московского областного суда от 14.12.2016 N 584 по делу N 44г-248/2016).
Однако если застройщик самовольно занял земельный участок, но предварительно получил необходимые разрешения на строительство, то в этом случае ответчиком по иску правообладателя участка о признании права собственности на самовольную постройку будет застройщик. При этом за застройщиком сохраняется право предъявить встречный иск о возмещении расходов на постройку (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, суд может привлекать Управление Росреестра по Московской области (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 30.05.2018 по делу N 33-12211/2018), филиал ГУП МО "МОБТИ" (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 18.01.2017 по делу N 33-2036/2017), Управление архитектуры и градостроительства администрации конкретного муниципального района Московской области (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 06.04.2015 по делу N 33-7862/2015), других лиц.
- Нередко в данной категории споров ответчик предъявляет встречное исковое требование. Самыми распространенными являются встречные иски о сносе самовольной постройки (например, Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 13-КГ17-9) и о признании права собственности на нее за ответчиком (истцом по встречному иску) (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2015 по делу N 33-11528/2015).
Кроме того, ответчик может требовать выделить ему в собственность часть дома/долю в праве общей долевой собственности на жилой дом (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 19.10.2016 по делу N 33-28750/2016), произвести раздел жилого дома по фактическому пользованию (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.05.2015 по делу N 33-9287/2015), признать за ним право собственности на земельный участок (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 19.10.2016 по делу N 33-28750/2016), обязать истца передать ответчику земельный участок, свободный от строений, сооружений и движимого имущества истца (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 25.04.2018 по делу N 33-13412/2018). Возможные варианты раздела имущества, как правило, предлагаются экспертами в соответствующих заключениях, в том числе судебных, которые выносятся на рассмотрение/утверждение сторонами спора.
Также ответчик вправе требовать устранить нарушения (недостатки), допущенные истцом при самовольном строительстве (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.05.2015 по делу N 33-9287/2015). Если истцом является собственник земельного участка, а ответчиком - лицо, осуществившее постройку без согласия собственника, такой ответчик вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).
- Важным обстоятельством при обращении в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку является соблюдение предварительного досудебного порядка сохранения самовольной постройки (например, Определения Верховного Суда РФ от 17.05.2019 N 306-ЭС19-6028 по делу N А57-5095/2018, от 29.01.2019 N 18-КГ18-252, от 15.11.2018 N 306-ЭС18-18672 по делу N А57-15913/2017, Апелляционное определение Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019).
Под досудебным порядком следует понимать попытки истца соблюсти процедуру легализации самовольной постройки путем обращения в компетентные органы с заявлениями, обращениями о выдаче соответствующих документов, в частности разрешений на возведение, ввод в эксплуатацию спорного строения. Судебная практика показывает, что суды удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку в случае отсутствия разрешительной документации при условии, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало все возможные меры к ее получению (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010; п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143; Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Доказательствами добросовестности истца в этом случае могут служить в том числе письменные отказы в выдаче таких разрешений (например, Определение Верховного Суда РФ от 18.09.2018 N 4-КГ18-52, Апелляционное определение Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019).
Следует обратить внимание, что только сам факт обращения за получением разрешения не является достаточным основанием для признания права собственности. Так, если при обращении в компетентные органы рассмотрение заявления было приостановлено из-за нехватки документов, но документы впоследствии представлены не были, то в иске будет отказано (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 06.04.2015 по делу N 33-7862/2015). Однако в судебной практике есть примеры, когда довод о непринятии истцом каких-либо мер к надлежащему оформлению самовольной постройки не стал достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности (Апелляционное определение Московского областного суда от 12.08.2015 по делу N 33-18499/2015).
- Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции до 04.08.2018, а также в редакции после 04.08.2018) самовольной постройкой могут быть признаны любые здания, сооружения и другие строения, возведенные или созданные на земельном участке.
В п. 1 раздела "Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ) самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости. Кроме того, согласно разъяснениям, приведенным в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 28.02.2018 по делу N 33-1839/2018).
В связи с этим суды отказывают в признании права собственности на самовольные постройки, которые не являются самостоятельным объектом недвижимого имущества. Если спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, оснований для признания на него права собственности как на самовольную постройку не имеется (например, Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2017 N 303-ЭС17-19230 по делу N А59-4925/2016, Апелляционные определения Московского областного суда от 14.05.2018 по делу N 33-10864/2018, от 25.04.2018 по делу N 33-13412/2018). Так, к примеру, в одном из дел суд признал за истцом право собственности на самовольную пристройку к жилому дому - эркер, однако впоследствии решение было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение (Постановление Президиума Московского областного суда от 22.03.2017 N 137 по делу N 44г-86/2017).
