Тема сегодняшнего нашего разговора — это отъем долевой собственности у граждан при использовании правовых механизмов. На наши вопросы ответит юрист Иванов Алексей Николаевич.
Здравствуйте, Алексей Николаевич. Итак, последнее время появилось много разговоров об «сравнительно законном» отъеме долевой собственности у граждан. Об этом в частности не один раз говорили и по радио и по телевидению.
Но как выяснилось, эффективных правовых решений для законного противостояния подобного рода захвату квартир практически не существует. А тех, кто занимается такими захватами нельзя назвать ни мошенниками, ни преступниками.
Расскажите нам, пожалуйста, кто занимается подобными «рейдерскими захватами» квартир, по какой схеме это происходит, могут ли те, кто этим занимается, понести какую-либо ответственность и что нужно сделать, чтобы не потерять свою долю в квартире?
Да, действительно, такая проблема существует. Основная сложность подобных ситуаций заключается в том, что подобными злоупотреблениями занимаются слаженные организованные группы, имеющие юридическое образование и имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.
Они целенаправленно скупают доли в квартирах с общедолевой собственностью, пользуясь тем, что доли в квартирах могут принадлежать враждующим родственникам или разведенным супругам, которые не желают продавать или передавать доли друг другу.
Или могут приобрести долю у человека, которому доля в квартире попала случайно, например, по наследству, и у которого к этой доле нет никакого интереса, так как другие собственники этой квартиры являются ему посторонними людьми.
Основной стимул для рейдера это скупить доли квартиры за дешево, собрать из них «единую квартиру», и получить прибыль от продажи такой квартиры — которая становится значительно дороже, чем распродающаяся по долям.
Скупка долей, в этом случае, осуществляется не с целью пользоваться квартирой, а совсем с другой целью – «выдавить» из неё остальных собственников или просто жильцов квартиры, сделать невыносимым дальнейшее нахождение в ней кого бы то ни было, а затем скупить остальные доли в квартире «за копейки», освободить её от других ранее зарегистрированных в ней жильцов, и, как можно быстрее, продать квартиру целиком, по максимально возможной цене, третьим лицам.
Так или иначе, но первым этапом в этой схеме по завладению квартирой становится приобретение доли, в процессе чего рейдеры узнают подробную информацию о других собственниках квартиры.
А кто становится жертвой подобных ситуаций?
Заложниками подобной ситуации становятся оставшиеся собственники квартиры или члены семьи собственников квартиры, просто зарегистрированные и проживающие в ней. Идеальным вариантом для рейдеров станет, если в квартире будут проживать одинокая женщина или женщина с ребенком. На них гораздо легче оказывать морально психологическое давление.
Далее оставшимся собственникам предлагают выкупить принадлежащую им долю, естественно по сильно заниженной цене. Если жертва не соглашается, то рейдеры пользуются своим физическим превосходством, и тем, что доли в квартире не определены, буквально на глазах у оставшихся собственников разрушают квартиру, превращая ее в пустующую разоренную коробку, создают невыносимые условия для проживания остающихся в квартире собственников и членов их семьи. Таким образом, они вынуждают оставшихся собственников продать им долю по бросовой цене.
Почему рейдеры на начальном этапе, при подобной схеме действий, предпочитают скупать именно долю от квартиры, а например, не комнату в коммуналке? Ведь подобным акциям давления можно подвергнуть и жильцов коммунальной квартиры, да и продаваемых комнат на рынке недвижимости предостаточно.
Дело в том что, во-первых, невыделенная доля в квартире с общедолевой собственностью стоит гораздо дешевле, чем, например, комната в коммунальной квартире тех же размеров, в силу того, что не определен порядок пользования отдельными помещениями в квартире.
Во-вторых, рейдерам, для проведения своих разрушительных действий и акций устрашения, достаточно выкупить даже довольно небольшую долю, чтобы получить доступ ко всей квартире. И эта доля по площади может быть гораздо меньше самой маленькой комнаты в квартире.
И, наконец, в третьих, купив долю в квартире с общедолевой собственностью, рейдеры получают доступ в любое помещение данной квартиры, так как с точки зрения закона купленная ими доля получается как бы «размазана» по всей квартире, она не находится в каком-то конкретном месте этой квартиры.
В случае же, если квартира коммунальная, рейдерам становится тяжелее нанести вред другим собственникам, так как в этом случае, за каждым собственником закреплены на правах частной собственности отдельная комната или несколько комнат. И доступ в комнату проживающего в квартире собственника для рейдера будет закрыт, вредить они смогут только в местах общего пользования данной квартиры (на кухне, в коридоре и т.д.).
Расскажите пожалуйста, какими приемами пользуются рейдеры для вытеснения других долевых собственников из квартиры?
Рейдеры пользуются тем, что оставшиеся собственники, как правило, проживают в квартире постоянно, не имея возможности избежать невыносимых условий существования. Сами же рейдеры посещают квартиру от случая к случаю, постоянно проживая в другом благоустроенном жилье.
Приемы, используемые для вытеснения оставшихся собственников, могут быть самые разные: в квартиру могут подселить бомжей, могут наносить урон мебели, вещам, одежде, отделке помещений, могут ходить по квартире и хлопать дверями по ночам, может быть инициирован «вечный ремонт», постоянный взлом входной двери под предлогом невозможности попасть в квартиру и т.д.
То есть в ход могут идти все средства давления, напрямую не противоречащие закону и на которые только хватит фантазии у рейдеров. Цель у них одна – постоянно нарушать душевное состояние других собственников квартиры. Причем уличить рейдеров в намеренном нанесении ущерба имуществу, находящемуся в квартире, или в нарушении нравственных принципов практически невозможно.
Любому же представителю власти рейдер с готовностью продемонстрирует свидетельство о праве собственности на долю в данной квартире и, пользуясь своими познаниями в области права, объяснит, что он волен распоряжаться принадлежащей ему собственностью.
Получается, что бороться правовыми методами с такими «налетчиками» практически невозможно?
Да, здесь остается небольшой выбор у оставшихся собственников. Можно ничего не делать, можно подать в суд гражданский иск об определении порядка пользования квартирой, чтобы закрепить за собой хотя бы часть долевой собственности, и сделать ее неприкосновенной для рейдеров.
Можно попробовать продать свою долю еще кому либо, хотя желающих купить помимо рейдеров найдется мало, учитывая, что квартира к этому моменту, скорее всего уже будет пребывать в очень плачевном состоянии. Здесь уже все индивидуально и зависит от возможностей проживающих жильцов.
Скажите, пожалуйста, по вашему мнению, много ли таких групп орудует по городу Москве и Московской области?
На этот вопрос ответить довольно сложно, так как официально такая деятельность преступлением не является и статистики никто не ведет. Но могу сказать уверенно, что с каждым годом таких случаев становится все больше и больше, и занимаются такой деятельностью устойчивые группы, которые свои действия стараются не афишировать. Эти группы ведут свою разрушительную деятельность не «от раза к разу», а ведут ее постоянно, за год одна такая группа может выкупать доли в 3-5 квартирах.
Что вы могли бы посоветовать собственникам жилых помещений, чтобы избежать попадания в такие ситуации?
Здесь, как говориться, такую ситуацию легче предупредить, чем потом столкнуться с ней лицом к лицу. Люди должны быть законодательно подкованы и знать свои права. Отдавать себе отчет при осуществлении распорядительных действий с недвижимым имуществом, в том числе предвидеть далеко идущие последствия таких действий. К сожалению, это все что можно посоветовать в этой ситуации при нынешнем жилищном законодательстве.
Автор: юрист Иванов А.Н.
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: пресс-центр Московские юристы
Читайте еще по данной теме:
ооойй!!! меня тоже ожидает такая же ситуация! хотя я всегда предлагала продать квартиру в целом и разъехаться. боже мой!
Кто пострадал от такой ситуации не ждите, закона. Нужно объединяться и отстаивать свои права. Вместе мы сила и дадим отпор этим преступникам! т.4 212 538623
Подарила внуку 1/4 долю, он ее продал директору риэлторской фирмы. Доли не выделены, порядок пользования не определен, комнаты смежные. В квартире проживают несовершеннолетние дети. Правоохранительные органы, опека и попечительство не вмешиваются. Мошенник подал в суд на вселение в квартиру, мы встречное исковове на недействительность сделки. Суд идет с января т.г. Все наши доводы не принимаются, а мошенник имеет покровителей, сказал нам, что нас «засудит». Что это у нас в стране твориться, где нормальные законы?
Формально в изложенной вами ситуации состава преступления, предусмотренного ст.159 УК РФ (мошенничество), не имеется. Вы добровольно подарили 1/4 долю квартиры своему внуку. Он, в свою очередь, совершенно добровольно продал её третьему лицу. При таких исходных данных никакого нарушения закона нет и быть не может. Единственный способ исправить ситуацию — оспорить сделку купли-продажи доли. Но сделать это сможет только продавец доли (ваш внук), если, например, заявит в суде, что в момент подписания договора купли-продажи доли не отдавал отчета своим действиям.
