Зачастую, и это естественно, граждане стараются приобрести себе новое жилье с как можно меньшими затратами. Наиболее распространенный способ приобретения жилья и нежилых помещений на первичном рынке, в последнее время, это финансирование строительства жилого дома или офисного здания.
При заключении договора на приобретение жилья в строящемся доме имеется много специфических особенностей во взаимоотношениях застройщика с гражданами (далее – дольщиками), незнание которых может привести к разрыву ранее заключенного договора на приобретение квартиры и, как следствие, убыткам, которые могут понести граждане, вложившие свои денежные средства в приобретение квартиры в еще не построенном доме.
Давайте рассмотрим основные ситуации, которые возникают у дольщиков во взаимоотношениях с застройщиком, которые, в конечном итоге, приводят к расторжению договоров на приобретение жилья в строящемся доме.
1. Незнание гражданами норм действующего законодательства
Прежде всего, многие граждане просто не имеют представления о нормах права и особенностях сложившейся практики, на основании которых застройщик заключает с ними договор на приобретение жилья в строящемся доме.
До 01 апреля 2005 года этот вид правоотношений (приобретение жилья в еще не построенном жилом доме) вообще не был урегулирован нормами действующего законодательства. Договоры на приобретение жилья в таких строящихся домах могли называться по-разному: участия в инвестировании в строительстве жилого дома, инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости, договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, договор соинвестирования и т.д.
Если разрешение на строительство жилого дома было получено застройщиком до 01 апреля 2005 года, то все его взаимоотношения с дольщиком урегулированы заключенным договором, а также Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) и Обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.).
Совсем иначе обстоит дело, если разрешение на строительство жилого дома или, например, коттеджного поселка было получено застройщиком после 01 апреля 2005 года включительно. На такие правоотношения уже распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и сложившаяся в связи с применением этого закона судебная практика.
Для краткости все договоры на приобретение жилья в строящемся жилом доме мы будем, в дальнейшем, называть Договоры долевого участия в строительстве.
Подавляющее большинство граждан, заключающих с застройщиками договоры на приобретение строящегося жилья, не вдаются в подробности о правовом регулировании их взаимоотношений с застройщиками. В результате, многие граждане просто не знают, какими именно они располагают правами по отношению к их контрагенту по договору – застройщику, или узнают об этом несвоевременно – что нередко является основной причиной расторжения ранее заключенного на строящуюся квартиру договора.
Так, например, узнав о том, что в арбитражный суд подан иск о признании застройщика банкротом, многие граждане пытаются срочно расторгнуть заключенные с этим застройщиком договоры долевого участия в строительстве, и как можно быстрее истребовать ранее уплаченные ими денежные средства.
Однако, если заключенный гражданами с застройщиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то при указанных обстоятельствах нет никаких причин срочно расторгать этот договор, поскольку даже в случае банкротства застройщика такие дольщики получат свои квартиры на праве собственности, путь даже и с некоторой задержкой во времени и от другого (вновь назначенного на строительство этого жилого дома) застройщика.
Расторжение же договора с застройщиком на этапе его банкротства может просто привести к ситуации, когда дольщик потеряет право требования на строящуюся квартиру в этом жилом доме, и в то же время не сможет добиться возврата своих денежных средств от застройщика, который в какой-то момент станет неплатежеспособен.
2. Изменение стоимости приобретаемого жилья, или дополнительные поборы с дольщика при строительстве
Очень часто застройщики требуют от дольщиков внесения дополнительной платы за приобретаемую квартиру в строящемся доме.
Причины предъявления таких требований могут быть самые разные. Это и изменение стоимости стройматериалов, и неудовлетворительное финансовое состояние самого застройщика, и необходимость выполнения каких-либо строительных работ, ранее не учтенных застройщиком при определении общей стоимости работ по возведению и благоустройству жилого дома (или целого микрорайона, в котором находится этот строящийся жилой дом) и многое, многое другое.
В результате стоимость приобретаемого жилья может довольно существенно возрасти, что сделает его приобретение просто невыгодным или не целесообразным, поскольку подавляющее большинство дольщиков заключают договоры на приобретение жилья в строящемся доме с одной-единственной целью – получение квартиры в доме-новостройке с минимальными затратами.
Такое изменение цены приобретаемой квартиры в сторону увеличения, может стать причиной расторжения гражданами их договора с застройщиком.
Однако далеко не всегда такие требования застройщика о доплатах за приобретаемое в строящемся доме жилье являются законными и обоснованными. Чаще всего застройщик просто пытается закрыть бреши в своем бюджете (образовавшиеся вовсе не по вине дольщиков) за счет граждан, вложивших свои сбережения в строительство нового жилого дома.
