Решением суда произведен раздел квартиры в равных долях. Один из супругов хочет ее продать. Однако второй супруг возражает против продажи и уклоняется от общения. Какова позиция судов в этом вопросе?

Позиция судов в вопросе распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, строится на положениях ГК РФ. Статья 247 данного Кодекса прямо указывает, что владение, пользование, распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Отсюда следует, что продать имущество, находящееся в долевой собственности, сособственники могут только по взаимному согласию. Следовательно, если кто-нибудь из сособственников возражает против продажи жилого помещения, оно не может быть продано целиком. В этом случае автор вопроса может:

• продать свою долю (без выделения ее в натуре);
• предварительно выделить долю из общего имущества в натуре, а затем продать ее.

Вместе с тем выделить долю в натуре (ст. 252 ГК РФ) в квартире вряд ли удастся, так как выдел доли в квартире допустим лишь при технической возможности создания в этой квартире двух или нескольких квартир, т.е. фактически каждому сособственнику должны перейти не только комнаты, но и подсобные помещения (санузлы, коридор и т.д.) (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Если автору вопроса не представляется возможным выделить свою долю в натуре, то он в соответствии с ч. 3 ст. 252 ГК РФ имеет право на выплату стоимости его доли другим участником долевой собственности, т.е. супруги. Если гражданам не удастся договориться о размере компенсации, то автору вопроса стоит обратиться в суд с требованием о выплате компенсации за принадлежащую ему долю.

Но есть и другой вариант действий. Автор письма может рассмотреть вопрос продажи своей доли другому лицу (без ее выделения в натуре). Продажа доли в этом случае осуществляется с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Данная статья гласит, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Причем автору вопроса необходимо заручиться доказательствами, свидетельствующими о том, что он предлагал своей супруге приобрести его долю. Для этого письменное извещение о продаже доли следует отдать супруге под роспись. Если она откажется принимать извещение, то следует его направить по почте заказным письмом с уведомлением. Если супруга автора письма откажется от покупки продаваемой доли и не приобретет ее в течение месяца, то автор вопроса вправе продать свою долю любому лицу, но на тех же условиях, которые предлагал супруге.

Авторы: Мошкович М., Терешко Ю.