Возврат подоходного налога при покупке квартиры

Одно из самых важных материальных приобретений в жизни - это жилье. Чтобы стать владельцами недвижимости, люди готовы годами откладывать деньги или оформлять кредиты. Ведь суммы требуются немалые. Серьезным подспорьем для тысяч новоселов стал возврат подоходного налога при покупке квартиры. Этот механизм утвержден на государственном уровне с целью уменьшения нагрузки на семейный бюджет <1>.

--------------------------------

<1> https://zen.yandex.ru/media/lp24/vozvrat-podohodnogo-naloga-pri-pokupke-kvartiry5a9f930655876bfa52e7aa73

Естественно, для получения возврата подоходного налога законом установлены определенные условия и порядок. Рассмотрим эти моменты поподробнее.

Согласно п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) плательщиками налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ (далее указываемые в обобщенном виде - граждане).

Всем известно, что граждане уплачивают налог на доходы физических лиц. Перечень видов доходов, с которых НДФЛ удерживается, перечислен в ст. 208 НК РФ. С каждого такого дохода каждый гражданин отчисляет в доход государства 13%.

Льгота при покупке квартиры и состоит в том, что гражданину в связи с осуществлением этой покупки государство производит возврат НДФЛ. Возможен также вариант выплаты дохода с неудерживаемым при этом НДФЛ (подробнее о таком порядке - чуть далее). Однако если гражданин не имеет никаких доходов, то и возвращать-то ему будет нечего...

Как у нас очень распространено в РФ в настоящее время, некоторые дееспособные граждане трудоспособного возраста заняты в теневом секторе экономики и/или их занятость никак не оформлена. Никаких доходов из перечисленных в ст. 208 НК РФ (например, от сдачи квартиры в аренду) гражданин не декларирует, налоговых агентов у него нет. То есть НДФЛ гражданин не уплачивает, скрывая или реально не имея никаких доходов (и как ему удается так жить?). Поэтому при покупке квартиры на любые свои источники реально вернуть НДФЛ с этой покупки гражданин не сможет. По крайней мере пока не начнет уплачивать НДФЛ, официально трудоустроившись или получив иной доход, перечисленный в ст. 208 НК РФ.

Возврат НДФЛ производится со стоимости покупки 2 млн рублей.

Исходя из положений подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества, указанного в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не превышающем 2 млн рублей.

Если квартира стоит меньше (в регионах цены отличаются от московских на порядок), то сейчас (при обращении за вычетом) гражданин получит возврат НДФЛ в сумме из расчета реальной стоимости приобретенной квартиры. А потом (при покупке еще другой квартиры, например, большего размера или при строительстве индивидуального дома) гражданин сможет "добрать" возврат НДФЛ. Но общая сумма возврата не сможет превысить 260 000 рублей.

Максимальная сумма возврата получилась таким образом:

2 млн : 100 x 13 (ставка НДФЛ) = 260 000 рублей.

Пример: А. купил квартиру стоимостью 1,4 млн рублей. При обращении за возвратом НДФЛ он получит 182 тыс. рублей (1,4 млн : 100 x 13% = 182 тыс. рублей). Остальные недополученные до максимального размера 78 тыс. рублей А. сможет получить при повторной покупке квартиры, дома и т.д.

Все это следует из той же нормы абз. 2 подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Цитата нормы: В случае если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Но есть исключения!

Система налоговых вычетов существует довольно давно. И первоначально сумма возврата была меньше, и рассматриваемая льгота предоставлялась только на одну покупку (до 2014 года). И только с 2014 года стал действовать и перенос на несколько объектов для полной выборки максимального возврата суммы НДФЛ. Некоторые из граждан, кто получил в далеком, например в 2003, году возврат НДФЛ в полной сумме, установленной на тот далекий момент, захотят "дополучить" его до суммы 260 тыс. сейчас. Но так не получится.

Эта хитрость указана в абз. 3 подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Цитата нормы: При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

Пример: гражданин Б. купил квартиру в 2003 году и получил НДФЛ в полной сумме. В 2017 году гражданин купил новую квартиру. По его подсчетам, в связи с покупкой предыдущей квартиры он получил возврат НДФЛ только 100 тыс. рублей и хотел бы дополучить 160 тыс. рублей в связи с покупкой новой квартиры. Однако перенос вычета на несколько объектов стал действовать только с 2014 года. Поэтому в состав граждан, которые могут добирать максимальную сумму возврата НДФЛ по нескольким объектам, Б. не вошел. И дополучить возврат НДФЛ он в силу закона не может.

Если квартира стоит больше 2 млн рублей, то гражданин сможет получить максимум только 260 тыс. рублей возврата НДФЛ независимо от стоимости купленной квартиры.

Пример: Б. купил квартиру за 20 млн рублей. Однако исходя из установленного законом максимума Б. сможет возвратить только 260 тыс. рублей НДФЛ.

По общему правилу правом на вычет в максимальном размере можно воспользоваться только один раз (см. п. 11 ст. 220 НК РФ). При этом "перенос" недополученной до максимума 260 тыс. рублей суммы многоразовостью сейчас не признается. Вернее, порядок "полной выборки" возвращаемой суммы НДФЛ прямо прописан в законе.

То есть налоговым вычетом в связи с покупкой/строительством жилья можно воспользоваться 1 раз в жизни с полной выборкой максимально возможной суммы - 260 тыс. рублей и переносом получения возврата как по времени (пока не получит максимальную сумму), так и по объектам (с покупки 1, 2, 3 и т.д. объектов, пока общая стоимость этих объектов не достигнет 2 млн руб.).

Раз за разом получать вычет 260 тыс. рублей с каждой покупкой нового жилья нельзя.

Конечно, не сможет получить возврат НДФЛ с покупки квартиры:

- ленивый, который не совершил никаких действий для того, чтобы правом на возврат НДФЛ воспользоваться. Возврат НДФЛ производится только в заявительном порядке. Автоматически никто вам ничего не вернет;

- несовершеннолетний. Он пока не платит НДФЛ, да и ограничен в дееспособности;

- не уплачивающий НДФЛ гражданин. То есть неработающий, работающий неофициально или живущий на пассивный доход (например, от сдачи квартиры в аренду), но уклоняющийся от уплаты НДФЛ при этом;

- тот, кто не затратил на покупку квартиры свои (или кредитные) средства, то есть получил ее в наследство, в дар, на средства работодателя или средства материнского капитала (в части этих средств);

- тот, кто его уже получил в максимальной сумме;

- тот, кто покупал квартиру до 2014 года и уже получил вычет в соответствии с ранее действовавшими нормами НК РФ;

- тот, то купил жилье не на территории РФ;

- тот, кто купил квартиру по "родственной" сделке (между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ).

Это интересно:

Подпунктом 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ определено, что взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Таким образом, например, супруг и отец другого супруга, которые являются сторонами сделки купли-продажи квартиры, не являются по отношению друг к другу взаимозависимыми лицами (см. письмо ФНС России от 16.07.2015 N БС-4-11/12517 "Об имущественном налоговом вычете" (вместе с письмом Минфина России от 13.07.2015 N 03-04-07/40094)). И, соответственно, в данном случае возврат НДФЛ по сделке возможен.

Все вышеуказанные ограничения зафиксированы в п. 5 ст. 220 НК РФ.

Для того чтобы получить возврат НДФЛ при покупке квартиры, нужно последовательно выполнить несколько действий.

1. Дождаться окончания того налогового периода, в котором гражданин купил квартиру (см. п. 7 ст. 220 НК РФ). До 30 апреля следующего года подать налоговую декларацию (срок установлен п. 1 ст. 229 НК РФ) и пакет документов в налоговый орган по месту регистрации (прописки), даже если квартира куплена в другом районе или городе.

2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ. Конечно, можно сделать это собственными силами и бесплатно. Но велика вероятность ошибок (если гражданин делает это впервые), да и затраты по времени на изучение инструкции по заполнению несравнимы с результатом. А можно обратиться и в специализированную фирму, коих около здания ИФНС великое множество. Они на основании представленных гражданином документов заполнят все быстро и, скорее всего, без ошибок. Цена вопроса обычно не высока.

3. Заполнить заявление на предоставление льготы.

4. Приложить копии документов (см. перечень в подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ):

- документ, удостоверяющий личность гражданина, имеющего право на возврат НДФЛ (паспорт);

- копии документов об оплате приобретаемой квартиры;

- договор - основание для регистрации права собственности на квартиру (например, договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве (ДДУ), или договор уступки прав требования. К последним двум еще нужно будет приложить и передаточный акт, так как квартира приобретена на первичном рынке);

- документ, подтверждающий право собственности на квартиру. В настоящее время таким документом является выписка из ЕГРП;

- справки 2-НДФЛ с работы (или всех мест работы, если у гражданина их несколько);

- кредитный договор с банком (если квартира покупалась за счет кредитных средств в ипотеку).

Если квартира приобреталась в собственность нескольких лиц и/или детей, дополнительно прилагаются следующие документы:

- соглашение о распределении налогового вычета между супругами (если квартира приобреталась в совместную собственность супругов);

- свидетельство о рождении ребенка (если квартира приобреталась в собственность несовершеннолетних детей);

- решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет.

Не стоит рассчитывать, что подача всех документов в срок автоматически гарантирует гражданину возврат НДФЛ. Конечно, уверенность в беспрепятственном получении положенного в настоящее время возросла по сравнению с ситуацией 10 - 15-летней давности. Однако все же гражданину не помешает до фактического получения возврата суммы НДФЛ держать руку на пульсе и помнить, что в возврате НДФЛ ИФНС может отказать по причинам:

- есть ошибки в декларации 3-НДФЛ;

- не приложен какой-либо документ из вышеуказанного перечня;

- заявление на получение вычета не содержит всех необходимых данных (потребуется уточнить их для получения вычета);

- у гражданина отсутствует право на возврат НДФЛ.

Максимальный срок ожидания со дня подачи декларации и заявления - 4 месяца, из них:

- 3 месяца дается ИФНС на проверку сведений из декларации 3-НДФЛ (срок следует из норм п. 2 ст. 88 НК РФ);

- 1 месяц для перечисления денег по реквизитам, указанным гражданином в заявлении (п. 6 ст. 78 НК РФ). При этом необходимо иметь в виду, что возврат налогоплательщику суммы НДФЛ при наличии у него недоимки по иным налогам соответствующего вида или задолженности по соответствующим пеням, а также штрафам, подлежащим взысканию в случаях, предусмотренных НК РФ, производится только после зачета суммы излишне уплаченного налога в счет погашения недоимки (задолженности) (абз. 2 п. 6 ст. 78 НК РФ).

Способы получения денежных сумм возврата НДФЛ:

- получить сумму возврата на счет, открытый в банке. Счет может быть открыт в любом банке. Возврат перечислят туда, куда вы укажете в заявлении;

- в виде неуплаты НДФЛ с официальной заработной платы по месту работы некоторое время - вплоть до полной выборки суммы, полагающейся к возврату. То есть некоторое время гражданин сможет получать полную сумму зарплаты (до удержания НДФЛ). После выборки суммы НДФЛ начинает удерживаться с работника работодателем вновь.

Важно: получить возврат наличными в кассе налогового органа нельзя. Равно как и в кассе своего предприятия, если речь идет о возврате уже уплаченного НДФЛ. Но такое возможно только при выдаче зарплаты наличными (вместе с неудерживаемой суммой НДФЛ при втором способе получения).

В отличие от сроков исковой давности, установленных ГК РФ (см. ст. 181 ГК РФ), для реализации права на возврат НДФЛ при покупке квартиры срок исковой давности не установлен. То есть гражданин сможет обратиться за вычетом через много лет после приобретения квартиры. Но суммы возврата, конечно, будут действовать те, что установлены на момент возникновения у него права на возврат.

Такая бессрочность реализации права, конечно, особенно удобна тем гражданам, которые временно не уплачивают НДФЛ (например, в конкретный период времени не работают). Но они смогут реализовать свое право, как только доход, с которого будет уплачиваться НДФЛ, появится.

Приобретать квартиру в ипотеку, конечно, не так выгодно, как за собственные средства. Стоимость квартиры повышается за счет выплаты процентов, страховки, оценки и прочих трат. Да и гарантий, что эта квартира останется за гражданином, нет. В случае невозврата кредита банк взыщет невыплаченную сумму с наложением взыскания на эту заложенную квартиру. Но, учитывая стоимость объектов недвижимости, порой это единственная возможность для молодых семей обзавестись собственным жильем.

При этом хорошей новостью для них может стать право на увеличенный возврат НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку. Так, при такой схеме покупки жилья гражданин будет иметь право на две суммы:

- возврат НДФЛ при покупке квартиры (260 тыс. руб.);

- возврат НДФЛ по уплате ипотечных процентов (390 тыс. руб., а если кредит и начало уплаты процентов пришлись до 1 января 2014 года - в общей сумме всех уплаченных процентов без ограничения этой суммы 390 тысячами рублей).

Для сравнения:

Важно: вернуть проценты по ипотечному кредиту можно только с одного объекта (нет переноса на другие объекты, как при возврате НДФЛ при покупке квартиры (после 01.01.2014)).

Возврату подлежат только уже фактически уплаченные суммы процентов, а не те, которые у гражданина указаны в графике платежей на весь период кредитования.

