Главным событием арбитражной практики в сфере недвижимости в 2011 году стало постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ о спорах, вытекающих из договоров о будущей недвижимости, считает партнер крупной юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Эксперт назвал документ "знаменитым" и "скандальным".
"ВАС, наверное, даже больший поставщик новостей, чем наши законодатели. Обращает на себя внимание знаменитое скандальное 54-е постановление, в котором состоялась переквалификация инвестдоговоров в договоры купли-продажи", - сказал Можаровский в среду на встрече с журналистами.
Постановление Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" под номером 54 было принято в июле 2011 года.
В нем говорится, в частности, что споры по предварительным договорам (когда застройщик обязуется передать в будущем покупателю объект недвижимости, но при этом покупатель обязан до заключения основного договора уплатить полную цену имущества), подлежат рассмотрению судами в соответствии с положениями Гражданского кодекса (ГК) РФ о договоре купли-продажи с предоплатой.
Начальник управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко, комментируя РАПСИ/rapsinews.ru постановление, отметил, что в нем "предлагается ввести все "инвестиционные договоры" в хорошо известное судам правовое поле, если угодно, "классических" договорных форм - купля-продажа, подряд, простое товарищество".
По словам Можаровского, "концептуально юридически решение абсолютно правильное - право собственности должно возникать у собственника земли, у держателя разрешения на строительство", а не у инвестора. Однако удивление эксперта вызывает то, что "высшей судебной инстанции понадобилось 12 или 13 лет после принятия закона об инвестиционной деятельности" для того, чтобы сформулировать эту позицию.
В качестве важных тезисов постановления адвокат указал положения о том, что переход права на новую недвижимость облагается НДС, и о том, что договор купли-продажи будущего помещения не подлежит регистрации, так как в момент заключения договора объект еще не существует.
Вторым значимым событием арбитражной практики в 2011 году Можаровский назвал правовую позицию высшего арбитража, высказанную в апреле в постановлении Президиума ВАС РФ по делу "Станколит" против Росреестра" (ВАС-14950/10).
"ВАС сказал, что можно арендовать часть участка, но регистрировать права собственности на часть участка нельзя", - отметил эксперт. То есть, часть участка не является объектом прав, но в аренду его взять можно.
Можаровский также выделил постановление Конституционного суда РФ, вынесенное по запросу ВАС РФ, о статусе третейских судов и, в частности, о подведомственности им споров из-за недвижимости.
"Было признано, что третейские суды вправе рассматривать дела о правах на недвижимое имущество, но территориальная исключительная подсудность России сохранилась - если недвижимость в России, то рассматривать споры можно только в России", - сказал Можаровский.
Эксперт коснулся еще ряда событий прошлого года в сфере правового регулирования недвижимости и гражданского права вообще. По его словам, его "удручает" глубокое реформирование ГК РФ, которое подтверждает "неустойчивость, непредсказуемость правил" в России, что губительно сказывается на инвестклимате.
"Я бы пошел эволюционным путем и занялся бы улучшением судебной системы", - высказал свое мнение Можаровский.
В то же время он положительно оценил то, что "дискуссии о налоге на имущество отложены до 2017 года", поскольку система к этому не готова, и изменения в Градостроительный кодекс. В частности, новацию, согласно которой "при переходе права собственности на участок, новый правообладатель участка может переоформить разрешение на строительство на себя", то есть разрешение следует за участком, пояснил юрист.
