Зачастую, и это естественно, граждане стараются приобрести себе новое жилье с как можно меньшими затратами. Наиболее распространенный способ приобретения жилья и нежилых помещений на первичном рынке, в последнее время, это финансирование строительства жилого дома или офисного здания.
При заключении договора на приобретение жилья в строящемся доме имеется много специфических особенностей во взаимоотношениях застройщика с гражданами (далее – дольщиками), незнание которых может привести к разрыву ранее заключенного договора на приобретение квартиры и, как следствие, убыткам, которые могут понести граждане, вложившие свои денежные средства в приобретение квартиры в еще не построенном доме.
Давайте рассмотрим основные ситуации, которые возникают у дольщиков во взаимоотношениях с застройщиком, которые, в конечном итоге, приводят к расторжению договоров на приобретение жилья в строящемся доме.
1. Незнание гражданами норм действующего законодательства
Прежде всего, многие граждане просто не имеют представления о нормах права и особенностях сложившейся практики, на основании которых застройщик заключает с ними договор на приобретение жилья в строящемся доме.
До 01 апреля 2005 года этот вид правоотношений (приобретение жилья в еще не построенном жилом доме) вообще не был урегулирован нормами действующего законодательства. Договоры на приобретение жилья в таких строящихся домах могли называться по-разному: участия в инвестировании в строительстве жилого дома, инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости, договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, договор соинвестирования и т.д.
Если разрешение на строительство жилого дома было получено застройщиком до 01 апреля 2005 года, то все его взаимоотношения с дольщиком урегулированы заключенным договором, а также Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) и Обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.).
Совсем иначе обстоит дело, если разрешение на строительство жилого дома или, например, коттеджного поселка было получено застройщиком после 01 апреля 2005 года включительно. На такие правоотношения уже распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и сложившаяся в связи с применением этого закона судебная практика.
Для краткости все договоры на приобретение жилья в строящемся жилом доме мы будем, в дальнейшем, называть Договоры долевого участия в строительстве.
Подавляющее большинство граждан, заключающих с застройщиками договоры на приобретение строящегося жилья, не вдаются в подробности о правовом регулировании их взаимоотношений с застройщиками. В результате, многие граждане просто не знают, какими именно они располагают правами по отношению к их контрагенту по договору – застройщику, или узнают об этом несвоевременно – что нередко является основной причиной расторжения ранее заключенного на строящуюся квартиру договора.
Так, например, узнав о том, что в арбитражный суд подан иск о признании застройщика банкротом, многие граждане пытаются срочно расторгнуть заключенные с этим застройщиком договоры долевого участия в строительстве, и как можно быстрее истребовать ранее уплаченные ими денежные средства.
Однако, если заключенный гражданами с застройщиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то при указанных обстоятельствах нет никаких причин срочно расторгать этот договор, поскольку даже в случае банкротства застройщика такие дольщики получат свои квартиры на праве собственности, путь даже и с некоторой задержкой во времени и от другого (вновь назначенного на строительство этого жилого дома) застройщика.
Расторжение же договора с застройщиком на этапе его банкротства может просто привести к ситуации, когда дольщик потеряет право требования на строящуюся квартиру в этом жилом доме, и в то же время не сможет добиться возврата своих денежных средств от застройщика, который в какой-то момент станет неплатежеспособен.
2. Изменение стоимости приобретаемого жилья, или дополнительные поборы с дольщика при строительстве
Очень часто застройщики требуют от дольщиков внесения дополнительной платы за приобретаемую квартиру в строящемся доме.
Причины предъявления таких требований могут быть самые разные. Это и изменение стоимости стройматериалов, и неудовлетворительное финансовое состояние самого застройщика, и необходимость выполнения каких-либо строительных работ, ранее не учтенных застройщиком при определении общей стоимости работ по возведению и благоустройству жилого дома (или целого микрорайона, в котором находится этот строящийся жилой дом) и многое, многое другое.
В результате стоимость приобретаемого жилья может довольно существенно возрасти, что сделает его приобретение просто невыгодным или не целесообразным, поскольку подавляющее большинство дольщиков заключают договоры на приобретение жилья в строящемся доме с одной-единственной целью – получение квартиры в доме-новостройке с минимальными затратами.
Такое изменение цены приобретаемой квартиры в сторону увеличения, может стать причиной расторжения гражданами их договора с застройщиком.
Однако далеко не всегда такие требования застройщика о доплатах за приобретаемое в строящемся доме жилье являются законными и обоснованными. Чаще всего застройщик просто пытается закрыть бреши в своем бюджете (образовавшиеся вовсе не по вине дольщиков) за счет граждан, вложивших свои сбережения в строительство нового жилого дома.
Вполне законными и обоснованными можно признать лишь следующие причины для предъявления застройщиком требования о внесении дополнительной оплаты за строящееся жилье:
1) Изменение (увеличение) площади построенной квартиры по результатам обмеров БТИ. При этом в договоре долевого участия в строительстве должно содержаться четкое указание на общую стоимость квартиры исходя из ее площади, и определена стоимость одного квадратного метра общей площади. Если такого указания на стоимость одного квадратного метра площади строящейся квартиры в договоре долевого участия в строительстве не содержится, требования застройщика о каких-либо доплатах по основанию изменения площади квартиры не могут быть признаны обоснованными;
2) Изменение планировки строящейся квартиры, например, путем появления в квартире лоджии или балкона. Однако в этом случае в договоре должна содержаться привязка стоимости квартиры к, так называемой, проектной площади квартиры (не путать с общей площадью, в состав которой балконы и лоджии не входят), и должно быть отдельным пунктом прописано, что увеличение проектной площади квартиры является основанием для увеличения общей цены приобретаемой квартиры.
Во всех остальных случаях предъявление застройщиком требований о каких-либо доплатах или компенсациях является основанием для заявления дольщиком либо требования о расторжении договора и возврате всех оплаченных застройщику денежных средств, либо основанием для подачи в суд иска о признании права собственности на квартиру.
3. Отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве
Очень часто дольщики требуют от застройщика государственной регистрации заключенного ими с последним договора долевого участия в строительстве жилого дома, и, не дождавшись оформления такой регистрации, требуют расторгнуть заключенный с ними договор и вернуть оплаченные в кассу застройщика деньги.
Действительно, согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поэтому, если договор долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не прошел процедуру государственной регистрации, то он считается не заключенным и его нельзя расторгнуть, а можно будет лишь потребовать от застройщика возврата денежных средств по статье 1102 Гражданского кодекса РФ – как суммы неосновательного обогащения застройщика.
Однако, как уже было сказано выше, если разрешение на строительство жилого дома было получено застройщиком до 01 апреля 2005 года, то на взаимоотношения между дольщиком и застройщиком требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяются. Соответственно, в этом случае требовать от застройщика оформления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве нельзя, поскольку застройщик просто не сможет обеспечить такую регистрацию договора.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве дома (договора инвестирования, соинвестирования и т.д.), в любом случае, не может являться правовым основанием для предъявления застройщику требования о расторжении такого договора.
4. Превышение сроков окончания строительства жилого дома, приостановка строительства
Довольно часто основанием для расторжения дольщиками договора долевого участия в строительстве жилого дома является нарушение застройщиком сроков окончания строительства многоквартирного дома или даже приостановление его строительства.
Формально граждане вправе предъявить застройщику требование о расторжении договора в связи с нарушением сроков окончания строительства на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств.
Однако, как правило, граждане стремятся расторгнуть договор долевого участия в строительстве не столько по причине нарушения сроков его выполнения застройщиком, сколько в связи с появляющимися в связи с этим слухами в средствах массовой инстанции и сети Интернет о возможной несостоятельности (банкротстве) застройщика.
Такие слухи, зачастую, небеспочвенны, поскольку именно из-за недостатка финансирования застройщик может приостановить строительные работы на объекте. Хотя, с другой стороны, задержки строительства могут быть связаны с временными сложностями в хозяйственной деятельности застройщика и не несут в себе непосредственной критической опасности для дольщика.
Здесь нужно четко представлять возможные последствия возникновения финансовых проблем у застройщика и последствия связанного с ними приостановления строительства объекта долевого строительства.
Прежде всего, как уже было сказано выше, необходимо определиться с тем, подпадает ли заключенный вами договор долевого участия в строительстве под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Если да, то тогда причин для расторжения договора долевого участия нет никаких, при условии, что ваш договор прошел процедуру государственной регистрации. В этом случае квартира в строящемся доме находится у вас в залоге и никому, кроме вас, не может быть передана по окончании строительства жилого дома.
Более того, если в указанной ситуации вы не будете расторгать договор долевого участия в строительстве, то, по окончании строительства жилого дома и передаче вам на праве собственности квартиры в этом доме, за нарушение сроков окончания строительства вы сможете взыскать с застройщика неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Однако если на заключенный вами договор долевого участия в строительстве не распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то тогда возможны следующие пути защиты нарушенного права:
1) Если дом уже фактически построен, в нем проведены отделочные работы и подключены все коммуникации, но сам дом официально еще не принят в эксплуатацию (такое иногда случается, когда застройщик не может в полном объеме выполнить свои обязательства по остальным объектам, указанным в заключенном с ним местной администрацией инвестиционном контракте), то вы можете подать в суд иск о признании за вами права собственности на приобретенную вами у застройщика квартиру, как объект незавершенного строительства;
2) Если дом еще не построен и нет причин полагать, что застройщик в скором времени может быть признан банкротом, вы можете дождаться возобновления и последующего окончания строительства жилого дома, после чего подать на застройщика в суд иск о взыскании с него неустойки по Закону РФ “О защите прав потребителей” в размере трех процентов за каждый день просрочки выполнения обязательства, но не более ста процентов от общей цены заключенного вами с застройщиком договора;
3) Если дом не построен и есть уже явные предпосылки к тому, что застройщик будет признан банкротом (например, в арбитражном суде будет принят к рассмотрению иск о признании застройщика банкротом), то вы можете потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве и либо возврата внесенных вами в кассу застройщика денег, либо возмещения причиненных вам убытков по статье 15 Гражданского кодекса РФ, которые равняются рыночной стоимости аналогичного жилья на день предъявления вами требования о расторжении договора.
5. Двойная продажа квартиры
Существует вероятность того, что при приобретении жилья на стадии строительства жилого дома граждане дольщики могут столкнуться с двойными, а иногда и тройными продажами квартир в стоящихся домах.
Если заключенный вами договор долевого участия подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и прошел стадию государственной регистрации, то можно не беспокоиться о возможных двойных продажах на стадии строительства жилого дома, поскольку ваши права требования на строящуюся квартиру зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и никто больше не сможет внести в ЕГРП запись о своих правах на эту же квартиру.
Если же ваш договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию по причине наличия в ЕГРП записи о чьих-то еще правах на эту квартиру, то вы вправе сразу же потребовать от застройщика возврата внесенных вами за эту квартиру денежных средств, поскольку на этой стадии уже будет очевидно, что на праве собственности вы эту квартиру уже никогда получить не сможете.
Несколько иначе обстоят дела в случае, если заключенный вами договор долевого участия не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как правило, дольщики по таким (не подлежащим государственной регистрации) договорам, узнают о наличии притязаний третьих лиц на ранее оплаченную ими квартиру, уже на стадии оформления застройщиком документов для государственной регистрации права собственности дольщиков на такую квартиру.
В этом случае возможны следующие варианты решения проблемы:
1) Можно заявить о расторжении договора и потребовать от застройщика возврата ранее оплаченных ему за квартиру денежных средств или возмещения убытков по рассмотренной выше схеме, на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ;
2) Если имеются основания полагать, что застройщик неплатежеспособен, то можно в судебном порядке попробовать заявить требование о признании за вами права собственности на уже построенную квартиру на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ. Если у застройщика имеются обязательства по одной и той же квартире одновременно перед несколькими дольщиками, то установлена следующая очередность по предъявлению требований о признании права собственности на спорную квартиру:
I. В первую очередь требование о признании права собственности на спорную квартиру могут заявить дольщики, которым эта квартира уже передана по Акту приема-передачи;
II. Если никому из дольщиков спорная квартира еще не передана по Акту приема-передачи, то приоритет в признании права собственности на спорную квартиру имеет тот дольщик, с которым застройщик раньше заключил договор;
III. В том случае, если невозможно определить, с кем из претендентов на спорную квартиру застройщик раньше заключил договор, то приоритет имеет тот из дольщиков, кто раньше предъявил в суд иск о признании за ним права собственности на эту квартиру.
В любом случае, заявлять требование о расторжении договора и возврате застройщиком денег по основанию двойной продажи квартиры стоит лишь при условии, если вами уже исчерпаны все остальные возможности по признанию вашего права собственности на спорную квартиру.
6. Необходимость у дольщика в срочном возврате ранее внесенных денежных средств
Иногда у дольщика возникает необходимость срочно перенаправить ранее внесенные им в кассу застройщика денежные средства на оплату киках-либо других своих обязательств. Например, у дольщика, возникли проблемы с возвратом банковского кредита или у членов семьи дольщика неожиданно, возникла жизненная ситуация, требующая срочного вложения большой денежной суммы.
Надо сказать, что действующим законодательством вышеуказанные обстоятельства не предусматриваются в качестве основания расторжения договора долевого участия в строительстве. Поэтому потребовать возврата денег, конечно, можно, но лишь в том случае, если в самом заключенном вами с застройщиком договоре долевого участия в строительстве прямо предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора по инициативе дольщика.
Однако необходимо учитывать то обстоятельство, что, как правило, в договоре долевого участия в строительстве отдельным пунктом указывается штрафная ответственность дольщика за досрочное расторжение договора по неуважительным причинам, а также прописывается особый порядок досрочного расторжения договора.
Обычно, в договорах долевого участия в строительстве, указывается определенная фиксированная сумма штрафа, которая удерживается из возвращаемых дольщику денежных средств, а также содержится указание на то, что возврат денег производится не сразу после подписания между дольщиком и застройщиком соглашения о расторжении договора, а только после того, как застройщик найдет на эту квартиру нового дольщика, и получит от него деньги по уже новому договору долевого участия.
Поэтому, если вы намерены расторгнуть с застройщиком договор долевого участия в строительстве из-за возникшей у вас срочной необходимости потратить ранее вложенные в эту квартиру в строящемся жилом доме денежные средства на другие цели, то вам следует четко понимать, что:
1) Застройщик обязан произвести возврат оплаченных вами денежных средств по договору долевого участия в строительстве только в том случае, если в самом договоре предусмотрена возможность его расторжения по инициативе дольщика без уважительных причин;
2) Внесенные вами в кассу застройщика денежные средства будут возвращены вам не сразу после подписания с застройщиком соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве, а только после того, как застройщик заключит договор долевого участия в строительстве на ранее оплаченную вами квартиру с новым дольщиком;
3) Денежные средства будут возвращены вам, скорее всего, не в полном объеме, а за вычетом штрафа, размер которого должен быть четко прописан в расторгаемом договоре долевого участия в строительстве.
7. Отсутствие возможности полной оплаты цены договора в связи с изменившимися жизненными обстоятельствами
Иногда дольщики, заключив с застройщиком договор долевого участия в строительстве с условием о рассрочке внесения платежа за квартиру, в какой-то момент лишаются возможности внесения платежей за квартиру в размере и в порядке, предусмотренными условиями договора.
В этом случае так же причины могут быть самые разные: потеря работы, смерть помогавших родственников, болезнь, другие непредвиденные ситуации. Однако, как и в рассмотренной выше ситуации, с заявлением требования дольщиком о досрочном возврате внесенных им денежных средств, такое основание для расторжения договора по инициативе дольщика не может быть признано обоснованным.
В этом случае возможно два варианта решения проблемы:
1) По взаимному соглашению с застройщиком производится возврат уже внесенной дольщиком денежной суммы. При этом возврат осуществляется, как правило, после того, как застройщик найдет на данную квартиру нового дольщика и хотя бы частично получит от него денежные средства за квартиру;
2) Дольщик может письменно известить застройщика о том, что он не может больше выполнять свои денежные обязательства по договору долевого участия в строительстве, и тогда договор может быть расторгнут по инициативе застройщика, с последующим возвратом дольщику внесенных им денежных средств, за вычетом штрафа, размер которого определен расторгаемым договором долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома.
8. Просрочка внесения платежа участником долевого строительства
Как правило, в самом договоре долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома прописывается условие о том, что в случае возникновения просрочки оплаты по договору со стороны дольщика, застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора. Наличие такого пункта не противоречит требованиям действующего законодательства и позволяет застройщику получить гарантию того, что дольщик выполнит свои обязательства по внесению оплаты за квартиру точно в срок.
Даже если в тексте договора не прописано отдельным пунктом право застройщика на одностороннее расторжение договора по такому основанию, как просрочка внесения дольщиком платежей за квартиру, то это право застройщика все равно вытекает из содержания Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Однако следует отличать расторжение договора застройщиком в связи с злоупотреблением дольщиком своими правами и намеренное расторжение договора застройщиком с целью передать права на эту же квартиру другому дольщику по значительно большей цене.
В первом случае дольщик должен неоднократно (то есть более одного раза) просрочить внесение застройщику очередного платежа за квартиру на более-менее значительный срок. Например, если дольщик два-три раза подряд произвел внесение очередного платежа с задержкой на несколько дней, то это уже дает право застройщику требовать расторжения договора в одностороннем порядке.
Если же дольщик произвел оплату на расчетный счет застройщика через банк, а не путем внесения очередного платежа в кассу застройщика, и, скажем, произведенный платеж был зачислен на счет застройщика только через три банковских (рабочих) дня, то такое обстоятельство не позволяет застройщику расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Иногда застройщик сам подводит ситуацию к той точке, после которой он вправе будет расторгнуть договор с дольщиком, обвинив последнего в злостном уклонении от выполнения взятых на себя обязательств. Как правило, делается это с целью передать права на квартиру в строящемся доме по большей цене другому гражданину, желающему ее приобрести.
Способы здесь бывают самые разные: это и изменение банковских реквизитов застройщика (без сообщения дольщику данных новых реквизитов застройщика), и отказ кассира застройщика принять деньги от дольщика, и отказ выдать дольщику под предлогом поломки кассового аппарата чека и приходного кассового ордера именно в день оплаты и многое, многое другое.
Способ борьбы с такими хитростями застройщика достаточно прост. Нужно перечислять все денежные средства по договору долевого участия в строительстве на расчетный счет застройщика только безналичным путем, через банк, и только по тем реквизитам, которые официально (с подписью ответственного лица и печатью застройщика) были переданы вам.
Любые другие способы оплаты или внесение оплаты на счет по реквизитам, указанным на никем не заверенной бумажке или поданным, указанным на сайте застройщика, могут привести к такому печальному последствию, как расторжение договора по инициативе застройщика.
9. Изменение площади или планировки строящегося жилья
Часто в качестве основания для расторжения договора долевого участия в строительстве выступает изменение общей площади или конфигурации (планировки) приобретаемого по такому договору жилья. Как правило, такие ситуации складываются либо из-за изменения проекта строящегося жилого дома (что чаще всего происходит при строительстве домов по индивидуальным проектам), либо в связи с возникшим у застройщика желанием получить от дольщика больше денег, чем было предусмотрено договором долевого участия.
Рассмотрим в отдельности несколько часто встречающихся ситуаций.
1) В заключенном между застройщиком и дольщиком договоре долевого участия в строительстве было предусмотрено условие, согласно которому цена приобретаемого по договору жилья складывается из общей цены квадратных метров, составляющих площадь приобретаемой квартиры. В договоре была определена цена одного квадратного метра, и отдельным пунктом было прописано, что окончательная стоимость приобретаемого жилья определяется по результатам обмера квартиры БТИ.
По окончании строительства жилого дома выяснилось, что первоначальная (проектная) площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия, меньше, чем общая площадь, установленная по результатам ее обмера БТИ. В данном случае никакого лукавства со стороны застройщика нет, и если квартира окажется на 2-3 квадратных метра больше, чем было предусмотрено по проекту, то эта разница вполне укладывается в допустимую погрешность при строительстве многоквартирного жилого дома.
Соответственно, в указанном случае, размер предполагаемой доплаты будет незначительным, и оснований расторгать договор с застройщиком не имеется.
2) В договоре долевого участия указано, что общая площадь квартиры составляет столько-то квадратных метров, и содержалось условие о цене одного квадратного метра общей площади. В приобретаемой квартире были предусмотрены две лоджии. Уже на стадии подписания акта приема-передачи квартиры застройщик объявляет дольщику о том, что общая площадь его квартиры с учетом лоджий составляет на 10 квадратных метров большую общую площадь, чем указано в договоре долевого участия.
В этом случае застройщик, безусловно, лукавит, поскольку статьей 15 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что террасы, веранды, балконы и лоджии не входят в общую площадь жилого помещения. Поскольку в договоре долевого участия содержится термин “общая”, а скажем, не “проектная” или “расчетная” площадь квартиры, то застройщик уже не вправе требовать от дольщика доплаты за площадь лоджий.
Данная ситуация является основанием не для расторжения договора долевого участия в строительстве, а для подачи в суд иска (в случае отказа застройщика подписать с дольщиком акт приема-передачи квартиры без внесения последним доплаты в кассу застройщика) о признании права собственности на квартиру.
3) Иногда, по ряду причин, изменяется не только площадь, но и планировка приобретаемой квартиры. Например, вместо двухкомнатной квартира становится однокомнатной, или вместо трехкомнатной квартира вдруг становится так называемой свободной планировки (то есть без внутренних перегородок). Вполне естественно, что граждане, пожелавшие получить квартиру с вполне определенными характеристиками, вовсе не в восторге от того, что застройщик, в итоге, предлагает им квартиру с совсем другими характеристиками.
В этом случае дольщик имеет право не просто потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве, но также вправе потребовать компенсации понесенных им убытков, которые составляют рыночную стоимость квартиры, аналогичной той, что была предусмотрена расторгаемым договором.
Чтобы у дольщика появилось право на расторжение договора долевого участия в строительстве при таких обстоятельствах, необходимо, во-первых, максимально четко прописать характеристики приобретаемой квартиры в тексте договора долевого участия, а, во-вторых, в обязательном порядке настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору имелась схема (план) этажа жилого дома, на котором находится приобретаемая квартира, с заштрихованной схемой на этом этаже самой приобретаемой квартиры.
10. Договор заключен на объект, который застройщик не имел права передавать дольщику
Нередки ситуации, когда приобретаемый по договору долевого участия объект недвижимости (квартира или нежилое помещение) не может быть передан дольщику, и заключаемый на такой объект договор может привести к длительным судебным тяжбам с неизвестным (возможно неудачным) исходом.
В качестве примера можно привести такие случаи, которые стали весьма частыми начиная с 2007-2008 г.г. Дольщик заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве офисного здания, по которому должен был по окончании строительства этого офисного здания получить на праве собственности несколько четко определенных офисных помещений в этом здании. Договор долевого участия прошел государственную регистрацию. Это офисное здание должно было быть возведено на основании заключенного застройщиком с городом Москвой инвестиционного контракта.
По окончании строительства офисного здания город Москва отказался подписывать с застройщиком Акт о выполнении инвестиционного контракта, в результате чего застройщик не мог оформить право собственности на проинвестированные дольщиком офисные помещения. Дольщик был вынужден обратиться в суд с иском к застройщику, о признании права собственности на вышеуказанные офисные помещения. Однако в суде выяснилось, что на эти же нежилые помещения претендует и город Москва.
Оказалось, что в подписанном застройщиком с городом Москвой инвестиционном контракте было указано, что городу Москве в построенном застройщиком офисном здании должно было быть передано 30 процентов всех площадей. При этом была определена только доля города Москвы во вновь построенном офисном здании, но не были указаны сведения о конкретных офисных помещениях.
В результате город Москва, в лице Департамента имущества при Правительстве Москвы, начал судиться и с застройщиком и с дольщиком по поводу одних и тех же нежилых помещений. Результат судебной тяжбы гражданина с Правительством Москвы в этом случае легко предсказуем.
Данный случай из практики предоставляет право дольщику расторгнуть ранее заключенный с застройщиком договор долевого участия в строительстве и потребовать не просто возврата ранее внесенных денежных средств, а возмещения всех понесенных дольщиком убытков.
К сожалению, такие ситуации не редки даже в отношении договоров долевого участия в строительстве, заключенных и прошедших процедуру государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Чтобы избежать подобного развития событий нужно в обязательном порядке ознакомиться с той частью подписываемого вами договора долевого участия в строительстве, в которой указываются все документы, на основании которых застройщик ведет строительство именно этого здания. Если содержится указание на инвестиционный контракт или разрешение на строительство, то нужно в обязательном порядке потребовать от застройщика представить эти документы для ознакомления.
Учитывая вышеизложенное обезопасить себя от большинства неприятностей, связанных с участием в долевом строительстве, можно только при условии, что заключению вами договора долевого участия в строительстве будет предшествовать детальное ознакомление вашего юриста с текстом предложенного вам застройщиком к подписанию договора и документами, дающими право застройщику на привлечение денежных средств граждан в долевое строительство многоквартирного дома или офисного здания.
Читайте ещё по этой теме:
- Основания для расторжения договора
- Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы
Добрый день. Скажите пожалуйста предусмотрено ли строительство детской игровой площадки дошкольного возраста рядом с возведенным многоэтажным домом? Если да, то где я могу изъять содержимое закона об этом, если таковое имеется?
Добрый день. Скажите, пожалуйста. Мы с мужем купили новостройку. Мы хотим оформить сразу на мужа. Как правильно это сделать?
Застройщик предлагает в долевую собственность.
Поскольку на данный момент квартира в силу ст.34 СК РФ считается общей совместной собственностью супругов, то доли в ней могут быть определены по вашему с мужем усмотрению (например, 1/2 на 1/2, 1/4 на 3/4 и т.д.). Если же вы хотите всю квартиру полностью оформить на вашего мужа, то можно составить у нотариуса брачный договор, в котором будет сказано, что данная квартира считается личной собственностью вашего мужа. Тогда эта квартира изначально будет оформлена в его собственность, и разделу в случае расторжения брака подлежать не будет.
Может ли в Договоре ДДУ быть указана стоимость приобретаемого жилого помещения в виде: суммы инвестиционного взноса (а не сумма долевого взноса) + сумма за услуги застройщика? Причем сумма за услуги застройщика составляет 50% от суммы инвестиционного взноса.
Если в подписываемых вами с застройщиком документах смоимость приобретаемого вами жилья равнятеся лишь 50 процентам от оплаченных вами застройщику денежных средств, а вторые 50 процентов денег указаны в качестве услуг по оформлению квартиры в собственность, то такая схема может говорить только об одном - речь идет об очень проблемном (!!!) объекте долевого строительства, и застройщик заранее делает все возможное, чтобы в случае расторжения вами договора долевого участия вернуть вам не всю оплаченную сумму, а лишь половину от неё.
Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Мы купили квартиру. В предварительном договоре значилась проектная площадь 43,84 кв.м (после обмеров БТИ). После получения ключей выяснилось, что площадь квартиры составляет 42,3 кв.м. В этом договоре есть пукнт "Стоимость квартиры является окончательной и изменению не подлежит, даже в случае изменения проектной площади". Вопрос в следующем:
1) Насколько правомерен данный пункт?
2) Есть ли возможность вернуть переплаченные деньги за 1,5 кв.м? (в договоре стоимость квадратного метра нигде не значится)
В данном случае правовых оснований для взыскания с продавца излишне уплаченных за квартиру денежных средств не имеется, поскольку у вас в договоре была указана общая цена всей квартиры, а не цена за каждый квадратный метр площади.
При заключении договора о долевом участии 2-комнатная квартира записана, как однокомнатная, потому что на стадии строительства убрали перегородку между кухней и гостинной. К договору прилагается план квартиры, где значится - спальня и общая комната. Правильно ли это?
В данном случае главное - чтобы договор долевого участия (с приложенным к нему описанием квартиры) совпадал с проектом дома. В противном случае у вас могут возникнуть проблемы на этапе оформления квартиры в собственность, поскольку технический план квартиры (составляемый в соответствии с проектом дома) может не совпадать с данными, указанными в вашем договоре (то есть в техническом паспорте квартира может быть указана, как двухкомнатная, а в вашем договоре - как однокомнатная), что может явиться основанием для письменного отказа Росреестра в регистрации вашего права собственности на квартиру.
Добрый день! В договоре долевого участия содержится пункт, что дольщик обязан возместить все затраты на регистрацию ДДУ в регпалате Застройщику. Я не согласна с этим пунктом, договор еще не подписан. Могу ли я исключить этот пункт из договора, чтобы не платить налог за Застройщика (вернее, не возвращать ему оплаченную им пошлину)? Застройщик не охотно идет на какие-либо изменения в договоре, какие аргументы я могу привести в свою пользу и как оформить эти изменения?
Данная проблема никак не урегулирована в ФЗ-214, поэтому ТРЕБОВАТЬ изъястия из договора пункта об оплате госпошлины именно вами, правовых оснований не имеется.
Добрый день! Суд состоялся 10.04.2015, присудил 480 000 р. за превышение сроков сдачи жилья. Я снимаю. Просрочка, пошёл 3 год. В конце 2015 года обещают сдать. Нагло застройщик орёт, что деньги выплачивать не собираются, и прислали мне письмо уплатить до 20 мая все платежи с начала судебных тяжб. Иначе застройщик расторгнет по суду ДДУ и тоже возьмёт с меня %. Но я не уверена в строительной компании и хотела бы написать заявление, чтобы эти 480 000 р. они сделали мне взаимозачётом до конца 2015 года. И у меня будет время проверить, сдадут ли они дом в конце 2015 года, как обещают или нет. Мне очень обидно, что мы не защищены вообще. Т.к. суд присудил им неустойкой заниженную сумму, и ещё за свои деньги выслушиваю грязь от застройщика. Я переплачиваю за съёмную квартиру, и в такой тяжёлый период с работой, инфляцией и т.д. я не могу даже эти деньги, что присудили застройщику получить или перекрыть долг.
Вы можете в ответ на присланное вам письмо, предложить застройщику подписать с вами соглашение о взаимозачете, чтобы уменьшить свою задолженность перед застройщиком на указанные 480 000 рублей. Подписание такого соглашения является правом, а не обязанностью застройщика. Но чтобы у него было больше стимулов подписать с вами соглашение о взаимозачете, вам нужно будет подать в службу судебных приставов-исполнителей на принудительное взыскание исполнительный лист на 480 000 рублей.
Поспешили. Банк выдал извещение на ипотеку, я с ним к застройщику, оттуда в регистрационную палату. Подписываем договор ДДУ, отдаем в регистрационную палату. Буквально завтра идти забирать в регистрационной палате ДДУ. Первоначальный взнос не оплачивали, в банке ничего не подписывали. Решили отказаться от приобретения квартиры, но нам говорят, что все уже в процессе и отказаться мы не можем. Как быть? Какие последствия или штрафы могут к нам применить в таком случае, если мы отказываемся дальше с ними работать? Спасибо
Согласно пункту 6 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Чтобы избежать такой ответственности, вам нужно будет либо точно в срок производить все предусмотренные договором платежи, либо до даты осуществления первого из платежей подписать с застройщиком соглашение о расторжении договора.
Добрый день! Мной заключен ДДУ 22.09.2014 в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004, в котором прописан срок передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи в срок не позднее 14 июля 2015 года. Однако, в соответствии со статьей 6 указанного ФЗ, застройщик направил мне письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи жилья. В настоящее время дополнительное соглашение мной подписано и зарегистрировано в ФРС. Срок перенесен на год (до 14 июля 2016 года). Есть небезосновательные предположения, что и в новый срок дом сдан не будет. Подскажите, как мне действовать в 2016 году, чтобы у меня были основания либо расторгнуть договор и вернуть ВСЕ уплаченные по нему деньги вместе с процентами по ипотеке, либо в призрачном будущем взыскать неустойку за нарушение сроков сдачи объекта. Обязана ли я заключать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи, если меня это не устраивает? И сколько раз застройщик может переносить эти сроки?
Если в 2016 году застройщик снова направит вам предложение о переносе сроков передачи квартиры и подписании дополнительного соглашения к ранее заключенному с ним договору, то вы можете обоснованно отказаться от подписания такого дополнительного соглашения. Например, заявив застройщику, что у него истек срок действия разрешения на строительство, или что к письму от застройщика не приложено технико-экономическое обоснование переноса окончания строительства дома.
Главное – чтобы ваш отказ в продлении срока и подписании соответствующего дополнительного соглашения не был необоснованным (!!!). Тогда застройщик не будет иметь права расторгнуть заключенный с вами договор долевого участия в одностороннем порядке.
Вы же, со своей стороны, с 14 июля 2016 года (как последней согласованной вами с застройщиком даты) и до даты фактической передачи вам квартиры, получите возможность взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.
Как забрать деньги, если сроки строительства индивидуального дома не исполнены, сроки были установлены в дополнительном соглашении к договору. Договором предусмотрен возврат денег. Застройщиком является ЖСК.
Вы вправе подать в правление ЖСК заявление о выходе из состава членов кооператива, расторжении договора и возврате денежных средств. Как правило, документы о расторжении договоров правление ЖСК подписывает во внесудебном порядке. Но, скорее всего, при подписании договора о вступлении в ЖСК вы согласились на условие, согласно которому возврат денег будет произведен после принятия в члены ЖСК вместо вас нового дольщика. Поэтому возврат денег ЖСК осуществит, но не сразу, а лишь после того, как принятый вместо вас в члены ЖСК дольщик, произведет оплату вступительного и паевого взносов.
В договоре нет такого условия, что возврат происходит после приема нового дольщика.
Вопрос вот в чем. Когда договор считается расторгнутым. С момента подачи заявления и решения правления об исключении из списков? Либо после полного (подчеркиваю) возврата средств?
Как избежать ситуации, когда я перестал быть членом кооператива, а деньги еще не возвращены. Таким образом, я лишаюсь и денег, и недостроенного дома (дополнение - ЖСК является и застройщиком).