В случае, если дом фактически построен, но не сдан в эксплуатацию, участники долевого строительства вправе требовать признания за ними в судебном порядке права собственности на квартиры в таком доме.
К Московским юристам обратилась группа граждан, с просьбой помочь им в решении нижеследующей проблемы.
В 2005 году между ЗАО “Астиком” (Инвестор) и группой граждан (Соинвесторы) были заключены договоры о совместном долевом участии в строительстве жилого дома в г. Москве. Обязательства по организации и осуществлению строительства данного жилого дома взяла на себя компания ЗАО “Астиком”. Застройщик взял на себя обязательства обеспечить окончание строительства дома путем подписания в установленном порядке Акта приемки законченного строительством объекта. Подписание Акта приемки законченного строительством объекта должно было быть осуществлено не позднее IV квартала 2005 года.
ЗАО “Астиком” также взяло на себя обязательства обеспечить оформление права собственности Соинвестров на квартиры, расположенные в этом доме. Свои обязательства, в соответствии с условиями договора, Соинветоры выполнили в полном объеме. Обязательства ЗАО “Астиком” по договору не были исполнены, несмотря на то, что дом был построен и проведены обмеры БТИ, квартирам присвоены номера, ЗАО “Астиком” не предпринимало мер по обеспечению ввода жилого дома в эксплуатацию, что являлось его непосредственной обязанностью.
Дом фактически был построен, но не был сдан в эксплуатацию. В связи с тяжелой финансовой ситуацией ЗАО “Астиком”, существовал реальный риск банкротства и, как следствие, реализации дома, как объекта незавершенного строительства кредиторам в конкурсном производстве.
Московские юристы помогли Соинвесторам в составлении исковых заявлений против ЗАО “Астиком” в районный суд “О признании права собственности на квартиры” и представляли интересы Соинвесторов в районном суде по данному судебному спору. Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом было установлено, что Соинвесторы исполнили свои обязательства перед ЗАО “Астиком” надлежащим образом и оснований для уклонения ЗАО “Астиком” для выполнения своих обязательств по передаче Соинветорам квартир в построенном доме, не имеется. Согласно ч.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства отнесены действующим российским законодательством к недвижимым вещам.
Поскольку дом был фактически построен, но не был сдан Государственной комиссии, то квартиры в этом доме являются объектами незавершенного строительства и относятся к категории недвижимых вещей. Согласно ч.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают … из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Таким образом, одним из оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости, является судебное решение о признании права собственности на такие объекты.
Учитывая вышеизложенное, районный суд вынес судебные решения по искам Соинвесторов к ЗАО “Астиком” “О признании права собственности на квартиры”, которым заявленные исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Источник: Московские юристы