Вполне законными и обоснованными можно признать лишь следующие причины для предъявления застройщиком требования о внесении дополнительной оплаты за строящееся жилье:
1) Изменение (увеличение) площади построенной квартиры по результатам обмеров БТИ. При этом в договоре долевого участия в строительстве должно содержаться четкое указание на общую стоимость квартиры исходя из ее площади, и определена стоимость одного квадратного метра общей площади. Если такого указания на стоимость одного квадратного метра площади строящейся квартиры в договоре долевого участия в строительстве не содержится, требования застройщика о каких-либо доплатах по основанию изменения площади квартиры не могут быть признаны обоснованными;
2) Изменение планировки строящейся квартиры, например, путем появления в квартире лоджии или балкона. Однако в этом случае в договоре должна содержаться привязка стоимости квартиры к, так называемой, проектной площади квартиры (не путать с общей площадью, в состав которой балконы и лоджии не входят), и должно быть отдельным пунктом прописано, что увеличение проектной площади квартиры является основанием для увеличения общей цены приобретаемой квартиры.
Во всех остальных случаях предъявление застройщиком требований о каких-либо доплатах или компенсациях является основанием для заявления дольщиком либо требования о расторжении договора и возврате всех оплаченных застройщику денежных средств, либо основанием для подачи в суд иска о признании права собственности на квартиру.
3. Отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве
Очень часто дольщики требуют от застройщика государственной регистрации заключенного ими с последним договора долевого участия в строительстве жилого дома, и, не дождавшись оформления такой регистрации, требуют расторгнуть заключенный с ними договор и вернуть оплаченные в кассу застройщика деньги.
Действительно, согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поэтому, если договор долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не прошел процедуру государственной регистрации, то он считается не заключенным и его нельзя расторгнуть, а можно будет лишь потребовать от застройщика возврата денежных средств по статье 1102 Гражданского кодекса РФ – как суммы неосновательного обогащения застройщика.
Однако, как уже было сказано выше, если разрешение на строительство жилого дома было получено застройщиком до 01 апреля 2005 года, то на взаимоотношения между дольщиком и застройщиком требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяются. Соответственно, в этом случае требовать от застройщика оформления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве нельзя, поскольку застройщик просто не сможет обеспечить такую регистрацию договора.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве дома (договора инвестирования, соинвестирования и т.д.), в любом случае, не может являться правовым основанием для предъявления застройщику требования о расторжении такого договора.
4. Превышение сроков окончания строительства жилого дома, приостановка строительства
Довольно часто основанием для расторжения дольщиками договора долевого участия в строительстве жилого дома является нарушение застройщиком сроков окончания строительства многоквартирного дома или даже приостановление его строительства.
Формально граждане вправе предъявить застройщику требование о расторжении договора в связи с нарушением сроков окончания строительства на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств.
Однако, как правило, граждане стремятся расторгнуть договор долевого участия в строительстве не столько по причине нарушения сроков его выполнения застройщиком, сколько в связи с появляющимися в связи с этим слухами в средствах массовой инстанции и сети Интернет о возможной несостоятельности (банкротстве) застройщика.
Такие слухи, зачастую, небеспочвенны, поскольку именно из-за недостатка финансирования застройщик может приостановить строительные работы на объекте. Хотя, с другой стороны, задержки строительства могут быть связаны с временными сложностями в хозяйственной деятельности застройщика и не несут в себе непосредственной критической опасности для дольщика.
Здесь нужно четко представлять возможные последствия возникновения финансовых проблем у застройщика и последствия связанного с ними приостановления строительства объекта долевого строительства.
Прежде всего, как уже было сказано выше, необходимо определиться с тем, подпадает ли заключенный вами договор долевого участия в строительстве под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Если да, то тогда причин для расторжения договора долевого участия нет никаких, при условии, что ваш договор прошел процедуру государственной регистрации. В этом случае квартира в строящемся доме находится у вас в залоге и никому, кроме вас, не может быть передана по окончании строительства жилого дома.
Более того, если в указанной ситуации вы не будете расторгать договор долевого участия в строительстве, то, по окончании строительства жилого дома и передаче вам на праве собственности квартиры в этом доме, за нарушение сроков окончания строительства вы сможете взыскать с застройщика неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Однако если на заключенный вами договор долевого участия в строительстве не распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то тогда возможны следующие пути защиты нарушенного права:
1) Если дом уже фактически построен, в нем проведены отделочные работы и подключены все коммуникации, но сам дом официально еще не принят в эксплуатацию (такое иногда случается, когда застройщик не может в полном объеме выполнить свои обязательства по остальным объектам, указанным в заключенном с ним местной администрацией инвестиционном контракте), то вы можете подать в суд иск о признании за вами права собственности на приобретенную вами у застройщика квартиру, как объект незавершенного строительства;
2) Если дом еще не построен и нет причин полагать, что застройщик в скором времени может быть признан банкротом, вы можете дождаться возобновления и последующего окончания строительства жилого дома, после чего подать на застройщика в суд иск о взыскании с него неустойки по Закону РФ “О защите прав потребителей” в размере трех процентов за каждый день просрочки выполнения обязательства, но не более ста процентов от общей цены заключенного вами с застройщиком договора;
3) Если дом не построен и есть уже явные предпосылки к тому, что застройщик будет признан банкротом (например, в арбитражном суде будет принят к рассмотрению иск о признании застройщика банкротом), то вы можете потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве и либо возврата внесенных вами в кассу застройщика денег, либо возмещения причиненных вам убытков по статье 15 Гражданского кодекса РФ, которые равняются рыночной стоимости аналогичного жилья на день предъявления вами требования о расторжении договора.
5. Двойная продажа квартиры
Существует вероятность того, что при приобретении жилья на стадии строительства жилого дома граждане дольщики могут столкнуться с двойными, а иногда и тройными продажами квартир в стоящихся домах.
Если заключенный вами договор долевого участия подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и прошел стадию государственной регистрации, то можно не беспокоиться о возможных двойных продажах на стадии строительства жилого дома, поскольку ваши права требования на строящуюся квартиру зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и никто больше не сможет внести в ЕГРП запись о своих правах на эту же квартиру.
Если же ваш договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию по причине наличия в ЕГРП записи о чьих-то еще правах на эту квартиру, то вы вправе сразу же потребовать от застройщика возврата внесенных вами за эту квартиру денежных средств, поскольку на этой стадии уже будет очевидно, что на праве собственности вы эту квартиру уже никогда получить не сможете.
Несколько иначе обстоят дела в случае, если заключенный вами договор долевого участия не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как правило, дольщики по таким (не подлежащим государственной регистрации) договорам, узнают о наличии притязаний третьих лиц на ранее оплаченную ими квартиру, уже на стадии оформления застройщиком документов для государственной регистрации права собственности дольщиков на такую квартиру.
В этом случае возможны следующие варианты решения проблемы:
1) Можно заявить о расторжении договора и потребовать от застройщика возврата ранее оплаченных ему за квартиру денежных средств или возмещения убытков по рассмотренной выше схеме, на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ;
2) Если имеются основания полагать, что застройщик неплатежеспособен, то можно в судебном порядке попробовать заявить требование о признании за вами права собственности на уже построенную квартиру на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ. Если у застройщика имеются обязательства по одной и той же квартире одновременно перед несколькими дольщиками, то установлена следующая очередность по предъявлению требований о признании права собственности на спорную квартиру:
I. В первую очередь требование о признании права собственности на спорную квартиру могут заявить дольщики, которым эта квартира уже передана по Акту приема-передачи;
II. Если никому из дольщиков спорная квартира еще не передана по Акту приема-передачи, то приоритет в признании права собственности на спорную квартиру имеет тот дольщик, с которым застройщик раньше заключил договор;
III. В том случае, если невозможно определить, с кем из претендентов на спорную квартиру застройщик раньше заключил договор, то приоритет имеет тот из дольщиков, кто раньше предъявил в суд иск о признании за ним права собственности на эту квартиру.
В любом случае, заявлять требование о расторжении договора и возврате застройщиком денег по основанию двойной продажи квартиры стоит лишь при условии, если вами уже исчерпаны все остальные возможности по признанию вашего права собственности на спорную квартиру.
6. Необходимость у дольщика в срочном возврате ранее внесенных денежных средств
Иногда у дольщика возникает необходимость срочно перенаправить ранее внесенные им в кассу застройщика денежные средства на оплату киках-либо других своих обязательств. Например, у дольщика, возникли проблемы с возвратом банковского кредита или у членов семьи дольщика неожиданно, возникла жизненная ситуация, требующая срочного вложения большой денежной суммы.
Надо сказать, что действующим законодательством вышеуказанные обстоятельства не предусматриваются в качестве основания расторжения договора долевого участия в строительстве. Поэтому потребовать возврата денег, конечно, можно, но лишь в том случае, если в самом заключенном вами с застройщиком договоре долевого участия в строительстве прямо предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора по инициативе дольщика.
Однако необходимо учитывать то обстоятельство, что, как правило, в договоре долевого участия в строительстве отдельным пунктом указывается штрафная ответственность дольщика за досрочное расторжение договора по неуважительным причинам, а также прописывается особый порядок досрочного расторжения договора.
Обычно, в договорах долевого участия в строительстве, указывается определенная фиксированная сумма штрафа, которая удерживается из возвращаемых дольщику денежных средств, а также содержится указание на то, что возврат денег производится не сразу после подписания между дольщиком и застройщиком соглашения о расторжении договора, а только после того, как застройщик найдет на эту квартиру нового дольщика, и получит от него деньги по уже новому договору долевого участия.
Поэтому, если вы намерены расторгнуть с застройщиком договор долевого участия в строительстве из-за возникшей у вас срочной необходимости потратить ранее вложенные в эту квартиру в строящемся жилом доме денежные средства на другие цели, то вам следует четко понимать, что:
1) Застройщик обязан произвести возврат оплаченных вами денежных средств по договору долевого участия в строительстве только в том случае, если в самом договоре предусмотрена возможность его расторжения по инициативе дольщика без уважительных причин;
2) Внесенные вами в кассу застройщика денежные средства будут возвращены вам не сразу после подписания с застройщиком соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве, а только после того, как застройщик заключит договор долевого участия в строительстве на ранее оплаченную вами квартиру с новым дольщиком;
3) Денежные средства будут возвращены вам, скорее всего, не в полном объеме, а за вычетом штрафа, размер которого должен быть четко прописан в расторгаемом договоре долевого участия в строительстве.
7. Отсутствие возможности полной оплаты цены договора в связи с изменившимися жизненными обстоятельствами
Иногда дольщики, заключив с застройщиком договор долевого участия в строительстве с условием о рассрочке внесения платежа за квартиру, в какой-то момент лишаются возможности внесения платежей за квартиру в размере и в порядке, предусмотренными условиями договора.
В этом случае так же причины могут быть самые разные: потеря работы, смерть помогавших родственников, болезнь, другие непредвиденные ситуации. Однако, как и в рассмотренной выше ситуации, с заявлением требования дольщиком о досрочном возврате внесенных им денежных средств, такое основание для расторжения договора по инициативе дольщика не может быть признано обоснованным.
В этом случае возможно два варианта решения проблемы:
1) По взаимному соглашению с застройщиком производится возврат уже внесенной дольщиком денежной суммы. При этом возврат осуществляется, как правило, после того, как застройщик найдет на данную квартиру нового дольщика и хотя бы частично получит от него денежные средства за квартиру;
2) Дольщик может письменно известить застройщика о том, что он не может больше выполнять свои денежные обязательства по договору долевого участия в строительстве, и тогда договор может быть расторгнут по инициативе застройщика, с последующим возвратом дольщику внесенных им денежных средств, за вычетом штрафа, размер которого определен расторгаемым договором долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома.
8. Просрочка внесения платежа участником долевого строительства
Как правило, в самом договоре долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома прописывается условие о том, что в случае возникновения просрочки оплаты по договору со стороны дольщика, застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора. Наличие такого пункта не противоречит требованиям действующего законодательства и позволяет застройщику получить гарантию того, что дольщик выполнит свои обязательства по внесению оплаты за квартиру точно в срок.
Даже если в тексте договора не прописано отдельным пунктом право застройщика на одностороннее расторжение договора по такому основанию, как просрочка внесения дольщиком платежей за квартиру, то это право застройщика все равно вытекает из содержания Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Однако следует отличать расторжение договора застройщиком в связи с злоупотреблением дольщиком своими правами и намеренное расторжение договора застройщиком с целью передать права на эту же квартиру другому дольщику по значительно большей цене.
В первом случае дольщик должен неоднократно (то есть более одного раза) просрочить внесение застройщику очередного платежа за квартиру на более-менее значительный срок. Например, если дольщик два-три раза подряд произвел внесение очередного платежа с задержкой на несколько дней, то это уже дает право застройщику требовать расторжения договора в одностороннем порядке.
Если же дольщик произвел оплату на расчетный счет застройщика через банк, а не путем внесения очередного платежа в кассу застройщика, и, скажем, произведенный платеж был зачислен на счет застройщика только через три банковских (рабочих) дня, то такое обстоятельство не позволяет застройщику расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Иногда застройщик сам подводит ситуацию к той точке, после которой он вправе будет расторгнуть договор с дольщиком, обвинив последнего в злостном уклонении от выполнения взятых на себя обязательств. Как правило, делается это с целью передать права на квартиру в строящемся доме по большей цене другому гражданину, желающему ее приобрести.
Способы здесь бывают самые разные: это и изменение банковских реквизитов застройщика (без сообщения дольщику данных новых реквизитов застройщика), и отказ кассира застройщика принять деньги от дольщика, и отказ выдать дольщику под предлогом поломки кассового аппарата чека и приходного кассового ордера именно в день оплаты и многое, многое другое.
Способ борьбы с такими хитростями застройщика достаточно прост. Нужно перечислять все денежные средства по договору долевого участия в строительстве на расчетный счет застройщика только безналичным путем, через банк, и только по тем реквизитам, которые официально (с подписью ответственного лица и печатью застройщика) были переданы вам.
Любые другие способы оплаты или внесение оплаты на счет по реквизитам, указанным на никем не заверенной бумажке или поданным, указанным на сайте застройщика, могут привести к такому печальному последствию, как расторжение договора по инициативе застройщика.
9. Изменение площади или планировки строящегося жилья
Часто в качестве основания для расторжения договора долевого участия в строительстве выступает изменение общей площади или конфигурации (планировки) приобретаемого по такому договору жилья. Как правило, такие ситуации складываются либо из-за изменения проекта строящегося жилого дома (что чаще всего происходит при строительстве домов по индивидуальным проектам), либо в связи с возникшим у застройщика желанием получить от дольщика больше денег, чем было предусмотрено договором долевого участия.
