Понятие и сущность многоквартирного дома

На подзаконном уровне в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (далее - Постановление Правительства РФ N 47), многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (далее - Постановление Правительства РФ N 354) даются следующие разъяснения. Для многоквартирного дома характерно наличие внутридомовых инженерных систем - это относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению, мусороприемные камеры, мусоропроводы. Аналогично в п. 3.17 Приказа МЧС России от 24 апреля 2013 г. N 288 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" жилое здание многоквартирное - это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. Также согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" (приняты и введены в действие с 01.10.2003 Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109) многоквартирным домом является жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. Квартиры в таком доме должны соответствовать требованиям СП 31-107-2004 "Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий".

В жилых же домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг. Для индивидуальных жилых домов в указанном Постановлении Правительства РФ N 354 введено понятие "домовладение" - жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).

В многоквартирном доме наряду с жилыми помещениями и общим имуществом собственников могут располагаться и нежилые помещения. Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ N 354 "нежилое помещение в многоквартирном доме" - это помещение, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Исходя из этого, на наш взгляд, применение термина "жилой" в отношении многоквартирного дома не является правильным, так как в состав многоквартирного дома входят как жилые помещения (квартиры), так и нежилые помещения (например, магазины, офисы, детские сады и развивающие центры, парикмахерские и т.д.). Отсутствие употребления термина "жилой" в отношении многоквартирного дома при этом никак не влияет на его пригодность для постоянного проживания граждан в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 47.

В п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) указаны следующие виды жилых домов. Объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Многоквартирные дома - это дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Исходя из изложенного можно сделать следующие выводы. Действующим законодательством однозначно определены критерии, характеризующие объекты индивидуального жилищного строительства (индивидуальные жилые дома). Такие дома являются отдельно стоящими зданиями, количество этажей в них не должно превышать трех, предназначены они для проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей, состоят не из квартир, а из комнат, включают в себя помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме, а также расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, и находящиеся в самом жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг. На земельном участке, на котором расположен жилой дом, могут также находиться как примыкающие к дому, так и отдельно стоящие от него надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты). На наш взгляд, в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ необходимо закрепить определение жилого дома индивидуального домовладения в целях разграничения его с жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами.

Сложнее обстоит вопрос с отличием многоквартирных домов от жилых домов блокированной застройки, так как многоквартирные дома по своей конструкции могут быть как блокированной, так и неблокированной застройки, а из приведенного нами определения многоквартирного дома, приведенного в Постановлении Правительства РФ N 47, такое условие признания дома многоквартирным, как число этажей не ниже трех, не установлено <1>.

--------------------------------

<1> Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах: Учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019. С. 49 - 52, 55; Гассуль В. Многоквартирный дом: стандарты управления и инфраструктура. СПб.: Питер, 2018. 240 с.

На наш взгляд, критериями, которые позволят разграничить многоквартирные дома от жилых домов блокированной застройки, могут быть следующие.

В жилых домах блокированной застройки каждая отдельно взятая секция (блок) предназначена для проживания одной семьи и состоит не из квартир, а из комнат, в блокированных многоквартирных же домах в таких блок-секциях расположены квартиры, предназначенные для проживания нескольких семей, также в блок-секциях наряду с квартирами расположены помещения общего пользования, относящиеся к общему имуществу собственников многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ).

В связи с чем позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития России об отнесении жилых домов блокированной застройки к многоквартирным домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки является отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома, должна быть признана ошибочной <2>. В то же время Тринадцатый арбитражный апелляционный суд при вынесении Постановления от 29 мая 2012 г. по делу N А56-53455/2010, решая вопрос об отнесении малоэтажного блокированного жилого дома к многоквартирным домам, указал, что в случае, если жилой дом по своим конструктивным характеристикам является жилым домом блокированной застройки, но не имеет помещений общего пользования, его нельзя охарактеризовать как многоквартирный дом, несмотря на формирование самостоятельных технологических помещений, например, таких, как помещение водомерного узла и электрощитовой. Помещение, предназначенное для проживания одной семьи, в жилом доме блокированной застройки не является индивидуальным жилым домом, но и не является квартирой в многоквартирном доме <3>. Жилые дома блокированной застройки не являются многоквартирными, если каждая блок-секция имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

--------------------------------

<2> Письмо Минэкономразвития РФ от 26 августа 2010 г. N Д23-3390.

<3> Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2012 г. по делу N А56-53455/2010.

Многоквартирные дома отличаются от жилых домов блокированной застройки не только наличием элементов общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством, но и вхождением в состав многоквартирного дома нежилых помещений, не включенных в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с чем именно многоквартирный дом необходимо рассматривать в качестве особого специфического единого недвижимого комплекса (ст. 133.1 ГК РФ), состоящего из помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, РФ, ее субъектов и муниципальных образований, и общего имущества многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в таком доме.

Количество этажей (этажность) не является определяющим критерием, так как многоквартирный дом, удовлетворяющий выделенным выше признакам, может быть любой этажности, в том числе и одноэтажным.

Исходя из буквального толкования определения многоквартирного дома, содержащегося в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 47, можно сделать вывод, что в многоквартирном доме должно быть не менее двух квартир и такой дом должен быть предназначен для проживания нескольких семей, а не одной. Данный вывод подтверждается Верховным Судом РФ <4>.

--------------------------------

<4> Определение Верховного Суда РФ от 3 октября 2013 г. N АПЛ13-410 "Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 01.07.2013 N АКПИ13-593, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47".

Кроме того, многоквартирный дом отличается множественностью собственников жилых и нежилых помещений, что исключается в жилых домах индивидуального домовладения и в жилых домах блокированной застройки. Однако возможна и такая ситуация, когда у многоквартирного дома может быть и один собственник, например в небольшом многоквартирном доме один собственник выкупит жилье у всех остальных собственников.

Необходимо отметить различия в организации управления многоквартирным домом, жилыми домами индивидуального домовладения и блокированной застройки. Как правило, управление многоквартирными домами осуществляется управляющей организацией или ТСЖ, ТСН, а управление жилыми домами индивидуального домовладения и блокированной застройки осуществляется, как правило, их собственниками непосредственно.

Отсутствие в ЖК РФ понятия "многоквартирный дом" делает правовое регулирование соответствующих отношений недостаточно эффективным, приводит к возникновению трудностей в правоприменительной практике. В связи с чем предлагаем включить следующее понятие многоквартирного дома в ст. 16 ЖК РФ: "...многоквартирным домом признается индивидуально-определенное здание независимо от количества в нем этажей, состоящее из совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к такому зданию, либо в помещения общего пользования в таком здании; нежилых помещений, не включенных в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенных и пристроенных помещений; а также общего имущества собственников помещений в таком доме, определяемого в соответствии с жилищным законодательством".

В связи с тем что многоквартирный дом представляет собой специфический единый недвижимый комплекс, что, соответственно, отражено в его определении, представленном выше, его нельзя относить в жилому помещению и поэтому включать в качестве разновидности жилых помещений, обозначенных в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ.

Предлагается также уточнить, что к жилым домам относятся жилые дома индивидуального домовладения и жилые дома блокированной застройки, включив соответствующие определения в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ. Таким образом, понятие "жилой дом" должно стать родовым по отношению к его указанным разновидностям.

Таким образом, ст. 16 ЖК РФ должна быть представлена в следующей редакции:

"Статья 16. Виды жилых помещений. Многоквартирный дом

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилыми домами являются жилые дома индивидуального домовладения и жилые дома блокированной застройки.

Жилой дом индивидуального домовладения - это отдельно стоящий жилой дом, количество этажей в котором не должно превышать трех, состоящий из комнат, а также включающий в себя помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме, а также расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, и находящиеся в самом жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг.

Жилой дом индивидуального домовладения предназначен для проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей.

На земельном участке, на котором расположен жилой дом индивидуального домовладения, могут также находиться как примыкающие к дому, так и отдельно стоящие от него надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).

Жилой дом блокированной застройки - это жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий не более чем из десяти блоков, каждый из которых состоит из комнат и предназначен для проживания только одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

5. Многоквартирным домом признается индивидуально-определенное здание независимо от количества в нем этажей, состоящее из совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к такому зданию, либо в помещения общего пользования в таком здании; нежилых помещений, не включенных в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенных и пристроенных помещений; а также общего имущества собственников помещений в таком доме, определяемого в соответствии с жилищным законодательством".

Литература

1. Гассуль В. Многоквартирный дом: стандарты управления и инфраструктура / В. Гассуль. СПб.: Питер, 2018. 240 с.

2. Кириченко О.В. Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах: Учебное пособие / О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова. М.: Юстицинформ, 2019. 636 с.

Читайте ещё по этой теме:

• Блокированный жилой дом как объект прав

Авторы: О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова