Сбылась ваша мечта. Вы приобрели квартиру пусть в кредит, по ипотечной схеме, но - она ваша. Осталось только запомнить несколько правил поведения собственника, и у вас никогда не возникнет проблем. Если заемщик покупает квартиру по классической ипотечной схеме, она сразу переходит в его собственность, оставаясь в залоге у банка. Соответственно, владелец квартиры приобретает три права: пользования, владения и распоряжения своей недвижимостью.
1. Регистрация и вселение третьих лиц
Что касается права пользования, заемщик может свободно проживать в квартире и вселять в нее третьих лиц, уведомляя, однако, банк обо всех лицах, которых он хочет поселить в квартире. Потому что и заемщик, и все вселенные им лица будут отвечать перед банком за сохранность квартиры, а значит, банку следует знать обо всех проживающих в ней. Эта процедура носит чисто уведомительный характер, банк не будет проверять моральный облик или законопослушность ваших жильцов.
Ряд банков для того, чтобы лишний раз напомнить заемщикам об этом обязательстве, предлагают заемщику подписать отдельное соглашение при заключении ипотечной сделки, в котором заемщик обязуется согласовывать с банком круг лиц, которых он намерен поселить в квартире. Изредка банки налагают ограничения на заемщиков, разрешая, например, вселять в квартиру, приобретенную по ипотеке, только членов семьи. Всеми возможными ограничениями нужно поинтересоваться еще до подписания договора с банком. Изменить условия после заключения ипотечного договора банк не имеет права.
Кстати, если в числе условий банка есть запрет на вселение в квартиру лиц, не являющихся вашими родственниками, это отнюдь не означает одновременного запрета на регистрацию в ней третьих лиц. «По жилищному законодательству, регистрация в квартире, временная или постоянная, не влечет возникновения права постоянного пользования ею». Человек приобретает право пользования жилым помещением, только проживая в нем. Но о том, что вы собираетесь зарегистрировать кого-либо на вашей жилплощади, тоже придется уведомить банк.
2. Продажа, завещание и дарение
Право распоряжаться квартирой у заемщика, оформившего ипотечный кредит, ограничено в связи с тем, что квартира находится в залоге у банка до полной выплаты кредита. Так что завещать или подарить кому-то квартиру вы сможете только с согласия банка-кредитора.
Продавать жилье, купленное по ипотечной схеме, россияне фактически не могут. Правильнее сказать, законодательных ограничений для этого нет, однако, пока не разработана процедура продажи квартир, приобретенных по ипотеке, банки обычно не идут на это. В ближайшее время в Городском Ипотечном Банке разрабатываем схему процедуры продажи «ипотечных квартир».
Однако банк работает только для своих клиентов. Схема будет выглядеть примерно так: «после продажи квартиры непогашенная часть кредита возвращается банку, остальные деньги возвращаются заемщику. А он, в свою очередь, может оформить новый ипотечный кредит на квартиру большей площади, или не оформлять, все будет зависеть от желания клиента».
3. Залог
Квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, теоретически можно заложить второй раз. Это будет вторичный залог, поскольку квартира уже находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит. Но, во-первых, потребуется согласие банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, а во-вторых, большой вопрос, согласится ли другой банк или иное учреждение стать вторым кредитором в очереди в случае, если заемщик не сможет расплатиться по своим обязательствам. Однако теоретически, на сегодняшний день, таких процедур у банков нет.
4. Перепланировка
Сейчас к перепланировке жилья предъявляются гораздо более строгие требования, нежели год назад. Квартиру, приобретенную по ипотеке, конечно, можно перепланировать, но процедура эта будет непростой. Мало того, что в некоторых субъектах РФ до сих пор не разработаны процедуры согласования перепланировки квартиры, придется столкнуться с дополнительными трудностями.
Процедура согласования перепланировки для квартиры, купленной по ипотеке, будет проходить в три этапа. Сначала владелец квартиры должен подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки. После этого – получить согласие страховой компании, в которой застрахована квартира (кстати, компания вполне может выступить против, если проект перепланировки таит в себе риск порчи и разрушения имущества, то есть квартиры). И уже в-третьих предстоит получить согласие банка на перепланировку.
Автор: Царихина-Фесенко Виктория Михайловна, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы