Некоторые владельцы земельных участков могут столкнуться с необходимостью использовать соседний участок, находящийся в собственности другого лица или организации, либо, наоборот, может вдруг появиться сосед, который хочет воспользоваться вашим участком для проезда на свою территорию или устройства коммуникаций.
Данные правоотношения называются сервитутом.
Впервые сервитут упоминается еще в римском праве. Законы 12 таблиц предусматривали 4 сервитута: право прохода и проезда верхом; право прохода скота и проезда в легких повозках; право пользования вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов; право провести воду через чужую землю.
Это явление есть и в наше время, чаще всего его можно встретить в земельном праве, но есть и иные объекты недвижимости, которые могут быть обременены сервитутом.
Сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, которое передается другому лицу по праву обременения. Сторона, получившая сервитут, не получает участок во владение, а лишь может пользоваться им, причем с определенной целью, установленной договором, соглашением или судебным решением, а собственники не лишаются права пользоваться участком.
Существует два вида сервитута: публичный и частный. Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Например, если попасть к озеру, парку или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам для неограниченного числа лиц и организаций. Частный сервитут - установление ограничения на объект недвижимости в интересах конкретных лиц.
В настоящей статье рассмотрим один из вариантов - частный сервитут.
Зачем нужен частный сервитут?
Для индивидуального доступа к жилищу, когда проход или проезд возможен только через соседний земельный участок.
Для строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередач (связи), трубопроводов, водопроводов и иных коммуникаций.
Для обеспечения других нужд землевладельца.
Представьте себе: вы являетесь собственником земельного участка, построили там дом и ведете свое хозяйство, например выращиваете виноград или имеете вишневый сад. Но в один "прекрасный" день приходят работники энергоснабжающей организации и говорят, что через ваш участок будет протянута новая ЛЭП и вам необходимо расчистить часть участка для установки опор и проведения строительных работ. Вряд ли вы обрадуетесь таким новостям, но и препятствовать проведению ЛЭП через ваш участок, если ее возведение запланировано в градостроительном плане города и получены все необходимые разрешения и согласования, вы не сможете. Мнения собственника недвижимости, к сожалению, никто не спросит. Остается только смириться с тем, что вашим участком будет пользоваться кто-то еще, и закрепить условия такого пользования.
В данной ситуации необходимо установить частный сервитут, заключить соглашение о нем, включить в соглашение предмет, размер платы, срок и другие условия, которые посчитаете нужными.
По общему правилу установление сервитута и его прекращение должны быть зарегистрированы в ЕГРН в порядке, предусмотренном законом.
Если стороны смогут договориться об условиях, то возможным выходом из аналогичной ситуации будет заключение договора аренды части (или целого) земельного участка. Договор аренды может быть заключен на определенный короткий срок (например, на время проведения строительных работ) или может быть долгосрочным, на 10, 20, 40 лет, если необходимость использования чужого участка не пропадет с течением времени.
Если соглашение о сервитуте не достигнуто или имеются разногласия по его условиям, необходимо обратиться в суд. Также при заключенном договоре аренды ничто не мешает любой из сторон обратиться в суд за установлением сервитута и определением суммы платежей за него.
Если сервитут устанавливает суд, то он определяет и его условия.
Так, например, в Калининградской области Гурьевский районный суд рассмотрел дело N 2-1185/2018 г., в котором АО "Янтарьэнерго" обратилось к Т.К.С. с иском об установлении сервитута, и встречный иск Т.К.С. к АО "Янтарьэнерго" о понуждении к заключению дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды части земельного участка.
В данном гражданском деле стороны первоначально договорились о заключении договора аренды земельного участка для проведения работ по строительству, дальнейшей эксплуатации и ремонту объектов электросетевого хозяйства Калининградской области на части земельного участка Т.К.С. После установки ЛЭП АО "Янтарьэнерго" отказалось продлевать договор аренды земельного участка на тех условиях, которые были выгодны владельцу земли, и предложило Т.К.С. заключить соглашение о сервитуте с установлением платежей за сервитут гораздо ниже стоимости аренды указанной земли. Чтобы вы понимали возмущение собственника земельного участка, приведу цифры. Ранее договор аренды был заключен на условиях определения размера арендной платы в размере 7 995 800 рублей на весь период действия договора (11 месяцев). Но по окончании действия договора АО "Янтарьэнерго" предложило заключить договор при стоимости арендных платежей всего 16 000 рублей в месяц, что за аналогичные 11 месяцев составило бы 176 000 рублей. Конечно, Т.К.С. данные условия не устроили. Стороны оказались в суде.
Согласно п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ и п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.
Размер платы должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования, а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.
Рассчитать правильно размер платы за сервитут довольно сложно. Тут одного желания собственника установить определенную сумму недостаточно. Обычно привлекаются специалисты, которые производят расчет в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В обоснование размера платы за установление сервитута стороной истца АО "Янтарьэнерго" было представлено заключение эксперта, согласно которому размер ежегодной платы за сервитут составляет 154 000 рублей.
На основании данного отчета суд принял решение об установлении сервитута на земельный участок Т.К.С. с размером ежегодной платы согласно заключению эксперта. Т.е. даже меньше той суммы, которую первоначально предлагало АО "Янтарьэнерго". Надо ли добавлять, что судебные расходы, в том числе оплата дорогостоящей экспертизы по определению платы за сервитут легли на плечи проигравшего спор Т.К.С. А так все хорошо начиналось выгодным договором аренды земли.
Интересной для рассмотрения видится ситуация, когда через суд организация просит установить частный сервитут на пользование чужим земельным участком для обеспечения прохода и проезда, а также для обеспечения обслуживания здания.
Целью установления сервитута для проезда через земельный участок является обеспечение исключительно потребности организации по проходу и проезду к своей территории (в том числе обеспечение доступа сотрудников в здание, проезд специализированного транспорта) и не предполагает проезд к зданию автотранспортных средств клиентов этой организации (дело N А68-10965/2012 Двадцатого арбитражного апелляционного суда).
В указанном деле банк обратился в суд с иском к товариществу собственников жилья об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком для обеспечения проезда и прохода к офисному зданию. Суд первой инстанции, посчитав отсутствующими иные альтернативные варианты проезда и прохода истца к своему имуществу, пришел к выводу о наличии оснований для установления сервитута на земельном участке товарищества.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что установление частного сервитута имеет своей целью обеспечить исключительно потребности банка по проходу и проезду к своей территории. К таким потребностям, в частности, относится обеспечение доступа сотрудников в здание, поскольку банк может пользоваться своим имуществом только через них, а также проезд специализированного транспорта (например, инкассаторских автомобилей) (письмо Центрального банка Российской Федерации от 23.03.2009 N 38-Т "О соблюдении требований при перевозке и инкассации денежной наличности"), поскольку при работе с наличностью необходимо соблюдение мер осторожности.
В то же время установление сервитута не предполагает проезд к зданию банка автотранспортных средств его клиентов, поскольку это не будет отвечать требованиям установления сервитута для банка. Проезд автомобилей клиентов банка обеспечивает собственные нужды этих лиц по получению банковских услуг, но не потребности банка по его проходу (проезду) в целях эксплуатации своего имущества. Само по себе оказание банком услуг для клиентов не является условием установления сервитута для других лиц. Остановка транспортных средств клиентов банка должна осуществляться в специально отведенных местах стоянок автомобилей без использования чужого земельного участка, не отведенного для этих целей, которым в данном случае является земельный участок товарищества.
Что еще должен учесть собственник земельного участка, если его недвижимость обременяется сервитутом?
Стоить помнить, что собственнику имущества, обремененного сервитутом, должны быть возмещены все убытки, которые он понес в связи с установлением сервитута и использованием его земельного участка.
Например, установление права пользования земельным участком для сервитуария (в пользу которого установлен сервитут) может одновременно означать существенное ограничение права собственника имущества, вплоть до полной невозможности его использования, например, при установлении охранных зон.
В рассмотренном Верховным Судом деле от 27.06.2017 N АКПИ17-294 собственник земельного участка, включенного Приказом Министерства культуры в число земель, относящихся к охранной зоне объекта культурного наследия федерального значения "Юрьев монастырь", оказался в незавидной ситуации, когда ему ограничили право собственности на участок настолько, что ни дом построить, ни дерево посадить: "...ограничивают его право собственности на земельный участок, поскольку в связи с включением территории земельного участка в границы зоны охраняемого природного ландшафта объектов культурного наследия федерального значения запрещается строительство капитальных и временных зданий и сооружений в бассейне видимости объекта культурного наследия; хозяйственная деятельность, нарушающая характер и облик исторических ландшафтов, в том числе использование земель для садоводства и огородничества; самовольная посадка (порубка) деревьев и кустарников и т.д.".
Земельным правом определено, что возмещение убытков собственникам земли, землепользователям и арендаторам производится в полном объеме, включая упущенную выгоду. В состав претензий по выплате компенсации могут входить не только реально причиненные убытки, но и те расходы, которые гражданин понесет в процессе возвращения своих прав. Также в состав возмещения может включаться неполученная прибыль или упущенная выгода с учетом разумности требований.
В случае с сервитутом вопрос о распределении бремени содержания имущества решается соответствующим соглашением - соглашением о сервитуте. Так, соглашением может быть предусмотрено, что сервитуарий обязан возместить причиненные собственнику обремененной недвижимости убытки, в том числе расходы на рекультивацию земельного участка, ремонт (восстановление) дороги, содержание и ремонт здания, если убытки были связаны с пользованием недвижимостью.
Если при определении размера платы за сервитут были учтены возможные расходы на ремонт дорожного покрытия, восстановление плодородного слоя почвы, который будет поврежден проведением строительных работ, например при прокладке коммуникаций, то эти суммы входят в стоимость сервитута. Если при заключении соглашения о сервитуте этот вопрос не был разрешен, вы вправе обратиться к сервитуарию с предложением внести изменение в соглашение о сервитуте в части размера платы. В случае отказа спор может быть разрешен в судебном порядке.
При определении размера платы принимается во внимание заключение экспертов о стоимости сервитута. Также в суде может рассматриваться ваш иск о взыскании убытков, причиненных сервитуарием.
В процессе судебного заседания судья может принять решение о возмещении причиненного ущерба в натуральном виде. Данный вид назначается в том случае, когда пользователь земельного надела (в нашем случае сервитуарий) произвел действия, нанесшие существенный вред земельному массиву, включая его полное уничтожение.
Такой способ принудительного наказания описан в п. 2 ст. 62 ЗК РФ и предусматривает следующие действия:
- восстановление плодородного слоя почвы на территории;
- возведение снесенных построек различного типа;
- снос сооружений и зданий, которые были возведены незаконно;
- возвращение межевых и иных информационных обозначений;
- определение точных границ согласно существующему кадастровому плану, если таковые были изменены в процессе пользования площадью;
- исправление иных нарушений землепользования, появившихся по причине незаконного нарушения прав собственности.
Таким образом, сложно сказать, чего больше - дополнительных доходов или убытков и судебных разбирательств - принесет с собой установление сервитута на ваш участок земли или иную недвижимость.
Все индивидуально, и в некоторых ситуациях, как, допустим, в первом примере с собственником участка и АО "Янтарьэнерго" в Калининградской области, можно договориться сторонам о взаимовыгодном сотрудничестве и сдаче участка в аренду за существенную плату. Некоторые собственники имущества делают сервитут вполне доходным бизнесом.
Но чаще всего установление сервитута приносит лишь дополнительные проблемы, судебные споры, ограничения права пользования своей недвижимостью, возможное повреждение имущества и иные расходы.
Читайте ещё по этой теме:
- Как составить исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком в суд общей юрисдикции
- Теория и практика применения частного сервитута
- Судебная практика: установление в судебном порядке права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Автор: Е. Новикова