Установление границ земельных участков невозможно без участия кадастровых инженеров. О том, с какими трудностями они сталкиваются на практике, и возможных способах их преодоления с точки зрения права идет речь в статье.
Ф.И.О. - вне доступа
Одной из трудных, но важных задач законодателя при принятии Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" была необходимость создания механизма, позволяющего кадастровому инженеру обеспечить в полной мере гарантии прав всех заинтересованных лиц, с которыми надо проводить согласование при уточнении местоположения границ земельных участков.
Основная проблема заключалась в том, что ранее практически не было законных способов получить сведения о месте жительства или постоянного пребывания гражданина. Закон N 221-ФЗ предпринял попытку решить эту проблему, установив в п. 21 ч. 2 ст. 7 норму о включении в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных характеристик сведений о почтовом адресе и (или) адресе электронной почты, по которым осуществляется связь с правообладателем объекта недвижимости. Теперь для получения сведений о заинтересованных лицах кадастровому инженеру нужно запросить в органе кадастрового учета кадастровую выписку об объекте недвижимости, в которую должны включаться сведения об адресах правообладателей смежных земельных участков.
Если же таких сведений нет и после уведомления (о проведении собрания о согласовании местоположения границ), направленного заинтересованному лицу посредством почтового отправления, получено извещение с отметкой о невозможности его вручения, закон предусматривает возможность уведомления неограниченного круга лиц о проводимых кадастровых работах посредством опубликования извещения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.
Однако предпринятая законодателем попытка решения вопроса далеко небезупречна как с точки зрения законности, так и с точки зрения практического применения. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных" сведения о фамилии, об имени, отчестве, а также адресе физического лица являются персональными данными, не относящимися к общедоступным. Их распространение возможно только с согласия в письменной форме субъектов персональных данных.
Возникшая в данном случае коллизия между двумя законами должна разрешаться в пользу Закона N 152-ФЗ. Ведь он содержит так называемые специальные нормы, то есть специально предназначен для регулирования отношений, связанных с обработкой и распространением персональных данных.
Поскольку в настоящее время письменное согласие лиц, сведения о персональных данных которых вносятся в государственный кадастр недвижимости, не предусмотрено, должностное лицо органа кадастрового учета не вправе предоставлять информацию о персональных данных этих лиц.
В соответствии со ст. 24 Закона N 152-ФЗ лица, виновные в нарушении требований настоящего Закона, несут гражданскую, уголовную, административную, дисциплинарную и иную предусмотренную законодательством РФ ответственность. В частности, ст. 13.11 КоАП РФ предусмотрено, что нарушение установленного законом порядка сбора, хранения, использования или распространения информации о гражданах (персональных данных) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 300 до 500 рублей, на должностных лиц - от 500 до 1 тыс. рублей, на юридические лица - от 5 тыс. до 10 тыс. рублей.
Кроме того, не каждый человек захочет предоставлять в открытом доступе сведения о себе, но это обстоятельство не должно умалять его права на получение заблаговременного уведомления о кадастровых работах, которые могут затронуть его права.
СМИ не помогут
Получается тупик?! Как же тогда проводить согласование? Каким образом соблюсти права заинтересованных лиц? Может, извещение о кадастровых работах должно производиться через СМИ или в ином порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования?
Но извещение через СМИ не всегда может быть признано достаточно правомерным способом решения вопроса по ряду причин. Во-первых, согласно ч. 8 ст. 39 Закона N 221-ФЗ извещение через СМИ возможно в качестве альтернативного способа уведомления заинтересованных лиц. Только при условии, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения.
Но как быть в случае, когда сведения о почтовом адресе заинтересованных лиц содержатся в государственном кадастре недвижимости, а орган кадастрового учета не может их предоставить, поскольку нет согласия субъекта персональных данных на их использование? Очевидно, что в нынешнем своем виде норма Закона о кадастре не позволяет в такой ситуации прибегать к опубликованию извещения в СМИ.
