Приватизация и расприватизация жилых помещений в Российской Федерации

Согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Зачем вообще нужна в Российской Федерации приватизация жилых помещений?

Приватизации жилья в Российской Федерации нужна, прежде всего, гражданам РФ поскольку вступление в права собственности на жилище дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. И действительно, во времена, когда наше законодательство еще не предусматривало возможности приватизации гражданами жилых помещений, нередки были случаи, когда, например, после смерти нанимателя квартиры его родные и близкие, не прописанные с ним в одной квартире лишались всех прав на нее.

Поскольку права собственности граждан на жилые помещения в те годы еще не существовало, судьбу квартиры решали не члены семьи нанимателя квартиры, а местные органы власти. Нередки были случаи и административного выселения из жилых помещений, что, в частности, стало одной из причин появления в 80-е годы в РСФСР первых БОМЖей.

После того, как в 1991 году был издан Закону РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" стало возможно приобретение российскими гражданами жилых помещений в собственность. В результате, жилые помещения стали объектом купли-продажи, в РФ фактически с нуля был сформирован рынок жилья.

Граждане получили возможность свободно приобретать в собственность (по договорам купли-продажи, ипотеки, мены) жилые помещения там, где считали наиболее для себя приемлемым, а не там куда им выдавали прежде ордера на вселение (достаточно вспомнить, как в конце 80-х начале 90-х годов в г.Москве выдавались ордера на вселение в районы Митино, Братеево и Северное Бутово с совершенно неразвитой на тот период времени транспортной и социальной инфраструктурами).

Граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем и могли самостоятельно решать судьбу своего жилого помещения: продавать его, сдавать в аренду, заключать договора ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать все жилое помещение или его часть по наследству.

Кроме того, приватизация жилых помещений стала, своего рода, гарантией соблюдения жилищных прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу.

Государству введение института приватизации жилья позволило частично решить извечный «жилищный вопрос», поскольку были полностью пересмотрены взаимоотношения государства, избавившего себя от необходимости дотирования жилищного строительства и застройщиков, получивших возможность выйти на свободный рынок жилья. Также, благодаря появлению собственности на жилые помещения стало возможным, в частности, появление таких образований как товарищества собственников жилья, что позволило, в значительной степени улучшить такие показатели, как рациональное использование и сохранность жилья в РФ.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Однако далеко не все жилые помещения в Российской Федерации подлежат приватизации.

Так, согласно ст.4 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Кроме того, не допускается приватизация жилых помещений, располагающихся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль, жилых помещений в домах, находящихся в сельской местности, клинических баз учреждений медицинского образования, учебно-опытных, учебно-производственных хозяйств и других научных, проектных, производственных предприятий, учреждений и организаций, ведущих научные исследования и обеспечивающих функционирование и развитие образования.

Ранее в этот список входили также жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах. Однако в данный момент запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в коммунальных квартирах снят.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка Российской Федерации.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Таким образом, законодатель защитил права граждан, проживающих в условиях коммунального заселения, поскольку при приватизации одной или нескольких комнат в коммунальной квартире за гражданами закрепляется и доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире – места общего пользования (кухня, коридор, прихожая, санузел).

Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц. Данное ограничение призвано защитить права других лиц, не являющихся собственниками жилого помещения. Например, согласно п.2 ст.288 ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи.

Таким образом, вселение в жилое помещение принадлежащее гражданину на праве собственности может быть произведено с его ведома и согласия. Однако существует также п.2 ст.20 ГК РФ, согласно которому местом жительства несовершеннолетнего признается место жительства его законных представителей – родителей, усыновителей. Таким образом, вселение в жилое помещение принадлежащее гражданину на праве собственности его несовершеннолетнего ребенка может быть произведено и без согласия собственника.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Какие действия предпринимаются в этих случаях со стороны граждан? Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

• заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может;
• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
• справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
• в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями – документ органа опеки и попечительства.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном органом местного самоуправления. Форма "Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан" установлена "Примерным положением о приватизации".

Договор заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату госпошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.

Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В настоящее время регистрацию указанных договоров осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Право собственности на жилые помещения могут возникнуть у граждан и по другим основаниям:

по договору купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества и др. То есть в одном жилом доме жилые помещения могут находиться в собственности граждан или пользовании (владении и пользовании).

Согласно ст.6 Основ федеральной жилищной политики недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной и муниципальной собственности и переходить из одной формы собственности в другую; частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Иными словами, действующим законодательством (в отличие от прежнего законодательства) принадлежность жилых помещений в одном доме к разным формам собственности не ограничивается. В соответствии с ГК РФ имущество, в том числе жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст.244); согласно ст.289 и 290 ГК РФ квартиры и общее имущество жилого дома принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности.

Вместе с тем в ст.21 Закона о приватизации подчеркивается, что обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений должен осуществляться с соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда и на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда.

Например, если, согласно "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда", утв. Приказом Госстроя РФ от 26.12.97 N 17-139, и другим нормативным актам по эксплуатации и ремонту государственного жилищного фонда комплексный капитальный ремонт должен проводиться через 30 лет (а выборочный - через 5 - 15 лет), то в такие же сроки должен проводиться указанный ремонт и в приватизированных жилых домах (квартирах); при этом оплата за ремонт должна взиматься с собственников квартир по ставкам, которые установлены для домов государственного и муниципального жилищного фонда. Об этом содержится конкретная запись в ч.2 ст.22 Закона о приватизации.

Действующим российским законодательством установлен порядок обслуживания и ремонта приватизированных жилых домов (квартир):

• сохраняется обязанность государственных и муниципальных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений на основании договора с их собственниками;
• обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляют те же организации, которые обслуживали этот дом до начала приватизации;
• собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания и ремонта жилых помещений, в том числе организацию с частной формой собственности; в этих случаях в одном жилом доме жилые помещения (в зависимости от выбора собственников) могут обслуживаться разными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями.

Как указывалось выше, собственники приватизированных жилых домов (жилых помещений) самостоятельны в выборе способа обслуживания этих жилых домов (жилых помещений). При этом не имеет значения, полностью или частично приватизированы в доме жилые помещения.

Для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома и другого недвижимого имущества собственники жилых помещений могут образовывать товарищества собственников жилья (ст. 291 ГК РФ).

Расприватизация жилых помещений, столь часто упоминаемая в различных статьях, на самом деле не является юридическим термином, поскольку ни в одном из действующих российских нормативных актов не приводится. Однако, говоря о расприватизации жилья, как правило, имеют ввиду признание договора передачи квартиры в собственность недействительным.

Почему некоторые граждане предпринимали и предпринимают шаги, направленные на признание договора передачи квартиры в собственность недействительным? Причины могут быть самые разные, например: желание получить большую (по социальной норме в г.Москве – не менее 18 кв.м общей площади на одного человека) по площади квартиру при расселении дома подлежащего сносу или реконструкции; повышенный интерес к приватизированному жилью со стороны криминальных структур (что, в данный момент, актуально для собственников – лиц пожилого возраста) и т.д.

Ранее признание договора передачи квартиры в собственность недействительным было возможно лишь в судебном порядке, поскольку российское жилищное законодательство не предусматривало иного способа прекращения договора приватизации. В результате, в РФ сложилась достаточно богатая судебная практика по искам граждан к органам местного самоуправления о признании договора передачи квартиры в собственность недействительным.

Однако, в отличие от общепринятого мнения о том, что для признания договора передачи квартиры в собственность недействительным достаточно лишь заявить в суде о том, что граждане, на момент заключения договора, не были осведомлены обо всех правовых последствиях заключения такого договора, данного основания для признания договора недействительным в судебном порядке явно недостаточно.

Гораздо более эффективной была ссылка на нарушение при приватизации жилого помещения прав несовершеннолетних (что особенно актуально для первой половины 90-х г.г.). Дело в том, что согласно ст.7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением». Согласно требованиям ст.ст.28, 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение некоторых сделок, в том числе, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав.

Таким образом, для заключения сделки по передаче квартиры в собственность (приватизации) без участия несовершеннолетнего, пользующегося правом пользования (проживания) данной квартирой, необходимо получение письменного согласия органа опеки и попечительства, чего, в подавляющем большинстве случаев сделано не было. Поскольку в соответствии со ст.168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна» граждане по вышеуказанному основанию, могли требовать в судебном порядке признания сделки передачи квартиры в собственность ничтожной и имели реальный шанс на удовлетворение своих исковых требований.

Однако судебное разбирательство иной раз длится слишком долго (в ряде случаев – более года). Кроме того, никто в данном случае не сможет гарантировать вынесения судом решения в пользу истца. Поэтому, возможно, многие граждане предпочтут расторгнуть договор передачи квартиры в собственность во внесудебном порядке.

Такая возможность появилась после 20 мая 2002 года, когда в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" была внесена ст.9.1, согласно которой «граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации».

Для прекращения договорных отношений, теперь достаточно гражданам, приватизировавшим жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания обратиться с письменным заявлением в соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления (в г. Москве – Департамент муниципального жилья и жилищной политики), а данные уполномоченные органы обязаны будут принять квартиру в собственность и заключить с обратившимися гражданами договоры социального найма.

Однако при этом стоит учитывать, что если граждане воспользуются внесудебным порядком прекращения договора передачи квартиры в собственность, то, будет считаться, что они использовали предусмотренное ст.11 Закона о приватизации право на однократную бесплатную приватизацию жилья и, в дальнейшем, они смогут приватизировать жилое помещение лишь путем его выкупа.

Таким образом, российское законодательство о приватизации жилья претерпело значительные изменения за последнее десятилетие, стало более совершенным и продуманным. Но можно не сомневаться в том, что в дальнейшем этот раздел жилищного права пополниться новыми правовыми нормами, призванными сделать приватизационное законодательство более доступным для рядовых граждан и, вместе с тем, защищающим их жилищные права и свободы.

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы