В случаях, когда у государственных органов возникают сомнения в законности оформленного права собственности гражданина или юридического лица на объект недвижимого имущества, российским законодательством допускается применение такой меры, как наложение ареста на объекты недвижимости. Арест на недвижимое имущество подразумевает запрет за регистрацию каких-либо сделок и перехода права собственности на арестованное имущество и подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра по месту нахождения такого имущества. Арест может накладываться органами следствия, прокуратурой или судом. Предметом данной статьи будет рассмотрение случаев судебного наложения ареста на недвижимое имущество.

При принятии судом к рассмотрению иска, предметом которого является спор о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества (квартиру, дачу, земельный участок, нежилое помещение и т.д.), суд может по собственной инициативе или по письменному заявлению истца принять обеспечительные меры, в форме запрещения Управлению Росреестра на регистрацию каких-либо сделок со спорным объектом недвижимости (то есть наложить юридический арест на спорный объект недвижимого имущества).

Вопрос о наложении ареста на объект недвижимого имущества, решается судьей единолично и оформляется соответствующим судебным определением. В определении указывается наименование истца и ответчика, предмет рассматриваемого спора, реквизиты спорного объекта недвижимости (его адрес и кадастровый номер), а также причина, по которой судья пришел к выводу о необходимости принятия обеспечительных мер по иску в форме наложения ареста на спорное имущество. На такое определение участники судебного разбирательства по делу могут подать частную жалобу в течение 15 дней с даты его принятия. Если частная жалоба на определение о наложении ареста подана не была, или если суд апелляционной инстанции оставил определение о наложении ареста в силе, копия определения с отметкой о вступлении в законную силу направляется в Управление Росреесра того субъекта Российской Федерации, на территории которого находится спорный объект недвижимости. Управлением Росреестра вносится в Единый государственный реестр надвижимости (далее – ЕГРН) запись об аресте объекта недвижимости, и реквизиты судебного определения, на основании которого был наложен арест (наименование суда и дата принятия судебного определения). С этого момента государственная регистрация сделок с арестованным объектом недвижимого имущества становятся невозможна.

При этом сам по себе арест объекта недвижимости вовсе не означает, что им больше нельзя пользоваться. В арестованной судом квартире можно жить, на арестованном садовом участке можно по-прежнему заниматься садоводством и т.д. Просто арест делает невозможным распоряжение таким имуществом. То есть его нельзя продать, подарить, обменять, передать в залог и совершить иные действия, требующие обязательного внесения регистрационной записи в ЕГРН.

Как уже было указано выше, арест может быть наложен на спорное имущество, как на стадии принятия судьей к производству иска о правах на объект недвижимости, так и на стадии рассмотрения уже поданного иска по существу. Определение о принятии обеспечительных мер по иску (наложении ареста на спорное имущество) может быть принято как по письменному заявлению истца, так и по инициативе судьи, рассматривающего иск. Смысл данного действия состоит в том, чтобы за время рассмотрения спора в суде, ответчик не имел возможности передать спорное имущество третьим лицам.

То есть, накладывая арест на спорное недвижимое имущество, суд исходит из того, что спорное имущество находится именно в собственности ответчика, и сам ответчик имеет реальную возможность распорядиться этим имуществом, что приведет к затягиванию судебного разбирательства по делу (необходимости уточнения иска, привлечения к участию в деле новых собственников спорной недвижимости в качестве соответчиков). Поэтому при подаче в суд иска необходимо прикладывать к исковому заявлению документы, подтверждающие обоснованность заявленного иска в отношении спорного имущества, а также Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости. Также к иску можно (но не обязательно) приложить заявление о принятии обеспечительных мер в форме запрещения на совершение действий по отчуждению спорного имущества. При получении таких документов у суда не будет правовых оснований для того, чтобы не наложить арест на спорное имущество, поскольку суду изначально будет видно, что спор носит не надуманный характер, и что наложение ареста на это имущество не нарушит прав и законных интересов других лиц.

Нужно понимать, что арест на спорное имущество накладывается бессрочно. То есть с момента внесения Управлением Росреестра записи в ЕГРН о наложении ареста на объект недвижимого имущества, самого факта прекращения судебного спора между истцом и ответчиком для снятия ареста будет явно не достаточно. Арест, наложенный по определению суда, может быть снят только по другому судебному определению, а именно:

• Если лицо, чье право было нарушено наложением ареста на спорное имущество, в дальнейшем, добьется отмены определения о наложении ареста в суде апелляционной или кассационной инстанций. В этом случае основанием для снятия ареста будет являться заверенная судом копия соответствующего апелляционного или кассационного определения об отмене обеспечительных мер по иску;
• Если по окончании разбирательства по делу истцом или ответчиком будет подано в суд, рассматривавший дело по первой инстанции, заявление об отмене обеспечительных мер по иску. В этом случае основанием для снятия ареста будет являться заверенная судом копия соответствующего определения суда первой инстанции с отметкой о вступлении в законную силу.

Вышеуказанные определения нужно предоставить в Управление Росреестра по месту нахождения арестованного имущества, после чего в ЕГРН будет внесена запись о погашении записи об аресте объекта недвижимости. С момента погашения записи в ЕГРН об аресте объекта недвижимого имущества, в отношении такого объекта снова станет возможным совершение различных сделок.

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: +7 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы