1 Ответ
Здравствуйте.
Отвечаем по порядку заданных Вами вопросов:
1) Предварительный договор в части внесения полной оплаты еще до заключения основного договора купли-продажи можно признать недействительным, поскольку это требование предварительного договора прямо противоречит ст.429 ГК РФ;
2) Этот договор можно признать притворной сделкой по ст.170 ГК РФ только в том случае, если между сторонами предварительного договора был также заключен договор займа, в нем фигурировали те же суммы и сроки возврата займа, что и в предварительном договоре купли-продажи;
3) Применение ст.302 ГК РФ о добросовестном приобретателе возможно только в том случае, если сделка купли-продажи уже прошла государственную регистрацию в Росрегистрации.
В Вашем случае можно будет подать кассацию со ссылкой на ст.398 ГК РФ, в которой сказано нижеследующее:
“В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск”.
Основания для отмены судебного решения по ст.398 ГК РФ при указанных обстоятельствах могут быть следующие:
1. Имущество уже было Вам передано по акту приема-передачи;
2. Обязательство по передаче имущества у должника возникло именно в отношении Вас, поскольку с Вами был заключен договор купли-продажи, а с истцом всего лишь предварительный договор, который по смыслу ст.429 ГК РФ не может считаться сделкой в полном смысле этого слова, а является всего лишь протоколом о намерениях сторон.
Добрый вечер! Увидела ваши ответы по поводу предварительного договора, и у меня появилась некая надежда в решении вопроса в нашу пользу. Весной этого года решили приобрести квартиру. Нашли подходящий вариант. Проверили на наличие ареста, обременений (есть офиц-й ответ с Рег.палаты). Подписали с продавцом договор купли-продажи, передали деньги в полном объеме. Все документы сдали в рег.палату. Через неделю приходит письмо, что сделка приостановлена. Выясняется, что наш продавец ранее подписал предварительный договор на продажу со своим знакомым, взял с него 2 млн. руб. (акты приема-передачи денег были приложены). Данный знакомый и подал иск в суд о понуждении заключить с ним основной договор. По словам нашего продавца, он эти 2 млн. руб. не брал, а брал частями и совершенно другие суммы (расписок у него конечно нет). Договор заключил в обеспечении того, что он отдаст взятые деньги в долг. В результате суд выносит решение по понуждению нашего продавца заключить основной договор со своим знакомым. А все наши доводы о том, что мы ничего не знали о предварительном договоре, и даже проверяли квартиру в соответствующем органе, суд оставляет без внимания. Следует также отменить, что срок предварительного договора истек в конце февраля. В середине февраля нашему продавцу было послано письменное предупреждение о том, что в конце февраля истекает срок договора и предложение заключить основной договор. Наш продавец ознакамливается с данным предупреждением (есть его подпись), но оставляет без ответа. Так проходит февраль, март. И только в конце марта эти люди видимо вспоминают о своем договоре и быстро бегут в суд с просьбой наложить обеспечительные меры на квартиру. Заявление от них было подано как раз в тот день, когда мы ничего не подозревающие идем с нашим продавцом в рег.палату и подписываем договор купли-продажи, рассчитываемся с ним, сдаем документы. В результате суд наложил арест на квартиру, наша сделка приостановлена. Мало того после 6 месяцев разбирательств, суд выносит решение понудить нашего продавца заключить со своим знакомым основной договор. А мы остаемся у разбитого корыта. Т.к. деньги, которые мы отдали продавцу он оказывается отдает в счет еще одного своего долга. Конечно мы сейчас подаем кассационную жалобу. На кону очень большие деньги. Мы просто в шоке. Из всего вышеизложенного следуют вопросы:
1.Можно ли признать предварительный договор недействительным на основании того, что по нему была уплачена вся сумма.
2.Можно ли данный договор признать притворной сделкой прикрывающей договор займа;
3.Являемся ли мы добросовестными приобретателями, т.к. о предварительном договоре мы ничего не знали. Мало того, проявили должную осторожность, взяв из рег.палаты документ, о том, что квартира арестов, обременений не имеет. Но мы право свое зарегистрировать не успели, т.к. сделка была приостановлена на основании наложения ареста судом через неделю после того, как мы сдали документы на регистрацию.
Ждем от вас ответа. Думаю, данная тема будет интересна очень многим. Пример как учиться на чужих ошибках. Никогда даже предположить не могла, что так встряну!