До 01 марта 2005 года, когда еще не вступил в силу новый Жилищный Кодекс, метраж определялся в каждом субъекте Российской Федерации самостоятельно. В одних городах балконные лоджии и веранды включали в общую площадь, в других - нет. Например, в Москве действовали методические рекомендации 1998 года, которые предусматривали понижающие коэффициенты: для балконов 0,5 для лоджии 0,3.
Юрист Егоров Константин Михайлович:
Поскольку застройщику нужно как-то оправдать строительство этих удобств в вашем жилье, то юридически грамотно было бы в договоре предусматривать таким же образом эти помещения как они предусмотрены в экспликации БТИ, - а именно летние не отапливаемые помещения, и перечислять эти летние не отапливаемые помещения, естественно с понижающим коэффициентом.
Ведущая:
Теперь лоджия, ни в коем случае, не считается общей площадью квартиры, она фигурирует в договоре купли-продажи как летнее помещение, соответственно эти балконные метры стоят, в половину, дешевле, и если застройщик все же продал вам квартиру с учетом балкона, но без учета понижающего коэффициента, он нарушил закон.
Жилищный Кодекс Российской Федерации, Статья 15. Объекты жилищных прав:
… 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Ведущая:
И все же хорошо, если балкон входит в общий метраж жилья и указан в техническом паспорте БТИ, пусть и не выделен отдельной сноской, но что если его просто не упомянули? В таком случае, кому он принадлежит по закону?
Юрист Егоров Константин Михайлович:
Если балкон не перечислен в паспорте БТИ, человек вынужден будет этим помещением пользоваться либо вместе с другими жильцами дома, то есть оно по ст. 36 Жилищного Кодекса становится общей собственностью собственников всех помещений многоквартирного дома, либо выкупать его отдельно.
Цена в данном случае является договорной, хотя определяется правлением ТСЖ.
Ведущая:
Как поведет себя Товарищество Собственников Жилья, если узнает, что ваш балкон никому не принадлежит, предугадать невозможно, но уж точно постараются не продешевить. А в случае, если это не отапливаемая территория по этажному плану принадлежит не вашей квартире, тогда еще в нагрузку возникнет необходимость в перепланировке, при этом формально разрешение ТСЖ не требуется, зато придется оформить массу других бумаг.
Юрист Егоров Константин Михайлович:
Перечень документов предоставляемых для согласования перепланировки указан четко в Жилищном Кодексе Российской Федерации, к таким документам относятся: правоустанавливающие документы на квартиру, согласованный проект перепланировки, эскиз, технический паспорт БТИ жилого помещения, ну и соответственно если это объект культурного наследия, то согласование с органами надзирающими за сохранностью объекта культурного наследия. Далее: квитанция об оплате госпошлины, заявление, согласие всех собственников этого жилого помещения на его перепланировку.
Ведущая:
Разрешение от ТСЖ формально не требуется, но как показывает опыт, инспекция может потребовать и его. В этом случае если Товарищество не идет на встречу можно подавать в суд. В новом Жилищном Кодексе есть много спорных моментов и помимо балконных, но это уже другая история.
Есть в нововведении и положительные моменты, например за отопление мы платим меньше, ведь балкон не считается.
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Читайте еще по данной теме:
Источник: Московские юристы
Здравствуйте! У нас 2х комнатная квартира на 2х хозяев. У нас выделенная доля, куда входит комната, с которой есть выход на лоджию. Лоджия по паспорту БТИ числится как общее имущество квартиры. Имеют ли право соседи ходить через нашу комнату для пользования лоджией или хранить там что-то свое?
Поскольку лоджия не входит в состав общей площади квартиры, то она не могла быть предметом заключенного вами договора выдела долей. Поэтому собственники второй комнаты, как имели, так и имеют сейчас право пользования этой лоджией.
Имеет ли законную силу "предписание", выданное компанией по техническому обслуживанию дома (хрущевка, 5/5 этажного дома), по демонтажу болкона собственником жилья, на основании того, что "козырьки балконов были не предусмотрены проектом дома и не входят в состав тарифа муниципального предприятия по ремонту, обслуживанию, содержанию строения".
Имеет ли право данная организация руководствоваться в своих действиях ст.29 п.4 и ст.29 ч.5 Жилищного кодекса РФ по отношению к собственнику жилья?
Подобного рода предписания может выдавать только жилищная инспекция при местной администрации. Управляющая компания такими полномочиями не обладает.
Ситуация с "балконной историей" складывается следующим образом:
- сначала для узаконивания застекленного балкона юрист компании по техническому обслуживанию дома направил в архитектурный отдел. Оказалось, что данная организация вопросом узаконивания не занимается;
- потом тот же юрист отправил в БТИ, ответ из этой организации был аналогичным;
- третье обращение к юристу компинии по техническому обслуживанию вернуло все на круги своя, а именно, было предложено на сайте "внимательно почитать правовые документы". Их содержание повторяло текст ст.29 Жилищного кодекса РФ.
Мой вопрос:
Что я еще могу сделать, чтобы остаться при своем застекленном балконе, и при этом не стать нарушителем закона, на статью которого так упорно ссылается горе-юрист?
Вам нужно обратиться в местную администрацию, в которой должена специально для согласования перепланировки быть либо жилищная инспекция, либо комиссия по перепланировкам. Именно на эти учреждения (в разных регионах РФ они называются по-разному) при местной администрации и возложена обязанность по согласованию перепланировок.
Добрый день!
По договору долевого участия приобрели квартиру - проектной площадью 60,7 м2. В свидетельстве о собственности общая площадь указана без балконов - 54,2 м2.
Получается балконы нам не принадлежат? Управляющая компания по дому может заставить нас доплатить за балконы или запретить пользоваться балконами?
Здравствуйте! У нас 2х комнатная квартира разделена на доли, квадратные метры одинаковые, но я отдала на 100 000 дороже, чем мой соседи. Но у меня в комнате лоджия. Могут ли мой соседи иметь на неё право?
Если порядок пользования квартирой не определен, и между сособственниками квартиры не заключено соглашение о выделе долей в натуре, то оба собственника квартиры имеют равное право пользования местами общего пользования в квартире (включая балконы и лоджии).
Я имею в собственности квартиру на 9 этаже многоквартирного дома. Наш дом был сдан в декабре 2009 года, строительная компания обанкротилась, но её директор, как сменив вывеску и не меняя рабочего кабинета, восседает в своем кресле в НК "Строительный альянс "Магистраль". В 2010 мой сосед снизу подписал акт приемки своей квартиры, и в этом же году обнаружил течь по потолку и стенам. Моя квартира, а именно - холодная терраса, обозначенная в техническом паспорте - несет двойную функциональную нагрузку и является крышей этой соседской квартиры. Я купила квартиру в декабре 2013 года. О проблеме на террасе мне не было известно ничего до сентября 2014 года. И вдруг, как гром средь ясного неба, решение председателя ТСЖ: "Вам нужно устранить течь в квартире под вашей террасой!" На все мои доводы, что меня устраивает состояние террасы, а крышу должно ремонтировать ТСЖ, председатель отвечает, что если они ее отремонтируют, то перекроют решотками мне вход на мою террасу.
У меня два вопроса: Обман с проблемой терассы при покупке квартиры, может ли являться поводом для расторжения договора купли-продажи?
И второй вопрос: Кто должен производить ремонт крыши над соседской квартирой? И имею ли я право на то, чтобы воследствии, если ремонт ТСЖ все-таки произведет, на востановление внешнего вида террасы в ее состояние (внешнее), когда покупала квартиру?
Для справки: в моей квартире велся предыдущими хозяевами дизайнерский ремонт и все узаконено со сменой техпаспорта.
Указанные вами обстоятельства не являются основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку ваша квартира не была официально признана непригодной для проживания (аварийной).
Если сосед или ТСЖ подадут на вас в суд иск об обязании произвести ремонт террасы, или о взыскании убытков в размере стоимости произведенного соседом или ТСЖ ремонта, то вы вправе будете подать в суд регрессный иск против продавца квартиры, о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи (на сумму произведенных ремонтных работ на террасе) и взыскании излишне оплаченной вами по договору купли-продажи денежной суммы.
Добрый день, Живу я в Подмосковье г. Пушкино в 5-ти этажном доме на последнем этаже, 6 лет назад купили квартиру,на протяжении всех этих лет, боремся с Объединенной дирекцией ЖКХ по факту залива квартиры и разрастающегося грибка. Недавно они принесли предписание в котором изложено, что в срочном порядке демонтировать крепление балконного козырька, для выполнения ремонтных работ по герметизации межпанельных швов. Ссылаясь на Постановление Гостроя № 170 от 27.09.2003г где сказано, что не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение. Я в свою очередь неувидел что есть запрет на установку козырька(водоотвода), к тому же металлические крепления проходят выше межпанельных швов и не затрудняют доступ к межпанельным швам. Еще есть ссылка в этом предписании что, якобы из-за балконного крепления приводит к намоканию стеновых панелей и образованию грибка в квартире(нелепость чистой воды, пытаются максимально снять с себя ответственность по сырости в квартире и распространению грибка по всей квартире где есть окна). Буду признателен за ответ. Спасибо.
Добрый день,
Скажите, пожалуйста, кто может пользоваться балконом, если в квартире две комнаты, в одной из них есть балкон. Но вход на него только из одной квартиры. Собственность 50 на 50%. То есть, если второй собственных хотел бы выйти на балкон, он фактически ступает на территорию другого человека, нарушая, тем самым, его личное пространство.
Имеет ли право человек без балкона в комнате проходить через комнату другого, чтобы попасть на балкон и хранить там свои вещи??? Спасибо.
Если в судебном решении не сказано о том, в чье пользование передается балкон, то данное помещение остается в общем пользовании обоих сособственников. Соответственно, второй сособственник квартиры вправе проходить на балкон через комнату первого сособственника.
Избежать данной ситуации можно двумя способами:
1) Изначально (при подаче иска) просить суд признать за истцом право пользования не только комнатой, и при примыкающим к этой комнате балконом;
2) Если в иске такое требование заявлено не было, то после вступления судебного решения в законную силу можно подать в суд заявление о разъяснении судебного решения, чтобы решить этот вопрос не путем принятия судебного решения, а путем принятия определения о разъяснении судебного решения.
Здравствуйте! Скажите пожалуйста, могу ли я выкупить часть балкона у соседей и узаконить сделку? Спасибо!
Балкон не является самостоятельным помещением, и не может быть предметом отдельной сделки купли-продажи.
Если Вашим соседи сделают и узаконят перепланировку, в результате которой балкон станет частью комнаты, то Вы сможете купить у соседей всю комнату, включая и присоединенный к ней балкон.