Одним из институтов частного права является залог. Залог имеет свои правовые корни, юридические традиции и большую правовую практику применения. В тоже время постоянно возникают вопросы, связанные с применением норм о залоге в силу многообразия объектов или предметов залога и соответственно индивидуальных подходов при применении тех или иных норм права.
Складывающаяся правовая практика свидетельствует о существовании определенных проблем при заключении договора залога, а в случае необходимости при обращении взыскания на заложенное имущество, которое представляет собой сложную вещь.
Понятие сложной вещи закрепляется в статье 134 ГК РФ, где определяется, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). При этом действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (СТ .134 П2 ГК РФ).
В качестве сложных вещей можно рассматривать комплекс объектов движимого и недвижимого имущества, который состоит из ряда разнородных вещей, составляющих единое целое с общим функциональным назначением. Примерами являются технологические линии, предназначенные для оказания услуг связи (линии в связи, телефонные станции), топливно-раздаточные комплексы, технологические линии для производства определенного вида продукции и т.п.
Из приведенных примеров видно, что первой проблемой является идентификация имущества как сложной вещи. С формальной точки зрения здесь могут помочь документы бухгалтерского учета. На балансе предприятия имущество должно учитываться как единый объект с расшифровкой входящих в него предметов. При рассмотрении движимых объектов необходимо руководствоваться комплектностью указанной в паспортах на оборудование. В том же случае, когда в залог берется объект недвижимости, помощь в определении объекта как сложной вещи могут оказать сведения, содержащиеся в свидетельствах регистрирующих органов. Во многих регионах сегодня сложилась практика, при которой собственник должен зарегистрировать объекты вместе в качестве сложной вещи с оформлением единого технического паспорта БТИ, а в свидетельстве о праве собственности должны быть перечислены литеры каждого объекта и их общая суммарная площадь.
Второй проблемой при заключении договора залога является определение рыночной оценки такого имущества. Как известно, при заключении договоров залога принимается имущество исходя из его рыночной стоимости. Очень часто при такой оценке функциональное и технологическое назначение вещи фактически не учитывается. В результате сложная вещь, например, оборудование или технологическая линия, разбивается на несколько частей, по рыночной оценке достаточных для обеспечения выдачи очередного кредита. В случае же дальнейшей реализации имущества оно теряет свою привлекательность для потенциального покупателя. Более того, если сложная вещь не оценена и не заложена как единая вещь, то на практике возникают трудности как с поиском потенциального покупателя, так и с обращением взыскания на предмет залога в судебном порядке. Это связано с тем, что по отдельности такие предметы залога, как правило, не представляют ценности для покупателя, а продажа по частям в этом случае не отражает реальной стоимости комплекса имущества как единого целого и его технологических возможностей.
В настоящее время судебная практика складывается таким образом, что сделки по продаже отдельных единиц оборудования признаются недействительными на том основании, что такие объекты составляют единую сложную вещь и не могут продаваться по отдельности (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2005 N 15318, Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2003 N 7677/03, Постановления Президиума ВАС РФ от 12.08.2003 N 10676/02 и от 12.08.2003 N 10677/02). Таким образом, при обращении взыскания на предмет залога суд оценивает предмет залога с точки зрения принадлежности его к сложной вещи и значимости для производственной деятельности предприятия.
В этой связи при заключении договоров залога сложной вещи необходимо брать в залог такую вещь как единое целое по одному договору залога. В дальнейшем же заложенное таким образом имущество необходимо брать в последующий залог до тех пор, пока рыночной стоимости имущества будет достаточно для обеспечения выдаваемых кредитов.
Немало вопросов на практике вызывает залог объектов незавершенного строительства, который при проведении строительных работ, направленных на завершение строительства объекта и сдачу его в эксплуатацию, претерпевает определенные изменения. В результате возникает объект недвижимости, который по своим характеристикам (площади, поэтажному плану, инвентарной стоимости) отличен от объекта, являющегося предметом договора ипотеки. В юридической литературе в этой связи высказывалась точка зрения о том, что в случае заключения договора ипотеки объекта, не завершенного строительством, все строительные работы должны быть прекращены. Указанная мера, по мнению сторонников такой точки зрения, направлена на неизменность объекта залога в период действия залогового обязательства. В соответствии со статьей 34 Закона от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» изменение предмета залога в период действия договора залога влечет прекращение залогового обязательства. Это мнение основано на том, что трансформацию предмета залога можно рассматривать как его гибель.
Одновременно фактическое «замораживание» объекта, незавершенного строительством, не всегда отвечает интересам залогодателя. Например, когда кредит берется целенаправленно для завершения строительства объекта. В этом случае получение кредита под залог незавершенного строительством объекта представляет экономический интерес как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому выход из складывающейся ситуации возможен следующий.
Залогодержатель должен дать согласие залогодателю на произведение улучшений заложенного недвижимого имущества, в том числе достройку, перепланировку или иные строительные работы, направленные в том числе на завершение строительства объекта и сдачу его в эксплуатацию, влекущие изменение его технических характеристик. В дальнейшем такие изменения подлежат соответствующей регистрации в территориальном БТИ по месту нахождения недвижимого имущества, а также внесению в технический паспорт объекта недвижимости и ЕГРП. С юридической точки зрения регистрация произведенных улучшений заложенного недвижимого имущества не является основанием для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке. Это обусловлено тем, что основания прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке предусмотрены соответственно статьей 352 ГК РФ и статьей 25 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом указанный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит, а рассматриваемый нами случай не отнесен законодательством к основаниям прекращения залога и погашения регистрационной записи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» надлежащая регистрация изменений технических характеристик заложенного объекта недвижимости в результате произведенных залогодателем улучшений данного объекта является основанием для внесения изменений и дополнений в договор об ипотеке указанного объекта и регистрационную запись об ипотеке.
Залог имущественных прав предусмотрен действующим законодательством. Одновременно такой вид залога был неоднократно предметом пристального внимания цивилистов. Это один из самых рискованных способов обеспечения кредитных обязательств. Иллюстрирует рисковый характер залога имущественных прав пример залога прав кредитора-продавца, то есть залог дебиторской задолженности третьих лиц.
Во-первых, договор, по которому передаются в залог права, может быть исполнен в течение срока действия залогового обязательства. Это, в свою очередь, влечет за собой прекращение договора залога и необеспеченность кредитного обязательства. Пусть, по договору залога были заложены права продавца по контракту. Контракт продавцом был исполнен, и у него существовало право требовать оплаты переданного товара, которое и было предметом залога. Впоследствии покупатель оплатил товар. Какие же правовые последствия влечет исполнение должником залогового обязательства? Дебиторская задолженность трансформируется в конкретную денежную сумму, залог которой противоречит действующему законодательству и судебной практике.
Во-вторых, залог прав, вытекающих из договора (контракта), требует соблюдения определенных дополнительных условий, предъявляемых к этому договору (контракту). Во-первых, речь идет об отсутствии в контракте ограничений на передачу прав третьим лицам. При этом не каждый договор, из которого возникла дебиторская задолженность, может отвечать такому условию. Во-вторых, требуется ряд дополнительных документов, подтверждающих наличие таких прав у кредитора. Указанными документами могут быть акты сверки взаимной задолженности между сторонами договора, а также документы, подтверждающие исполнение обязательств по контракту залогодателем.
В-третьих, существует также проблема реальности взыскания задолженности в случае признания должника по договору (контракту) банкротом. Открытие в отношении такого должника процедуры конкурсного производства, безусловно, затруднит, а в некоторых случаях может и исключить возможность реального исполнения обязательства (иными словами — возможность погашения дебиторской задолженности). Следовательно, при принятии в залог имущественных прав необходимо быть уверенным в финансовом состоянии должника по договору (контракту), а оценка указанного имущественного права должна быть реальной с учетом возмещения расходов по реализации.
В-четвертых, наступление просрочки по кредитному договору не дает залогодержателю (банку) всех правомочий, которыми обладает залогодатель (кредитор по договору), то есть банк (залогодержатель) не может распорядиться правом по своему усмотрению. В данном случае требуется обращение в арбитражный суд, а в дальнейшем реализация предмета залога с торгов.
В-пятых, в период действия кредитного договора и договора залога существует вероятность того, что залогодатель и его должник внесут изменения в уже существующее обязательство, которые лишат банк реальной возможности обратить взыскание на предмет залога. Например, таким изменением может быть включение в договор (контракт) условия, по которому исключается возможность передачи кредитором своих прав по договору, и распространение этого условия в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ на весь период действия договора (контракта) с даты его заключения.
Следовательно, залог прав возможен лишь в порядке исключения и при соблюдении следующих условий:
- долгосрочная и положительная кредитная история заемщика (залогодателя);
- права по договору закладываются в полном объеме;
- в договоре отсутствует запрет на передачу прав кредитора.
При этом конструкция залога имущественных прав предпочтительнее в том случае, если предоставляется поручительство того лица, которое выступает должником по договору (контракту). При этом указанный поручитель имеет положительную кредитную историю и устойчивое финансовое положение.
В таком случае независимо от финансового состояния заемщика банк будет защищен от риска не возврата кредита.
Читайте ещё по этой теме:
Авторы: Грачева И., Самсонова А.