Долгожданным Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в простонародье названным «Дачная амнистия», упрощены условия приватизации, кадастрового учета и регистрации прав собственности на объекты недвижимости, принадлежащие гражданам. Однако надо отметить, что «Дачная амнистия» касается только земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Закон вступит в силу с 1 сентября 2006 г., кроме статьи 6, в соответствии с которой с 1 января 2007 г. физические лица за государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения вышеуказанной деятельности, и на объекты недвижимости, расположенные на таких участках, будут платить 100 рублей, что в пять раз дешевле, чем платят сейчас. Но стоит обратить внимание на то, что стоимость государственной регистрации права собственности на иные объекты недвижимости, которые не вошли в вышеперечисленные, не изменилась.

Последние годы правила государственной регистрации и органы регистрации регулярно менялись. За быстро меняющимися правилами гражданам было уследить сложно. Нередко приходилось сталкиваться с ситуацией, что рыночная стоимость земельного участка в садовом товариществе в 6 соток составляла 1 — 2 тысячи долларов, а оформление документов для регистрации права собственности (оплата выезда геодезистов, подготовка и получение кадастровых планов, регистрация права и т.д.) также приравнивалось к 1 — 2 тысячам долларов. Стоимость оформления объекта недвижимости в собственность была равна цене объекта, что было нецелесообразно. В результате большинство земельных участков и строений на них не оформлены в собственность, а следовательно, осуществлять какие-либо действия, в том числе заключать гражданско-правовые сделки, с такими объектами невозможно.

Теперь порядок оформления в собственность земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости значительно упрощен.

Так, если ранее у гражданина было на руках лишь свидетельство, подтверждающее право собственности на земельный участок, ему для регистрации права необходимо было еще получить в архиве администрации постановление или распоряжение либо иной документ, на основании которого ему был предоставлен земельный участок. С вступлением в силу Закона зарегистрировать право собственности можно будет на основании кадастрового плана участка и устанавливающих или удостоверяющих документов.

Следовательно, свидетельства о государственной регистрации права, выдаваемые в разные годы, акты о предоставлении земельных участков, и даже выписка из похозяйственной книги для участков предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, будут служить основанием для регистрации права собственности на земельный участок.

Если в документе, на основании которого был передан земельный участок, не был указан титул права, вносить уточнения о праве в правоустанавливающий документ (решение, распоряжение, постановление и т.п.) теперь не надо. Земельный участок автоматически считается предоставленным на праве собственности.

Однако предусмотрено, что если земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть передан в частную собственность, например изъят из оборота, регистрация права собственности гражданина не допускается.

Граждане, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, смогут без получения решения о переоформлении права зарегистрировать право собственности.

Земельный участки, предоставленные под садоводство и огородничество, передаются в собственность без проведения торгов. Если такой земельный участок был выделен гражданину до вступления в силу Федерального закона N 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года, принятие решения о предоставлении его в собственность не требуется. Земли общего пользования теперь будут передаваться садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям бесплатно.

Также предусмотрен бесплатный порядок передачи в собственность граждан земельных участков, составляющих территорию садоводческого, огороднического или дачного объединения. Однако это касается тех объединений, которым земельные участки были предоставлены до вступления в силу вышеуказанного Закона. Предоставление в указанном случае такого участка в собственность осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании заявления гражданина или его представителя и ряда документов, к которым относится: описание местоположения границ участка, заключение правления некоммерческого объединения.

Если некоммерческое объединение еще не обращалось с заявлением о предоставлении участка в собственность, орган государственной регистрации может потребовать предоставить удостоверенные правлением данного объединения копии правоустанавливающих документов некоммерческого объединения и выписку из Единого государственного реестра прав юридических лиц.

Многие граждане также сталкивались с такой проблемой, когда после обмера их участка геодезистами становилось ясно, что он больше, чем это указано в документах, и начинались хождения по мукам. Хотелось бы напомнить, что на некоторые участки можно было получить разрешение на выкуп, а некоторые можно было оформить в собственность только после проведения торгов и став на них победителем! Причем далеко не всегда в таких случаях речь шла о «самозахвате». Ведь все мы знаем, что в советское время земельные участки нередко «нарезали» «на глазок».

Нововведением в качестве решения этой проблемы стало то, что теперь при несоответствии площадей после межевания земельного участка с правоустанавливающими или правоподтверждающими документами основной константой принимают площадь, содержащуюся в документах о межевании, и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в кадастровом плане. Но предусмотрено ограничение, что допустимое превышение площади не должно превышать установленный регионом минимальный размер участка, который на сегодняшний день составляет 6 соток.

Как уже упоминалось ранее, большой проблемой при межевании была его непомерно высокая стоимость. Межевание шести соток в разных районах России колебалось от 5 до 20 тысяч рублей. Теперь предельную стоимость межевания земельных участков будут устанавливать субъекты Федерации. По заверению депутатов стоимость будет колебаться в пределах 1 — 3 тысяч рублей.

Внесены изменения в Градостроительный кодекс. Установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство. К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного использования. Указанная норма действует и на ранее возведенные постройки. Разрешение на строительство необходимо на данный момент только для оформления права собственности на объекты незавершенного строительства, при этом до 1 января 2010 г. получение указанного разрешения не требуется.

Для объектов, не являющихся индивидуально-жилищным строительством, достаточно будет заполнить декларацию, содержащую подробное описание дачи, гаража или иного вспомогательного строения, предоставить документы на земельный участок и на основании заявления зарегистрировать право собственности без каких-либо строительных разрешений и оценок Бюро технической инвентаризации. Однако для регистрации жилых домов необходимо получение технического описания БТИ и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вводится временный (до 1 января 2010 г.) упрощенный порядок проверки соответствия строительным регламентам жилых домов, построенных без разрешения (за исключением многоквартирных). Ранее «самовольно возведенные строения» возможно было ввести в эксплуатацию только в судебном порядке. С принятием Закона ситуация меняется, и зарегистрировать право собственности на такое строение стало проще, если нет какого-либо спора, в суд идти не надо. Проверки для получения разрешения на ввод в эксплуатацию будут проводиться местным органом самоуправления по заявлению правообладателя либо уполномоченного им лица, к которому должны прилагаться документы, подтверждающие право гражданина на земельный участок, и технический паспорт на дом. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также предоставление данного разрешения для осуществления технического учета не требуется.

Однако, на мой взгляд, остаются открытыми такие вопросы, как ввод в эксплуатацию жилых домов, которые расположены в водоохраной зоне или в охраняемых зонах источников питьевого водоснабжения и т.п. Несмотря на вступление в силу новой редакции Водного кодекса, который теперь разрешает строительство в водоохраной зоне, правила о получении положительного экологического заключения для ввода дома в эксплуатацию не отменены. Как мне видится, в этом вопросе местные органы самоуправления помочь мало чем смогут или, наоборот, «помочь» смогут, и это будет ниша для коррупции. Я считаю, что ввести жилой дом в эксплуатацию будет невозможно до тех пор, пока санитарно-эпидемиологические службы не дадут свое положительное заключение. А если дом не снабжен надлежащими очистными сооружениями, тогда необходимо будет их устанавливать.

К числу таких же открытых вопросов я бы отнес и ситуации, когда земельный участок, давно предоставленный, теперь не соответствует градостроительным нормам или есть споры по границам участка. Оформление таких проблемных объектов будет затянуто.

И напоследок еще немного приятных нововведений. Так, теперь нотариус, у которого простой обыватель подписывает договор или иной другой документ, относящийся к сделке, имеет право сдать документы на государственную регистрацию, а также получить их. Это изменение удобно как для нотариуса, имеющего возможность пополнить свой бюджет, так и для гражданина, которому теперь не надо будет после совершения сделки и подписания всех необходимых документов ехать стоять в очереди, чтобы сдать документы в регистрирующий орган.

И последнее, о чем бы хотелось сказать: бесплатная приватизация жилья продлена до 1 марта 2010 года.

Теперь Правительству РФ предстоит успеть до сентября ускорить внесение изменений в Федеральные законы «О государственном земельном кадастре» и «О землеустройстве» и обеспечить принятие нормативных правовых актов, предусмотренных законом. Речь идет об установлении форм технического паспорта, технической инвентаризации объектов и деклараций об объекте недвижимого имущества, которую собственнику доверяется заполнять самостоятельно. Без этих форм Закон работать не сможет.

В любом случае первые шаги сделаны, а как Закон будет работать на практике, покажет время.

Автор: Ананьева Т.