С каждым годом в нашей стране увеличивается рост вопросов в сфере земельных отношений. Одним из таких болезненных для землепользователей вопросов стало требование переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на землю.

Федеральным законом РФ «О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004.

Это требование вызвало ряд трудностей для землепользователей и множество споров: довольно большой части землепользователей в силу различных причин не удалось переоформить используемые земельные участки в установленный срок. Законодатель учел это, в связи с чем срок для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками Федеральным законом N 160-ФЗ «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» был продлен до 1 января 2006 г.

Данная публикация будет посвящена, проблемам, с которыми сталкиваются многие землепользователи при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков на аренду и проблемам выкупа земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

О выкупе земли, мечтают многие владельцы строений, расположенных на земельных участках, являющихся государственной или муниципальной собственностью. Однако, на практике оказалось, что сделать это не так просто. Многие землепользователи оказались не в состоянии выкупить их.

В чем же суть проблемы?

Одним из обязательных условий договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, является цена имущества. Как определяется цена земельных участков при продаже?

Когда речь идет о продаже земли, находящейся в частной собственности, то ее цена определяется по соглашению сторон. Если же земля находится в государственной или в муниципальной собственности, то одним лишь соглашением сторон вопрос не решается. Во-первых, выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, происходит в специальном порядке, регулируемым действующим земельным законодательством. Для приобретения земли в собственность в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от того, в государственной или в муниципальной собственности находится это имущество). В течение двух недель после подачи такого заявления орган исполнительной власти, в чьей компетенции находится распоряжение конкретным земельным участком, обязан принять решение о предоставлении земельного участка, подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю с предложением о заключении договора.

Может ли уполномоченный орган власти отказать в предоставлении земельного участка?

Просто отказать в предоставлении земельного участка органы власти не могут. Для этого у них должны быть веские основания, например, в случаях изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Допустим, у уполномоченных органов власти нет установленных законом оснований для отказа землепользователю в предоставлении земельного участка в собственность. Однако и в этом случае никто не застрахован от отказа в выкупе земли.

Дело в том, что согласно п. 2 ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, отсюда и название процедуры «выкуп земельных участков». Есть, конечно, исключения, например для граждан, имеющих земельные участки в постоянном бессрочном пользовании и в пожизненном наследуемом владении и желающих приобрести эти участки в собственность, но это уже не выкуп, а приватизация. В основном земельные участки приобретаются на платной основе. В основу определения размера выкупной стоимости земли положена кратность ставки земельного налога.

Например, в Тамбовской области Постановлением Тамбовской областной Думы № 490 от 30.05.03 г. цена земли при продаже установлена в размере трехкратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Однако, это не единственная составляющая цены земли. Второй составляющей выкупной цены земли являются поправочные коэффициенты, устанавливаемые Правительством РФ. В настоящее время поправочные коэффициенты четко не определены, установлены только их нижняя и верхняя границы: от 0,7 до 1,3. В принципе, это дает возможность органам, в чьей компетенции находится предоставление земли, определять ее цену с любым поправочным коэффициентом в этих границах. Однако на практике такое положение вещей подчас, становится непреодолимым препятствием к продаже земельных участков.

Как известно, отказать проще, чем предоставить, поэтому чиновники часто отказывают в выкупе земельных участков на том основании, что поправочные коэффициенты до сих пор не установлены, а без них не возможно определить выкупную цену земли. Такой практики придерживается Комитет по управлению имуществом г. Тамбова.

Разрешить спор в таких ситуациях возможно только посредством обращения в суд за защитой прав и законных интересов в сфере земельных отношений. Ведь то обстоятельство, что механизм реализации права детально не разработан или же его отдельные элементы не понятны компетентным органам, вовсе не является основанием для отказа гражданам и юридическим лицам в реализации их прав, в том числе и прав на выкуп земельных участков.

Каким в этом случае должен быть иск, однозначно сказать не возможно. Это может быть исковое заявление о понуждении исполнительного органа местного самоуправления или исполнительного органа государственной власти заключить договор купли-продажи земельного участка, а может быть и заявление об обжаловании действий (бездействия) органа власти или должностного лица. Правильную стратегию защиты интересов в каждом конкретном случае может определить квалифицированный юрист. Сложившаяся судебная практика показывает, что суды нередко в таких ситуациях встают на сторону землепользователей.