Рассмотрим в отдельности несколько часто встречающихся ситуаций.
1) В заключенном между застройщиком и дольщиком договоре долевого участия в строительстве было предусмотрено условие, согласно которому цена приобретаемого по договору жилья складывается из общей цены квадратных метров, составляющих площадь приобретаемой квартиры. В договоре была определена цена одного квадратного метра, и отдельным пунктом было прописано, что окончательная стоимость приобретаемого жилья определяется по результатам обмера квартиры БТИ.
По окончании строительства жилого дома выяснилось, что первоначальная (проектная) площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия, меньше, чем общая площадь, установленная по результатам ее обмера БТИ. В данном случае никакого лукавства со стороны застройщика нет, и если квартира окажется на 2-3 квадратных метра больше, чем было предусмотрено по проекту, то эта разница вполне укладывается в допустимую погрешность при строительстве многоквартирного жилого дома.
Соответственно, в указанном случае, размер предполагаемой доплаты будет незначительным, и оснований расторгать договор с застройщиком не имеется.
2) В договоре долевого участия указано, что общая площадь квартиры составляет столько-то квадратных метров, и содержалось условие о цене одного квадратного метра общей площади. В приобретаемой квартире были предусмотрены две лоджии. Уже на стадии подписания акта приема-передачи квартиры застройщик объявляет дольщику о том, что общая площадь его квартиры с учетом лоджий составляет на 10 квадратных метров большую общую площадь, чем указано в договоре долевого участия.
В этом случае застройщик, безусловно, лукавит, поскольку статьей 15 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что террасы, веранды, балконы и лоджии не входят в общую площадь жилого помещения. Поскольку в договоре долевого участия содержится термин “общая”, а скажем, не “проектная” или “расчетная” площадь квартиры, то застройщик уже не вправе требовать от дольщика доплаты за площадь лоджий.
Данная ситуация является основанием не для расторжения договора долевого участия в строительстве, а для подачи в суд иска (в случае отказа застройщика подписать с дольщиком акт приема-передачи квартиры без внесения последним доплаты в кассу застройщика) о признании права собственности на квартиру.
3) Иногда, по ряду причин, изменяется не только площадь, но и планировка приобретаемой квартиры. Например, вместо двухкомнатной квартира становится однокомнатной, или вместо трехкомнатной квартира вдруг становится так называемой свободной планировки (то есть без внутренних перегородок). Вполне естественно, что граждане, пожелавшие получить квартиру с вполне определенными характеристиками, вовсе не в восторге от того, что застройщик, в итоге, предлагает им квартиру с совсем другими характеристиками.
В этом случае дольщик имеет право не просто потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве, но также вправе потребовать компенсации понесенных им убытков, которые составляют рыночную стоимость квартиры, аналогичной той, что была предусмотрена расторгаемым договором.
Чтобы у дольщика появилось право на расторжение договора долевого участия в строительстве при таких обстоятельствах, необходимо, во-первых, максимально четко прописать характеристики приобретаемой квартиры в тексте договора долевого участия, а, во-вторых, в обязательном порядке настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору имелась схема (план) этажа жилого дома, на котором находится приобретаемая квартира, с заштрихованной схемой на этом этаже самой приобретаемой квартиры.
10. Договор заключен на объект, который застройщик не имел права передавать дольщику
Нередки ситуации, когда приобретаемый по договору долевого участия объект недвижимости (квартира или нежилое помещение) не может быть передан дольщику, и заключаемый на такой объект договор может привести к длительным судебным тяжбам с неизвестным (возможно неудачным) исходом.
В качестве примера можно привести такие случаи, которые стали весьма частыми начиная с 2007-2008 г.г. Дольщик заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве офисного здания, по которому должен был по окончании строительства этого офисного здания получить на праве собственности несколько четко определенных офисных помещений в этом здании. Договор долевого участия прошел государственную регистрацию. Это офисное здание должно было быть возведено на основании заключенного застройщиком с городом Москвой инвестиционного контракта.
По окончании строительства офисного здания город Москва отказался подписывать с застройщиком Акт о выполнении инвестиционного контракта, в результате чего застройщик не мог оформить право собственности на проинвестированные дольщиком офисные помещения. Дольщик был вынужден обратиться в суд с иском к застройщику, о признании права собственности на вышеуказанные офисные помещения. Однако в суде выяснилось, что на эти же нежилые помещения претендует и город Москва.
Оказалось, что в подписанном застройщиком с городом Москвой инвестиционном контракте было указано, что городу Москве в построенном застройщиком офисном здании должно было быть передано 30 процентов всех площадей. При этом была определена только доля города Москвы во вновь построенном офисном здании, но не были указаны сведения о конкретных офисных помещениях.
В результате город Москва, в лице Департамента имущества при Правительстве Москвы, начал судиться и с застройщиком и с дольщиком по поводу одних и тех же нежилых помещений. Результат судебной тяжбы гражданина с Правительством Москвы в этом случае легко предсказуем.
Данный случай из практики предоставляет право дольщику расторгнуть ранее заключенный с застройщиком договор долевого участия в строительстве и потребовать не просто возврата ранее внесенных денежных средств, а возмещения всех понесенных дольщиком убытков.
К сожалению, такие ситуации не редки даже в отношении договоров долевого участия в строительстве, заключенных и прошедших процедуру государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Чтобы избежать подобного развития событий нужно в обязательном порядке ознакомиться с той частью подписываемого вами договора долевого участия в строительстве, в которой указываются все документы, на основании которых застройщик ведет строительство именно этого здания. Если содержится указание на инвестиционный контракт или разрешение на строительство, то нужно в обязательном порядке потребовать от застройщика представить эти документы для ознакомления.
Учитывая вышеизложенное обезопасить себя от большинства неприятностей, связанных с участием в долевом строительстве, можно только при условии, что заключению вами договора долевого участия в строительстве будет предшествовать детальное ознакомление вашего юриста с текстом предложенного вам застройщиком к подписанию договора и документами, дающими право застройщику на привлечение денежных средств граждан в долевое строительство многоквартирного дома или офисного здания.
Читайте ещё по этой теме:
- Основания для расторжения договора
- Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
ЖСК является некоммерческой организацией. То есть взыскать с такого кооператива в судебном порядке крупную денежную сумму, не получится. Соответственно, данную проблему вам лучше решить во внесудебном порядке. Для этого вам нужно ознакомиться с уставными документами кооператива, где детально расписан порядок выхода из состава кооператива и возврата паевого взноса. После этого нужно будет подать заявление в правление кооператива о выходе из состава ЖСК. Желательно, чтобы к моменту подачи такого заявления вы подыскали человека, который согласится вступить в состав кооператива вместо вас. Тогда этот человек сможет одновременно с подачей вами заявления о выходе из ЖСК, подать своё заявление о вступлении в кооператив. В этом случае внесенные новым членом кооператива денежные средства могут быть выплачены ЖСК вам, в качестве возврата паевого взноса.
Но перед подачей такого заявления вам лучше будет так же узнать в правлении ЖСК, нет ли очереди на возврат денежных средств (паевого взноса) таким же, как и вы, членам ЖСК, подавшим заявление о выходе из кооператива. Если такая очередь уже сформировалась, то с подачей заявления о выходе из ЖСК лучше будет повременить, чтобы не лишиться и денег, и прав требования на квартиру в строящемся доме.
Добрый день! Пожалуйста, разъясните такой момент:
В договоре ДДУ (еще не подписан) есть плановый срок окончания строительства - 1 кв. 2016 г. Но ниже идет пункт об однократном переносе сроков:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству Объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта, указанный в п.2.4. настоящего договора. Уведомление о продлении срока окончания строительства опубликовывается Застройщиком в Проектной декларации (путем внесения изменений) размещенной по адресу, указанному в п.1.3. настоящего Договора и считается надлежащим уведомлением Дольщика о продлении сроков строительства, Дольщик соглашается с тем, что дополнительного уведомления путем направления письменного извещения в данном случае Застройщик не проводит.
Противоречит ли этот пункт ФЗ-214, так как в нем нет четкого указания сроков? Должен ли застройщик изменить его для подписания договора с моей стороны? Или все, что я могу, или подписать этот договор на свой страх и риск или просто не покупать квартиру у этого застройщика? Обязан ли он привести договор в соответствии с ФЗ-214? Могу ли я на него повлиять?
Данные условия договора не противоречат требованиям Федерального закона №214-ФЗ.
Вы можете попросить застройщика внести в текст договора несколько изменений:
1) Указать четкую дату сдачи дома в эксплуатацию (например, не позднее 31 марта 2015 года);
2) Указать в тексте договора, что уведомление о переносе сроков должно направляться дольщику по почте заказным письмом, по почтовым реквизитам, указанным в договоре.
Застройщик вправе, по своему усмотрению, согласиться или не согласиться с такими корректировками.
Добрый день!
Ситуация в следующем: застройщик собрал дольщиков, сообщил, что не успел к запланированному сроку ввести объект в эксплуатацию по вине гос.органов. В качестве знака доброй воли раздал ключи и разрешил заниматься отделкой кв. Далее я (дольщик) выявил существенный недостаток в коммуникациях, поэтому направил застройщику претензию об устранении данного недостатка, также отправил заявления в контролирующие органы. Застройщик "обиделся" и направил письмо с уведомлением о расторжении договора из-за того, что я провел электричество в квартире, тогда как дом не сдан в эксплуатацию.
Подскажите, пожалуйста, имеет ли право застройщик в одностороннем порядке потребовать расторжения договора, мотивируя это следующим "дом еще не введен в эксплуатацию, а вы провели в квартире электричество"?
Законом №214-ФЗ данное обстоятельство в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве не предусмотрено. Однако производство ремонтных и отделочных работ до подписания акта приема-передачи квартиры может быть предусмотрено в качестве основания для расторжения договора в подписанном вами тексте договора.
Если же застройщик выдал вам письменное разрешение на производство ремонтно-отделочных работ, то осуществление таких работ не может служить в качестве основания для расторжения договора по инициативе застройщика.
Добрый день! Через месяц заканчивается процедура наблюдения застройщика по заявлениям в других стройках. Наш дом по договору ДДУ сдаётся в марте 16 г. Как понимаю, надо сначала, после признания застройщика банкротом, получить право собственности на квартиру, и только потом подавать на расторжение договора?
Если вы оформите право собственности на квартиру, приобретенную вами по договору долевого участия в строительстве, то расторгнуть договор вы уже не сможете, поскольку этот договор будет фактически исполнен обеими сторонами – вы оплатили стоимость квартиры, после чего оформили эту квартиру в свою собственность.
Стоимость услуги? Взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства с компании Мортон.
Цена составления иска у нас фиксированная, как и цена каждой явки в суд. Размер оплаты за выигрыш дела в суде зависит от текста заключенного вами с Мортоном договора, даты заключения договора, содержания договорной переписки, а также даты окончания срока исполнения работ, предусмотренных заключенным вами с Мортоном договором.
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, по ситуации - планируем приобретать квартиру по ДДУ и предварительно ее забронировали в конце месяца, т.к. со следующего месяца идет повышение цен. В течение трех дней нам необходимо подписать договор. Далее, уже после регистрации договора, оплатить стоимость квартиры полностью (получается временной лаг минимум неделя).
Загвоздка в том, что часть средств на оплату будем брать в кредит (не ипотеку, а наличными). И подать заявку на кредит я смогу только после того, как подпишу договор с застройщиком, как раз в вышеуказанный промежуток времени после подписания и до регистрации. На то есть ряд причин и по-другому никак не сделать, к сожалению. Если же я не подпишу ДДУ сейчас, то по стоимости прошлого месяца приобрести квартиру уже не смогу. При этом есть риск, что мне могут отказать в получении кредита (хотя предпосылок для этого нет).
Вопрос - что мне может быть за расторжение договора по моей инициативе ДО его оплаты? Есть ли смысл в таком ходе, какие материальные затраты я могу понести, учитывая что выгода от приобретения по ценам прошлого месяца, скажем, точно более 100 т.р.?
P.S. Дополню – за регистрацию ДДУ застройщик берет 27 т.р., их можно внести так же после регистрации (законность этого не обсуждаем). Насколько я понимаю, эти средства я и потеряю, но не более того (и их я потерять готов)? Или это не так?
Если в договоре на бронирование квартиры указано, что вы оплатили задаток, то при не подписании вами ДДУ оплаченная сумма остается у застройщика. Если же речь идет об авансе, то сумма аванса должна быть вам возвращена, вне зависимости от того, по чьей вине не был заключен ДДУ. Кроме того, вам нужно детально ознакомиться с текстом самого предлагаемого вам к подписанию ДДУ, поскольку в нем быть предусмотрены отдельные санкции (пени, неустойка) за неоплату стоимости Объекта долевого участия в установленный договором срок.
По моему вопросу от 01.08 - дополню, надеюсь, ответите.
По вашим комментариям:
1) Никакого задатка не вносил - на три дня бронирование бесплатное;
2) Пени в договоре прописаны - согласно 214 ФЗ, 1/300 ставки рефинансирования от стоимости ДДУ в день, сумма в принципе небольшая, если конечно они в итоге начисляться только за месяц-два.
Оставшийся вопрос:
Застройщик как-то может препятствовать расторжению договора (в договоре прямо прописана только возможность расторжения его со стороны дольщика из-за непредвиденных обстоятельств, ну и все остальное прописано согласно 214-ФЗ - расторжение застройщиком, если дольщик не платит более 2 месяцев и т.д.)?
Либо максимум, чем я рискую - пенями за те дни, которые пройдут до уведомления застройщика о желании расторгнуть договор (либо фактического расторжения регистрации ДДУ)?
Можно ли считать непредвиденными обстоятельствами отказ банка в выдаче мне кредита, как повод для расторжения договора?
Если вы просрочите внесение платежа за квартиру, то застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом оплаченная вами за квартиру денежная сумма будет вам возвращена. Отказ банка в выдаче кредита непредвиденным обстоятельством не является.
Здравствуйте.
Купил квартиру через кооператив ЖСК, став в нем пайщиком в 2009 году. В этом году без письменного уведомления о доплате со стороны ЖСК, а как оказалось позднее и ЖСК, не уведомили, а позже с ЖСК расторгли договор за неуплату данного увеличения. НО теперь мне Подрядчик (подрядчик и застройщик один человек, но разные юр. лица) предлагает купить квартиру у него при этом, выйдя из ЖСК и доплатив ему ещё по 4000 за кв.м, а на мой пай в ЖСК передать право требования застройщику.
Как быть?
Поскольку в настоящий момент договор между вами и ЖСК расторгнут, то предложенная вам застройщиком схема невыполнима, т.к. вы не можете передать застройщику право требования по уже расторгнутому договору. Поэтому возможны два варианта решения проблемы: 1) Оспорить в суде расторжения с вами договора со стороны ЖСК и восстановить ваше право требования по договору (после чего станет возможным передача этого права требования застройщику); 2) Потребовать от ЖСК возврата денежных средств, после чего оплатить эти денежные средства напрямую застройщику за квартиру в интересующем вас доме.
Я в июле 2016 года заключила 3 договора: 1. Предварительный договор на землю; 2. На подключение коммуникаций к дому, и 3. Договор инвестирования на дом. Первые 2 договора оплатила, и только начали оплату дома. Застройщик должен сдать объект во 2 квартале 2017 года. Но ввиду миллиардных долгов перед банками и подрядчиками не имеет возможности строить дом. Расторгнуть 3 договора я не хочу, ввиду того, что у застройщика нет денег. Хотелось бы оформить землю с коммуникациями и с другим застройщиком строить объект. Возможно ли это и обязательно в судебном порядке решать этот вопрос?
Правовых оснований для расторжения договора пока не имеется. Поскольку сдача дома в эксплуатацию запланирована на второй квартал 2017 года, то расторгнуть договор можно сейчас лишь в том случае, если застройщик сам письменно уведомит вас о невозможности выполнить свои договорные обязательства в предусмотренный договором срок. Изменить исполнителя по договору на данном этапе также не получится, поскольку, судя по содержанию вашего вопроса, в настоящий момент он является собственником земельного участка и застройщиком дома.
Поэтому нужно ждать начала процедуры банкротства, и в рамках дела о банкротстве подать в арбитражный суд заявление о включении вас в реестр требований жилых помещений. Если в рамках дела о банкротстве застройщика будет установлено, кто и за чей счет будет достраивать дом, то вы сможете перезаключить свои договоры с новым застройщиком.
Строительство было заморожено. Через 8 лет ожиданий большая часть инвесторов пошли на встречу застройщику и приняли решение достраивать дом за счет недоинвестированных и дополнительных средств, установив новую стоимость квадратного метра. Но есть существенная часть инвесторов (и те кто уже выплатил всю сумму по договору и те у кого еще есть задолженность) не желающие вносить дополнительные средства и при этом не желающие расторгать договор и забирать вложенные по договору средства, а так же делать переуступку по договорной стоимости, т. к. инфляция съела большую часть вложенных средств, а хотят получить жилье за средства выплаченные по договору. Соответственно возникнет большой дефицит денежных средств и стройка опять будет заморожена. Как заставить таких инвесторов расторгнуть договор и забрать вложенные деньги или сделать переуступку?
“Заставить” инвесторов внести дополнительные средства на достройку дома не получится, поскольку существенное условие договора (цена) с ними уже была согласована.
Максимум, что можно сделать – это подать несколько исков суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика о расторжении договоров соинвестирования, а затем (после безуспешных попыток взыскать с застройка присужденные денежные суммы) подать в арбитражный суд о признании застройщика банкротом.
Одновременно с подачей иска о признании застройщика банкротом можно подать в местную администрацию заявление о включении соинвесторов в реестр обманутых дольщиков. В случае включения соинвесторов в указанный реестр, после признания застройщика банкротом, местная администрация сама найдет нового застройщика, который достроит дом за свой счет.
Иные варианты действий приведут лишь к тому, что дом никогда не будет достроен.
Здравствуйте. Помещение в доме, построенном ЖСК, оказалось на 9 кв.м. меньше. Оплата была произведена в полном объеме при вступлении в ЖСК. Как расторгнуть договор и вернуть деньги?
Здравствуйте. Многое зависит от того, какая площадь должна была быть у приобретенного вами помещения, а также об условиях заключенного вами договора. Если, например, площадь по окончанию строительства уменьшилась на 50-60 процентов от ранее запланированной, то это обстоятельство является основанием для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Кроме того, в самом договоре может быть прописана площадь, в пределах которой погрешность считается незначительной.
Также стоит учитывать год заключения договора с ЖСК, поскольку от этого обстоятельства напрямую зависит, какое законодательство подлежит применению к данным правоотношениям.
В любом случае, расторжение договора производится в судебном порядке, и лишь после получения письменного отказа от ответчика от расторжения договора в добровольном порядке.