- Следует принять во внимание, что самовольной постройкой может быть признан объект незавершенного строительства (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
- Закон четко регламентирует условия для признания права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо одновременное наличие следующих условий:
1) лицо, осуществившее постройку, имеет права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем данного объекта, то есть лицо, осуществившее постройку, имеет право владения или пользования земельным участком на законных основаниях, а также право на строительство на этом земельном участке данного объекта;
2) на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах (до 04.08.2018)/на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, то есть параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренным законом (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ) (с 04.08.2018);
3) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Верховный Суд РФ пояснял, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 5-КГ18-206).
Только при наличии указанных выше условий в совокупности суды принимают решения в пользу истцов и признают за ними право собственности на самовольную постройку (например, Определения Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 5-КГ18-206, от 05.06.2018 N 18-КГ18-84, от 16.03.2018 N 304-ЭС18-1810 по делу N А45-16911/2016, Апелляционное определение Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019).
- Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). При рассмотрении таких исков и принятии по ним решений в пользу истца суды ссылаются на указанное разъяснение. В судебной практике есть мнение, что основанием для отказа в удовлетворении указанного иска также не является отсутствие у истца разрешения на реконструкцию объекта, проектной документации, акта ввода жилого дома в эксплуатацию (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.05.2015 по делу N 33-9287/2015).
- Нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки является одним из признаков самовольной постройки, которые законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции до 04.08.2018, а также в редакции после 04.08.2018).
В прежней редакции этой нормы, действовавшей до 01.09.2015, речь шла о существенном нарушении указанных норм и правил. В судебной практике высказывалось мнение, что существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил препятствует признанию судом права собственности на объект недвижимого имущества, созданный с такими нарушениями.
В настоящее время признаком самовольной постройки является не существенное, а любое (как существенное, так и не существенное) нарушение градостроительных и строительных норм и правил. В п. 2 раздела "Разрешение споров, связанных с использованием земельных участков для жилой застройки" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, разъяснено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Учитывая это разъяснение, полагаем, что в судебной практике сохраняется прежний подход, когда суды отказывают в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку при наличии только существенного нарушения названных норм и правил (например, Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 18-КГ18-26, Апелляционное определение Московского областного суда от 11.01.2017 по делу N 33-86/2017).
- Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
- Судебная практика показывает, что иск о признании права собственности на самовольное строение может быть признан ответчиком. В этом случае стоит помнить, что принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права. На это указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, а также в материалах судебной практики (например, Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2013 N 18-КГ13-100).
- Иск о признании права собственности на самовольную постройку подается по месту нахождения имущества в мировой суд при цене иска до 50 тыс. руб., в районный суд - при цене иска выше указанной суммы (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 24, п. 1 ст. 30 ГПК РФ).
- Обращаем внимание, что исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде - в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, - посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ).
- Размер госпошлины по делам данной категории рассчитывается на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ исходя из цены иска, так как заявляется требование о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 16.05.2018 по делу N 33-14673/2018). В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой оценки объекта.
- Законом предусмотрена ответственность за возведение самовольной постройки: ст. 7.1 КоАП РФ устанавливает ответственность за самовольное занятие земельного участка; ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ предусматривает ответственность за использование земель не по целевому назначению; ст. 9.4 КоАП РФ применяется в случае нарушения технических регламентов при строительстве; ст. 9.5 КоАП РФ применяется при отсутствии разрешения на строительство и реконструкцию.
- Следует учитывать, что с 01.01.2017 действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Он предусматривает ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в состав которого входят, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), реестровые дела и кадастровые карты (ст. ст. 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Обращаем внимание, что с 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверялась только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ признан утратившим силу с 01.01.2017 согласно Федеральному закону от 03.07.2016 N 361-ФЗ).
С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Формы выписок из ЕГРН утверждены Приказами Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378, от 25.12.2015 N 975.
С 01.01.2017 признаны утратившими силу нормы ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ). В ч. 2 ст. 14 этого Закона предусматривалось, что внесенные в ГКН сведения предоставляются в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости, кадастрового паспорта объекта недвижимости, кадастрового плана территории, кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также в виде копии документа, на основании которого сведения об объекте внесены в ГКН, и в другом виде.

