Признание договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома недействительным, влечет за собой прекращение и иных обязательств, основанием возникновения которых послужил такой договор.

К Московским юристам обратился гражданин Павлов с просьбой помочь ему в решении нижеследующей проблемы.

В 2007 году гражданин Павлов подписал с ООО “Ви Эм Пи Инвест” договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по которому он получал право на последующее оформление в его собственность квартиры в строящемся ООО “Ви Эм Пи Инвест” доме в одном из городов Московской области. Согласно данному договору гражданину Павлову была предоставлена рассрочка по выплате денежных средств по договору. По условиям заключенного с ООО “Ви Эм Пи Инвест” договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, гражданин Павлов обязан был заключить с ООО СК “Мега” договор страхования предпринимательских рисков, который и был заключен им через месяц после подписания с ООО “Ви Эм Пи Инвест” договора долевого участия в строительстве. Оплата по договору страхования предпринимательских рисков была произведена гражданином Павловым на счет ООО СК “Мега” в полном объеме. С учетом предоставленной гражданину Павлову рассрочки со стороны с ООО “Ви Эм Пи Инвест”, размер произведенных им выплат на счет ООО СК “Мега” по договору страхования предпринимательских рисков, превышал в несколько раз размер произведенных им в кассу ООО “Ви Эм Пи Инвест” выплат по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

В середине 2007 года гражданин Павлов узнал, что строительство вышеуказанного дома приостановлено, ООО “Ви Эм Пи Инвест” находится на грани банкротства, а срок выданного разрешения на возведение этого объекта истек.

Московские юристы помогли гражданину Павлову в составлении искового заявления против ООО “Ви Эм Пи Инвест” и ООО СК “Мега” “О признании договора незаключенным, применении последствий недействительности ничтожной сделки и возврате денежных средств” и представляли его интересы в районном суде по данному судебному спору.

Поскольку разрешение на строительство было получено ООО “Ви Эм Пи Инвест” после 01 апреля 2005 года, то к данным правоотношениям подлежит применению Федеральный Закон от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового борота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.3 ст.4 Федерального Закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между тем, имевшийся у гражданина Павлова договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома не содержал отметки о его государственной регистрации.

Таким образом, подписанный ООО “Ви Эм Пи Инвест” с Павловым договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, считается незаключенным.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В ст.167 ГК РФ сказано следующее:

“1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом”.

Учитывая требования ч.3 ст.4 Федерального Закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подписанный Павловым с ООО “Ви Эм Пи Инвест” договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома является ничтожной сделкой, поскольку он не прошел обязательную государственную регистрацию.

Учитывая требования ст.168 ГК РФ в этом случае является недействительным и заключенный Павловым с ООО СК “Мега” договор страхования предпринимательских рисков на случай неисполнения (ненадлежащего исполнения) договорных обязательств по договору Павлова с ООО “Ви Эм Пи Инвест”, поскольку по данному договору было произведено страхование ничтожной (т.е. не порождающей правовых последствий) сделки.

Согласно ч.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку заключенный гражданином Павловым с ООО СК “Мега” договор страхования был направлен на страхование предпринимательских рисков по заключенному Павловым с ООО “Ви Эм Пи Инвест” договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (т.е. по незаключенному договору), то заключенный Павловым с ООО СК “Мега” договор также является недействительным, а полученная ООО СК “Мега” по договору страхования денежная сумма является суммой неосновательного обогащения.

Решением районного суда исковые требования гражданина Левитина были удовлетворены в полном объеме.

Суд постановил:

• Признать недействительным заключенный Павловым с ООО “Ви Эм Пи Инвест” договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома;
• Взыскать с ООО “Ви Эм Пи Инвест” в пользу Павлова денежную сумму, равную сумме, оплаченной гражданином Павловым в кассу ООО “Ви Эм Пи Инвест”;
• Признать недействительным заключенный Павловым с ООО СК “Мега” договор страхования финансовых предпринимательских рисков;
• Взыскать с ООО СК “Мега” денежную сумму, уплаченную гражданином Павловым на счет ООО СК “Мега”.

Источник: Московские юристы