Далеко не секрет, что вопрос о приобретении недвижимости в собственность остается по-прежнему самым популярным вопросом современной светской жизни. Каждый мечтает о большом загородном доме или доме на берегу моря, однако есть и наиболее выделяющееся число граждан, которые решили самостоятельно построить дом над водной гладью и не где-нибудь, а прямо в городе. В качестве примера такого города можно привести Москву - столицу нашей страны.
Возведение дома на воде и по сегодняшний день остается поступком неординарным. С одной стороны, у вас может быть недвижимость со всеми оформленными правоустанавливающими документами на нее в соответствии с действующим законодательством, а с другой - не что иное, как самовольная постройка, или самострой.
Первый вариант для наиболее стойких и стрессоустойчивых граждан, так как получения разрешения на строительство даже стандартных "сухопутных" объектов недвижимости можно добиваться годами, а то и больше. С водными объектами (дебаркадерами) дело обстоит ничуть не легче. В Москве порядок примерно обстоит так: сначала следует подать заявку в ГУП "Мосводоканал", содержащую просьбу выдать предварительное разрешение на установку дебаркадера. После этого необходимо посетить Московско-Окское бассейновое водное управление, подразделение Министерства природных ресурсов, префектуру соответствующего административного округа Москвы, Госсанэпиднадзор, Москомархитектуру, ФГУП "Канал имени Москвы" - и это еще не весь список учреждений.
В данном случае следует также руководствоваться такими московскими нормативно-правовыми актами, как положения о порядке размещения судов и иных плавательных средств на акваториях рек и водоемов в границах города Москвы под объекты нетранспортного назначения, схема размещения и отстоя судов и других плавательных средств на реке Москве и акватории канала им. Москвы.
И все-таки лицам, получившим всю необходимую разрешительную документацию и установившим дебаркадеры на воде, не стоит забывать о том, что для данной категории объектов предусмотрены иные правовые аспекты. Так, например, дебаркадеры и другие схожие сооружения априори не есть предмет регулирования жилищного законодательства, и значит, здесь нельзя оформить регистрацию по месту жительства, что является отнюдь не маловажным фактом для людей, имеющих только такое "сооружение", предназначенное ими для проживания.
Второй вариант - для лиц, осуществивших самовольное строительство на поверхности водной глади без правоустанавливающей и разрешительной документации.
Лицо, которое возвело объект самовольного строительства, безусловно, рано или поздно будет стремиться к тому, чтобы узаконить возведенный им объект, дабы впоследствии не только владеть и пользоваться им, но и распоряжаться по своему усмотрению. Однако, для того чтобы легализовать самовольную постройку, необходимо пройти ряд процедур в установленном законом порядке, в связи с чем необходимо сначала выяснить, является ли данный объект вообще объектом гражданских прав и может ли субъект осуществить в отношении его свои гражданские права.
Переходя к рассмотрению теоретического понятия объекта гражданских прав (правоотношений), необходимо отметить существование двух крупных теорий - вещной и поведенческой. Согласно первой теории объектами гражданских прав являются вещи, по поводу которых и возникают правоотношения между субъектами гражданских прав. Вторая теория в качестве объекта гражданского правоотношения называет поведение его субъектов, направленное на различного рода материальные и нематериальные блага. Между тем, как верно отметил В.И. Казанцев, современное гражданское законодательство восприняло вещно-поведенческую теорию, объединив, таким образом, многие иногда противоречащие друг другу воззрения.
В ст. 128 ГК РФ перечислены пять категорий объектов гражданских прав: вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Однако стоит обратить внимание, что в данном перечне отсутствует указание на самовольную постройку как на объект гражданских прав. В результате на первый взгляд может показаться, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав и вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Тем не менее законодатель не рассматривает самовольную постройку как отдельный вид объектов гражданских прав, так как является следствием того, что данному институту гражданского права уделяется недостаточно внимания, что отнюдь не свидетельствует об отсутствии принадлежности к определенному классу этих объектов.
Законодатель не выделяет самовольную постройку в отдельный вид гражданских прав, тем не менее я считаю, что можно предположить, что он рассматривает ее в виде разновидности вещей, а именно недвижимого имущества. Этот вывод следует из определения, данного им в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которым самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Исходя из данного определения и наличия некоторого сходства в признаках самовольной постройки с вещами, вновь созданными, и недвижимым имуществом возникает необходимость анализа и сопоставления с самовольной постройкой каждого из перечисленных объектов гражданских прав.
В настоящее время многие цивилисты предлагают определить вещи как объекты гражданских прав через набор строго определенных признаков. Например, Е.А. Суханов выделяет такие специфические признаки вещи, как: результат труда, имеющий в силу этого материальную (экономическую) ценность; определенный интерес со стороны субъектов гражданского права, благодаря чему вещь вовлекается в гражданский оборот. Относительно же такого признака вещи, как способность удовлетворять потребности людей, необходимо отметить, что самовольная постройка как некий объект материального мира возводится субъектами, как правило, именно для удовлетворения их потребностей. Так, например, собственник квартиры, располагающейся на первом этаже в многоквартирном жилом доме, возводит к своей квартире пристройку (веранду, балкон), для того чтобы удовлетворить свои потребности, например увеличить площадь жилого помещения, в связи с тем что в его квартире не имеется балкона, а он необходим для сушки белья или хранения припасов.
В качестве других критериев отнесения самовольной постройки к недвижимым вещам можно выделить: недвижимость вещи по своей природе, прочную связь с землей, то есть невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для его назначения (материальный признак). Юридическая литература придерживается мнения о недвижимости как о вещах, которые постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми.
Учитывая изложенное, физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности, нельзя исключать возможность самовольного возведения объектов нашего обсуждения. Это позволит сделать вывод о том, что прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба по назначению - это два разных признака объектов недвижимости. В результате объекты самовольного строительства, отвечающие всем материальным сущностным признакам недвижимых вещей, но права на которые не зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", не перестают быть недвижимыми вещами. Поэтому юридическое признание вещей в качестве недвижимых предшествует дальнейшей государственной регистрации прав на них. В связи с этим самовольные постройки должны квалифицироваться как особая разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, оборот которых без соответствующей государственной регистрации просто невозможен.
Основным способом для дальнейшего оформления правоустанавливающих документов на самовольную постройку является подача искового заявления в районный суд о признании права собственности. Однако при обращении в суд следует одновременно соблюсти следующие условия:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ст. 222 ГК РФ).
В результате представление данных сведений играет значительную роль в разрешении вопроса в пользу истца. Однако все-таки есть лица, которые в силу обстоятельств, не зависящих от них, так и не смогли представить необходимые документы о "безопасности" постройки для признания на нее права собственности, несмотря на то что это был многоквартирный жилой дом, построенный в границах береговой полосы водного объекта.
Так, организация обратилась для предоставления государственной услуги по выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка под вышеуказанным объектом на кадастровой карте (плане) территории. В результате уполномоченной на выдачу данного разрешения организацией (далее - Департамент) было отказано в выдаче, так как границы испрашиваемой схемы участка налагаются на иной земельный участок. Также сообщили, что построенный объект частично расположен в границах береговой полосы водохранилища, использование которого возможно только с соблюдением норм Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ), в связи с чем оснований для уточнения границ участка не имеется.
Департамент посчитал, что предоставление земельных участков в пределах береговой полосы водного объекта - водохранилища запрещено п. 8 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 5 ст. 9 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве".
Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 километров, береговая полоса которых составляет 5 метров. Несмотря на это, каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.
При этом суды пришли к выводу, что, в связи с тем что организация имеет право общей долевой собственности в вышеназванном многоквартирном доме, последний имеет право требовать формирования границ этого участка, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах береговой полосы водного объекта.
Однако данное право не распространяется на случаи возведения многоквартирного жилого дома в качестве самовольной постройки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2015 N 305-КГ14-7200).
На основании вышеизложенного считаю, что при строительстве объекта, какой бы он ни был (дом, строение, дебаркадер), всегда сначала нужно получить на руки документы, разрешающие данные действия, во избежание в дальнейшем подобных ситуаций либо сноса указанных строений вообще без возмещения компенсации за причиненный ущерб его владельцу.
Автор: Д. Широков