Рекомендации истцу

Примечание. Приведенные ниже разъяснения, а также судебная практика основаны на нормах ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до 04.08.2018. Эти разъяснения актуальны и после указанной даты.

- Одним из условий, необходимых для приобретения права собственности на самовольную постройку, является принадлежность земельного участка лицу, осуществившему возведение самовольного строения (например, Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2019 N 307-ЭС19-4294 по делу N А56-43360/2017, Апелляционные определения Московского областного суда от 30.05.2018 по делу N 33-12211/2018, от 25.04.2018 по делу N 33-13412/2018). Истцу следует представить суду доказательства принадлежности ему земельного участка, на котором возведена самовольная постройка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
- Кроме того, что истец должен быть титульным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, он должен обладать правами, позволяющими возвести ее на этом земельном участке (например, Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 18-КГ18-84, Апелляционное определение Московского областного суда от 25.04.2018 по делу N 33-13412/2018). Это особенно важно, когда речь идет о признании права собственности истца - арендатора земельного участка на самовольную постройку, возведенную на таком участке. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Если земельный участок предоставлен на праве аренды с разрешенным использованием под содержание и эксплуатацию пристроя, при этом срок договора аренды истек, суд может признать построенный на участке объект незавершенного строительства (фундамент торгового центра) самовольной постройкой, посчитав, что у предпринимателя отсутствует вещное право на участок (например, Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2016 N 304-ЭС16-2421 по делу N А81-2559/2015).
Перед предъявлением иска истцу-арендатору рекомендуется изучить договор аренды земельного участка и убедиться, что собственник вполне определенно выразил свою волю, указав конкретные цели использования участка, предоставил участок в аренду для возведения строений конкретного типа и истец возвел на участке именно такое строение. Заявляя иск, необходимо удостовериться, что договор аренды позволяет возводить на арендуемом участке какие-либо постройки и истцом соблюдены все необходимые процедуры согласования, предусмотренные соглашением об аренде (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 304-ЭС15-13358 по делу N А70-11306/2014). В практике Московского областного суда имеются дела, когда, проанализировав содержание договора аренды (договора о передаче/уступке прав и обязанностей по договору аренды) и установив другие обстоятельства по делу, суд признает за истцом право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном участке (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 30.03.2015 по делу N 33-6959/2015).
- Не менее значимое условие, которое определит судьбу иска, - это соответствие возведенного объекта целевому назначению земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ) (например, Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 18-КГ18-84, Апелляционное определение Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019). В силу пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Условие о соответствии спорного объекта целевому назначению участка является одним из условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку (например, Определения Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 18-КГ18-252, от 18.09.2018 N 4-КГ18-52). Следовательно, несоответствие возведенного строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке (например, Определения Верховного Суда РФ от 17.05.2019 N 306-ЭС19-6028 по делу N А57-5095/2018, от 05.03.2018 N 306-ЭС18-455 по делу N А12-62590/2016, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.11.2017 по делу N 33-32619/2017).
- Рассматривая спор, суд устанавливает, какие объекты расположены на земельном участке и какие из них являются самовольно возведенными строениями. Для этих целей используются, в частности, такие документы, как техническое описание жилого дома, технический паспорт БТИ, технический паспорт на жилой дом или его часть, техническое заключение по обследованию жилого дома, свидетельство о госрегистрации права на объект незавершенного строительства (до 15.07.2016), выписка из ЕГРП (с 15.07.2016), выписка из ЕГРН (с 01.01.2017) (например, Определение Верховного Суда РФ от 18.09.2018 N 4-КГ18-52, Апелляционные определения Московского областного суда от 18.01.2017 по делу N 33-2106/2017, от 18.01.2017 по делу N 33-2036/2017). В обоснование своей позиции истцу рекомендуется заранее получить такие документы и представить их в суд.
- Перед обращением в суд также следует удостовериться, что самовольная постройка соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и интересы третьих лиц (например, Определения Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 18-КГ18-252, от 16.03.2018 N 304-ЭС18-1810 по делу N А45-16911/2016). В качестве такого подтверждения может послужить заключение (техническое заключение) экспертов, полученное истцом до подачи иска в суд (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 11.01.2017 по делу N 33-86/2017).
- Следует обратить внимание на разъяснения, данные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, согласно которым судье на стадии принятия к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений).
В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения. Эта позиция судов обоснована тем, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (например, Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2019 N 308-ЭС19-8831 по делу N А15-6626/2017). Поэтому право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (например, Определения Верховного Суда РФ от 17.05.2019 N 306-ЭС19-6028 по делу N А57-5095/2018, от 29.01.2019 N 18-КГ18-252).
- Если у истца нет никаких документов, подтверждающих намерение легализовать самовольную постройку, то в этом случае правильнее будет заявлять требование о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, будет признано в силу приобретательной давности, если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет и если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Однако приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). В судебной практике есть прецеденты, когда суды отказывали в иске о признании права собственности на самовольную постройку в порядке приобретательной давности на том основании, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 13.05.2015 по делу N 33-8391/2015). Так, при рассмотрении конкретного спора суд пояснил, что возможность признания права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности распространяется лишь на случаи добросовестного владения имуществом, легально введенным в гражданский оборот; при этом владение и пользование самовольным строением не может быть признано добросовестным (Апелляционное определение Московского областного суда от 19.08.2015 по делу N 33-20105/2015).

Подробнее о рассмотрении споров о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности см. материал "Спор о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности (на основании судебной практики Московского городского суда)".

- Удовлетворяя иск о признании права собственности на самовольную постройку, суд может учесть, что требование о сносе самовольной постройки никем не заявлено (например, Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 67-КГ17-22, Апелляционное определение Московского областного суда от 28.05.2018 по делу N 33-13240/2018).
- Следует принять во внимание, что действующее законодательство не предусматривает возможность признать право собственности на часть объекта самовольной постройки (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
- При получении решения о признании права собственности на самовольную постройку необходимо проверить, указаны ли в резолютивной части решения сведения, позволяющие идентифицировать спорный объект и его правообладателя. Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Примечание. Судебная практика, приведенная в таблице ниже, основана на редакции ст. 222 ГК РФ, действующей до 04.08.2018, а также на редакции ст. 222 ГК РФ, действовавшей до 01.09.2015.

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

В __________________________________ районный суд/
Мировому судье судебного участка N _______________

Истец: __________________________________ (Ф.И.О.)
адрес: __________________________________________,
телефон: ________________________________________,
эл. почта: _______________________________________

Представитель Истца: ____________________ (Ф.И.О.)
адрес: __________________________________________,
телефон: ________________________________________,
эл. почта: _______________________________________

Ответчик: _________________________ (наименование)
адрес: __________________________________________,
телефон: ________________________________________,
эл. почта: _______________________________________

Цена иска: _____________ (п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ)
Госпошлина: ________ (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ)

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

Истцу на праве собственности/на праве постоянного (бессрочного) пользования/на праве пожизненного наследуемого владения/на праве аренды принадлежит земельный участок площадью ______ кв. м, расположенный по адресу: __________________________, с кадастровым номером _______________ (далее - Земельный участок). Права Истца на Земельный участок подтверждаются свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной "___" ________ _____ г. (с 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N _____, выданной "___" ________ _____ г. (с 01.01.2017)/договором аренды/решением суда/свидетельством о праве на наследство/договором купли-продажи/брачным договором/постановлением главы администрации, на основании которого в пользовании Истца находится Земельный участок/решением администрации о предоставлении Истцу Земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства/протоколом заседания комиссии по координации земельных отношений, согласно которому комиссией принято решение о возможности предоставления Истцу Земельного участка при находящемся в его собственности жилом доме/актом по выбору земельного участка/другими документами.
"___" ________ _____ г. Истец за счет своих средств и сил построил на принадлежащем ему земельном участке здание/сооружение/другое строение общей площадью ____ кв. м, что подтверждается: чеками/квитанциями/товарными накладными/счетами/документами на перевозку грузов/иными документами.
В силу ст. 222 ГК РФ данное здание/строение/сооружение является самовольной постройкой, так как возведено: без разрешения на строительство/без акта ввода в эксплуатацию/без иной разрешительной документации.
С 04.08.2018: согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если постройка соответствует установленным требованиям, то есть параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренным законом (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ);
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
До 04.08.2018: согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Возведенный Истцом объект соответствует целевому назначению Земельного участка: _______________ (указать целевое назначение участка), что подтверждается свидетельством о праве на землю (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной "___" ________ _____ г. (с 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N _____, выданной "___" ________ _____ г. (с 01.01.2017)/кадастровым паспортом (до 01.01.2017)/кадастровой выпиской (до 01.01.2017)/кадастровым планом Земельного участка/выпиской из градостроительного плана/постановлением главы администрации, которым Истцу разрешено построить на личном участке хозяйственные постройки/иными документами.
Кроме того, Истцом во внесудебном порядке получено техническое заключение эксперта/акт экспертного исследования/справка Роспотребнадзора/заключение/справка Госпожнадзора/другой документ, подтверждающее/подтверждающий, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Об этом также свидетельствует вступивший в законную силу судебный акт, которым установлено, что самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан/другой документ.
Спорный объект расположен в границах земельного участка Истца, о чем свидетельствует техническое заключение эксперта/другие документы, статус строения соответствует виду разрешенного использования Земельного участка Истца, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, Истец предпринял все меры для получения разрешительной документации/акта ввода в эксплуатацию/иных документов, что подтверждается: заявлением на выдачу разрешения на строительство/заявлением на получение акта ввода в эксплуатацию/заявлением на реконструкцию/иными документами.
Однако получить необходимую документацию Истцу не удалось, так как _______________________ (указать причину отказов выдачи разрешительной документации), о чем свидетельствует ответ/решение/другие документы, подтверждающие отказ в выдаче документов на самовольную постройку.
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Иным путем, кроме обращения в суд, Истец лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.
В соответствии с вышеизложенным, руководствуясь п. п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 131, 132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

Признать за Истцом право собственности на самовольную постройку/здание/сооружение/иную конструкцию, расположенную по адресу: _____________________________________.

Приложения:
1. Доказательства, подтверждающие права Истца на Земельный участок: копия свидетельства о праве (до 15.07.2016)/копия свидетельства о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданная "___" ________ _____ г. (с 15.07.2016)/выписка из Единого государственного реестра недвижимости N _____, выданная "___" ________ _____ г. (с 01.01.2017)/договор аренды/решение суда/свидетельство о праве на наследство/договор купли-продажи/брачный договор/постановление главы администрации, на основании которого в пользовании Истца находится Земельный участок/решение администрации о предоставлении Истцу Земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства/протокол заседания комиссии по координации земельных отношений, согласно которому комиссией принято решение о возможности предоставления истцу Земельного участка при находящемся в его собственности жилом доме/акт по выбору земельного участка/иные документы.
2. Доказательства того, что возведенное строение соответствует целевому назначению Земельного участка: копия свидетельства о праве собственности на землю (до 15.07.2016)/копия свидетельства о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданная "___" ________ _____ г. (с 15.07.2016)/выписка из Единого государственного реестра недвижимости N _____, выданная "___" ________ _____ г. (с 01.01.2017)/кадастровый паспорт (до 01.01.2017)/кадастровая выписка (до 01.01.2017)/кадастровый план Земельного участка/выписка из градостроительного плана/постановление главы администрации, которым Истцу разрешено построить на личном участке хозяйственные постройки/другие документы.
3. Доказательства того, что самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует техническим нормам и правилам: техническое заключение экспертов/акт экспертного исследования/справка Роспотребнадзора/заключение/справка Госпожнадзора/вступивший в законную силу судебный акт, которым установлено, что самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан/иные документы.
4. Доказательства, подтверждающие обращение Истца за получением разрешительной документации на самовольную постройку: заявление на выдачу разрешения на строительство/заявление на акт ввода в эксплуатацию/заявление на реконструкцию/ответ/решение/другие документы, подтверждающие отказ в выдаче документов на самовольную постройку/иные документы.
5. Доказательства того, что самовольная постройка расположена в границах земельного участка Истца: техническое заключение эксперта/другие документы.
6. Доказательства, подтверждающие участие Истца в возведении самовольной постройки: чеки/квитанции/товарные накладные/счета/документы на перевозку грузов/иные документы.
7. Копии искового заявления и приложенных к нему документов Ответчику.
8. Квитанция об уплате государственной пошлины.
9. Доверенность представителя от "___" ______ ___ г. N ___ (если исковое заявление подписано представителем Истца).

"___" __________ ____ г.
Истец (представитель): __________________ (подпись) __________________ (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:
Определение Верховного Суда РФ от 18.09.2018 N 4-КГ18-52
Апелляционное определение Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019
Апелляционное определение Московского областного суда от 30.08.2017 по делу N 33-21647/2017
Апелляционное определение Московского областного суда от 18.01.2017 по делу N 33-2106/2017