Арбитражный суд Западно-Сибирского округа повысил до 50 процентов минимальную цену при продаже с торгов заложенного жилья должника (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А75-16669/2024). Речь идет о единственной квартире, которую человек приобрел в ипотеку, но не смог расплатиться.
Изначально банкиры предлагали назначить цену отсечения в 20 процентов от начальной продажной цены, установленной на повторных торгах. Но арбитражный суд счел, что продажа жилья за пятую стоимость от продажной цены слишком плохое решение: в таком случае выручки не хватит ни на погашение долга перед банком, ни на выделение каких-то средств должнику для покупки жилья меньшей площади.
Как пояснил «РГ» адвокат Бюро адвокатов «Де-юре» Иван Бычков, хотя понятие «цена отсечения» и не закреплено прямо в Законе о банкротстве, но широко применяется в правоприменительной практике для обозначения минимальной цены, ниже которой имущество на торгах посредством публичного предложения не продается.
«Суд округа усмотрел, что установленная судами цена отсечения в размере 20 процентов от начальной продажной цены по своей сути делает невозможным достижение баланса интересов участников дела о банкротстве — должника и залогового кредитора», — пояснил адвокат.
Он напомнил, что законодатель, устанавливая общий принцип исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья, сделал из этого правила исключение: ипотечное жилье все-таки подлежит реализации в деле о банкротстве. Проще говоря: закон запрещает продавать единственное жилье должника за исключением ситуации, когда жилье приобретено в ипотеку.
«Такое исключение существует с целью обеспечить часто перекашивающийся в ту или иную сторону баланс между социальной защитой должника и правом залогового кредитора на удовлетворение своих требований за счет предмета залога, — указал Бычков. — Реализация единственного жилья в делах о банкротстве граждан всегда являлась одной из острых точек соприкосновения конституционных прав должника — его права на жилище — и имущественных интересов кредиторов — права на погашение долга».
Именно такая ситуация стала предметом рассмотрения в данном споре, дошедшем до суда кассационной инстанции. В рамках дела о банкротстве гражданина возникли разногласия относительно утверждения Положения о порядке продажи имущества должника — его единственного жилья, находящегося в залоге у банка.
Судами первой и апелляционной инстанций Положение о продаже было утверждено, но кассационный суд, отменяя судебные акты, обратил внимание на важный момент, который был упущен судами нижестоящих инстанций, — «цену отсечения». Кассационная инстанция, проведя анализ по делу, в частности по вопросу правомерности установленной «цены отсечения», исходила из основного принципа банкротства: продажа имущества в процедуре должна быть направлена на получение максимально возможной выручки, а цель торгов — привлечение широкого круга участников и обеспечение конкуренции для достижения наилучшей цены.
«При этом суд отметил, что продажа имущества в рамках дела о банкротстве практически всегда сопряжена с необходимостью его скорейшей реализации, что, как правило, влечет за собой применение дисконта. Однако этот дисконт не может быть настолько значительным, чтобы полностью упразднить саму цель продажи, — говорит адвокат. — В данном деле «цена отсечения» в 20 процентов означала, что по итогам торгов публичным предложением имущество могло быть реализовано по цене, которая не только не позволяла бы полностью погасить требования залогового кредитора, но и исключала саму возможность направления остатка денежных средств на приобретение должником иного жилища взамен реализованного».
Суд кассационной инстанции указал, что такой подход нарушает баланс между конституционным правом должника на жилье и правом кредитора на исполнение обязательства.
«Выходом из ситуации стало принятие кассацией нового судебного акта в части «цены отсечения». Суд изложил соответствующий пункт Положения в новой редакции, установив минимальную цену публичного предложения — «цену отсечения» — на уровне 50 процентов от начальной цены, установленной на повторных торгах, — рассказал Бычков. — Такое решение, по мнению суда — и с ним сложно не согласиться, — позволяет соблюсти интересы всех сторон: у кредитора сохраняется возможность получить удовлетворение своих требований, а у должника — рассчитывать на получение остатка средств для приобретения замещающего жилья».
Также адвокат отметил, что в марте 2026 года в банкротное законодательство были внесены существенные изменения, как раз по текущему вопросу. «Так, статьей 213.27-1 Закона о банкротстве теперь установлен специальный порядок распределения денежных средств, вырученных от продажи единственного жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, — рассказал он. — Согласно указанной статье, 80 процентов выручки направляется на погашение требований залогового кредитора. Из оставшихся 20 процентов 10 направляются на погашение требований кредиторов первой и второй очереди при недостаточности иного имущества; 10 процентов, но не более суммы первоначального взноса и произведенных должником платежей, передаются гражданину, а оставшиеся после этих распределений средства также исключаются из конкурсной массы и передаются должнику».
«Этой же статьей предусмотрен и механизм контроля: суд вправе уменьшить размер денежных средств, подлежащих исключению из конкурсной массы, если их размер позволяет приобрести жилье, стоимость которого явно превышает разумные потребности должника и его семьи, либо если усматривается недобросовестность гражданина», — добавил Бычков.
Таким образом, продолжил адвокат, законодательство исходит из приоритетного удовлетворения требований залогового кредитора, но при этом гарантирует должнику возврат части средств, достаточной хотя бы для частичного восстановления его жилищных прав.
«Подводя итог, можно сказать, что комментируемое дело является демонстрацией того, как судебная практика, восполняя пробелы законодательства, ищет способы обеспечения справедливого баланса, — отметил Бычков. — По моему мнению, вопросы защиты прав граждан в деле о банкротстве, особенно в части сохранения жилища, остаются одними из самых сложных и обсуждаемых в юридическом сообществе. Следует полагать, что рассмотренное дело показывает направление развития правоприменительной практики в банкротстве граждан: приоритет отдается не формальному соблюдению процедурных норм, а достижению реального баланса, где право на жилище не является пустой декларацией, а гарантируется через адекватные механизмы».