Даже в ситуации, когда кадастровому инженеру удалось самостоятельно найти заинтересованное лицо, с которым необходимо производить согласование, может возникнуть еще одна проблема. Она связана с возможным расхождением между сведениями о персональных данных этого лица, которые оно сообщило кадастровому инженеру, и сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости.
Это вызвано тем обстоятельством, что согласно п. 68 Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 в графе реквизита раздела "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" необходимо указывать адрес для связи с правообладателем смежного земельного участка, а также в отношении физического лица - фамилию, имя и отчество (отчество указывается при наличии).
Однако на момент проведения кадастровых работ это лицо уже может поменять и адрес, и даже имя с фамилией. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ такие противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости являются основанием для приостановления осуществления кадастрового учета и последующего отказа в его осуществлении.
Во-вторых, компромисс, на который пошел законодатель, разрешив извещать заинтересованных лиц через СМИ, нельзя признать вполне удачным. Такое извещение не позволяет гарантировать соблюдение прав заинтересованных лиц в полной мере, а зачастую создает возможность для недобросовестных субъектов кадастровой деятельности злоупотреблять правом, то есть под видом законного способа соблюдения процедуры согласования границ земельного участка совершать, по сути, незаконные действия - установление границ в обход интересов правообладателя смежного участка.
В большинстве случаев заинтересованные лица объективно не могут контролировать публикуемые в СМИ извещения. Значительная часть загородных земельных участков используется горожанами для целей садоводства, огородничества, дачного строительства и др.
Муниципальные газеты, которые являются основным источником опубликования извещений, как правило, распространяются как по подписке, так и в розничной продаже только на территории этого муниципального образования. Таким образом, для своевременного ознакомления с необходимой информацией горожанину нужно регулярно прибывать за свежей газетой на территорию конкретного муниципального образования.
Кроме того, из текста извещения, опубликованного в газете, даже искушенному в этом вопросе человеку не всегда можно понять, что это извещение адресовано именно ему. Поскольку предусмотренные Законом N 221-ФЗ сведения, наличие которых в извещении обязательно, порой не содержат необходимых данных для идентификации.
Так, в отношении земельного участка, расположенного вне черты населенного пункта и не имеющего адреса, согласно п. 3 ч. 9 ст. 39 Закона N 221-ФЗ должны быть указаны его местоположение и кадастровый номер, а также кадастровые номера смежных с ним земельных участков или же только номер кадастрового квартала, в границах которого расположены смежные земельные участки.
Думаем, что человек, который владеет, например, земельным участком N 3 с СНТ "Пчелка", увидевший фразу в газете о том, что "кадастровые работы проводятся в отношении земельного участка, местоположение которого определено относительно ориентира, находящегося примерно в 200 м по направлению на восток за границами земельного участка - жилого дома, имеющего почтовый адрес: Московская обл., Наро-Фоминский р-н, Назарьевский сельский округ, дер. Акишево, ул. Советская, дом 25", вряд ли поймет, о каком участке идет речь. Фамилия, имя и отчество заказчика, указываемые в извещении, также не всегда известны правообладателям смежных земельных участков.
Можно сделать вывод, что Закон N 221-ФЗ в нынешнем виде не решает поставленной задачи - соблюдения в полной мере прав лиц, которые могут быть нарушены в процессе проведения кадастровых работ. К тому же Закон N 221-ФЗ не всегда позволяет вообще провести кадастровые работы.
Выход есть
В этой статье мы лишь обозначили проблему. Варианты же ее решения остаются за законодателем. Возможно, выходом из сложившейся ситуации могло бы стать наделение именно органов кадастрового учета функциями по уведомлению о проводимых кадастровых работах заинтересованных лиц, сведения об адресах которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При этом наибольшая эффективность и работоспособность этой модели могли бы быть достигнуты при объединении данных государственных информационных ресурсов, содержащих сведения государственного кадастра недвижимости, государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним, сведения территориального планирования, а также сведения о государственной регистрации граждан по месту пребывания и месту жительства.
Автор: С. Матвеенко