Многие люди, оказавшись в такой же ситуации как Оксана, не дают себе отчёта в том, что ситуация серьёзная. Надо понимать, что бывший муж является таким же собственником жилья, как и Оксана. Он может подарить, продать, обменять свою долю кому угодно. Здесь состава преступления нет. Оксане нужно было договориться с бывшим мужем о продаже всей квартиры. Ведь и цена была бы совсем другой. Они получили бы полную стоимоcть. На эти деньги Оксана смогла бы купить себе жилье в Подмосковье (сейчас она снимает жилье в Подмосковье, а могла бы быть собственницей). Доля вины есть и у Оксаны. Я поняла, что квартиру она продавать не собиралась, и выезжать тоже. Но ведь бывшему мужу нужно было где-то жить (я его не защищаю). Поэтому так всё и произошло. Оказавшись в такой ситуации, нужно сесть за стол переговоров (будет сложно, это дело вообще нелёгкое). И собственники должны понимать, что не договорившись, один при продаже (отдельно) своей доли получит гроши, а тот, кто остаётся получит соседей (алкоголиков, бомжей и др.), с которыми ему нужно будет жить. Так что виноваты в данной ситуации Оксана и муж. Не смогли договориться! А страдают дети.
У меня произошла аналогичная ситуация, причем участниками ее являются юридически грамотные люди — адвокат, бывший работник налоговой милиции, бывший работник ФСБ. Представляете какие у нас органы власти! Они сломали мне руку. При подаче заявления меня заверили, что по этому поводу будет открыто уголовное дело. Тем не менее, мне пришел отказ в возбуждении уголовного дела, которое передали вести рядовому участковому, а не следственному отделу!!! Все заранее куплено. Доли пока не опредены, но я буду писать иск об опредении долей. Чужие люди живут в моей квартире, я с ребенокм скрываюсь. Но пока суд да дело куда прятаться вечно невозможно. Я даже не могу попасть в свою квартиру, чтобы взять теплые вещи для ребенка. Беспредел. Они орудуют там, как хотят. Какой выход из ситуации? Я понимаю, что придется продавать квартиру, может предварительно удастся сдать ее чеченцам в аредну, чтоб те как-то потрепали им нервы… Самое страшное, что мой брат — дукак, якобы, подарил свою долю чужому человеку (адвокату), имея прямых наследников, что в общем, наверно, можно оспорить. Но самое страшное, что он оставил моего ребенка без жилья в будущем. Их нормальной квартиры дочь будет вынуждена переехать в плохое жилье в Подмосковье, и в будующем он не сможет сдавать, продавать, обменять эту квартиру, т.к. это ее единственный капитал. И еще самое страшное моральное преступление, которое совершил мой брат — он разрушил все, что было создано моими родителями. Как можно жить после такого преступления?
Вам нужно будет сделать данную квартиру максимально «не вкусной» для черных риэлтеров. Для начала, вам нужно будет подать в суд иск об определении долей и вселении в квартиру. Затем, когда вы зарегистрируете своё право собственности на долю квартиры и вселитесь в неё при помощи судебных приставов-исполнителей, вам нужно будет заключить договор аренды квартиры с какими-нибудь гостями города из ближнего зарубежья, поменять в квартире замки, вселить в неё своих арендаторов, и, таким образом, сделать так, что черные риэлтеры окажутся снаружи, а ваши арендаторы — внутри квартиры. После этого с черными риэлтерами можно будет уже вести переговоры не о продаже им вашей доли квартиры «за бесценок», а о совместной продаже квартиры по более-менее выгодной для вас цене.
Предполагаю и меня. Но мне еще повезло.
В комнате не живу и ценного не чего нет. Планирую ответить тем же — анти-захват. 1) Отключение электричества на квартиру за долги (такие есть). 2) Снять водогрейя (ставил сам документы на аппарат есть). 3) Случайно разбить унитаз. 4) Снять окно + двери в своей комнате (пусть узбеки померзнут) и т.д.
Содольщики в нашей квартире продают свои доли (75%), а мои 25% собственности, водят циган и таджиков, якобы, покупатели. Что мне делать, я не могу противостоять? Их условия размена меня совсем не устраивают, не разговаривают, только пугают тем, что приводят толпами посторонних людей. И все они разной национальности-аферисты. И смотрят не комнаты в квартире, а меня больше выводят на разговор.
Даже когда я завтракаю, входят очередные незнакомые трое людей и стоят над душой. Кстати, ремонт кухни сделала я на свои деньги, имею чеки. Подскажите, какие я имею права? Я предложила содольщикам показывать фотографии квартиры, на что они мне ответили «будут водить покупателей, пока не продадут». Квартира очень грязная, я в ней только и мою полы (кухня, коридор, ванна, туалет), много ихнего хлама, но всё по-прежнему.
Вам лучше будет упредить возможную продажу 3/4 долей квартиры, заселив в квартиру своих «знакомых» и поменяв в квартире замки. Тогда эти 3/4 долей квартиры станут для потенциальных покупателей «не вкусными» и с ними можно будет уже начать переговоры о совместной продаже всей квартиры на выгодных для вас условиях.