Пример: Ж. в 2017 году приобрела квартиру стоимостью 5 млн руб. в ипотеку на 10 лет. При подаче декларации 3-НДФЛ в 2018 году Ж. заявила на возврат НДФЛ за 2017 год в сумме 260 тыс. руб. (максимальная сумма к возврату независимо от того, что квартира стоит 5 млн руб.), а также только 50 тыс. руб. уплаченных процентов по ипотечному кредиту в 2017 году. Остальные суммы процентов Ж. сможет предъявить к возврату только по окончании 2018 г. и последующих годов, пока она будет платить ипотечный кредит, но в общей сумме не более 390 тыс. рублей.

Важно: кредитный договор обязательно должен быть целевым - на приобретение жилья. По обычному потребительскому кредиту, даже если средства реально направлялись на покупку квартиры, получить имущественный вычет по процентам будет нельзя.

Средства материнского капитала не учитываются при предоставлении имущественного вычета. Но не препятствуют получению возврата НДФЛ с собственных средств, уплаченных за квартиру и процентов при покупке квартиры в ипотеку. Просто сумма вычета уменьшается на сумму материнского капитала, использованного для оплаты покупки жилья.

Пример расчета: П. купила квартиру за 7 млн рублей в 2017 году. При этом 3,5 млн было оплачено за счет собственных средств, 453 026 рублей - за счет средств материнского капитала, остальные средства (3 046 974 руб.) - за счет средств ипотечного кредита. С указанных выплат П. сможет при подаче декларации до 30.04.2018 претендовать на имущественный вычет 2 млн руб. (возврат составит 260 тыс. рублей) и вычет по уплаченным процентам в сумме не более 3 млн руб. (390 тыс. рублей) - по мере выплаты процентов. Сумма средств материнского капитала 453 026 рублей в расчетах не участвует.

Право на получение имущественного вычета имеет каждый гражданин, купивший квартиру. И сумма вычета не делится на двоих, если квартира приобретена в общую совместную собственность. В этом случае каждый из супругов вправе вернуть по 260 тыс. рублей. Или составить соглашение о распределении вычета, решив, например, что с этой квартиры весь вычет получит один из супругов (все 260 тыс. рублей). Другой супруг сможет получить свой вычет с покупки другого жилья, даже если супруги опять купят его в общую совместную собственность.

Более того, исходя из норм Семейного кодекса РФ о том, что при отсутствии иных условий брачного договора все имущество, купленное супругами во время брака, признается общим совместным имуществом, воспользоваться имущественным вычетом и вернуть НДФЛ сможет даже тот супруг, на которого купленная квартира не оформлена.

Пример: в 2016 году супруги А. и Б купили квартиру, оформив ее целиком на жену А. Однако, несмотря на то что она работала и уплачивала НДФЛ, права на вычет у нее не было, так как она использовала свое право на имущественный вычет еще до 2014 года. Но Б. официально нигде не работал и устроился на работу только в 2018 году. В этом случае супруги могут составить соглашение о распределении вычета, и по окончании 2018 года (при подаче декларации 3-НДФЛ) можно будет оформить налоговый вычет на мужа Б.

1. Сейчас получить возврат НДФЛ в общей сумме 260 тыс. рублей можно единожды за всю жизнь.

2. При этом действуют правила:

- переноса сумм на будущие периоды (рассрочка получения до полной выборки);

- переноса на будущие объекты (рассрочка по объектам до полной выборки).

3. Льготой не сможет воспользоваться не имеющий доходов и не уплачивающий НДФЛ гражданин.

4. Льготой можно поделиться, если жилье приобреталось в общую совместную собственность или на одного из супругов во время брака.

5. Если квартира приобреталась на кредитные средства, дополнительно к указанным 260 тыс. рублей можно получить и возврат НДФЛ при уплате процентов по кредиту, но не превышающего общую сумму 390 тыс. рублей. При этом переноса на другие объекты нет, а возврат производится с уже уплаченных процентов (а не с той суммы, которая указана в графике платежей при заключении кредитного договора). Если кредит был погашен досрочно и, соответственно, процентов уплачено меньше, то расчет сумм к возврату производится с фактически уплаченной суммы процентов. Кредитный договор обязательно должен быть целевым (на покупку жилья).

При использовании льготы возможно возникновение очень многих вопросов и нюансов. Однако большинство из них уже нашли свое решение и в практике, и в разъяснениях Минфина России. Трудности с оформлением возврата НДФЛ в настоящее время возникают гораздо реже, чем до 2014 года, когда данный порядок был урегулирован нормами НК РФ не так подробно и четко.

Н. Пластинина