После начала приватизации в Российской Федерации гражданами своего жилья, с 1991-го года и по настоящее время было приватизировано порядка 80 процентов жилых помещений. Однако примерно пятая часть всех жилых помещений в Российской Федерации по-прежнему занята жильцами, проживающими в них по договорам социального найма.
Если до введения в действие Жилищного кодекса РФ права и обязанности нанимателя жилого помещения и членов его семьи несколько различались (наниматель жилого помещения имел больше прав, чем члены его семьи), то с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ члены семьи нанимателя жилого помещения приобрели практически равные с нанимателем права и обязанности. В результате и ответственность за нарушение требований жилищного законодательства, и основания для выселения нанимателя и членов его семьи, также стали идентичными.
Следует различать две группы граждан, которые могут быть выселены из жилого помещения, ранее предоставленного им по договорам социального найма – это граждане, выселяемые с предоставлением им другого жилого помещения, и граждане, выселяемые без предоставления им другого жилого помещения.
Основания и порядок выселения с предоставлением другого жилого помещения
К группе граждан (нанимателей и членов их семей), в отношении которых допускается их выселение с предоставлением другого жилья, можно отнести:
- Граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, подлежащих сносу, переводу в нежилое помещение или передаче религиозной организации (статья 85 Жилищного кодекса РФ);
- Граждан, более шести месяцев без уважительных причин не вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 90 Жилищного кодекса РФ).
1.1. Действующим законодательством допускается выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими по договору социального найма жилья, в случае, когда дальнейшее проживание граждан в этом жилом помещении невозможно, в связи с признанием дома непригодным для проживания.
В этом случае необходимо наличие заключения Межведомственной комиссии о признании дома непригодным для проживания и определении его дальнейшей судьбы. Дом либо признается подлежащим капитальному ремонту (или реконструкции), либо подлежащим сносу в связи с невозможностью его приведения в надлежащее состояние.
Решение межведомственной комиссии подлежит утверждению Главой местной администрации, путем принятия соответствующего постановления. Именно в этом документе указываются те меры, которые надлежит принять относительно жильцов дома, признанного непригодным для проживания.
Такой дом либо подлежит капитальному ремонту и дальнейшему заселению в него прежних жильцов, либо капитальному ремонту (реконструкции), с дальнейшим переводом дома в нежилой фонд, либо такой дом подлежит сносу.
В случае, если дом подлежит капитальному ремонту (реконструкции) и дальнейшему заселению в него прежних жильцов, то таким жильцам предоставляется временное жилье по договору краткосрочного найма, предоставляемое в жилом доме маневренного фонда на время проведения капитального ремонта. По окончании капитального ремонта жильцы дома подлежат переселению из дома маневренного фонда в их прежний, но уже отремонтированный, дом.
Если дом будет признан непригодным для проживания и подлежащим капитальному ремонту (реконструкции) с последующим переводом его в нежилой фонд, а также в случае признания этого дома подлежащим сносу, жильцам предоставляется новое жилье уже на постоянной (а не временной) основе – по договору социального найма.
При этом следует учитывать то обстоятельство, что признание дома непригодным для проживания имеет одно весьма существенное последствие. В отличие от переселения в связи с предстоящим переселением сносимого (не признанного непригодным для проживания) дома, а также в связи с переводом дома в нежилой фонд или передачей его религиозной организации, переселение из дома, признанного непригодным для проживания производится весьма быстро, и жильцам такого дома не дают возможности выбрать варианты переселения. То есть подразумевается, что проживание в таком доме опасно для жизни и здоровья граждан, и что местные власти таким образом спасают жильцам дома жизнь. Как результат – жильцам дома, признанного непригодным для проживания, просто предлагается подписать документы на переезд в жилье, расположенное по другому адресу, и в случае их отказа местная администрация просто направляет в суд иск о переселении по одному-единственному предложенному жильцам дома варианту.
Таким образом, досудебный порядок переселения из жилья, признанного непригодным для проживания, применяется, но вовсе не предполагает возможность выбора вариантов такого переселения.
1.2. Также весьма часто практикуется выселение нанимателей и членов их семей из домов, подлежащих сносу, переводу в нежилой фонд или в связи с передачей дома религиозной организации.
В этом случае достаточно лишь принятия соответствующего Постановления о сносе дома, о переводе его в нежилой фонд или о передаче дома религиозной организации.
После принятия такого Постановления, наниматели жилых помещений и члены их семей письменно уведомляются о предстоящем сносе, переводе в нежилой фонд или передаче религиозной организации занимаемого ими жилья, и им предлагаются на выбор несколько вариантов переселения. При этом граждане, состоящие на жилищном учете или имеющие право состоять на таком учете, вправе просить не просто о переселении их в другое жилое помещение, но и о предоставлении им нового жилья по нормам предоставления, установленным законодательством данного конкретного субъекта Российской Федерации.
Лишь в том случае, если вышеуказанные граждане отвергают все предложенные им варианты переселения, местная администрация вправе подать в суд иск и просить переселить таких несговорчивых жильцов по последнему предложенному им варианту.
2. Отдельным основанием для выселения с предоставлением другого жилья является выселение граждан, более шести месяцев без уважительных причин не вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В данном случае речь идет о жильцах, существенно нарушающих условия договора социального найма в части своевременного внесения платежей за жилое помещение и оказанные им коммунальные услуги.
Формально наймодатель вправе подать в суд такой иск после наступления шестимесячной просрочки в оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако по факту выселение таких жильцов осуществляется при наличии следующих обстоятельств:
- Имеется просрочка платежей за жилое помещение и коммунальные услуги, превышающая шесть месяцев;
- Имеется судебное решение о взыскании с нанимателя и членов его семьи образовавшейся задолженности;
- На основании вышеуказанного судебного решения было открыто судебное производство, в ходе которого судебными приставами-исполнителями было установлено, что у должников отсутствует имущество и доходы, позволяющие погасить имеющуюся задолженность;
- В связи с отсутствием у должников имущества и доходов, достаточных для погашения задолженности, исполнительное производство судебными приставами-исполнителями было прекращено.
При наличии вышеуказанных обстоятельств наймодатель вправе подать в суд иск о расторжении договора социального найма на занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение и выселение указанных лиц, с предоставлением им другого жилья. Размер предоставляемого таким злостным неплательщикам другого жилья должен быть не менее нормы предоставления, установленной для вселения граждан в общежитие (то есть не менее 6 кв.м. общей площади на одного человека).
Основания и порядок выселения без предоставления другого жилого помещения
К группе граждан (нанимателей и членов их семей), в отношении которых допускается выселение без предоставления другого жилья, можно отнести:
- Граждан, осуществивших незаконную перепланировку жилого помещения, и не предпринявших действий по приведению жилого помещения в первоначальное состояние (подпункт 2 пункта 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ);
- Граждан, разрушающих или повреждающих жилое помещение, систематически нарушающих права и законные интересы соседей, создающих условия, при которых невозможно совместное проживание с ними в одном жилом помещении, а также в случае использования жилого помещения не по назначению(часть 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ);
- Граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (часть 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ);
- Расторжение договора социального найма по соглашению сторон (часть 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ);
- Граждан, в случае их выезда в другое место жительства (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
1. При наличии несогласованной перепланировки жилого помещения, в качестве крайней меры ответственности, статьей 29 Жилищного кодекса РФ предусматривается возможность расторжения договора социального найма и выселение всех проживающих в такой квартире граждан.
Однако данная мера является крайней, и применяется лишь в том случае, если:
- Имеется перепланировка жилого помещения, осуществленная без получения соответствующей разрешительной документации, и выполненная с нарушением строительных норм и правил;
- Имеется вступившее в законную силу решение суда, согласно которому нанимателю квартиры и членам его семьи предписывается привести помещение в первоначальное состояние;
- Имеется акт осмотра жилого помещения, которым подтверждается, что наниматель не исполнил судебное решение и не привел жилое помещение в первоначальное состояние.
Лишь при наличии всех вышеуказанных составляющих наймодатель имеет право подать в суд иск, в котором заявить об одностороннем расторжении договора социального найма и просить суд о выселении нанимателя жилого помещения и членов его семьи без предоставления им другого жилого помещения.
2. Бывают случаи, когда наниматель жилого помещения и члены его семьи разрушают или повреждают жилое помещение, систематически нарушают права и законные интересы соседей, или используют жилое помещение не по назначению.
Примерами такого рода неправомерных действий жильцов государственного или муниципального жилья может являться излишнее замусоривание квартиры, использование её в качестве нарко-притона, а также размещение в квартире станков и иного производственного оборудования.
В этом случае для того, чтобы наймодатель подал в суд иск о выселении нанимателя и членов его семьи без предоставления им другого жилого помещения, необходимы неоднократные обращения соседей в полицию, заключение местной жилищной инспекции об использовании жилого помещения не по назначению, заключения санитарно-эпидемиологической службы о грубом нарушении жильцами квартиры санитарных норм, и иные документы, свидетельствующие о злостном нарушении жильцами квартиры норм жилищного законодательства.
Однако даже таких документов ещё недостаточно для подачи иска в суд. Наймодатель должен направить нарушителям жилищного законодательства письменное предписание об исправлении выявленных нарушений. Затем наймодателю нужно будет зафиксировать факт невыполнения жильцами квартиры вышеуказанного предписания. И только после этого наймодатель вправе обратиться в суд с иском о выселении жильцов квартиры без предоставления им другого жилого помещения.
3. Возможно также и выселение без предоставления другого жилого помещения лиц, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Из сложившейся к настоящему времени судебной практики по такой категории дел можно сделать следующие выводы:
- С такого рода исками в суд вправе обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав;
- Какого-либо досудебного порядка разрешения данного спора не существует;
- Истец должен доказать в суде не только факт лишения ответчика родительских прав в отношении проживающего в квартире ребенка, но также и факт невозможности их совместного проживания в одной квартире (то есть факты систематических нарушений прав и законных интересов соседей, учинение скандалов, разжигание и поддержание конфликтов, создание антисанитарных условий, использование квартиры не по назначению, несоблюдение норм противопожарной безопасности, что подтверждается подписями соседей, и подтверждает наличие реальной угрозы для жизни и здоровья ребенка).
4. Примером выселения нанимателя и членов его семьи в связи с расторжением договора социального найма по соглашению сторон может служить предоставление жильцам квартиры другого жилья в порядке улучшения их жилищных условий.
В этом случае граждане-очередники дают письменное согласие на предложенный им вариант улучшения жилищных условий, и одновременно оформляют письменное обязательство освободить ныне занимаемое ими жилое помещение.
Такое письменное обязательство рассматривается судами, как соглашение сторон договора социального найма о расторжении договора, что дает право наймодателю, в случае фактического нарушения нанимателем или членами его семьи обязательства по освобождению занимаемого ими жилого помещения, подать в суд иск о выселении без предоставления другого жилого помещения. По факту, ответчики получают от наймодателя другое жилье (то, которое им предоставляется в связи с улучшением их жилищных условий). Но при этом в решении суда не указывается, в какое именно жилое помещение ответчики подлежат выселению, что и позволяет говорить о судебном решении по такой категории дел, как решении о выселении без предоставления другого жилого помещения.
5. Относительно выселения нанимателя и членов его семьи в связи с выездом на другое место жительства, существуют максимально подробные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации относительно оснований и порядка такого выселения.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14
"О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" сказано нижеследующее:
При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Таким образом, исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, можно сделать следующие выводы:
- Иск о выселении в связи с выездом на другое постоянное место жительства вправе подать, как наймодатель, так и наниматель жилого помещения, а также любой из членов семьи нанимателя жилого помещения;
- Отсутствие нанимателя или членов его семьи в спорной квартире должно носить постоянный характер (то есть быть весьма длительным – порядка нескольких лет подряд);
- Ответчику не должно чиниться препятствий в пользовании спорной квартирой (то есть его фактический выезд из жилого помещения должен быть добровольным, а не вынужденным);
- Ответчик должен не просто выехать из квартиры на другое место жительства, но также вывезти свои вещи, фактически перестать пользоваться спорным жильем и перестать нести какие-либо траты на его содержание;
- Отсутствие у ответчика самостоятельного права пользования другим жилым помещением не является основанием для прекращения его права пользования спорным жильем, но лишь при наличии всех вышеизложенных составляющих.
Правильное определение оснований и соблюдение требований сложившейся судебной практики по вопросу выселения нанимателя и членов его семьи является залогом успеха в судебной тяжбе по такой категории дел.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы