В октябре 2019 года Росстат обнародовал статистические данные о строительстве и вводе в эксплуатацию жилых домов. Объемы жилищного строительства с начала года выросли на 6,9%, а общая площадь жилых домов составила на 11,4% больше, чем за аналогичный период 2018 года. Некоторые специалисты смело говорят, что ИЖС составляет более 50% всего построенного жилья. При этом кредитные организации предлагают ипотечные программы для ИЖС, но из-за высоких ставок по таким кредитам и необходимости залога жилья ими охвачен ограниченный сегмент рынка - 1% общего объема выдачи ипотеки.
У ИЖС имеется ряд достоинств: такой дом может быть построен самостоятельно и учитывать все пожелания владельца, к тому же дом всегда располагается на земельном участке, который можно использовать. Однако индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором он располагается, - это разные объекты недвижимого имущества, которые регулируются, по своей сути, разным законодательством. Рассмотрим основные судебные споры, связанные с земельным участком, на котором расположен индивидуальный жилой дом.
Довольно часто жилые дома возводятся собственниками на арендованных участках земли с целью дальнейшего приобретения этого участка. По общему правилу (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Пунктом 2 ст. 27 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В Тринадцатый арбитражный апелляционный суд обратилось ООО "М", которое владеет на праве собственности жилым домом и на праве аренды земельным участком под ним. В суде общество оспаривало отказ предоставить земельный участок за плату в собственность. Администрация ссылалась на нахождение участка в зоне курорта федерального значения и нарушение водоохранного законодательства: отсутствие подключения к централизованным системам водоснабжения и водоотведения. Суд встал на сторону общества, указав, что, несмотря на наличие актуального Постановления Правительства РФ N 188 об ограничении оборота участков, с момента вступления в силу ФЗ N 406 земельные участки, расположенные в границах зон санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, не являются ограниченными в обороте. Статья 65 ВК РФ устанавливает характеристики водоохранной зоны, однако ее наличие не накладывает запрет на оборотоспособность участка и не является препятствием к предоставлению земельного участка в аренду или собственность, а факт отсутствия подключения дома к централизованным системам опровергается материалами дела.
Статья 39.30 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки из состава земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, лесного фонда, а также в границах особых экономических зон не подлежат передаче в муниципальную собственность или в собственность субъекта РФ. Однако ст. 95 ЗК РФ, в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускает включение в состав таких земель земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.
Арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев дело N А55-7109/2018, отклонил довод истца о том, что спорный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, может быть отчужден путем его продажи в сторону собственника дома, который на этом участке находится. Между КУМИ и Л. заключен договор аренды земельного участка для ИЖС. Регистрация права собственности на земельный участок была приостановлена, поскольку он расположен на территории национального парка. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный земельный участок расположен на территории национального парка, изъят из оборота и не подлежит приватизации, поэтому согласно ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи является ничтожным, а оспариваемый отказ управления Росреестра соответствует законодательству. Отдельно суд указал, что в соответствии с п. 1 Постановления ВС РФ N 3020-1 "О разграничении..." охраняемые или особым образом используемые природные объекты, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, сформированном для этих целей. Согласно ст. 271 ГК РФ собственник жилого дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования земельным участком, предоставленным под такой дом.
ООО "С" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд (дело N А79-15385/2018) с иском к администрации о признании права собственности на земельный участок. Обществу на праве собственности принадлежит жилой дом, полученный по договору мены с С.В. До С.В. домом и участком, соответственно, владели иные собственники. Истец указывал, что предоставленный земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании собственников домовладения, которое при переходе права собственности на жилой дом передавалось новым собственникам в том же объеме, что и у прежнего собственника, а решения о прекращении права пользования участком не принималось. Суд установил следующие факты: из содержания договора мены усматривается, что стороны производят мену принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества, при этом ссылок на земельный участок данный договор мены не содержит. С.В. подавал заявление о регистрации права собственности на жилой дом, указав, что земельный участок, находящийся под жилым домом, им не оформлялся и ему не принадлежит. Суд пояснил, что при отсутствии права на земельный участок у кого-либо из предыдущих землепользователей к истцу не могло перейти право на спорный земельный участок; право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства. Кроме того, истец не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, такой участок может быть оформлен ООО "С" в аренду или в собственность. Жилой дом был снесен, соответствующие требования истец заявил лишь спустя длительное время после сноса и фактического распоряжения частью земельного участка (под строительство многоквартирного жилого дома), поэтому суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок обществу не принадлежит.
Значительная часть судебных дел связана с перераспределением земельных участков, которое осуществляется в соответствии со ст. 11.7 и главой V.4 ЗК РФ.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении требований по делу N А55-29727/2018. Собственники дома, находящегося на земельном участке, оспаривали отказ в осуществлении государственного кадастрового учета. Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что при перераспределении образуется один земельный участок, что противоречит п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ. В материалы дела был представлен межевой план спорного земельного участка, который образован путем перераспределения нескольких участков: один из участков находится в долевой собственности истцов, другой участок предоставлен истцам в аренду, третий участок фактически является землей, государственная собственность на которую не разграничена. Рассмотрев дело, суд указал, что положения п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ распространяются как на земельные участки частной собственности, так и на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а в данном случае спорный земельный участок фактически образован не путем перераспределения, а в результате объединения земельных участков, что направлено не на устранение недостатков в землепользовании, а на обход установленной законом процедуры предоставления земельного участка на торгах.
Первый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело N А11-8726/2018, отказал в удовлетворении требований предпринимателя, оспаривающего отказ в перераспределении участков. Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, который граничит с соседним участком из категории земель "земли населенных пунктов, используемые под содержание склада и находящиеся в неразграниченной собственности". Свои требования истец объяснял недостатком площади для содержания жилого дома, а соседний участок фактически длительное время не использовался по назначению. Суд установил следующие факты: истец не обосновал уважительную причину значительного увеличения площади своего земельного участка, предложенная схема свидетельствует о значительном уменьшении площади соседнего участка, утрате им квадратной формы и приобретению участком формы буквы "Г". Как указал суд, перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, не должно приводить к значительному увеличению, а призвано помочь устранить недостатки в землепользовании.
ЗК РФ и подзаконные акты устанавливают порядок и виды разрешенного использования земельного участка, находящегося под частным жилым домом, с чем также связана значительная часть судебных споров. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда РФ от 14.11.2018).
Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования (Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда РФ от 14.11.2018).
Религиозная организация оспаривала решение об отказе в предоставлении участка в собственность. На момент судебного разбирательства спорный участок был передан организации в бесплатное пользование, на спорном участке размещен жилой дом для служителей и иные постройки. Департамент мотивировал отказ в предоставлении участка в собственность следующим фактами: на участке находятся самовольные постройки: жилой дом и одноэтажное строение - гараж, фактическое использование земельного участка не соответствует его разрешенному виду, площадь участка более чем в три раза превышает застроенную площадь. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело N А53-27835/2018, указал на следующие обстоятельства. В соответствии со ст. 22 ФЗ N 52 "О введении в действие части первой ГК РФ" положения п. 4 ст. 222 ГК РФ не распространяются на самовольные постройки, относящиеся... к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый... комплекс. Религиозные организации вправе использовать соответствующие требованиям самовольные постройки, а в случае, если они таким требованиям не отвечают - использовать до 2030 года. Таким образом, наличие либо отсутствие государственной регистрации права собственности на строения, а также наличие либо отсутствие у объектов признаков самовольной постройки не имеет правового значения для принятия решения о предоставлении их в собственность. В дополнение суд сослался на Приказ Минэкономразвития N 39 и Методические указания, которыми определены такие виды разрешенного использования земельных участков, как размещение административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. В соответствии с ч. 11 ст. 34 ФЗ N 171 "О внесении изменений в ЗК РФ..." разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора видов разрешенного использования, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору. Исходя из этого указанные виды разрешенного использования земельных участков признаются действительными, при этом правообладатель земельного участка вправе их актуализировать путем направления заявления, поэтому решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
В собственности другого истца находится земельный участок категории "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "объекты недвижимости административно-бытового назначения", а в качестве условно разрешенного вида использования установлен вид "для ИЖС". Истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, в чем ему было отказано. Суд установил следующие обстоятельства. Статьей 39 ГрК РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, при этом проект решения о предоставлении такого разрешения подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. Поскольку общественные обсуждения или публичные слушания по данному вопросу не проводились, отказ администрации в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, выраженный в уведомлении, признан судом не соответствующим закону (Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда РФ от 14.11.2018).
По общему правилу частный жилой дом и земельный участок являются разными объектами недвижимости, при этом принадлежность главной вещи (земельный участок, на котором расположен дом) следует судьбе главной вещи - жилому дому. Однако исключением являются земельные участки, изъятые или ограниченные в обороте: они могут быть предоставлены собственнику частного жилого дома на праве аренды или безвозмездного пользования. При оспаривании отчуждения частного дома, находящегося на земельном участке, и самого участка, не оформленного в собственность, суды устанавливают все обстоятельства, свидетельствующие о фактическом владении или использовании земельного участка, поэтому следует внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами до совершения сделки. При отсутствии каких-либо прав на земельный участок у кого-либо из предыдущих землепользователей к новому владельцу это право перейти не может. Перераспределение земельных участков должно приводить к устранению недостатков в землепользовании, в противном случае суд отказывает в подобных требованиях. Земельный участок должен использоваться в соответствии с целевым назначением, которое установлено для каждой категории, и видом разрешенного использования.
Автор: Матвеева К.