Другая дилемма, возникающая при выкупе земельных участков заключается в следующем. В соответствии со ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю, находящуюся в федеральной собственности, в собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». Однако, собственность на землю до сих пор окончательно не разграничена. В этой связи не всегда ясно, в чьей компетенции находится предоставление конкретного земельного участка, что является препятствием для распоряжения землей.

Кроме того, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли — продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. До настоящего времени далеко не все земельные участки прошли государственный кадастровый учет, что существенно затрудняет их оборот.

Все вышесказанное относится к вопросу о выкупе землепользователями участков, уже находящихся в их пользовании. Не мало проблем возникает и при оформлении прав на свободные земельные участки, не занятые строениями, сооружениями и находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Такие земельные участки выкупаются по заявкам заинтересованных лиц на торгах (конкурсах, аукционах). Для этого земельный участок должен быть сформирован в соответствии с требованиями п.4 ст. 30 ЗК РФ. Работы по формированию земельного участка включают:

• подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно — технического обеспечения;
• принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельных участков без проведения торгов;
• публикацию сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

Так же необходим государственный кадастровый учет земельного участка. Если эти работы не были проведены в полном объеме, земельный участок считается несформированным и не может быть выставлен на торги. После формирования участка проводятся торги (конкурс, аукцион) по продаже земельного участка и по результатам торгов, подписание протокола о результатах торгов и договора купли-продажи участка, если протокол не имеет силы договора.

Порядок приобретения земельных участков в аренду в целом такой же, как при приобретении земельных участков в собственность. Если участок уже используется под недвижимость землепользователя, договор аренды оформляется в общем порядке. Если участок свободен – право аренды выкупается на торгах. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в принципе допускается, но при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

В чем состоят трудности переоформления постоянного (бессрочного) пользования на аренду? Надо отметить, арендовать земельный участок, находящийся в государственной или в муниципальной собственности проще, чем приобрести его в собственность. Связано это с тем, что исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления – собственники земельных участков весьма неохотно расстаются с любым имуществом, приносящим стабильный и, в общем-то, бесхлопотный доход и по возможности стараются сделать все во избежание этого.

Другое дело, когда это имущество сдается в наем и приносит доход. Проблема для землепользователей заключается в том, что ставки арендной платы подчас бывают столь высоки, что аренда земельного участка ложится на плечи землепользователя неподъемной тяжестью. С чем связано установление высоких ставок арендной платы?

Арендная плата за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности состоит из двух частей: базовой ставки арендной платы и коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка и категорию арендатора. И если базовая ставка фиксирована, то поправочные коэффициенты носят индивидуальный характер и зависят от самых различных обстоятельств, в том числе от вида деятельности арендатора, его доходности, месторасположения земельного участка и т.п.

На первый взгляд все правильно и закономерно: чем прибыльнее деятельность, тем больше арендная плата. Однако не все так просто. В нашу фирму не редко обращаются за помощью арендаторы, к которым необоснованно были применены повышенные или даже предельные коэффициенты. При анализе проблемы выяснялось, что увеличение размеров поправочных коэффициентов было вызвано не какими-либо объективными причинами, а всего лишь заблуждениями ответственных должностных лиц в вопросах специальной терминологии.

Так, например, одним росчерком чиновничьего пера обычному кафе был придан статус ресторана высшей категории, а диско-бару – статус предприятия шоу -бизнеса, в связи с чем поправочный коэффициент и в том и в другом случае увеличился вдвое. При этом автора «реформы» не смутило ни то, что профиль работы арендаторов остался таким же, как и прежде, ни то, что таких понятий как «ресторан высшей категории» и «предприятие шоу-бизнеса» действующее законодательство вообще не содержит.

22 декабря 2003 г. вступил в силу Федеральный закон N 160-ФЗ «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Этот Закон продлил на 2 года — до 1 января 2006 г. — срок, в течение которого юридическим лицам необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию.

На практике, несовершенство действующего российского земельного законодательства, в котором в целом определен, но до настоящего времени детально не отработан механизм реализации прав дает немалый простор лицам, в чьей власти находится предоставление земельных участков.

Остается надеяться, что пробелы в регулировании рассматриваемых отношений в скором времени будут решены. До тех же пор, помните, что никогда не надо бояться защищать свои права и законные интересы и что если конструктивный диалог с властью не получается, значит единственный возможный (он же и самый эффективный) способ защиты своих интересов – это обращение в суд. Наша юридическая фирма всегда готова оказать вам в этом квалифицированную помощь.