При расселении аварийных домов у граждан очень часто возникают вопросы о цене своих квадратных метров. Рассмотрев один из таких споров, Верховный суд дал разъяснения, которые могут поставить точку в ситуациях, когда человек предпочитает получить компенсацию не метрами, а деньгами (Определение Верховного суда №50-КГ21-5-К8).

Спор начался с того, что житель Омска купил комнату в аварийном доме. А потом он потребовал от городской администрации выкупить ее в два с половиной раза дороже. Администрация отказалась. Тогда покупатель пошел в суд, где чиновников обязали выкупить комнату. Правда, цену снизили до изначальной, на основании статьи 32 Жилищного кодекса. Положения этой статьи вступили в силу уже после покупки.

Спор дошел до ВС и он высказался о применении норм, как говорят юристы — «с обратной силой».

Суть спора в следующем. Известно, что квартиры покупают не только для решения жилищного вопроса, но и как инвестицию, чтобы потом заработать. Одним из способов заработка была покупка квартир в аварийных домах. Ведь изначально, согласно пункту 7 статьи 32 ЖК, размер компенсации определялся на рыночной основе. Но потом законодатель ограничил возмещение за жилье, купленное уже после признания дома аварийным, и по-новому — оно не может превышать стоимость его приобретения (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В нашей истории гражданин купил комнату в многоквартирном доме. Причем купил тогда, когда дом уже два года был признан аварийным и подлежал сносу. Подчеркнем — жильцы дома отказались от самостоятельного сноса и попросили городскую администрацию принять решение об изъятии участка. Администрация не стала изымать землю и выплачивать компенсации, ссылаясь на отсутствие денег в городском бюджете. Вместо этого чиновники собирались переселить людей в новое жилье до конца нынешнего года по региональной программе.

Покупатель комнаты обратился в администрацию с требованием о ее изъятии и выплате компенсации, но и на этот раз чиновники отказались выкупить жилье. Тогда он отправился в суд с требованием о взыскании выкупной стоимости комнаты и судебных расходов. Спор заметил портал Право.ru. По итогам судебной экспертизы стоимость комнаты оказалась в 2,6 раза дороже покупной цены. Спор слушал районный суд. И он согласился с собственником, взыскав с администрации компенсацию, но в размере той цены, которую человек заплатил несколько лет назад за комнату.

Суд снизил цену на основании части 8.2 статьи 32 ЖК, где говорится, что возмещение за жилье, купленное после признания дома аварийным, не может превышать стоимость его приобретения.

Cобственник попытался это решение оспорить. По мнению хозяина комнаты, суд неправильно применил нормы ЖК, ведь ч. 8.2 ст. 32 ЖК заработала уже после того, как он пошел в администрацию с требованием о выкупе комнаты и до вступления в силу этой нормы.

Апелляционная и кассационная инстанции отказались менять размер компенсации. Суды посчитали, что первая инстанция правильно применила нормы ч. 8 ст. 32 ЖК, так как эта норма, по мнению судов, не зависит от даты возникновения права собственности на жилье и «распространяется на все случаи приобретения недвижимости после ее признания аварийной».

Тогда гражданин отправился в Верховный суд и там с ним согласились. По мнению ВС, местным судам надо было учитывать редакцию ЖК на день покупки комнаты, а не обращения в суд или предъявления требований к администрации. В жилищном праве закреплен принцип прямого действия норм во времени, поэтому положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их вступления в силу, напомнил ВС.

Местные суды не учли, что на момент покупки размер возмещения определялся по общим правилам ч. 7 ст. 32 ЖК и не зависел от того, было ли жилье признано аварийным до перехода права собственности или после. По мнению экспертов, ВС наконец-то поставил точку в вопросе о сроках давности при применении норм жилищного законодательства в спорах об аварийном жилье. Это решение ВС — пример последовательного и принципиального правоприменения со стороны государства, когда ценности правовой определенности и доверия власти не уступают материальным вещам вроде выгоды для бюджета. Это решение должно повлиять и на позиции местной власти, которые до сих пор пытаются ущемить права граждан, переселяемых из аварийного жилья, подчеркивают юристы.