Теперь при покупке квартиры надо обязательно включать в договор условие, что продавец выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Тогда есть шанс, что покупатель не останется ни с чем, если появятся какие-то другие претенденты на жилплощадь.

«Российская газета» опубликовала Постановление Пленума Верховного Суда России от 24 декабря 2020 г. N 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Одно из принципиально важных разъяснений касается покупки квартир.

Постановление открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.

Как пояснили «РГ» эксперты, если сделка признается недействительной, это не значит, что покупателю кто-то должен вернуть деньги. У нового владельца просто забирают квартиру, и все. Он остается без денег на улице. А продавец подчас ни за что не отвечает.

Если же прописать в договоре соответствующий пункт, то продавец уже не сможет остаться в стороне. Ведь он лично поручился, что все вернет.

Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится исполнять данные им обязательства.

Правда, обычно люди выступают поручителями за хороших знакомых, получающих кредиты. Разъяснения Верховного суда позволяют найти новое применение старому доброму институту поручительства.

«Сегодня механизмы, призванные обеспечить стабильность гражданского оборота, срабатывают далеко не всегда, — подчеркнул председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев. — При покупке квартиры нужно соблюдать особую осторожность. Не имея юридической квалификации, невозможно проверить необходимые правовые нюансы и обеспечить чистоту сделки. Более того, проверка квартиры банком при оформлении ипотеки также не гарантирует безопасность сделки. На практике известны случаи, когда люди, купившие квартиру в кредит, лишались жилья, но были вынуждены продолжать выплачивать долг. Поэтому, конечно, при оформлении жилья необходимо обращаться к нотариусам. Нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной компенсирует ущерб».

В свою очередь адвокат Вячеслав Голенев назвал возможные опасности при покупке квартиры. Например, если квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. Еще одна опасность: если бывшие хозяева использовали в свое время для покупки квартиры средства материнского капитала, но не оформили долю ребенка. В целом родные продавца квартиры могут причинить немало головной боли новому владельцу.

«Представим ситуацию — приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, — рассказывает Вячеслав Голенев. — На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю». Это станет хорошей страховкой. Другой вопрос, что потом несчастному покупателю надо будет еще найти продавца и реально что-то взыскать.